民生证券-房地产:调控效果历史对比与动态跟踪之十-郑州、济南调控升级,新房销量持续低迷

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行业: 房地产
作者: 温阳 徐超
发布机构: 民生证券
发布日期: 2017-01-03
[Table_Title] 房地产 行业研究/动态报告 郑州、济南调控升级,新房销量持续低迷 —调控效果历史对比与动态跟踪之十 动态研究报告/房地产 2016 年 12 月 29 日 [Table_Summary] 报告摘要: [Table_Invest]  维持评级 事件:截至12月28日,北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、 推荐 成都、济南、厦门、郑州、合肥、南昌、福州、苏州、无锡、东莞、三亚、佛山、 珠海、廊坊等22个城市先后发布楼市调控政策,重启限购限贷。 [Table_QuotePic] 行业与沪深 300 走势比较 11月以来,杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津、珠海、郑州、济南等热 房地产 沪深300 点一二线城市进一步升级调控政策,特别是郑州成为全国第三个认房又认贷的城 市。石家庄、福州加强了商品房备案价格监管,特别是福州严令楼盘备案价格零 0% 增长。 -9%  新房成交下滑明显,一二线城市尤为显著 10 月份各地限购政策出台后,大中城市新房成交量较调控前水平平均下降 46.46%。一线城市新房成交量较调控前下跌 53.78%,二线城市新房成交量较调控 前下跌 53.94%,三线城市新房成交量较调控前下跌 24.92%。多数热点城市周成 交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑,之后部分城市虽有所恢 复,但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周较调控前下降了 29.22%,广州最近一周较调控前下降了 60.58%;二线城市如南京最近一周成交量 与调控前相比下降了 71.81%;杭州最近一周成交量与调控前相比下降了 27.72%; 济南最近一周成交量与调控前相比下降了 41.73%;福州最近一周成交量与调控前 相比下降了 63.58%。 从月度数据看,11 月各热点城市新房成交量环比下滑明显,一线城市如北京 下滑 4.81%,上海下滑 16.80%,深圳下滑 32.07%,广州下滑 24.07%;二线城市 如南京下滑 9.75%,福州下滑 76.80%,苏州下滑 48.82%,杭州下滑 62.41%。但 也有部分城市 11 月新房销售较 10 月上升,如厦门、武汉、济南等。  调控政策不断升级,热点城市房价过快上涨势头得到遏制 11 月以来,杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津、珠海、郑州、济南等热 点一二线城市进一步升级调控政策,11 月 10 日,杭州提高首付比例;11 月 15 日, 武汉进一步加强限购限贷;11 月 15 日,深圳提高公积金贷款首付比例;11 月 17 日,成都市进一步加强限购;11 月 28 日,上海提高住房贷款首付比例;11 月 28 日,天津提高住房贷款首付比例;12 月 12 日,珠海提高公积金贷款首付比例; 12 月 21 日,郑州扩大限购范围;12 月 23 日,郑州进入认房又认贷的调控阶段。 12 月 26 日,济南进一步加强限购,外地人购房需提供连续 2 年缴纳个税或社保 证明。 热点城市不断升级调控政策,显著遏制了房价过快上涨势头,与 10 月相比, 11 月新建商品住宅价格除深圳继续下降外,上海、厦门、合肥和杭州等 4 个城市 也由升转降,北京和成都价格环比持平;其余热点城市新建商品住宅价格增速明 显放缓。热点城市库存去化周期有所回升,普遍回到 5 个月以上,供求紧张的形 势显著缓解。 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 -18% -27% -36% 15-12 16-03 16-06 16-09 16-12 [Table_Author] 分析师:温阳 执业证号: S0100515040001 电话: 021-60876731 邮箱: wenyang@mszq.com 研究助理:徐超 执业证号: S0100116080017 电话: 010-85127506 邮箱: xuchao@mszq.com [Table_docReport] 相关研究 1.民生证券房地产_行业周报_郑州实行 “认房又认贷” 新房量价持续低迷 2.行业研究_行业动态_11 月新房销售下 滑明显 热点城市调控政策继续升级 证券研究报告 1 动态研究/房地产 表 1:部分热点城市库存去化周期 城市 库存去化周期(月) 城市 库存去化周期(月) 北京 11.6 福州 21.9 上海 6.3 厦门 7.9 广州 6.8 南京 5.2 深圳 13.9 苏州 14.4 杭州 9.9 南昌 4.9 宁波 7.9 惠州 4.9 资料来源:Wind,民生证券研究院  投资建议:建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等 我们认为,政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压,股息率提高增强了行业龙头 对中长期资金的吸引力。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头,如首开股份、阳光城; 转型标的三湘印象、华业资本。  风险提示: 销售数据不及预期;调控政策超预期。 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 2 动态研究/房地产 一、21 城出台楼市调控,热点城市限购限贷政策升级 截至 12 月 26 日,北京、上海、广州、深圳、天津、杭州、南京、武汉、成都、济南、厦 门、郑州、合肥、南昌、福州、苏州、无锡、东莞、三亚、佛山、珠海、廊坊等 22 个城市先 后发布楼市调控政策,重启限购限贷。 11 月以来,杭州、武汉、深圳、成都、上海、天津、珠海、郑州、济南等热点一二线城 市进一步升级调控政策,11 月 10 日,杭州提高首付比例;11 月 15 日,武汉进一步加强限购 限贷;11 月 15 日,深圳提高公积金贷款首付比例;11 月 17 日,成都市进一步加强限购;11 月 28 日,上海提高住房贷款首付比例;11 月 28 日,天津提高住房贷款首付比例;12 月 12 日,珠海提高公积金贷款首付比例;12 月 21 日,郑州扩大限购范围;12 月 23 日,郑州进入 认房又认贷的调控阶段。12 月 26 日,济南进一步加强限购,外地人购房需提供连续 2 年缴纳 个税或社保证明。 二、调控政策影响显著,热点城市成交量持续低迷 10 月份各地限购政策出台后,大中城市新房成交量较调控前水平平均下降 46.46%。一线 城市新房成交量较调控前下跌 53.78%,二线城市新房成交量较调控前下跌 53.94%,三线城市 新房成交量较调控前下跌 24.92%。 图 1:全国大中城市新房周度成交情况 图 2:一线城市新房周度成交情况 900 80% 140 60% 120 40% 100 500 20% 80 400 0% 60 -20% 40 -40% 20 -60% 0 800 150% 100% 700 600 300 50% 0% 200 -50% 大中城市商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 一线城市商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-12-24 2016-12-17 2016-12-10 2016-12-03 2016-11-26 2016-11-19 2016-11-12 2016-11-05 2016-10-29 2016-10-22 2016-10-15 2016-10-08 2016-10-01 2016-09-24 2016-09-17 2016-09-10 -100% 2016-09-03 2016-12-24 2016-12-17 2016-12-10 2016-12-03 2016-11-26 2016-11-19 2016-11-12 2016-11-05 2016-10-29 2016-10-22 2016-10-15 2016-10-08 2016-10-01 2016-09-24 2016-09-17 2016-09-10 