中银国际-房地产12月报:销售增速继续收窄,投资开工年末回升

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行业: 房地产
作者: 卢骁峰
发布机构: 中银国际
发布日期: 2017-01-23
地产 | 证券研究报告 — 板块最新信息 房地产 12 月报 中立 销售增速继续收窄,投资开工年末回升 中银国际重点推荐股票池 公司名称 代码 评级 收盘价 目标价 (人民币) (人民币) 保利地产 华夏幸福 招商蛇口 华侨城 A 金融街 首开股份 浦东金桥 上实发展 嘉宝集团 华业资本 广宇集团 迪马股份 天保基建 600048.CH 600340.CH 001979.CH 000069.CH 000402.CH 600376.CH 600639.CH 600748.CH 600622.CH 600240.CH 002133.CH 600565.CH 000965.CH 买入 买入 买入 买入 买入 买入 买入 买入 买入 买入 买入 买入 买入 2017 年 1 月 23 日 9.19 24.23 16.39 6.87 10.15 11.68 17.98 7.79 15.25 10.19 7.15 6.77 6.46 11.40 33.54 25.00 8.77 16.00 16.85 25.00 11.00 16.50 13.52 10.00 9.00 9.00 以 2017 年 1 月 19 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 2016 年 1-12 月全国房地产新开工面积和投资额分别同比增长 8.1%和 6.9%,均较上月扩大 0.4 个百分点;销售面积和金额同比分别增长 22.5% 和 34.8%,分别较上月收窄 1.8 和 2.8 个百分点。投资方面,年底出现企 稳迹象,新开工和投资的单月同比增速均超过 10%,主要由于房企库存水 平已降至阶段性低位,12 月待售面积同比继续下降,边际开工需求回升。 但随着销售端降温向上游传导,未来行业投资增速或将维持前期低位探底 走势。销售方面,12 月销售额继续呈现高位回落的态势,但单月同比增速 小幅上升,主要由于年底统计口径原因和三四线城市的成交贡献。未来随 着各地调控政策的升级和基数效应的显现,销售面临调整已是大势所趋, 30 城高频数据已显示 2017 年 1 月前 3 周的累计成交面积同比下滑 20%。 我们对处在销售增速高位下行趋势下的行业维持中立评级,建议挖掘结构 性机会,主要推荐:1)资源型龙头房企:招商蛇口、保利地产、华侨城、 金融街等;2)国企改革题材:上实发展、上海临港、中航地产、合肥城建 等;3)优质转型:嘉宝集团、华业资本、宜华健康、天保基建等。 支撑评级的要点    中银国际证券有限责任公司 具备证券投资咨询业务资格 地产 卢骁峰 (8621)20328284 Xiaofeng.lu@bocichina.com 证券投资咨询业务证书编号:S1300516050001  1-12 月,全国房地产开发投资额同比增长 6.9%,较 1-11 月扩大 0.4 个 百分点;商品房新开工面积同比上升 8.1%,较 1-11 月扩大 0.4 个百分 点;施工面积同比上升 3.2%,增速较 1-11 月扩大 0.2 个百分点;土地 购臵面积同比下降 3.4%。12 月单月投资增速为 11.1%,较上月扩大 5.4 个百分点,单月新开工面积也回升至 12.5%,年末企稳迹象较为明显, 主要由于目前库存已降至阶段性低位,12 月房屋待售面积同比下降 3.2%,边际开工需求上升,但随着下游销售回落向上游传导,叠加房 企资金端的收紧,预计投资增速在短暂企稳后将维持前期探底走势。 1-12 月的商品房销售面积为 157,349 万平方米,同比上升 22.5%;销售 额为 117,627 亿元,同比上升 34.8%;较上月回落 2.8 个百分点;销售 均价为 7,476 元/平米,同比上升 10.1%,较上月回落 0.6 个百分点。受 到调控政策扩围和升级的影响,12 月销售额继续呈现高位回落的态 势,但单月同比增速小幅回升至 18.5%,主要由于年底统计口径原因 和三四线城市的成交贡献。高频数据显示,30 城各线城市 2017 年 1 月 前 3 周的累计成交面积同比下滑 20%,基数效应逐渐显现。 1-12 月, 房地产开发企业合计资金来源为 144,214 亿元, 同比上升 15.2%, 较 1-11 月扩大 0.2 个百分点。国内贷款增速大幅回升至 6.4%,较上月 扩大 3.3 个百分点,单月贷款增速升至 46%,与投资数据年末回升相佐 证。另一方面,预付款和按揭贷款来源分别同比上升 29%和 46.5%,单 月分别回落至 18.2%和 24.9%,显示限购限贷政策对于成交的影响开始 显现。随着房企二级市场再融资受限,预计未来贷款资金的来源占比 将继续上升。 政策与新闻方面,重庆市对外地户口首套房开征房产税;济南规定外 地人购房须 3 年内连缴社保 24 个月;天津市规定公积金贷款最低首付 提至三成;西安市规定本市及非本市居民中心六区限购 1 套房;南京 出台政策围绕“去库存”收放并举把控房地产用地供给;上海市 2017 年稳妥推进农村集体建设用地入市试点。 目录 房地产开发数据分析:投资短暂回升,销售继续收窄............ 3 土地成交数据分析:成交疲弱,溢价回落 ............................. 6 房地产价格数据分析:同比上涨、环比上涨 ........................ 10 房地产政策分析:调控政策扩围 ......................................... 12 研究报告中所提及的有关上市公司 ...................................... 14 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 2 房地产开发数据分析:投资短暂回升,销售继续 收窄 1、待售面积继续下降,年末投资短暂回升 2016 年 1-12 月,全国完成房地产开发投资 102,581 亿元,同比增长 6.9%,较 1-11 月扩大 0.4 个百分点。其中,住宅投资 68,704 亿元,同比增长 6.4%,较 1-11 月 扩大 0.4 个百分点,占房地产开发投资的比重为 67%。12 月单月全国房地产开 发投资额同比上升 11.1%。 