平安证券-地产行业动态跟踪报告:2016年完美收官,2017年不确定性加大

页数: 13页
行业: 房地产
作者: 杨侃 李孟枭
发布机构: 平安证券
发布日期: 2017-01-22
行 业 报 告 地产 地产行业动态跟踪报告 2017 年 1 月 22 日 2016 年完美收官,2017 年不确定性加大 强于大市(维持) 事项: 国家统计局公布 2016 年全国房地产开収投资和销售情况,1-12 月房地产开 行 业 动 态 跟 踪 报 告 行情走势图 収投资额 10.3 万亿元,同比增长 6.9%。商品房销售面积 15.7 亿平米,同比 沪深300 20% 地产 方米,同比下降 3.4%。 10% 平安观点: 0% -10%  -20% 低基数带动年末投资回升,预计 2017 年投资增长 3%。受低基数影响, 2016 年 12 月地产投资同比增长 11.1%,较 11 月上升 5.4 个百分点。 -30% Nov-15 Feb-16 May-16 Aug-16 2016 年全年实现地产投资 10.3 万亿,同比增长 6.9%。展望 2017 年, 尽管全国销售面临下滑,但仍将处于历史高位,开収商仍具有强烈补库 相关研究报告 《行业周报*地产*成交延续低迷,信 贷持续收紧》 2016-11-13 《行业周报*地产*成交延续低位,信 贷端亦趋紧》 2016-11-06 《行业动态跟踪报告*地产*业绩表现 靓丼,财务状况优化》 2016-10-31 《行业周报*地产*观望情绪渐浓,关 注险资概念股》 2016-10-31 《行业专题报告*地产*放眼海外,楼 市解码——是谁撩动了房价的琴弦》 2016-10-26 证 券 研 究 报 告 增长 22.5%,销售额 11.8 万亿元,同比增长 34.8%。土地购置面积 2.2 亿平 存意愿,土地价格难以在目前基础上下行,同时 PPI 上行或带动建安成 本小幅上升,维持年度策略中地产投资增长 3%的判断,且上半年投资 增速弱于下半年。  8.1%,增速较上月回升 0.5 个百分点,其中 12 月单月同比增长 12.5%, 较 11 月上升 9.2 个百分点。1-12 月房企土地购置面积同比下降 3.4%, 降幅较前 11 月收窄 0.9 个百分点,累计土地成交价款 9129 亿,同比增 长 19.8%,增速回落 1.6 个百分点。两者增速差保持在 23.2 个百分点, 意味着核心城市地价依旧高企。我们统计的 20 家标杆房企前十月拿地 证券分析师 杨侃 面积与销售面积比值为 101.5%,甚至略低于 2015 年,主流房企库存 投资咨询资格编号 幵未得到补充,预计 2017 年核心一二线城市开収商仍具有强烈补库存 S1060514080002 意愿,土地价格仍将维持高位。 0755-22621493 YANGKAN034@PINGAN.COM.CN  成交完美收官,预计 2017 年下滑 8%。2016 年 12 月全国销售面积及 销售额同比增长 11.8%和 18.5%,较 11 月回升 3.9 个和 5.3 个百分点, 研究助理 李孟枭 新开工增速略超预期,房企补库存仍将延续。1-12 月新开工同比增长 好于 30 个大中城市同比下降 22.7%的表现,三四线城市表现持续好于 一般从业资格编号 预期。2016 年全年实现销售面积 15.7 亿平米,销售额 11.8 万亿,同比 S1060116070095 分别增长 22.5%和 34.8%。基数效应叠加调控加码将导致 2017 年成交 0755-22621493 同比增速下滑,但低利率低库存叠加供给端收缩,同时占全国销售面积 LIMENGXIAO698@PINGAN.COM.CN 60%以上的三四线或将为 2017 年销售提供支撑,预计 2017 年一线、 二线、其他三线城市销售面积同比分别下滑 15%、12%和 7%,全国商 品房销售面积整体同比下降 8%。 请通过合法途径获取本公司研究报 告,如经由未经许可的渠道获得研  2016 年资金面整体宽松,2017 年下半年或面临压力。2016 年全年个 究报告,请慎重使用幵注意阅读研 人按揭贷款同比增长 46.5%,定金及预收款同比增长 29%,房企整体 究报告尾页的声明内容。 到位资金 14.4 万亿,同比增长 15.2%,整体持续宽松态势。展望 2017 年,尽管短期房企负债资金覆盖率高,净负债率处于历史低位,但考虑 到公司债、定增等融资渠道的收紧,若二季度销售回款大幅恶化,下半 年部分高负债率房企或将面临资金压力。 请务必阅读正文后免责条款 地产·行业动态跟踪报告  投资建议:尽管行业面临基本面下行和政策收紧,但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁。在险资、 产业资本加大权益资产配置趋势下,高分红高 ROE 的稀缺优质蓝筹地产的“筹码”属性正逐步增强, 而刚经历销售大年的中小房企现金充沛,基本面下行背景下转型诉求有望提升,板块仍孕育着机会。 加上 2017 年板块业绩增长确定、估值及机构仓位均处于历史低位,依旧维持“强于大市”评级。在 定价权变迁中,建议关注以下投资机会:1)低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、 北京城建、华夏等,但“旧逻辑”投资思维影响下,基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制, 建议做好择时和波段操作; 2)有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型个股;3) 国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。  请务必阅读正文后免责条款 风险提示:基本面大幅风险。 2 / 13 地产·行业动态跟踪报告 正文目录 一、 低基数带动年末投资回升,预计 2017 年投资增长 3% ............................................ 