2016-09-03 2016-08-27 0 2016-08-27 100 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 3:二线城市新房周度成交情况 图 4:三线城市新房周度成交情况 600 100% 250 50% 80% 500 60% 400 40% 200 30% 20% 40% 20% 300 0% 200 150 10% 0% 100 -10% -20% -40% 100 -20% 50 -30% -60% 二线城市商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 环比(右) 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 三线城市商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-12-24 2016-12-17 2016-12-10 2016-12-03 2016-11-26 2016-11-19 2016-11-12 2016-11-05 2016-10-29 2016-10-22 2016-10-15 2016-10-08 2016-10-01 2016-09-24 2016-09-17 2016-09-10 -40% 2016-09-03 0 2016-08-27 2016-12-24 2016-12-17 2016-12-10 2016-12-03 2016-11-26 2016-11-19 2016-11-12 2016-11-05 2016-10-29 2016-10-22 2016-10-15 2016-10-08 2016-10-01 2016-09-24 2016-09-17 2016-09-10 2016-09-03 -80% 2016-08-27 0 环比(右) 证券研究报告 3 动态研究/房地产 资料来源:Wind,民生证券研究院 资料来源:Wind,民生证券研究院 多数热点城市周成交量在限购限贷政策出台后迅速出现了比较明显的下滑,之后部分城市 虽有所恢复,但较调控前水平差距依然较大。一线城市如北京最近一周较调控前下降了 29.22%, 广州最近一周较调控前下降了 60.58%;二线城市如南京最近一周成交量与调控前相比下降了 71.81%;杭州最近一周成交量与调控前相比下降了 27.72%;济南最近一周成交量与调控前相 比下降了 41.73%;福州最近一周成交量与调控前相比下降了 63.58%。 2011 年各城市限购政策出台后,周成交量迅速出现大幅下滑。如北京市 2011 年 2 月 15 日限购后一周,新房周成交量环比下降 36.46%;上海 2011 年 1 月 18 日限购后的 9 周里,只 有一周的成交量超过限购前一周的 50%;广州 2011 年 2 月 24 日限购后一周成交量环比下降 41.22%;南京 2011 年 2 月 26 日限购后一周成交量环比下滑 28.96%;厦门 2011 年 2 月 22 日 限购后一周成交量环比下滑 53.08%。 图 5:北京市 2011 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 6:北京市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 40 100% 35 500% 35 80% 30 400% 30 60% 25 300% 25 40% 20 200% 20 20% 15 100% 10 0% 0% -20% 北京商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 北京:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 环比增长率(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-12-23 2016-12-16 2016-12-09 2016-12-02 2016-11-25 2016-11-18 2016-11-11 2016-11-04 2016-10-28 2016-10-21 2016-10-14 2016-10-07 -200% 2016-09-30 -60% 2016-09-23 -100% 0 2011-05-10 2011-05-03 2011-04-26 2011-04-19 2011-04-12 2011-04-05 2011-03-29 2011-03-22 2011-03-15 2011-03-08 2011-03-01 2011-02-22 2011-02-15 2011-02-08 2011-02-01 2011-01-25 2011-01-18 2011-01-11 0 -40% 2016-09-16 5 5 2016-09-09 10 2016-09-02 15 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 注:由于春节原因,2011/02/02-2011/02/08 周成交量缺失 图 7:上海市 2011 年调控前后一手住宅周度成交情况 50 80% 45 60% 150% 30 100% 20% 25 0% 20 50% 15 0% 上海商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 环比增长率(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 -50% 上海:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-12-24 2016-12-17 2016-12-10 2016-12-03 2016-11-26 2016-11-19 2016-11-12 -100% 2016-11-05 0 2016-10-29 5 -60% 2016-10-22 -40% 2011-04-12 2011-04-05 2011-03-29 2011-03-22 2011-03-15 2011-03-08 2011-03-01 2011-02-22 2011-02-15 2011-02-08 2011-02-01 2011-01-25 2011-01-18 2011-01-11 2011-01-04 2010-12-28 2010-12-21 0 10 2016-10-15 -20% 10 2016-10-08 20 35 40% 2016-10-01 30 200% 40 2016-09-24 40 250% 2016-09-17 50 100% 2016-09-10 60 图 8:上海市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 注:由于春节原因,2011/02/02-2011/02/08 周成交量缺失 图 9:深圳市 2011 年调控前后一手住宅周度成交情况 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 图 10:深圳市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 证券研究报告 4 南京商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 10 5 0 广州:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 13:南京市 2011 年调控前后一手住宅周度成交情况 60% 40% 0% -20% -40% -80% -100% 环比增长率(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 南京:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-12-19 环比增长率(右) 2016-12-20 2016-12-13 2016-12-06 -100% 2016-12-12 15 深圳:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-12-05 -80% 2016-11-28 -60% 2016-11-29 -40% 2016-11-21 -20% 2016-11-22 0% 2016-11-14 20% 2016-11-15 40% 2016-11-07 60% 2016-11-08 80% 2016-10-31 图 