从供应先行指标来看, 1-12 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 8.1% 和上升 8.7%,分别较 1-11 月扩大 0.4 个百分点和扩大 0.8 个百分点。其中,12 月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比上升 12.5%和上升 16.3%。1-12 月 的商品房和住宅的施工面积分别同比上升 3.2%和上升 1.9%,分别较 1-11 月扩 大 0.2 个百分点和扩大 0.3 个百分点。其中,12 月单月商品房和住宅的施工面 积分别同比上升 18.4%和上升 20.3%。1-12 月的商品房和住宅的竣工面积分别 同比上升 6.1%和上升 4.6%,分别较 1-11 月回落 0.3 个百分点和回落 0.7 个百分 点。其中,12 月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比上升 5.3%和上升 2.9%。 从土地市场指标来看,1-12 月的土地购臵面积为 22,025 万平方米,同比下降 3.4%,较 1-11 月收窄 0.8 个百分点,其中, 12 月单月土地购臵面积同比上升 2.1%。 1-12 月的土地成交款为 9,129 亿元,同比上升 19.8%;1-12 月的土地成交楼面均 价为 4,145 元/平米,同比上升 24%,较 1-11 月回落 2.7 个百分点。 12 月单月投资增速为 11.1%,较上月扩大 5.4 个百分点,单月新开工面积也回 升至 12.5%,年末企稳迹象较为明显,主要由于目前库存已降至阶段性低位, 12 月房屋待售面积同比下降 3.2%,边际开工需求上升,但随着下游销售回落 向上游传导,叠加房企资金端的收紧,预计投资增速在短暂企稳后将维持前 期探底走势。 ( 亿元) 图表 2. 商品房新开工和施工面积及增速 (% ) 120,000 45 100,000 80,000 40 700,000 35 600,000 30 25 60,000 20 40,000 20,000 300,000 200,000 06-02 06-05 06-08 06-11 07-02 07-05 07-08 07-11 08-02 08-05 08-08 08-11 09-02 09-05 09-08 09-11 10-02 10-05 10-08 10-11 11-02 11-05 11-08 11-11 12-02 12-05 12-08 12-11 13-02 13-05 13-08 13-11 14-02 14-05 14-08 14-11 15-02 15-05 15-08 15-11 16-02 16-05 16-08 16-11 房地产投资额(左轴) 房地产投资额增速(右轴) 资料来源:国家统计局,中银证券 (% ) 40 20 0 (20) 100,000 - 80 60 400,000 10 0 (万平方米) 500,000 15 5 - 800,000 06-02 06-05 06-08 06-11 07-02 07-05 07-08 07-11 08-02 08-05 08-08 08-11 09-02 09-05 09-08 09-11 10-02 10-05 10-08 10-11 11-02 11-05 11-08 11-11 12-02 12-05 12-08 12-11 13-02 13-05 13-08 13-11 14-02 14-05 14-08 14-11 15-02 15-05 15-08 15-11 16-02 16-05 16-08 16-11 图表 1. 商品房地产开发投资额及增速 施工面积(左轴) 新开工面积(左轴) 施工面积同比(左轴) 新开工面积同比(右轴) (40) 资料来源:国家统计局,中银证券 2、国房景气指数环比上升 12 月份全国房地产开发景气指数为 94.08,比上月上升 0.04。 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 3 图表 3.国房景气指数 110 105 100 95 85 06-08 06-11 07-02 07-05 07-08 07-11 08-02 08-05 08-08 08-11 09-03 09-06 09-09 09-12 10-04 10-07 10-10 11-02 11-05 11-08 11-11 12-03 12-06 12-09 12-12 13-04 13-07 13-10 14-02 14-05 14-08 14-11 15-03 15-06 15-09 15-12 16-04 16-07 16-10 90 房地产开发景气指数 资料来源:国家统计局,中银证券 3、销售同比继续收窄,基数效应逐渐显现 从销售指标来看,1-12 月的商品房销售面积为 157,349 万平方米,同比上升 22.5%,较 1-11 月回落 1.9 个百分点,其中,12 月单月销售面积同比上升 11.8%。 1-12 月的商品房销售额为 117,627 亿元,同比上升 34.8%;较 1-11 月回落 2.8 个 百分点。其中,12 月单月销售额同比上升 18.5%。 从价格指标来看,1-12 月的商品房销售均价为 7,476 元/平米,同比上升 10.1%, 较 1-11 月回落 0.6 个百分点。其中,12 月单月销售均价环比下降 1.2%。从库存 指标来看,12 月末商品房待售面积为 69,539 万平方米,同比下降 3.2%,较 11 月末增加 444 万平方米,其中,住宅待售面积减少 200 万平方米。 受到调控政策扩围和升级的影响,12 月销售额继续呈现高位回落的态势,但 单月同比增速小幅回升至 18.5%,主要由于年底统计口径原因和三四线城市的 成交贡献。高频数据显示,30 城各线城市 2017 年 1 月前 3 周的累计成交面积 同比下滑 20%,基数效应逐渐显现。 图表 4. 商品房竣工面积及销售面积 (万平方米) 图表 5. 