5 二、 新开工增速略超预期,房企补库存仍将延续 ............................................................ 6 三、 成交完美收官,预计 2017 年下滑 8%...................................................................... 7 四、 2016 年资金面整体宽松,2017 年下半年或面临压力 ............................................ 10 五、 投资建议 ................................................................................................................. 11 请务必阅读正文后免责条款 3 / 13 地产·行业动态跟踪报告 图表目录 图表 1 1-12 月房地产开发投资同比增长 6.9% ......................................................................5 图表 2 1-12 月累计施工面积同比增长 3.2% ..........................................................................5 图表 3 1-12 月累计竣工面积同比增长 6.1% ..........................................................................6 图表 4 1-12 月累计新开工面积同比增长 8.1% ......................................................................6 图表 5 1-12 月土地购置面积降幅收窄至 3.4% ......................................................................7 图表 6 1-12 月土地成交价款增速 19.8% ...............................................................................7 图表 7 1-12 月商品房销售面积增速回落至 22.5%.................................................................8 图表 8 1-12 月商品房销售额增速同比增长 34.8%.................................................................8 图表 9 商品房成交均价有所回落 ...........................................................................................9 图表 10 1-12 月东部地区销售数据 ..........................................................................................9 图表 11 1-12 月中部地区销售数据 ........................................................................................10 图表 12 1-12 月西部地区销售数据 ........................................................................................10 图表 13 房地产开发企业到位资金同比增长 15.2% ............................................................... 11 图表 14 个贷及预收款同比增速较为稳定 .............................................................................. 11 请务必阅读正文后免责条款 4 / 13 地产·行业动态跟踪报告 一、 低基数带动年末投资回升,预计 2017 年投资增长 3% 低基数带动年末投资回升,预计 2017 年投资增长 3%。受低基数影响,2016 年 12 月地产投资同比 增长 11.1%,较 11 月上升 5.4 个百分点。2016 年全年实现地产投资 10.3 万亿,同比增长 6.9%。 展望 2017 年,尽管全国销售面临下滑,但仍将处于历史高位,开収商仍具有强烈补库存意愿,土地 价格难以在目前基础上下行,同时 PPI 上行或带动建安成本小幅上升,维持年度策略中地产投资增 长 3%的判断,且上半年投资增速弱于下半年。 图表1 1-12 月房地产开収投资同比增长 6.9% 12 房地产累计开发投资 万亿 6.9% 10.26 累计同比增速 10 8% 7% 6% 8 5% 6 4% 3% 4 2% 2 1% 0 0% 资料来源: wind,平安证券研究所 图表2 80 1-12 月累计施工面积同比增长 3.2% 亿平米 累计施工面积 7% 累计同比增速 75 6% 75.90 70 5% 65 4% 60 3.2% 3% 55 50 2% 45 1% 40 0% 资料来源: wind,平安证券研究所 请务必阅读正文后免责条款 5 / 13 地产·行业动态跟踪报告 图表3 12 1-12 月累计竣工面积同比增长 6.1% 亿平米 累计竣工面积 累计同比增速 35% 10.61 30% 10 25% 8 20% 15% 6 10% 6.1% 4 5% 0% 2 -5% 0 -10% 资料来源: wind,平安证券研究所 二、 新开工增速略超预期,房企补库存仍将延续 1-12 月新开工同比增长 8.1%,增速较上月回升 0.5 个百分点,其中 12 月单月同比增长 12.5%,较 11 月上升 9.2 个百分点。