11:广州市 2011 年调控前后一手住宅周度成交情况 2016-11-01 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-10-25 环比增长率(右) 2016-10-24 20 2016-12-20 2016-12-13 2016-12-06 2016-11-29 2016-11-22 2016-11-15 2016-11-08 2016-11-01 2016-10-25 2016-10-18 2016-10-11 2016-10-04 2016-09-27 0 2016-10-17 25 -100% 2016-10-18 0 2 2016-10-10 5 -80% 2016-10-11 10 4 2016-10-03 15 -60% 2016-10-04 -40% 2016-09-27 -20% 2016-09-26 0% 2016-09-20 20% 2016-09-20 20 12 2016-09-19 25 40% 2016-09-13 0 14 2016-09-12 5 2016-09-06 10 16 60% 2016-09-13 15 2016-09-06 2010-12-23 2010-12-16 2010-12-09 20 80% 2016-09-05 2011-05-19 2011-05-12 2010-12-02 2010-11-25 2010-11-18 2010-11-11 2010-11-04 2010-10-28 2010-10-21 2010-10-14 2010-10-07 2010-09-30 2010-09-23 2010-09-16 2010-09-09 2010-09-02 25 2016-08-29 2011-05-14 2011-05-07 广州商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2011-05-05 2011-04-28 2011-04-21 2011-04-14 2011-04-07 2011-03-31 2011-03-24 2011-03-17 2011-03-10 2011-03-03 2011-02-24 2011-02-17 2011-02-10 2011-02-03 2011-01-27 深圳商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2011-04-30 2011-04-23 2011-04-16 2011-04-09 2011-04-02 2011-03-26 2011-03-19 2011-03-12 2011-03-05 2011-02-26 2011-02-19 2011-02-12 2011-02-05 2011-01-29 2011-01-22 动态研究/房地产 200% 150% 10 8 100% 6 50% 0% -50% -100% 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 12:广州市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 60 80% 50 60% 40 40% 30 20% 20 0% -20% 10 -40% 0 -60% -80% 环比(右) 注:由于春节成交量恢复,02/11-02/17 周成交量环比上涨 4407% 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 14:南京市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 60 80% 20% 50 60% 40 40% 30 20% 20 0% -60% 10 -20% -40% 0 -60% 环比(右) 注:由于春节成交量恢复,02/13-02/19 周成交量环比上涨 328% 资料来源:Wind,民生证券研究院 证券研究报告 5 苏州商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 14 12 200% 10 8 6 4 2 0% 0 150% 60 100% 50 50% 40 0% 30 -50% 20 -100% 10 -150% 0 环比增长率(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 苏州:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-12-22 图 19:苏州市 2011 年调控前后一手住宅周度成交情况 2016-12-15 16 2016-12-23 2016-12-16 2016-12-09 厦门:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-12-08 18 福州:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-12-01 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11-24 环比增长率(右) 2016-12-02 -100% 2016-11-17 0.0 2016-11-25 -80% 2016-11-10 0.5 2016-11-03 1.0 2016-11-18 1.5 2016-10-27 -40% 2016-11-11 2.0 2016-10-20 -20% 2016-10-13 2.5 2016-11-04 0% 2016-10-06 3.0 2016-10-28 3.5 2016-09-29 4.0 2016-09-22 40% 2016-10-21 60% 4.5 2016-09-15 5.0 2016-10-14 图 17:福州市 2011 年调控前后一手住宅周度成交情况 2016-09-08 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-09-01 环比增长率(右) 2016-10-07 2016-12-21 2016-12-14 2016-12-07 2016-11-30 2016-11-23 2016-11-16 2016-11-09 2016-11-02 2016-10-26 2016-10-19 2016-10-12 2016-10-05 2016-09-28 -150% 2016-09-30 0.0 2016-08-25 -100% 2016-08-18 1.0 2016-09-21 2.0 2016-08-11 3.0 2016-09-14 4.0 2016-09-23 6.0 2016-08-04 100% 2016-07-28 5.0 2016-09-07 150% 2016-09-16 7.0 2016-09-09 2011-05-17 2011-05-10 2011-05-03 8.0 2016-07-21 2011-05-30 2011-05-23 2011-04-26 2011-04-19 2011-04-12 2011-04-05 2011-03-29 2011-03-22 2011-03-15 2011-03-08 2011-03-01 2011-02-22 2011-02-15 2011-02-08 2011-02-01 2011-01-25 图 15:厦门市 2011 年调控前后一手住宅周度成交情况 2016-07-14 2011-05-25 2011-05-18 福州商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2011-05-16 2011-05-09 2011-05-02 2011-04-25 2011-04-18 2011-04-11 2011-04-04 2011-03-28 2011-03-21 2011-03-14 2011-03-07 2011-02-28 2011-02-21 2011-02-14 2011-02-07 厦门商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2011-05-11 2011-05-04 2011-04-27 2011-04-20 2011-04-13 2011-04-06 2011-03-30 2011-03-23 2011-03-16 2011-03-09 2011-03-02 2011-02-23 2011-02-16 2011-02-09 2011-02-02 动态研究/房地产 图 