商品房销售额和均价走势 (% ) 180,000 120 160,000 100 140,000 80 120,000 60 100,000 40 80,000 20 60,000 ( 亿元) 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 (20) 20,000 - (40) - 06-02 06-05 06-08 06-11 07-02 07-05 07-08 07-11 08-02 08-05 08-08 08-11 09-02 09-05 09-08 09-11 10-02 10-05 10-08 10-11 11-02 11-05 11-08 11-11 12-02 12-05 12-08 12-11 13-02 13-05 13-08 13-11 14-02 14-05 14-08 14-11 15-02 15-05 15-08 15-11 16-02 16-05 16-08 16-11 销售面积(左轴) 销售面积同比(右轴) 竣工面积(左轴) 竣工面积同比(右轴) 资料来源:国家统计局,中银证券 2017 年 1 月 23 日 06-02 06-05 06-08 06-11 07-02 07-05 07-08 07-11 08-02 08-05 08-08 08-11 09-02 09-05 09-08 09-11 10-02 10-05 10-08 10-11 11-02 11-05 11-08 11-11 12-02 12-05 12-08 12-11 13-02 13-05 13-08 13-11 14-02 14-05 14-08 14-11 15-02 15-05 15-08 15-11 16-02 16-05 16-08 16-11 0 40,000 (元/平米) 8,000 7,500 7,000 6,500 6,000 5,500 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 销售额(左轴) 销售均价(右轴) 资料来源:国家统计局,中银证券 房地产 12 月报 4 图表 6.商品房待售面积及同比增速 ( 万平方米) 80,000 (% ) 50 70,000 60,000 40 30 50,000 40,000 20 10 30,000 20,000 0 (10) 10,000 - 06-02 06-05 06-08 06-11 07-02 07-05 07-08 07-11 08-02 08-05 08-08 08-11 09-02 09-05 09-08 09-11 10-02 10-05 10-08 10-11 11-02 11-05 11-08 11-11 12-02 12-05 12-08 12-11 13-02 13-05 13-08 13-11 14-02 14-05 14-08 14-11 15-02 15-05 15-08 15-11 16-02 16-05 16-08 16-11 (20) 待售面积(左轴) 待售面积同比增长(右轴) 资料来源:国家统计局,中银证券 4、按揭、定金及预付款来源受限购限贷影响 1-12 月,房地产开发企业合计资金来源为 144,214 亿元,同比上升 15.2%,较 1-11 月扩大 0.2 个百分点。从各资金来源同比来看,1-12 月累计数据中,国内 贷款同比上升 6.4%,较 1-11 月扩大 3.4 个百分点;利用外资同比下降 52.9%, 较 1-11 月扩大 4 个百分点;自筹资金同比上升 0.2%,较 1-11 月回落 0.1 个百分 点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比上升 31.9%,较 1-11 月 回落 1.4 个百分点,其中,1-12 月定金及预收款、个人按揭贷款分别同比上升 29%和上升 46.5%。 国内贷款增速大幅回升至 6.4%,较上月扩大 3.3 个百分点,单月贷款增速升至 46%,与投资数据年末回升相佐证。另一方面,预付款和按揭贷款来源分别同 比上升 29%和 46.5%,单月分别回落至 18.2%和 24.9%,显示限购限贷政策对于 成交的影响开始显现。随着房企二级市场再融资受限,预计未来贷款资金的 来源占比将继续上升。 图表 8.各资金来源同比增长率 100% 40% 41% 80% 46% 48% 47% 46% 48% 45% 43% 44% 45% 44% 50% 47% 47% 48% 60% 40% 28% 28% 29% 29% 31% 37% 41% 40% 39% 40% 41% 国内贷款 外资 自筹资金 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 1% 1% 1% 2% 2% 1% 1% 1% 0% 0% 0% 1% 23% 22% 23% 24% 18% 18% 20% 19% 19% 20% 17% 15% 15% 16% 15% 17% 2001 0% 39% 3% 2% 2% 1% 2000 20% 30% 33% 32% 32% 按揭贷款及其它 资料来源:国家统计局,中银证券 2017 年 1 月 23 日 150 120 90 60 30 0 (30) (60) (年初至今同比增速%) 2008-1-30 2008-5-30 2008-9-30 2009-1-30 2009-5-30 2009-9-30 2010-1-30 2010-5-30 2010-9-30 2011-1-30 2011-5-30 2011-9-30 2012-1-30 2012-5-30 2012-9-30 2013-1-30 2013-5-30 2013-9-30 2014-1-30 2014-5-1 2014-9-1 2015-2-1 2015-6-1 2015-10-1 2016-3-1 2016-7-1 2016-10-2 图表 7. 房地产企业资金来源构成 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他(定金、预收款、按揭贷款及其他) 资金来源总计 资料来源:国家统计局,中银证券 房地产 12 月报 5 土地成交数据分析:成交疲弱,溢价回落 40 城前 12 月土地供应同比降 1.8%,土地成交同比降 3.1% 土地供应量方面, 12 月份 40 个城市单月推地量环比下降 1.3%,同比上升 27.4%, 1-12 月累计同比下降 1.8%,较上月收窄 3.6 个百分点。其中,一线城市单月同 比下降 9.4%,累计同比下降 18.7%,二、三线城市单月同比上升 30.1%,累计 同比下降 0.3%。 