高华证券-房地产12月份全国房地产市场月度追踪:交易量自11月低点反弹;房地产投资/新开工面积加速增长

页数: 10页
行业: 房地产
作者: 王逸 李薇
发布机构: 高华证券
发布日期: 2017-01-23
2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 证券研究报告 12 月份全国房地产市场月度追踪:交易量自 11 月低点反弹;房地产投资/新开工面积加速增长 销量反弹、销售均价大致持平 12 月份开发商销量环比增长 10%/同比下降 16% 12 月份全国一手房总体/住宅交易量自 11 月份低点环 比反弹 39%,同比增速从 11 月份的 8%升至 12%。全 年销售面积/销售额同比增长 22%/35%,较前 11 个月 低 2/3 个百分点,符合我们的预期。二手房市场受调 控政策的影响更大:14 个城市交易量继续下降,环比/ 同比降幅为 18%/28%,而 11 月份为下降 5%/上升 1%。一手房均价环比下降 1%/同比上涨 6%。五个主 要城市的二手房均价环比上涨 1%/同比上涨 28%。 我们研究范围内19家开发商公布的12月份销售数据中 值为:交易量环比下降17%,同比下降17%;销售额 环比增长10%,同比下降16%;销售均价环比上涨 10%,同比上涨10%。 新开工/投资同比增速上升 12 月份新开工环比增长 12%,同比增长 13%,而 11 月份在低基数上环比下降 5%/同比上升 3%。全年同比 增速保持在 8%。与此相似,12 月份房地产投资同比 增速回升至 11%,而 11 月份为 6%,全年同比增速上 升 1 个百分点至 7%,符合我们的预期。 2016 年土地出让金额同比增长 31%,受到价格 同比上涨 41%的推动 我们追踪的 300 多个城市的 12 月份土地出让总金额/ 面积/均价环比上升 54%/55%/持平,同比上升 28%/下 降 14%/上升 50%,推动 2016 年全年土地出让金额/面 积/均价同比上升 31%/下降 7%/上升 41%。200 多个 城市住宅用土地出让环比上升 5%/同比上升 26%,二 线城市领先。 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 我们的投资观点 我们预计调控政策将继续,直到大城市房价出现更明 显的降幅(如较当前水平下跌 15%-20%),从而推动 2017 年销售均价与 2016 年大致持平。我们还预计 2017 年一手房销售面积将下降,总交易量同比下降 4%,在建面积同比持平。首选股(强力买入):中国 海外、中海宏洋、保利地产,基于 2017 年底净资产价 值的 12 个月目标价格分别为 31.0 港元、3.7 港元和人 民币 11.6 元。 12 月份全国房地产市场运行概况 Primary (mn sqm) GFA under development GFA newly started GFA completed GFA sold (Rmb bn) Property FAI Property sales (Rmb/sqm) ASP Secondary Major cities sales vol (mn sqm) Top 5 cities average ASP (Rmb/sqm) Dec-16 MoM YoY 7,590 156 291 215 2% 12% 146% 39% 3% 13% 5% 12% 7,590 1,669 1,061 1,573 3% 8% 6% 22% 919 1,512 -2% 37% 11% 19% 10,258 11,763 7% 35% 6% 7,476 10% -28% 150,719 28% 47,693 93% 41% 7,028 -1% 9,530 47,360 -18% 1% YTD YoY 评级为买入/卖出的股票估值概览 Rating Offshore listed COGO Yanlord COLI Sino Ocean Agile CRL R&F Longfor Evergrande Onshore listed Poly (A) CFLD CMSK OCT Gemdale Vanke (A) LCY End-17E 12-m TP NAV Potential upside/ downside Buy* Buy (HK$) (S$) 7.14 3.46 3.70 1.90 40% 37% Buy* Buy Buy Buy Buy Buy Sell (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) 34.44 10.52 12.51 33.51 18.17 27.95 8.28 31.00 4.70 5.60 25.10 12.70 14.00 3.30 36% 36% 35% 33% 30% 28% -38% Buy* Buy Buy Buy Sell Sell (Rmb) (Rmb) (Rmb) (Rmb) (Rmb) (Rmb) 12.94 n.m. 28.09 16.00 14.98 25.17 11.60 30.10 20.00 8.30 11.20 17.60 26% 24% 22% 21% -9% -15% N 注:*位于亚太地区强力买入名单。