16:厦门市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 25 300% 20 250% 50% 15 200% 0% 150% 10 100% -50% 5 50% 0% 0 -50% -100% 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 注:由于春节成交量恢复,02/09-02/15 周成交量环比上涨 3890% 图 18:福州市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 12 10 300% 20% 250% 8 200% 6 150% 100% -60% 4 50% 2 0% 0 -50% -100% 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 注:由于春节成交量恢复,02/08-02/14 周成交量环比上涨 1113% 图 20:苏州市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 300% 250% 150% 100% 50% -50% -100% 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 注:由于春节成交量恢复,02/10-02/16 周成交量环比上涨 806.51% 证券研究报告 6 动态研究/房地产 图 21:杭州市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 图 22:武汉市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 70 500% 80 100% 60 400% 70 80% 60 60% 50 300% 40 200% 40% 50 20% 40 杭州:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 0% 30 -20% 环比(右) 武汉:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-12-25 2016-12-18 2016-12-11 2016-12-04 2016-11-27 2016-11-20 2016-11-13 2016-11-06 2016-10-30 2016-10-23 2016-10-16 2016-10-09 -80% 2016-10-02 0 2016-09-25 -60% -200% 2016-09-18 10 2016-09-11 -40% -100% 2016-09-04 20 2016-12-19 2016-12-12 2016-12-05 2016-11-28 2016-11-21 2016-11-14 2016-11-07 2016-10-31 2016-10-24 2016-10-17 2016-10-10 2016-10-03 2016-09-26 0 2016-09-19 10 2016-09-12 0% 2016-09-05 20 2016-08-29 100% 2016-08-22 30 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 23:济南市 2016 年调控前后一手住宅周度成交情况 90 150% 80 100% 70 60 50% 50 40 0% 30 20 -50% 10 济南:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-12-26 2016-12-19 2016-12-12 2016-12-05 2016-11-28 2016-11-21 2016-11-14 2016-11-07 2016-10-31 2016-10-24 2016-10-17 2016-10-10 2016-10-03 2016-09-26 2016-09-19 2016-09-12 -100% 2016-09-05 0 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 从月度数据看,11 月各热点城市新房成交量环比下滑明显,一线城市如北京下滑 4.81%, 上海下滑 16.80%,深圳下滑 32.07%,广州下滑 24.07%;二线城市如南京下滑 9.75%,福州下 滑 76.80%,苏州下滑 48.82%,杭州下滑 62.41%。但也有部分城市 11 月新房销售较 10 月上升, 如厦门、武汉、济南等。 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 7 动态研究/房地产 图 24:北京市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 100 图 25:上海市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 150% 300 140% 90 120% 80 100% 70 250 100% 80% 200 60 50% 50 60% 150 40 40% 0% 20% 100 30 20 -50% 0% -20% 50 10 -40% 北京:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 环比(右) 上海:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 2016-10 2016-09 2016-08 2016-07 2016-06 2016-05 2016-04 2016-03 2016-02 -60% 2016-01 0 2016-11 2016-10 2016-09 2016-08 2016-07 2016-06 2016-05 2016-04 2016-03 2016-02 -100% 2016-01 0 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 26:深圳市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 60 图 27:广州市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 60% 50 40% 160 200% 140 150% 120 40 20% 30 0% 20 -20% 100% 100 80 50% 60 0% 40 深圳:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 20% 30 南京:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 30:福州市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 2016-11 2016-10 2016-09 2016-08 2016-07 2016-06 2016-05 2016-04 2016-03 100% 50% 20 0% 10 -50% 0 -100% 厦门:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-11 2016-11 -60% 2016-10 0 2016-09 -40% 2016-08 20 2016-07 -20% 2016-06 40 150% 2016-10 0% 60 200% 2016-09 80 40% 250% 2016-08 100 40 2016-07 120 300% 50 2016-06 60% 2016-01 140 350% 2016-05 80% 400% 60 2016-04 160 70 2016-03 100% 2016-02 120% 2016-05 2016-02 2016-01 图 29:厦门市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 180 2016-04 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 200 2016-03 -100% 广州:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 图 28:南京市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 2016-02 