1-12 月房企土地购置面积同比下降 3.4%,降幅较前 11 月收窄 0.9 个百分 点,累计土地成交价款 9129 亿,同比增长 19.8%,增速回落 1.6 个百分点。两者增速差保持在 23.2 个百分点,意味着核心城市地价依旧高企。我们统计的 20 家标杆房企前十月拿地面积与销售面积比 值为 101.5%,甚至略低于 2015 年,主流房企库存幵未得到补充,预计 2017 年核心一二线城市开 収商仍具有强烈补库存意愿,土地价格仍将维持高位。 图表4 18 1-12 月累计新开工面积同比增长 8.1% 亿平米 累计新开工面积 累计同比增速 16.69 25% 16 20% 14 15% 12 10% 8.1% 10 5% 8 0% 6 -5% 4 -10% 2 -15% 0 -20% 资料来源: wind,平安证券研究所 请务必阅读正文后免责条款 6 / 13 地产·行业动态跟踪报告 图表5 2.5 1-12 月土地购置面积降幅收窄至 3.4% 亿平米 累计购置土地面积 2.20 累计同比增速 2 0% -3.4% -5% -10% 1.5 -15% -20% 1 -25% 0.5 -30% 0 -35% 资料来源: wind,平安证券研究所 图表6 10000 1-12 月土地成交价款增速 19.8% 亿元 累计购置土地成交款 9,129 20% 9000 8000 25% 累计同比增速 7000 6000 19.8% 15% 10% 5% 0% 5000 -5% 4000 3000 -10% -15% 2000 -20% 1000 -25% 0 -30% 资料来源: wind,平安证券研究所 三、 成交完美收官,预计 2017 年下滑 8% 2016 年 12 月全国销售面积及销售额同比增长 11.8%和 18.5%,较 11 月回升 3.9 个和 5.3 个百分点, 好于 30 个大中城市同比下降 22.7%的表现,三四线城市表现持续好于预期。2016 年全年实现销售 面积 15.7 亿平米,销售额 11.8 万亿,同比分别增长 22.5%和 34.8%。基数效应叠加调控加码将导 致 2017 年成交同比增速下滑,但低利率低库存叠加供给端收缩,同时占全国销售面积 60%以上的 三四线或将为 2017 年销售提供支撑,预计 2017 年一线、二线、其他三线城市销售面积同比分别下 滑 15%、12%和 7%,全国商品房销售面积整体同比下降 8%。 请务必阅读正文后免责条款 7 / 13 地产·行业动态跟踪报告 图表7 18 1-12 月商品房销售面积增速回落至 22.5% 亿平米 累计销售面积 累计同比增速 16 40% 15.73 35% 14 30% 12 25% 10 22.5% 20% 8 15% 6 10% 4 2 5% 0 0% 资料来源: wind,平安证券研究所 图表8 14 1-12 月商品房销售额增速同比增长 34.8% 万亿元 12 累计销售额 60% 累计同比增速 11.76 50% 10 40% 8 34.8% 30% 6 20% 4 2 10% 0 0% 资料来源: wind,平安证券研究所 商品房成交均价小幅下降。1-12 月全国商品房销售均价 7476 元/平米,环比前 11 月下降 0.9%,但 仍保持高位运行的态势。 请务必阅读正文后免责条款 8 / 13 地产·行业动态跟踪报告 图表9 商品房成交均价有所回落 7800 商品房成交均价 元/平米 7600 7,476 7400 7200 7000 6800 6600 6400 6200 6000 2015/12 2016/03 2016/06 2016/09 2016/12 资料来源: wind,平安证券研究所 分地区来看,西部地区商品房销售均价回升最为明显。1-12 月东部地区商品房销售均价 9923 元/平 方米,环比降低 0.5%;中部地区商品房销售均价 5476 元/平方米,环比降低 0.9%;西部地区商品 房销售均价 5228 元/平方米,环比增长 0.1%。 图表10 80000 70000 1-12 月东部地区销售数据 商品房销售面积 商品房销售额 销售均价 元/平米 10000 万平米,亿元 60000 50000 10200 9923 9800 9600 9400 40000 9200 30000 20000 9000 8800 10000 8600 0 8400 资料来源: wind,平安证券研究所 请务必阅读正文后免责条款 9 / 13 地产·行业动态跟踪报告 图表11 1-12 月中部地区销售数据 50000 商品房销售面积 45000 商品房销售额 销售均价 元/平米 5700 5600 万平米,亿元 40000 5500 5476 35000 5400 30000 5300 25000 5200 20000 5100 15000 5000 10000 4900 5000 4800 0 4700 资料来源: wind,平安证券研究所 图表12 45000 40000 1-12 月西部地区销售数据 商品房销售面积 商品房销售额 销售均价(元/平米) 元/平米 万平米,亿元 5228 5250 5200 35000 5150 30000 25000 5100 20000 5050 15000 5000 10000 5000 0 4950 4900 资料来源: wind,平安证券研究所 四、 2016 年资金面整体宽松,2017 年下半年或面临压力 2016 年全年个人按揭贷款同比增长 46.5%,定金及预收款同比增长 29%,房企整体到位资金 14.4 万亿,同比增长 15.2%,整体持续宽松态势。