40个城市单月土地供应面积(左轴) -80% 单月环比(右轴) 资料来源:万得资讯,中银证券 0% 40个城市累计土地供应面积(左轴) 07-16 -40% 50% 07-15 01-16 0% 100% 07-14 01-15 40% 150% 01-13 07-13 01-14 80% 200% 01-12 07-12 120% (万平米) 110,000 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 01-11 07-11 160% 01-10 07-10 (万平米) 01-09 06-09 11-09 04-10 09-10 02-11 07-11 12-11 05-12 10-12 03-13 08-13 01-14 06-14 11-14 04-15 09-15 02-16 07-16 12-16 20,000 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 图表 10. 40 个城市累计土地供应面积 01-09 07-09 图表 9. 40 个城市单月土地供应面积 -50% 累计同比(右轴) 资料来源:万得资讯,中银证券 土地成交量方面,12 月份 40 个城市土地单月成交量环比上升 77.8%,同比下 降 2.2%,1-12 月累计同比下降 3.1%,较上月收窄 0.2 个百分点。其中,一线城 市单月成交量环比上升 20.3%,同比上升 4.6%,累计同比下降 21.2%;较上月 收窄 4.4 个百分点。二、三线城市单月成交量环比上升 86.2%,同比下降 2.9%, 累计同比下降 1.3%,较上月扩大 0.3 个百分点。 图表 12. 40 个城市累计土地成交面积 (万平米) 16,000 180% 14,000 140% 12,000 100% 10,000 8,000 60% 6,000 20% 4,000 -20% 0 01-09 06-09 11-09 04-10 09-10 02-11 07-11 12-11 05-12 10-12 03-13 08-13 01-14 06-14 11-14 04-15 09-15 02-16 07-16 12-16 2,000 40个城市单月土地成交面积(左轴) -60% 单月环比(右轴) 资料来源:万得资讯,中银证券 (万平米) 100,000 90,000 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10,000 0 180% 140% 100% 60% 20% -20% 01-09 06-09 11-09 04-10 09-10 02-11 07-11 12-11 05-12 10-12 03-13 08-13 01-14 06-14 11-14 04-15 09-15 02-16 07-16 12-16 图表 11. 40 个城市单月土地成交面积 40个城市累计土地成交面积(左轴) -60% 累计同比(右轴) 资料来源:万得资讯,中银证券 土地成交金额方面,12 月份 40 个城市土地成交金额环比上升 44.9%,1-12 月累 计同比上升 41.2%,较上月回落 0.9 个百分点。其中,一线城市单月成交额环 比上升 14.3%,累计同比下降 19.1%;二、三线城市单月成交额环比上升 55.3%, 累计同比上升 73.6%。 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 6 图表 13. 40 个城市单月土地成交总价 图表 14. 40 个城市累计土地成交总价 250% (万元) 160,000,000 600% 25,000,000 200% 140,000,000 500% 150% 120,000,000 400% 100,000,000 300% 80,000,000 200% 60,000,000 100% 40,000,000 0% 20,000,000 -100% 0 -200% 20,000,000 100% 15,000,000 50% 10,000,000 0% 5,000,000 01-09 07-09 01-10 07-10 01-11 07-11 01-12 07-12 01-13 07-13 01-14 07-14 01-15 07-15 01-16 07-16 0 -50% 40个城市单月土地成交总价(左轴) -100% 单月环比(右轴) 01-09 07-09 01-10 07-10 01-11 07-11 01-12 07-12 01-13 07-13 01-14 07-14 01-15 07-15 01-16 07-16 (万元) 30,000,000 40个城市累计土地成交面积(左轴) 资料来源:万得资讯,中银证券 累计同比(右轴) 资料来源:万得资讯,中银证券 土地成交价格方面,12 月份 40 个城市土地出让楼面均价为 3,491.71 元/平方米, 环比下降 18.5%,1-12 月累计成交均价为 3,423.3 元/平方米,同比上升 45.7%, 较上月回落 1.2 个百分点。其中,一线城市单月成交均价环比下降 5%,同比 下降 16%,累计同比上升 2.6%,较上月回落 4.3 个百分点;二、三线城市单月 成交均价环比下降 16.6%,同比上升 63.1%,累计同比上升 76%,较上月回落 2.9 个百分点。 图表 15. 40 个城市单月土地成交均价 (元/平米) 2,500 3,000 60% 2,500 150% 2,000 100% 1,500 50% 1,000 0% 40% 2,000 20% 1,500 0% 1,000 -20% -40% 500 0 -60% 0 01-09 06-09 11-09 04-10 09-10 02-11 07-11 12-11 05-12 10-12 03-13 08-13 01-14 06-14 11-14 04-15 09-15 02-16 07-16 12-16 500 40个城市单月土地成交均价(左轴) (元/平米) 80% 单月环比(右轴) 资料来源:万得资讯,中银证券 200% -50% 01-09 06-09 11-09 04-10 09-10 02-11 07-11 12-11 05-12 10-12 03-13 08-13 01-14 06-14 11-14 04-15 09-15 02-16 07-16 12-16 3,000 图表 16. 40 个城市累计土地成交均价 40个城市累计土地成交均价(左轴) -100% 累计同比(右轴) 资料来源:万得资讯,中银证券 土地溢价率方面,12 月份 40 个城市土地溢价率为 26.71%,较上月下降 20.93 个百分点, 较去年同期下降 0.07 个百分点。