0 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-01 -50% 20 2016-11 2016-10 2016-09 2016-08 2016-07 2016-06 2016-05 2016-04 -60% 2016-03 0 2016-02 -40% 2016-01 10 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 31:苏州市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 证券研究报告 8 动态研究/房地产 40 150% 35 100% 30 180 140% 160 120% 100% 140 80% 120 25 50% 20 0% 15 60% 100 40% 80 20% 0% 60 福州:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 环比(右) 苏州:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 2016-10 2016-09 2016-08 2016-07 2016-06 2016-05 -80% 2016-01 -60% 0 2016-11 2016-10 2016-09 2016-08 2016-07 2016-06 2016-05 2016-04 2016-03 2016-02 -100% 2016-01 0 -40% 20 2016-04 5 -20% 40 2016-03 -50% 2016-02 10 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 32:杭州市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 250 图 33:武汉市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 350% 300% 200 350 140% 120% 300 250% 200% 150 100 100% 250 80% 150% 200 60% 100% 150 40% 50% 20% 100 0% 杭州:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) -20% 环比(右) 武汉:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 2016-10 2016-09 2016-08 2016-07 2016-06 2016-05 -40% 2016-04 0 2016-01 2016-11 2016-10 2016-09 2016-08 2016-07 2016-06 2016-05 2016-04 2016-03 2016-02 -100% 2016-01 0 0% 50 2016-03 -50% 2016-02 50 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 34:济南市 2016 年调控前后一手住宅月度成交情况 250 800% 700% 200 600% 500% 150 400% 300% 100 200% 100% 50 0% -100% 济南:商品房成交面积:住宅(万平方米,左) 2016-11 2016-10 2016-09 2016-08 2016-07 2016-06 2016-05 2016-04 2016-03 2016-02 -200% 2016-01 0 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 9 动态研究/房地产 三、热点城市房价增速回落明显,部分城市出台行政干预举措 从历史经验看,限购政策对新房价格的影响主要体现为环比增速迅速下降至 0 左右,价格 走势趋于平稳。如北京 2011 年 2 月限购后连续 7 个月,新房价格指数环比增速在 0.0%-0.2% 之间,之后更是出现了连续 8 个月的小幅回落;上海在 2011 年 1 月限购之后,从第 2 个月开 始环比增速迅速下滑至接近于 0,并从第 9 个月开始了连续 8 个月的微跌;广州从 2011 年 2 月限购后环比增速下滑明显,从第 8 个月开始了连续 8 个月的微跌;南京在 2011 年 2 月限购 之后第二个月即开始了连续 13 个月的微跌。 各线城市土地成交规模也明显下滑,土地溢价率显著回落。根据克尔瑞提供的数据,10 月份一线城市土地成交建筑面积 68 万平方米,环比下降 38%,同比下降 81%;二线城市 1687 万平方米,环比回落 39%,同比回落 9%;三、四线城市 337 万平方米,环比下跌 59%,同比 下跌 73%。 10 月 300 城土地平均溢价率 56.8%,环比大幅下滑 34.2 个百分点。 表 2:15 个一线和热点二线城市 11 月与 10 月新建商品住宅价格变动对比表 11 月相对于 10 月 10 月 无锡 0.80% 4.90% -4.10% 8.20% -3.30% 杭州 -0.40% 3.20% -3.60% 5.50% -2.30% 郑州 0.50% 3.50% -3.00% 7.60% -4.10% 济南 1.10% 3.40% -2.30% 5.20% -1.80% 南京 0.20% 2.40% -2.20% 3.70% -1.30% 福州 0.90% 2.60% -1.70% 5.10% -2.50% 合肥 -0.10% 1.50% -1.60% 4.60% -3.10% 武汉 1.60% 3.00% -1.40% 3.90% -0.90% 天津 0.50% 1.30% -0.80% 4.20% -2.90% 厦门 -0.20% 0.50% -0.70% 2.90% -2.40% 北京 0.00% 0.60% -0.60% 4.90% -4.30% 上海 -0.10% 0.50% -0.60% 3.20% -2.70% 广州 0.90% 1.30% -0.40% 3.10% -1.80% 深圳 -0.30% -0.50% 0.20% 1.90% -2.40% 成都 0.00% -0.80% 0.80% 2.50% -3.30% 变动 9月 10 月相对于 9 月 11 月 变动 资料来源:国家统计局,民生证券研究院 一线和热点二线城市因地制宜、因城施策实施调控政策以来,房价过快上涨势头得到遏制, 房价走势明显趋稳。根据国家统计局发布的 15 个一线和热点二线城市 11 月的新建商品住宅价 格变动情况数据,与 10 月比,11 月新建商品住宅价格除深圳继续下降外,上海、厦门、合肥 和杭州等 4 个城市也由升转降,降幅在 0.6 至 3.6 个百分点之间;北京和成都新建商品住宅价 格环比持平;其余 8 个城市新建商品住宅价格环比涨幅进一步回落,回落幅度在 0.4 至 4.1 个 百分点之间。 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 10 动态研究/房地产 表 3:70 大中城市 10 月与 9 月新建商品住宅价格指数环比变动对比表 城市能级 城市 2016-11 2016-10 三线 洛阳 1.60% 0.40% 三线 泉州 2.10% 三线 泸州 0.60% 二线 成都 0.00% 三线 韶关 三线 安庆 三线 变动 城市能级 城市 2016-11 2016-10 变动 1.20% 三线 贵阳 0.30% 0.60% -0.30% 1.10% 1.00% 二线 沈阳 0.10% 0.40% -0.30% -0.30% 0.90% 三线 海口 0.60% 0.90% -0.30% -0.80% 0.80% 三线 西宁 0.10% 0.40% -0.30% 1.90% 1.10% 0.80% 三线 呼和 -0.10% 0.30% -0.40% 1.30% 0.60% 0.70% 二线 长春 0.40% 0.80% -0.40% 南充 0.20% -0.40% 0.60% 一线 广州 0.90% 1.30% -0.40% 二线 重庆 1.20% 0.60% 0.60% 三线 吉林 -0.10% 0.40% -0.50% 三线 唐山 1.10% 0.60% 0.50% 三线 温州 0.10% 0.60% -0.50% 三线 包头 0.40% -0.10% 0.50% 一线 北京 0.00% 0.60% -0.60% 三线 金华 1.40% 0.90% 0.50% 一线 上海 -0.10% 0.50% -0.60% 三线 乌鲁木齐 