股价截至 2017 年 1 月 19 日。 资料来源: Datastream、高华证券研究 主要风险:下行风险:销售差于预期、激进的土地收购导致财务 状况恶化和/或宏观经济硬着陆;上行风险:利润率/财务状况好于 预期。 资料来源:中原地产、国家统计局 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业 务关系,并且继续寻求发展这些关系。因此,投资者应当考虑到本公司可能 存在可能影响本报告客观性的利益冲突,不应视本报告为作出投资决策的唯 一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息,见信息披露附录,或请与您的 投资代表联系。 投资研究 2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 一手房市场:交易量自 11 月份低点反弹,房地产投资/新开工面积同比加速 图表 1: 2016 年 12 月份中国房地产开发活动概览 年初至今房地产开发及交易数据比较 Dec Comparison (mn sqm) GFA under development GFA newly started GFA completed GFA sold (Rmb bn) Property FAI Property sales Fund sources (Rmb/sqm) ASP Jan-Dec Comparison Dec-16 MoM YoY 2016 vs 2015 vs 2014 vs 2013 vs 2012 vs 2011 vs 2010 7,590 156 291 215 2% 12% 146% 39% 3% 13% 5% 12% 7,590 1,669 1,061 1,573 3% 8% 6% 22% 4% -7% -1% 30% 14% -17% 5% 21% 32% -6% 7% 41% 49% -13% 15% 44% 87% 2% 40% 51% 919 1,512 1,473 -2% 37% 21% 11% 19% 17% 10,258 11,763 14,421 7% 35% 15% 8% 54% 18% 19% 44% 18% 43% 82% 49% 66% 101% 68% 113% 124% 99% 7,028 -1% 6% 7,476 10% 18% 20% 29% 39% 49% Note: All primary numbers refer to commodity properties. 资料来源: NBS, Centaline. 图表 2: 2016 年 12 月份销售面积环比/同比分别上升 39%/12% 图表 3: 2016 年 12 月份销售均价环比下降 1%/同比上升 6% 2013-2016 年月度房地产销售面积比较 住宅、写字楼和零售物业的月度销售均价 (mn sqm) 230 210 190 (Rmb/sqm) 2013 2014 2015 2016 Office ASP Retail ASP 16,000 170 14,000 150 12,000 130 10,000 110 Residential ASP 18,000 8,000 90 6,000 70 50 资料来源:国家统计局 全球投资研究 4,000 资料来源:国家统计局 2 2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 图表 4: 2016 年 12 月份新开工面积环比上升 12%/同比上升 13% 图表 5: 12 月份房地产投资同比增速升至 11% 2011-2016 年新开工面积比较 月度房地产投资同比变动和在建面积同比变动 2011 (mn sqm) 2012 2013 2014 2015 2016 45% 300 Property investment monthly yoy change GFA under dev monthly yoy change 40% 35% 250 30% 25% 200 20% 15% 150 10% 5% 100 0% -5% 50 -10% 0 Feb Mar Apr May Jun Jul Aug Sep Oct Nov Dec 资料来源:国家统计局 资料来源:国家统计局 图表 6: 12 月份新开工面积/销售面积降至 0.7 倍 图表 7: 竣工未售库存大致企稳 新开工/销售面积以及竣工/在建面积 竣工未售面积的同比变动及明细 (X) 2.0 Started/Sold (LHS) Residential (LHS) Completed/Under dev (RHS) 20% 1.8 18% 1.6 16% 1.4 14% 1.2 (mn sqm) Retail (RHS) Office (LHS) Unsold GFA yoy% (RHS) 700 30% 600 25% 12% 500 20% 1.0 10% 400 15% 0.8 8% 300 10% 0.6 6% 200 5% 0.4 4% 0.2 2% 100 0% 0.0 0% 资料来源:国家统计局 全球投资研究 0 -5% 资料来源:国家统计局 3 2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 图表 8: 12 月份主要开发商合同销售环比/同比增幅中值为 10%/-16% 图表 9: 主要开发商累计市场份额持续上升 主要开发商月度累计合同销售和环比/同比增幅中值 主要开发商累计市场份额 Major developers' aggregate contract sales National property sales Major developers' aggregate market share Major developers' aggregate contract sales (LHS) Rmb bn Major developers' contract sales yoy% (RHS) (Rmb bn) Major developers' contract sales mom% (RHS) 14,000 300 140% 250 100% 25% 12,000 19% 10,000 200 17% 60% 8,000 150 13% 20% 11% 6,000 100 9% 15% 13% 12% 9% 10% -20% 4,000 50 20% 17% 7% 5% -60% 2,000 0 -100% 0% 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Note: Developers included in aggregate sales: Agile, COGO, COLI, CRL, CG, Evergrande, China Jinmao, Note: Major developers include: Vanke, COLI, Poly A, CRL, Country Garden, Evergrande, Shimao, Greentown, R&F, Longfor, Poly HK, Shimao, Shui On Land, Sino Ocean, Sunac, CMSK, Gemdale, Poly A Greentown, Longfor, Sino Ocean, R&F, Gemdale, Sunac, Agile, Poly H. and Vanke. 资料来源:公司数据 全球投资研究 资料来源:国家统计局、公司数据 4 2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 二手房市场:交易量环比同比均下降;销售均价环比大致持平 图表 10: 主要城市的二手房市场交易量环比下降 18%/同比下降 28% … 图表 11: …均价环比/同比上涨 1%/28% 14 个主要城市的二手房市场交易量 5 个主要城市二手房市场均价 (mn sqm) Aggregate volume (LHS) mom% (RHS) yoy% (RHS) Aggregate price mom% (LHS) 45 400% 40 350% 35 300% Aggregate price yoy% (RHS) 16% 60% 50% 12% 40% 250% 30 8% 30% 200% 25 150% 20 20% 4% 10% 100% 15 50% 10 0% 0% 5 -50% 0 -100% 0% -10% -4% -20% -8% Note: Major cities in the secondary volume include: Beijing, Shanghai, Shenzhen, Tianjin, Chongqing, Hangzhou, Chengdu, Nanjing, Qingdao, Suzhou, Xiamen, Changsha, Nanning and Dalian. Note: Sample cities aggregate ASP includes Beijing, Shanghai, Guangzhou, Shenzhen and Tianjin. Sample projects in Beijing changed since Feb 2013. 