其中, 一线城市土地溢价率为 9.21%, 环比下降 26.88 个百分点,较去年同期下降 33.29 个百分点;二、三线城市土 地溢价率为 31.99%,环比下降 20.03 个百分点,较去年同期上升 11.2 个百分点。 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 7 120% 100% 80% 60% 40% 20% 0% -20% -40% -60% 2017 年 1 月 23 日 01-11 04-11 07-11 10-11 01-12 04-12 07-12 10-12 01-13 04-13 07-13 10-13 01-14 04-14 07-14 10-14 01-15 04-15 07-15 10-15 01-16 04-16 07-16 10-16 01-09 03-09 05-09 07-09 09-09 11-09 01-10 03-10 05-10 07-10 09-10 11-10 01-11 03-11 05-11 07-11 09-11 11-11 01-12 03-12 05-12 07-12 09-12 11-12 01-13 03-13 05-13 07-13 09-13 11-13 01-14 03-14 05-14 07-14 09-14 11-14 01-15 03-15 05-15 07-15 09-15 11-15 01-16 03-16 05-16 07-16 09-16 11-16 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 350% 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 01-11 04-11 07-11 10-11 01-12 04-12 07-12 10-12 01-13 04-13 07-13 10-13 01-14 04-14 07-14 10-14 01-15 04-15 07-15 10-15 01-16 04-16 07-16 10-16 图表 17. 40 个城市土地溢价率 (%) 40个城市土地溢价率 房地产 12 月报 一线城市土地溢价率 40个城市累计土地成交面积同比变化 40个城市累计土地成交总价同比变化 二三线城市土地溢价率 资料来源:万得资讯,中银证券 图表 18. 40 个城市分区域累计土地成交面积同比变化 二三线城市累计土地成交面积同比变化 一线城市累计土地成交面积同比变化 资料来源:万得资讯,中银证券 图表 19. 40 个城市分区域累计土地成交金额同比变化 一线城市累计土地成交总价同比变化 二三线城市累计土地成交总价同比变化 资料来源:万得资讯,中银证券 8 图表 20. 40 个城市分区域累计土地成交价格同比变化 200% 160% 120% 80% 40% 0% 40个城市累计土地成交价格同比变化 07-16 10-16 07-15 10-15 01-16 04-16 07-14 10-14 01-15 04-15 07-13 10-13 01-14 04-14 07-12 10-12 01-13 04-13 07-11 10-11 01-12 04-12 -80% 01-11 04-11 -40% 一线城市累计土地成交价格同比变化 二三线城市累计土地成交价格同比变化 资料来源:万得资讯,中银证券 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 9 房地产价格数据分析:同比上涨、环比上涨 11 月百城价格指数同比上涨、环比上涨 中国指数研究院公布了 11 月份 100 个大中城市住宅销售价格为 12,938 元/平米, 环比上升 0.88%,较上月回落 0.77 个百分点,同比上升 18.71%,较上月扩大 0.49 个百分点。 图表 21. 中指百城价格指数及环比、同比变化 (元/平方米) 13,500 13,000 12,500 20% 12,000 11,500 11,000 10,500 10,000 10% 9,500 9,000 8,500 -5% 15% 5% 中指百城价格指数(左轴) 环比变化(右轴) 07/16 10/16 01/16 04/16 10/15 04/15 07/15 10/14 01/15 04/14 07/14 01/14 07/13 10/13 01/13 04/13 07/12 10/12 01/12 04/12 10/11 04/11 07/11 01/11 0% -10% 同比变化(右轴) 资料来源:中国指数研究院,中银证券 从环比数据看,11 月份百城价格指数中接近六成城市房价环比下降,其中, 住宅销售价格环比下降的城市个数为 19 个,较上月减少了 1 个。一线城市中, 北、上、广、深住宅销售价格分别环比变化 0.84%、0.88%、1.63%和-0.2%。而 降价城市中,淄博、江阴、三亚和吉林分别以环比下降 1.57%、0.93%、0.92% 和 0.87%居首。 图表 22. 百城价格环比上涨,下跌,持平个数 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 30 15 9016 1315 19 17 19 22 2422323029 2019 25 2622 2123 125 0 42 2833 33 39 38 34 0 283829 3032373637 10 37 3 7 1 39 41 43 01 0 4242 6 45 1 45 45 41 44 1 52 46 0 0 0 4 25 546051 5249 5155 56 0 61 5859 0 00 61 3 61 4 1 66 736871 0 69 1 10 0 707574787275 76 04 2 0 1 12 0 02 0 0 0 1 4 3 0 10 0 0 90 96 0 2 3 83 83 82827779 8280 80 2 1 78 1 0 76 1 74 73 71 70 756968 73 7275736668 75 7165 1 0 66 64 6 3 0 6 2 61 61 0 6 2 6 1 59 60 58 1 59 5755 54 54 00 01 54 51 52 1 1 47 5650 56 1 0 4439443949 47 4942 37333939 31 37 292526 282431 