0.00% -0.40% 0.40% 二线 哈尔滨 -0.20% 0.40% -0.60% 三线 襄阳 0.50% 0.10% 0.40% 三线 昆明 0.50% 1.10% -0.60% 三线 丹东 0.50% 0.20% 0.30% 二线 厦门 -0.20% 0.50% -0.70% 三线 牡丹 -0.20% -0.50% 0.30% 三线 惠州 1.50% 2.20% -0.70% 三线 扬州 1.90% 1.60% 0.30% 三线 秦皇岛 1.60% 2.40% -0.80% 一线 深圳 -0.30% -0.50% 0.20% 二线 宁波 0.60% 1.40% -0.80% 三线 大理 0.50% 0.30% 0.20% 二线 天津 0.50% 1.30% -0.80% 三线 北海 0.70% 0.50% 0.20% 二线 南昌 0.30% 1.10% -0.80% 三线 银川 0.20% 0.10% 0.10% 三线 岳阳 0.30% 1.30% -1.00% 三线 遵义 0.30% 0.20% 0.10% 三线 九江 0.80% 1.90% -1.10% 三线 常德 0.50% 0.50% 0.00% 二线 青岛 0.20% 1.30% -1.10% 三线 徐州 1.60% 1.70% -0.10% 三线 桂林 -0.20% 1.00% -1.20% 二线 太原 0.20% 0.30% -0.10% 三线 石家庄 0.60% 1.80% -1.20% 二线 大连 0.50% 0.60% -0.10% 二线 武汉 1.60% 3.00% -1.40% 三线 锦州 0.20% 0.30% -0.10% 三线 南宁 0.00% 1.50% -1.50% 三线 三亚 0.80% 0.90% -0.10% 二线 合肥 -0.10% 1.50% -1.60% 三线 兰州 -0.10% 0.00% -0.10% 二线 福州 0.90% 2.60% -1.70% 二线 西安 1.70% 1.80% -0.10% 三线 赣州 1.00% 3.10% -2.10% 三线 蚌埠 1.20% 1.30% -0.10% 二线 南京 0.20% 2.40% -2.20% 三线 宜昌 0.70% 0.80% -0.10% 二线 济南 1.10% 3.40% -2.30% 三线 湛江 1.20% 1.30% -0.10% 二线 郑州 0.50% 3.50% -3.00% 三线 烟台 0.50% 0.70% -0.20% 二线 长沙 1.50% 4.50% -3.00% 三线 平顶山 0.40% 0.60% -0.20% 二线 杭州 -0.40% 3.20% -3.60% 三线 济宁 0.30% 0.50% -0.20% 三线 无锡 0.80% 4.90% -4.10% 资料来源:国家统计局,民生证券研究院 本次各热点一二线城市出台调控政策后,房价过快上涨的势头得到明显遏制,根据国家统 计局公布新建商品住宅价格指数,各热点城市新建住宅平均价格环比增幅下降明显,下降超过 3 个百分点的城市包括无锡(4.1%)、杭州(3.6%)、长沙(3.0%)、郑州(3.0%)。 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 11 动态研究/房地产 表 4:70 大中城市 10 月与 9 月新建商品住宅价格指数同比变动对比表 城市能级 城市 2016-11 2016-10 城市能级 城市 2016-10 2016-09 三线 泉州 6.20% 8.40% 变动 2.20% 三线 贵阳 4.00% 4.50% 变动 0.50% 三线 扬州 7.10% 9.20% 2.10% 三线 石家 18.50% 18.90% 0.40% 二线 长沙 16.90% 18.70% 1.80% 一线 广州 23.80% 24.20% 0.40% 三线 徐州 7.20% 8.90% 1.70% 二线 郑州 28.60% 29.00% 0.40% 三线 洛阳 2.10% 3.80% 1.70% 二线 青岛 13.50% 13.80% 0.30% 二线 西安 5.00% 6.60% 1.60% 三线 烟台 4.90% 5.20% 0.30% 三线 惠州 22.90% 24.40% 1.50% 三线 岳阳 4.60% 4.90% 0.30% 三线 蚌埠 6.80% 8.30% 1.50% 三线 常德 2.20% 2.50% 0.30% 三线 安庆 5.20% 6.70% 1.50% 三线 南充 1.20% 1.50% 0.30% 三线 赣州 12.00% 13.40% 1.40% 三线 宜昌 3.80% 4.10% 0.30% 二线 重庆 5.10% 6.50% 1.40% 二线 沈阳 2.40% 2.60% 0.20% 三线 秦皇岛 4.80% 6.20% 1.40% 三线 吉林 1.60% 1.80% 0.20% 三线 韶关 5.40% 6.80% 1.40% 二线 宁波 12.50% 12.60% 0.10% 三线 湛江 5.90% 7.20% 1.30% 三线 银川 1.40% 1.50% 0.10% 三线 金华 5.60% 6.80% 1.20% 二线 福州 29.10% 29.20% 0.10% 二线 武汉 25.70% 26.80% 1.10% 二线 天津 26.60% 26.60% 0.00% 三线 唐山 1.30% 2.40% 1.10% 二线 哈尔滨 1.60% 1.60% 0.00% 三线 三亚 2.70% 3.80% 1.10% 三线 西宁 2.10% 2.10% 0.00% 二线 济南 19.00% 20.00% 1.00% 三线 兰州 3.80% 3.70% -0.10% 三线 北海 2.70% 3.70% 1.00% 二线 太原 2.40% 2.30% -0.10% 三线 九江 9.90% 10.80% 0.90% 三线 桂林 3.20% 3.10% -0.10% 三线 无锡 34.50% 35.30% 0.80% 三线 呼和浩特 1.30% 1.10% -0.20% 三线 泸州 2.60% 3.40% 0.80% 二线 南昌 15.90% 15.70% -0.20% 三线 海口 5.00% 5.80% 0.80% 三线 牡丹江 -1.60% -1.80% -0.20% 二线 大连 1.70% 2.40% 0.70% 三线 乌鲁木齐 -1.60% -1.90% -0.30% 三线 昆明 3.20% 3.90% 0.70% 三线 温州 5.00% 4.70% -0.30% 三线 襄阳 1.70% 2.40% 0.70% 三线 南宁 11.10% 10.70% -0.40% 二线 长春 2.90% 3.50% 0.60% 二线 成都 6.50% 6.10% -0.40% 三线 锦州 -3.90% -3.30% 0.60% 二线 合肥 48.60% 47.60% -1.00% 三线 遵义 0.90% 1.50% 0.60% 三线 北京 30.20% 28.90% -1.30% 三线 平顶山 2.90% 3.40% 0.50% 二线 杭州 31.50% 30.10% -1.40% 三线 丹东 -1.70% -1.20% 0.50% 二线 南京 44.40% 42.80% -1.60% 三线 济宁 0.70% 1.20% 0.50% 二线 厦门 45.90% 43.90% -2.00% 三线 大理 2.10% 2.60% 0.50% 一线 上海 37.40% 34.80% -2.60% 三线 包头 -0.80% -0.30% 0.50% 一线 深圳 32.10% 28.20% -3.90% 资料来源:国家统计局,民生证券研究院 为遏制房价过快上涨势头,部分热点城市如福州、深圳等开始出台行政干预举措。福州市 政府日前下发楼市调控通知,要求“新建商品住房项目首次开盘销售申请价格备案,要按照同 区域、同品质、同类型项目备案均价确定首次备案价格。同一商品住房项目下一批次备案价格 必须‘零增长’,不得高于上一批次的备案价格”。深圳拍地则推行“双限双竞”。按照最新 规定出让项目建成后,商品住房必须严格按限定的销售均价和最高销售单价进行销售。 