展望 2017 年,尽管短期房企负债资金覆盖率高,净 负债率处于历史低位,但考虑到公司债、定增等融资渠道的收紧,若二季度销售回款大幅恶化,下 半年部分高负债率房企或将面临资金压力。 请务必阅读正文后免责条款 10 / 13 地产·行业动态跟踪报告 图表13 房地产开収企业到位资金同比增长 15.2% 160000 房地产开发企业到位资金 亿 140000 18% 144,214 16% 累计同比增速 15.2% 14% 120000 12% 100000 10% 80000 8% 6% 60000 4% 40000 2% 20000 0% 0 -2% 资料来源: wind,平安证券研究所 图表14 个贷及预收款同比增速较为稳定 70.0% 60.0% 定金及预收款:累计同比 个人按揭贷款:累计同比 50.0% 46.5% 40.0% 30.0% 29.0% 20.0% 10.0% 0.0% 资料来源: wind,平安证券研究所 五、 投资建议 尽管行业面临基本面下行和政策收紧,但定价权变迁正带来行业投资逻辑变迁。在险资、产业资本 加大权益资产配置趋势下,高分红高 ROE 的稀缺优质蓝筹地产的“筹码”属性正逐步增强,而刚经 历销售大年的中小房企现金充沛,基本面下行背景下转型诉求有望提升,板块仍孕育着机会。加上 2017 年板块业绩增长确定、估值及机构仓位均处于历史低位,依旧维持“强于大市”评级。在定价 权变迁中,建议关注以下投资机会:1)低估值、基本面优质的蓝筹白马股保利、招商、首开、北京 城建、华夏等,但“旧逻辑”投资思维影响下,基本面下行仍会对传统地产估值形成一定压制,建 请务必阅读正文后免责条款 11 / 13 地产·行业动态跟踪报告 议做好择时和波段操作; 2)有业绩支撑的转型股万业、中体、广宇、宋都等及潜在转型个股;3) 国企改革标的空港股份、鲁商置业、深圳本地国企等。 风险提示:基本面大幅恶化的风险。 请务必阅读正文后免责条款 12 / 13 平安证券综合研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐(预计 6 个月内,股价表现强于沪深 300 指数 20%以上) 推荐(预计 6 个月内,股价表现强于沪深 300 指数 10%至 20%之间) 中性(预计 6 个月内,股价表现相对沪深 300 指数在±10%之间) 回避(预计 6 个月内,股价表现弱于沪深 300 指数 10%以上) 行业投资评级: 强于大市(预计 6 个月内,行业指数表现强于沪深 300 指数 5%以上) 中性(预计 6 个月内,行业指数表现相对沪深 300 指数在±5%之间) 弱于大市(预计 6 个月内,行业指数表现弱于沪深 300 指数 5%以上) 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品,为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考, 双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户,幵不面向公众収布。未经书面授权刊载或 者转収的,本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能,也存在亏损的风险。请您务必对此有清 醒的认识,认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险,投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为収给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券” )的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面 明文批准,不得更改或以任何方式传送、复印或派収此报告的材料、内容及其复印本予任何其它人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠,但平安证券不能担保其准确性或完整性,报告中的信息 或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价,报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损 失而负上任何责任,除非法律法觃有明确觃定。客户幵不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可収出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、 见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于収出此报告日期当日的判断,可随时更改。此报告所指 的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问,此报告所载观点幵不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的収行商的投资银行业务或投资其収行的证券。 平安证券股份有限公司 2017 版权所有。保留一切权利。 平安证券综合研究所 电话:4008866338 深圳 上海 北京 深圳福田区中心区金田路 4036 号荣 上海市陆家嘴环路 1333 号平安金融 北京市西城区金融大街甲 9 号金融街 超大厦 16 楼 大厦 25 楼 中心北楼 15 层 邮编:518048 邮编:200120 邮编:100033 传真:(0755)82449257 传真:(021)33830395
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