资料来源:中原地产 资料来源:中原地产 -30% 按揭:平均按揭利率持平,提供利率折让的银行更少 1 根据融 360 发布的月度按揭调查数据,截至 12 月 20 日全国首套房平均按揭利率环比持平,12 月份为 4.45%(2015 年 12 月为 4.63%)。 533 家受访银行网点中,与 11 月份相比,5 家银行的按揭利率较基准利率的折让扩大。从二套房来看,533 家受访银行网点中有 61.73%(较 11 月份上升 0.2 个百分点)在 10 月份政策收紧之后对二套房首付比例的要求为 40%或更低(详见 2016 年 10 月 10 日发表的“中国房地产每 周趋势:节前交易量强劲,但政策调控升级”)。 1 注:融 360 是一家互联网金融服务公司,业务是向小企业和个人提供贷款信息。客户可通过 www.rong360.com 根据自身情况搜索、比较贷款产品,并在网上提 交贷款申请。各合作银行的按揭经理将联系客户并在线下提供贷款。相关数据从参与合作的当地按揭贷款经理人中进行月度收集。其服务覆盖 35 个城市、531 家银行网点 全球投资研究 5 2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 --首套房按揭利率平均环比持平、同比下降 18 个基点至 4.45% 从细分数据看,81.24%(11 月份为 84.43%)的首套房按揭利率低于基准利率,最低按揭利率为 4.13%,出现在天津,而佛山(4.17%)和重庆 (4.20%)紧随其后。截至 12 月 20 日,533 家受访银行中仅有 33.96%(较 11 月份下降 0.2 个百分点)要求 20%的首付比例,而 58.72%的银 行要求 30%的首付比例,体现出 10 月份出台的限贷政策的影响。 --二套房按揭利率均值环比持平、同比下降 1 个基点,至 5.40%。 从细分数据看,96.4%(11 月份为 96.4%)的银行网点的房贷利率处于或低于基准利率的 1.1 倍。在 533 家受调查银行中,仅 32.83%(10 月 份时为 33.21%)的银行要求 30%的首付比例(在 35 座城市中占 16 座),一线城市的首付比率仍基本超过 50%。 图表 12: 平均房贷利率环比上升 1 个基点,首付比例要求提高 首套房和二套房的平均房贷利率 Prem/(disc) to bench mark rate (RHS) Prem/(disc) to bench mark rate (RHS) First home mortgage rate (LHS) 8.0% 10% 8% 7.5% Second home mortgage rate (LHS) 8.0% 20% 18% 7.5% 16% 6% 7.0% 7.0% 14% 4% 6.5% 2% 6.0% 0% -2% 5.5% 6.5% 12% 6.0% 10% 8% 5.5% 6% -4% 5.0% 5.0% 4% -6% 4.5% -8% 4.5% 2% -10% 4.0% 4.0% % of first home mortgage 0% % of second home mortgage 100% 100% 90% 90% 80% 80% 70% 70% 60% 60% 50% 50% 40% 40% 30% 30% 20% 20% 10% 10% 0% 0% At discount to benchmark rate Suspended mortgage At or above benchmark rate At benchmark rate to 10% premium Above 10% premium Suspended mortgage At discount to benchmark rate 资料来源:融 360、高华证券研究 全球投资研究 6 2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 土地市场活动:12 月份创新高,推动全年同比增速达 31% 图表13: 200 多个城市的住宅用地出让及同比变动,按一/二/三线城市 划分 (bn Rmb) 图表14: 200 多个城市的住宅用土地出让面积,按一/二/三线城市划分 Tier 1 land sales (LHS) Tier 2 land sales (LHS) Tier 1 land GFA sold (LHS) Tier 2 land GFA sold (LHS) Tier 3 land sales (LHS) Tier 1 cities land sales yoy% (RHS) Tier 3 land GFA sold (LHS) Tier 1 cities land GFA sold yoy% (RHS) Tier 2 cities land sales yoy% (RHS) Tier 3 cities land sales yoy% (RHS) Tier 2 cities land GFA sold yoy% (RHS) Tier 3 cities land GFA sold