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 12 动态研究/房地产 图 35:北京市 2011 年调控前后新房价格走势 图 36:北京市 2016 年调控前后新房价格走势 110 1.2% 200 5.2% 4.8% 4.4% 4.0% 3.6% 3.2% 2.8% 2.4% 2.0% 1.6% 1.2% 0.8% 0.4% 0.0% -0.4% 180 109 0.8% 160 140 108 0.4% 107 120 100 0.0% 106 80 60 北京市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 2011-08 2011-07 2011-06 2011-05 2011-04 2011-03 2011-02 2011-01 2010-12 2010-11 2010-10 2010-09 -0.4% 2010-08 105 40 20 0 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-11 北京市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 37:上海市 2011 年调控前后新房价格走势 图 38:上海市 2016 年调控前后新房价格走势 104 1.2% 103 0.9% 180 4.8% 4.4% 175 4.0% 170 102 0.6% 101 0.3% 100 0.0% 3.6% 3.2% 165 2.8% 160 2.4% 155 2.0% 1.6% 150 99 -0.3% 98 -0.6% 1.2% 0.8% 145 0.4% 140 0.0% 135 -0.4% 2016-04 上海市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 上海市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 39:深圳市 2011 年调控前后新房价格走势 图 40:深圳市 2016 年调控前后新房价格走势 105 2.5% 235 2.8% 104 2.0% 230 2.4% 103 1.5% 102 1.0% 101 0.5% 2.0% 225 1.6% 220 1.2% 215 100 0.8% 0.0% 210 99 -0.5% 98 -1.0% 0.4% 205 0.0% 200 -0.4% 2016-04 深圳市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 深圳市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 2016-10 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 证券研究报告 13 动态研究/房地产 图 41:广州市 2011 年调控前后新房价格走势 图 42:广州市 2016 年调控前后新房价格走势 103 3.0% 102 2.5% 101 100 2.0% 99 1.5% 165 3.6% 3.2% 160 2.8% 155 98 1.0% 150 96 0.5% 145 95 0.0% 97 94 2.4% 2.0% 1.6% 1.2% 0.8% 140 -0.5% 93 92 -1.0% 0.4% 135 0.0% 130 -0.4% 2016-04 广州市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 广州市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 43:天津市 2011 年调控前后新房价格走势 图 44:天津市 2016 年调控前后新房价格走势 110 1.2% 109 1.0% 150 4.8% 4.4% 145 4.0% 0.8% 108 3.6% 140 0.6% 107 0.4% 106 105 104 3.2% 135 0.2% 130 0.0% 125 -0.2% 103 -0.4% 102 -0.6% 2.8% 2.4% 2.0% 1.6% 1.2% 120 0.8% 0.4% 115 0.0% 110 -0.4% 2016-04 天津市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 天津市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 45:成都市 2011 年调控前后新房价格走势 图 46:成都市 2016 年调控前后新房价格走势 106 1.8% 105 1.4% 104 1.0% 103 0.6% 102 0.2% 101 -0.2% 100 -0.6% 119 2.8% 118 2.4% 117 2.0% 116 115 1.6% 114 1.2% 113 0.8% 112 0.4% 111 0.0% 110 109 -0.4% 2016-04 成都市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 成都市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 2016-10 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 证券研究报告 14 动态研究/房地产 图 47:杭州市 2011 年调控前后新房价格走势 图 48:杭州市 2016 年调控前后新房价格走势 103 2.0% 1.5% 102 140 6.0% 5.6% 5.2% 4.8% 4.4% 4.0% 3.6% 3.2% 2.8% 2.4% 2.0% 1.6% 1.2% 0.8% 0.4% 0.0% -0.4% 120 1.0% 100 0.5% 101 100 0.0% 80 -0.5% 60 -1.0% 99 40 -1.5% 98 -2.0% 20 0 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-11 杭州市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 杭州市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 49:武汉市 2011 年调控前后新房价格走势 图 50:武汉市 2016 年调控前后新房价格走势 109 1.3% 1.1% 108 155 4.4% 4.0% 150 3.6% 0.9% 145 107 3.2% 0.7% 0.5% 105 0.3% 135 0.1% 130 104 -0.1% 103 2.8% 140 106 2.4% 2.0% 1.6% 1.2% 125 0.8% -0.3% 102 -0.5% 0.4% 120 0.0% 115 -0.4% 2016-04 武汉市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 武汉市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 51:南京市 2011 年调控前后新房价格走势 图 52:南京市 2016 年调控前后新房价格走势 105 1.0% 0.8% 200 4.8% 180 4.4% 4.0% 160 104 0.6% 3.6% 140 3.2% 0.4% 120 2.8% 0.2% 100 103 0.0% 102 -0.2% 101 -0.4% 2.4% 2.0% 80 1.6% 60 1.2% 0.8% 40 0.4% 20 0.0% 0 -0.4% 2016-03 2016-04 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 2016-11 南京市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 南京市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 证券研究报告 15 动态研究/房地产 图 53:济南市 2011 年调控前后新房价格走势 图 54:济南市 2016 年调控前后新房价格走势 108 1.4% 140 5.6% 5.2% 4.8% 4.4% 4.0% 3.6% 3.2% 2.8% 2.4% 2.0% 1.6% 1.2% 0.8% 0.4% 0.0% -0.4% 1.2% 107 1.0% 106 0.8% 135 130 0.6% 105 0.4% 104 0.2% 125 120 0.0% 103 -0.2% 102 -0.4% 101 -0.6% 115 110 105 2016-04 济南市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 济南市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 55:厦门市 2011 年调控前后新房价格走势 