25 2722 22 08/10 09/10 10/10 11/10 12/10 01/11 02/11 03/11 04/11 05/11 06/11 07/11 08/11 09/11 10/11 11/11 12/11 01/12 02/12 03/12 04/12 05/12 06/12 07/12 08/12 09/12 10/12 11/12 12/12 01/13 02/13 03/13 04/13 05/13 06/13 07/13 08/13 09/13 10/13 11/13 12/13 01/14 02/14 03/14 04/14 05/14 06/14 07/14 08/14 09/14 10/14 11/14 12/14 01/15 02/15 03/15 04/15 05/15 06/15 07/15 08/15 09/15 10/15 11/15 12/15 01/16 02/16 03/16 04/16 05/16 06/16 07/16 08/16 09/16 10/16 11/16 100% 价格环比上涨城市个数 价格环比持平城市个数 价格环比下跌城市个数 资料来源:中国指数研究院,中银证券 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 10 图表 23. 中指百城价格指数北上广深一线城市环比变化 3.5% 3.0% 2.5% 0.0% -0.5% -1.0% 01/11 03/11 05/11 07/11 09/11 11/11 01/12 03/12 05/12 07/12 09/12 11/12 01/13 03/13 05/13 07/13 09/13 11/13 01/14 03/14 05/14 07/14 09/14 11/14 01/15 03/15 05/15 07/15 09/15 11/15 01/16 03/16 05/16 07/16 09/16 11/16 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 北京房地产指数环比变化 上海房地产指数环比变化 深圳房地产指数环比变化 广州房地产指数环比变化 资料来源:中国指数研究院,中银证券 从同比数据看,11 月份百城价格指数中接近八成城市房价同比下降,其中, 住宅销售价格同比下降的城市个数为 12 个,较上月减少了 10 个。一线城市中, 北、上、广、深住宅销售价格分别同比变化 18.23%、26.85%、15.2%和 33.79%。 而降价城市中,吉林、三亚、沈阳和鞍山分别以同比下降 8.42%、8.34%、6.01% 和 3.63%居首。 图表 24. 百城同比价格上涨,下跌,持平个数变化 07/11 09/11 11/11 01/12 03/12 05/12 07/12 09/12 11/12 01/13 03/13 05/13 07/13 09/13 11/13 01/14 03/14 05/14 07/14 09/14 11/14 01/15 03/15 05/15 07/15 09/15 11/15 01/16 03/16 05/16 07/16 09/16 11/16 100% 34 0 0 20 30 50 101099 6 88 610 12 1616 1713 00 0 00 0 01418 90% 222 27 0 00 0 29 3 1 31 002832 35 0 0 37 80% 43 443938 0 49 52 5659585649 0 536162 5754 1 00 70% 60 0 0 646564 6665 0 1 707781 81 75 0 1 60% 81 82 84 8686898686 0 1 0 0 50% 9695979694 0 9391919389 0 0 90 9 0 89 8 9 0 010 8581 86 0 8383 8286 40% 0 7167 10 0 0 0 71 716978 6862 00 64 6 2 30% 0 60 56 0 44 445155 48 0 46 4550 4141 20% 40 0 0 373735343542 0 0 34 3 5 30 0 0 0 00 25 23191619 0 1819 10% 1414111414 0% 价格同比上涨城市个数 价格同比持平城市个数 价格同比下跌城市个数 资料来源:中国指数研究院,中银证券 图表 25. 中指百城价格指数北上广深一线城市同比变化 30.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% -5.0% 07/11 09/11 11/11 01/12 03/12 05/12 07/12 09/12 11/12 01/13 03/13 05/13 07/13 09/13 11/13 01/14 03/14 05/14 07/14 09/14 11/14 01/15 03/15 05/15 07/15 09/15 11/15 01/16 03/16 05/16 07/16 09/16 11/16 0.0% 北京城市价格同比变化 深圳城市间隔同比变化 上海城市价格同比变化 广州城市价格同比变化 资料来源:中国指数研究院,中银证券 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 11 房地产政策分析:调控政策扩围 济南:外地人购房须 3 年内连缴社保 24 个月 1 月 17 日,济南发布《济南市城乡建设委员会关于贯彻执行住房限购政策有 关事项的通知》,公布楼市限购政策细则,提出无住房的非本市户籍家庭在 本市部分区域限购一套住房,需提供自购房之日起前 3 年内连续 24 个月以上 (含 24 个月)在本市市区及三县缴纳个人所得税或社会保险证明。 (来源:济南市政府) 南京:围绕“去库存”收放并举把控房地产用地供给 1 月 16 日,南京市人民政府官网发布《南京市“十三五”国土资源保护和利 用规划》,其中提到要围绕“去库存”,收放并举把控房地产用地供给,增 加土地价值显现区域的商品住宅用地投放规模。至 2020 年全市建设用地总规 模控制在 290.41 万亩以内,建设用地地均 GDP 产出较“十二五”期末增长 53%, 单位 GDP 建设用地占用率下降 32%;“十三五”期间,盘活存量建设用地 20.18 万亩。 (来源:南京市政府) 上海:2017 年稳妥推进农村集体建设用地入市试点 1 月 15 日,上海市市长杨雄在上海市第十四届人民代表大会第五次会议上作 政府工作报告时表示,2017 年上海将深化农村改革,继续推进镇级集体经济 组织产权制度改革试点。杨雄表示,上海还将加快建设美丽宜居乡村:加强农 村生态环境治理,完成 6 万户农村生活污水处理工程;加快农村基础设施建设, 完成涉及 5 万户的村庄改造。 (来源:上海市政府) 重庆:对外地户口首套房开征房产税 1 月 13 日,重庆市财政局新闻发言人回答了重庆市调整个人住房房产税政策 的相关问题。发言人表示,政府决定修订 2011 年施行的《重庆市关于开展对 部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税 征收管理实施细则》,将“征收对象”中的“在重庆市同时无户籍、无企业、 无工作的个人新购的第二套(含第二套)以上的普通住房”调整为“在重庆 市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房”。 (来源:重庆市财政局) 住建部:住房保障家庭租赁补贴面积不超过 60 平米 住建部官方网站 1 月 10 日公布,住建部、财政部于近日联合印发《关于做好 城镇住房保障家庭租赁补贴工作的指导意见》。各地要结合租赁补贴申请家 庭的成员数量和本地区人均住房面积等情况,合理确定租赁补贴面积标准, 原则上住房保障家庭应租住中小户型住房,户均租赁补贴面积不超过 60 平方 米,超出由住房保障家庭自行承担。 (来源:住建部、财政部) 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 12 北京:2020 年实现装配式建筑占新建建筑比例达 30%以上 1 月 4 日,北京市政府常务会议审议通过《关于加快发展装配式建筑的实施意 见》,决定加快发展装配式建筑,推进北京市建筑业转型升级。到 2020 年北 京要实现装配式建筑占新建建筑的比例达到 30%以上的目标,使装配式建造方 式成为北京市重要建造方式之一,而且在保障性住房和政府投资的新建建筑 中全面采用装配式建筑。 (来源:北京市政府) 国务院:2017 年棚改任务仍艰巨 今年新开工 600 万套 1 月 16 日,中国政府网官网消息称,中共中央政治局常委、国务院总理李克 强近日对棚户区改造工作作出重要批示。2017 年棚改任务仍然艰巨,望认真 贯彻党中央、国务院决策部署,牢固树立新发展理念,以推进供给侧结构性 改革为主线,进一步加大工作力度,落实责任,保障好资金等各项条件,既 推动今年新开工 600 万套棚改任务早安排、早启动,又抓好续建棚改项目建设, 继续提高货币化安臵比例,力争让更多群众早日入住。 (来源:国务院办公厅) 长沙:加强商品房预售资金监管 全部纳入监管账户 1 月 3 日,长沙市政府门户网站公布长沙市人民政府、中国人民银行长沙中心 支行关于加强商品房预售资金监管的通知。通知规定商品房预售资金全部纳 入监管账户,由市房产交易管理机构负责监管,确保预售资金用于商品房项 目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证 建设工程竣工交付。 (来源:长沙市政府) 西安:本市及非本市居民中心六区限购 1 套房 2016 年 12 月 30 日,西安市人民政府下发《西安市人民政府关于进一步促进房 地产市场持续平稳健康发展有关问题的通知》,宣布重启限购,自 2017 年 1 月 1 日起,西安市及非西安市户籍居民家庭(包括夫妻双方及未成年子女),在 西安市城六区(新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥区)范围内只能新购 一套住房(含新建住房和二手住房)。 (来源:西安市政府) 天津:公积金贷款最低首付提至三成 2016 年 12 月 29 日,天津市住房公积金管理中心发布一则关于调整个人住房公 积金(组合)贷款首付款比例政策的通知。具体为,职工家庭申请个人住房 公积金贷款购买首套自有住房的,应支付不低于所购住房价款 30%的首付款; 购买第二套自有住房的,应支付不低于所购住房价款 50%的首付款。 (来源:天津市住房公积金管理中心) 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 13 研究报告中所提及的有关上市公司 保利地产(600048.CH/人民币 9.19, 买入) 华夏幸福(600340.CH/人民币 24.23, 买入) 招商蛇口(001979.CH/人民币 16.39, 买入) 华侨城 A(000069.CH/人民币 6.87, 买入) 金融街(000402.CH/人民币 10.15, 买入) 首开股份(600376.CH/人民币 11.68, 买入) 浦东金桥(600639.CH/人民币 17.98, 买入) 上实发展(600748.CH/人民币 7.79, 买入) 嘉宝集团(600622.CH/人民币 15.25, 买入) 华业资本(600240.CH/人民币 10.19, 买入) 广宇集团(002133.CH/人民币 7.15, 买入) 迪马股份(600565.CH/人民币 6.77, 买入) 天保基建(000965.CH/人民币 6.46, 买入) 以 2017 年 1 月 19 日当地货币收市价为标准 本报告所有数字均四舍五入 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 14 披露声明 本报告准确表述了证券分析师的个人观点。该证券分析师声明,本人未在公司内、外部机构兼任有损本人独立性与客 观性的其他职务,没有担任本报告评论的上市公司的董事、监事或高级管理人员;也不拥有与该上市公司有关的任何 财务权益;本报告评论的上市公司或其它第三方都没有或没有承诺向本人提供与本报告有关的任何补偿或其它利益。 中银国际证券有限责任公司同时声明,未授权任何公众媒体或机构刊载或转发本研究报告。如有投资者于公众媒体看 到或从其它机构获得本研究报告的,请慎重使用所获得的研究报告,以防止被误导,中银国际证券有限责任公司不对 其报告理解和使用承担任何责任。 评级体系说明 公司投资评级: 买入:预计该公司股价在未来 12 个月内上涨 20%以上; 谨慎买入:预计该公司股价在未来 12 个月内上涨 10%-20%; 持有:预计该公司股价在未来 12 个月内在上下 10%区间内波动; 卖出:预计该公司股价在未来 12 个月内下降 10%以上; 未有评级(NR)。 