yoy% (RHS) (mn sqm) 400 800% 350 700% 300 600% 250 500% 200 400% 150 300% 100 200% 50 100% 300 600% 250 500% 200 400% 150 300% 100 200% 50 100% 0% 0 0% 0 -50 -100% -100 -200% 资料来源: CREIS -50 -100% -100 -200% 资料来源: CREIS 图表15: 302 个主要城市推出楼面均价、成交楼面均价和土地成交溢价率 80% 70% 60% 302 cities land ASP transacted premium to ASP launched (LHS) 302 cities land ASP launched (RHS) 302 cities land ASP transacted (RHS) (Rmb/sqm) 3,500 3,000 2,500 50% 2,000 40% 1,500 30% 20% 10% 0% 1,000 500 0 资料来源:CREIS 全球投资研究 7 2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 图表16: 中国开发商估值比较表 Company Ticker Mkt Cap (US$ bn) Price as of Rating 19/Jan/17 Potential Target upside/ downside price disc. 12 mth to NAV (%) Price target P/B (exclude revaluation gain) (x) FD Core P/E (x) End-17 NAV Shr price (disc)/ prem to NAV 16E 17E 18E 19E 16E 17E 18E 19E Dividend yield (%) 16E 17E 18E 19E Hong Kong listed Agile 3383.HK 2.1 Buy 4.14 (HK$) 5.60 35 -55% 12.51 (67) 5.0 4.1 3.9 4.3 0.4 0.4 0.4 0.4 8.2 10.1 10.9 10.1 China Vanke (H) 2202.HK 3.3 Neutral 19.74 (HK$) 19.00 (4) -30% 26.78 (26) 9.5 8.1 7.3 7.2 1.7 1.6 1.4 1.3 4.8 5.7 6.6 6.7 COGO 0081.HK 0.8 Buy* 2.64 (HK$) 3.70 40 -50% 7.14 (63) 5.4 4.5 3.9 3.7 0.5 0.5 0.4 COLI 0688.HK 32.0 Buy* 22.75 (HK$) 31.00 36 -10% 34.44 (34) 7.2 5.9 5.9 5.9 1.0 0.9 0.8 0.6 1.1 0.0 3.5 0.0 4.2 0.0 4.2 0.0 4.2 CRL 1109.HK 16.8 Buy 18.88 (HK$) 25.10 33 -25% 33.51 (44) 7.9 6.9 6.4 6.3 1.2 1.1 1.0 0.9 3.6 4.1 4.4 4.5 CG 2007.HK 12.2 Neutral 4.40 (HK$) 4.80 9 -30% 7.38 (40) 7.9 6.2 5.7 4.8 1.2 1.1 1.0 0.9 3.9 4.9 5.6 6.6 Evergrande 3333.HK 9.3 Sell 5.30 (HK$) 3.30 (38) -60% 8.28 (36) 10.2 12.3 10.6 10.3 2.2 2.3 2.3 2.3 10.2 8.6 10.2 10.6 China Jinmao 0817.HK 3.1 Neutral 2.25 (HK$) 2.54 13 -40% 4.23 (47) 8.2 7.0 6.5 6.2 0.9 0.9 0.8 0.7 4.1 4.8 5.1 5.4 Greentown 3900.HK 1.7 Neutral 6.28 (HK$) 7.00 11 -50% 14.43 (56) 6.8 6.0 6.0 6.0 0.6 0.5 0.5 R&F 2777.HK 4.0 Buy 9.75 (HK$) 12.70 30 -30% 18.17 (46) 4.5 4.2 4.2 4.1 0.8 0.7 0.6 0.6 0.8 0.0 0.0 0.0 0.0 9.0 9.8 10.1 10.5 1.8 2.2 2.4 Joy City 0207.HK 1.8 Neutral 1.00 (HK$) 1.20 20 -45% 2.11 (53) 21.5 14.5 11.9 11.0 0.7 0.7 0.7 0.7 5.5 KWG 1813.HK 1.8 