图 56:厦门市 2016 年调控前后新房价格走势 107 2.1% 250 1.6% 200 6.0% 5.6% 5.2% 4.8% 4.4% 4.0% 3.6% 3.2% 2.8% 2.4% 2.0% 1.6% 1.2% 0.8% 0.4% 0.0% -0.4% 106 105 104 103 1.1% 150 102 101 0.6% 100 100 99 0.1% 50 98 97 -0.4% 0 2016-04 厦门市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 厦门市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 57:福州市 2011 年调控前后新房价格走势 图 58:福州市 2016 年调控前后新房价格走势 107 2.0% 106 1.5% 105 1.0% 155 5.6% 150 4.8% 145 4.0% 140 3.2% 135 104 0.5% 103 2.4% 130 1.6% 125 0.0% 102 0.8% 120 101 -0.5% 0.0% 115 110 -0.8% 2016-04 福州市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 福州市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 2016-10 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 证券研究报告 16 动态研究/房地产 图 59:合肥市 2011 年调控前后新房价格走势 图 60:合肥市 2016 年调控前后新房价格走势 108 1.0% 107 0.5% 200 6.4% 6.0% 5.6% 5.2% 4.8% 4.4% 4.0% 3.6% 3.2% 2.8% 2.4% 2.0% 1.6% 1.2% 0.8% 0.4% 0.0% -0.4% 180 160 0.0% 106 120 -1.0% 100 105 104 140 -0.5% -1.5% 80 60 103 -2.0% 102 -2.5% 40 20 0 2016-04 合肥市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 2016-10 合肥市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 图 61:无锡市 2011 年调控前后新房价格走势 图 62:无锡市 2016 年调控前后新房价格走势 105 1.2% 104 0.8% 103 0.4% 145 9% 140 8% 135 7% 6% 130 5% 125 102 0.0% 101 4% 120 3% 115 2% -0.4% 100 99 -0.8% 110 1% 105 0% 100 -1% 2016-04 无锡市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 2016-05 2016-06 2016-07 2016-08 2016-09 无锡市新建商品住宅价格指数 2010年1月=100(左) 2016-10 2016-11 环比(右) 资料来源:Wind,民生证券研究院 我们认为核心城市新房成交价格大概率有序回落:对需求的抑制和成交量的回落必然会带 来价格调整的压力,同时购房者观望情绪加重,二手房挂牌价格也有望松动;此外,我们预计 核心城市未来房贷规模会受到一定控制,按揭贷款利率优惠将减少,将进一步推升购房成本。 四、 投资建议:建议增持低估优质龙头首开股份、阳光城等 我们认为,政策收紧及基本面回落使地产板块短期承压,股息率提高增强了行业龙头对中 长期资金的吸引力。建议增持二级市场股价被低估的优质龙头,如首开股份、阳光城;转型标 的三湘印象、华业资本。 五、风险提示: 销售数据不及预期;政策不及预期。 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 17 动态研究/房地产 [Table_AuthorIntroduce] 分析师与研究助理简介 温阳,中国人民银行研究生部金融学硕士。2011年4月加入国泰君安证券,从事房地产行业研究工作,2015年3月加入 民生证券。 徐超,房地产团队研究助理,北京大学中国经济研究中心(CCER)经济学硕士,2016年7月加入民生证券。 分析师承诺 作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力,保证报告所采用的数据均来自合规渠 道,分析逻辑基于作者的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求客观、公正,结论不受任何第三方的授意、影响, 特此声明。 评级说明 公司评级标准 以报告发布日后的 12 个月内公司股价 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌 幅为基准。 投资评级 说明 强烈推荐 相对沪深 300 指数涨幅 20%以上 谨慎推荐 相对沪深 300 指数涨幅介于 10%~20%之间 中性 相对沪深 300 指数涨幅介于-10%~10%之间 回避 相对沪深 300 指数下跌 10%以上 推荐 相对沪深 300 指数涨幅 5%以上 中性 相对沪深 300 指数涨幅介于-5%~5%之间 回避 相对沪深 300 指数下跌 5%以上 行业评级标准 以报告发布日后的 12 个月内行业指数 的涨跌幅相对同期的沪深 300 指数涨跌 幅为基准。 民生证券研究院: 北京:北京市东城区建国门内大街28号民生金融中心A座17层; 100005 上海:上海市浦东新区世纪大道1168号东方金融广场B座2101; 200122 深圳:深圳市福田区深南大道 7888 号东海国际中心 A 座 28 层; 525000 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 18 动态研究/房地产 免责声明 本报告仅供民生证券股份有限公司(以下简称“本公司”)的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为 客户。 本报告是基于本公司认为可靠的已公开信息,但本公司不保证该等信息的准确性或完整性。本报告所载的资料、 意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断,在不同时期,本公司可发出与本报告所刊载的意见、推测不一致 的报告,但本公司没有义务和责任及时更新本报告所涉及的内容并通知客户。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用,并不构成对客户的投资建议,并非作为买卖、认购证券或其它 金融工具的邀请或保证。客户不应单纯依靠本报告所载的内容而取代个人的独立判断。本公司也不对因客户使用本报 告而导致的任何可能的损失负任何责任。 本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需要。本公司建议客户应考虑本报告的任 何意见或建议是否符合其特定状况,以及(若有必要)咨询独立投资顾问。 本公司在法律允许的情况下可参与、投资或持有本报告涉及的证券或参与本报告所提及的公司的金融交易,亦可 向有关公司提供或获取服务。本公司的一位或多位董事、高级职员或/和员工可能担任本报告所提及的公司的董事。 本公司及公司员工在当地法律允许的条件下可以向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务以及顾问、 咨询业务在内的服务或业务支持。本公司可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系,并无需事先或在获得业务关系 后通知客户。 若本公司以外的金融机构发送本报告,则由该金融机构独自为此发送行为负责。该机构的客户应联系该机构以交 易本报告提及的证券或要求获悉更详细的信息。 未经本公司事先书面授权许可,任何机构或个人不得更改或以任何方式发送、传播本报告。本公司版权所有并保 留一切权利。所有在本报告中使用的商标、服务标识及标记,除司的商标、服务标识及标记。 本公司具备证券投资咨询业务资格,请务必阅读最后一页免责声明 证券研究报告 19
房地产:调控效果历史对比与动态跟踪之十-郑州、济南调控升级,新房销量持续低迷
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