行业投资评级: 增持:预计该行业指数在未来 12 个月内表现强于有关基准指数; 中立:预计该行业指数在未来 12 个月内表现基本与有关基准指数持平; 减持:预计该行业指数在未来 12 个月内表现弱于有关基准指数。 有关基准指数包括:恒生指数、恒生中国企业指数、以及沪深 300 指数等。 2017 年 1 月 23 日 房地产 12 月报 15 风险提示及免责声明 本报告由中银国际证券有限责任公司证券分析师撰写并向特定客户发布。 本报告发布的特定客户包括:1) 基金、保险、QFII、QDII 等能够充分理解证券研究报 告,具备专业信息处理能力的中银国际证券有限责任公司的机构客户;2) 中银国际 证券有限责任公司的证券投资顾问服务团队,其可参考使用本报告。中银国际证券 有限责任公司的证券投资顾问服务团队可能以本报告为基础,整合形成证券投资顾 问服务建议或产品,提供给接受其证券投资顾问服务的客户。 中银国际证券有限责任公司不以任何方式或渠道向除上述特定客户外的公司个人客 户提供本报告。中银国际证券有限责任公司的个人客户从任何外部渠道获得本报告 的,亦不应直接依据所获得的研究报告作出投资决策;需充分咨询证券投资顾问意 见,独立作出投资决策。中银国际证券有限责任公司不承担由此产生的任何责任及 损失等。 本报告内含保密信息,仅供收件人使用。阁下作为收件人,不得出于任何目的直接 或间接复制、派发或转发此报告全部或部分内容予任何其他人,或将此报告全部或 部分内容发表。如发现本研究报告被私自刊载或转发的,中银国际证券有限责任公 司将及时采取维权措施,追究有关媒体或者机构的责任。所有本报告内使用的商标、 服务标记及标记均为中银国际证券有限责任公司或其附属及关联公司(统称“中银 国际集团”)的商标、服务标记、注册商标或注册服务标记。 本报告及其所载的任何信息、材料或内容只提供给阁下作参考之用,并未考虑到任 何特别的投资目的、财务状况或特殊需要,不能成为或被视为出售或购买或认购证 券或其它金融票据的要约或邀请,亦不构成任何合约或承诺的基础。中银国际证券 有限责任公司不能确保本报告中提及的投资产品适合任何特定投资者。本报告的内 容不构成对任何人的投资建议,阁下不会因为收到本报告而成为中银国际集团的客 户。阁下收到或阅读本报告须在承诺购买任何报告中所指之投资产品之前,就该投 资产品的适合性,包括阁下的特殊投资目的、财务状况及其特别需要寻求阁下相关 投资顾问的意见。 尽管本报告所载资料的来源及观点都是中银国际证券有限责任公司及其证券分析师 从相信可靠的来源取得或达到,但撰写本报告的证券分析师或中银国际集团的任何 成员及其董事、高管、员工或其他任何个人(包括其关联方)都不能保证它们的准 确性或完整性。除非法律或规则规定必须承担的责任外,中银国际集团任何成员不 对使用本报告的材料而引致的损失负任何责任。本报告对其中所包含的或讨论的信 息或意见的准确性、完整性或公平性不作任何明示或暗示的声明或保证。阁下不应 单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告仅反映证券分析师在撰写本报告时 的设想、见解及分析方法。中银国际集团成员可发布其它与本报告所载资料不一致 及有不同结论的报告,亦有可能采取与本报告观点不同的投资策略。为免生疑问, 本报告所载的观点并不代表中银国际集团成员的立场。 本报告可能附载其它网站的地址或超级链接。对于本报告可能涉及到中银国际集团 本身网站以外的资料,中银国际集团未有参阅有关网站,也不对它们的内容负责。 提供这些地址或超级链接(包括连接到中银国际集团网站的地址及超级链接)的目 的,纯粹为了阁下的方便及参考,连结网站的内容不构成本报告的任何部份。阁下 须承担浏览这些网站的风险。 本报告所载的资料、意见及推测仅基于现状,不构成任何保证,可随时更改,毋须 提前通知。本报告不构成投资、法律、会计或税务建议或保证任何投资或策略适用 于阁下个别情况。本报告不能作为阁下私人投资的建议。 过往的表现不能被视作将来表现的指示或保证,也不能代表或对将来表现做出任何 明示或暗示的保障。本报告所载的资料、意见及预测只是反映证券分析师在本报告 所载日期的判断,可随时更改。本报告中涉及证券或金融工具的价格、价值及收入 可能出现上升或下跌。 部分投资可能不会轻易变现,可能在出售或变现投资时存在难度。同样,阁下获得 有关投资的价值或风险的可靠信息也存在困难。本报告中包含或涉及的投资及服务 可能未必适合阁下。如上所述,阁下须在做出任何投资决策之前,包括买卖本报告 涉及的任何证券,寻求阁下相关投资顾问的意见。 中银国际证券有限责任公司及其附属及关联公司版权所有。保留一切权利。 中银国际证券有限责任公司 中国上海浦东 银城中路 200 号 中银大厦 39 楼 邮编 200121 电话: (8621) 6860 4866 传真: (8621) 5888 3554 相关关联机构: 中银国际研究有限公司 香港花园道一号 中银大厦二十楼 电话:(852) 3988 6333 致电香港免费电话: 中国网通 10 省市客户请拨打:10800 8521065 中国电信 21 省市客户请拨打:10800 1521065 新加坡客户请拨打:800 852 3392 传真:(852) 2147 9513 中银国际证券有限公司 香港花园道一号 中银大厦二十楼 电话:(852) 3988 6333 传真:(852) 2147 9513 中银国际控股有限公司北京代表处 中国北京市西城区 西单北大街 110 号 8 层 邮编:100032 电话: (8610) 8326 2000 传真: (8610) 8326 2291 中银国际(英国)有限公司 2/F, 1 Lothbury London EC2R 7DB United Kingdom 电话: (4420) 3651 8888 传真: (4420) 3651 8877 中银国际(美国)有限公司 美国纽约市美国大道 1045 号 7 Bryant Park 15 楼 NY 10018 电话: (1) 212 259 0888 传真: (1) 212 259 0889 中银国际(新加坡)有限公司 注册编号 199303046Z 新加坡百得利路四号 中国银行大厦四楼(049908) 电话: (65) 6692 6829 / 6534 5587 传真: (65) 6534 3996 / 6532 3371
房地产12月报:销售增速继续收窄,投资开工年末回升
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