Neutral 4.48 (HK$) 5.20 16 -45% 9.45 (53) 4.2 4.0 3.7 3.6 0.6 0.6 0.5 0.5 7.9 8.4 Longfor 0960.HK 8.2 Buy 10.94 (HK$) 14.00 28 -50% 27.95 (61) 6.9 6.6 6.4 7.6 1.1 1.1 1.0 0.9 4.3 4.6 9.3 4.9 9.6 4.2 Poly Property (H) 0119.HK 1.5 Neutral 3.13 (HK$) 2.90 (7) -70% 9.18 (66) n.m. 41.2 28.1 24.9 Red Star Macalline 1528.HK 3.6 Neutral 7.81 (HK$) 8.80 13 -35% 13.34 (41) 9.0 9.3 9.6 9.6 Shimao 0813.HK 4.5 Neutral 10.34 (HK$) 12.80 24 -55% 28.35 (64) 4.8 4.7 5.0 5.0 0.7 0.7 0.6 0.6 6.3 6.6 6.4 6.4 Shui On Land 0272.HK 1.7 Neutral 1.63 (HK$) 2.10 29 -55% 4.77 (66) n.m. n.m. n.m. n.m. 0.4 0.4 0.4 0.4 3.2 1.9 2.0 2.2 0.5 1.5 0.5 0.5 0.5 1.5 1.4 1.3 0.0 6.7 0.0 6.6 0.0 6.7 0.0 6.7 Sino Ocean 3377.HK 3.3 Buy 3.46 (HK$) 4.70 36 -55% 10.52 (67) 6.5 5.2 4.8 4.2 0.6 0.6 0.5 0.5 4.3 5.6 6.2 7.0 SOHO China 0410.HK 2.6 Neutral 3.91 (HK$) 4.20 7 -45% 7.63 (49) 35.4 25.9 20.6 18.7 1.1 1.2 1.3 1.2 11.4 4.0 5.2 5.7 Sunac 1918.HK 3.2 Neutral 6.56 (HK$) 7.30 11 -45% 13.22 (50) 23.3 11.1 4.8 4.3 1.0 1.0 0.8 0.7 1.0 1.9 4.5 4.9 (51) 7.9 6.6 5.9 5.8 0.9 0.9 0.9 0.8 4.9 4.7 5.2 5.4 HK listed average 17 A-share listed CMSK 001979.SZ 17.6 Buy 16.39 (Rmb) 20.00 22 -30% 28.09 (42) 15.1 12.5 10.4 9.9 2.5 2.2 1.9 1.7 2.0 2.4 2.9 2.9 CFLD 600340.SS 10.4 Buy 24.23 (Rmb) 30.10 24 n.m. n.m. n.m. 11.0 8.6 6.8 5.7 2.7 2.1 1.7 1.3 0.9 1.2 1.5 1.5 Gemdale 600383.SS 8.1 Sell 12.31 (Rmb) 11.20 (9) -25% 14.98 (18) 17.4 14.4 14.4 14.4 1.8 1.7 1.6 1.6 3.4 4.1 4.1 4.1 OCT 000069.SZ 8.2 Buy 6.87 (Rmb) 8.30 21 -50% 16.00 (57) 11.5 10.4 9.5 9.3 1.3 1.2 1.1 1.0 1.1 1.2 1.3 1.3 Poly (A) 600048.SS 15.8 Buy* 9.19 (Rmb) 11.60 26 -10% 12.94 (29) 8.0 6.3 6.1 5.7 1.2 1.1 0.9 0.8 3.3 3.9 4.1 4.1 SMC 600823.SS 2.7 Neutral 7.06 (Rmb) 7.00 (1) -25% 9.34 (24) 8.7 9.3 9.2 10.0 0.9 0.9 0.8 0.7 1.3 1.1 1.1 1.1 Vanke (A) 000002.SZ 29.0 Sell 20.60 (Rmb) 17.60 (15) -30% 25.17 Onshore average 14 (18) 11.4 9.2 8.1 7.9 2.0 1.8 1.6 1.4 4.0 4.9 5.6 5.6 (31) 10.4 8.9 8.1 7.9 1.8 1.6 1.4 1.2 2.3 2.7 2.9 2.9 Singapore listed Yanlord YNLG.SI 2.1 Simple average of above Buy 1.39 (S$) 1.90 37 18 -45% 3.46 (60) 7.9 6.3 6.0 6.3 0.8 0.7 0.6 0.6 1.9 2.4 2.5 2.5 (49) 10.6 9.9 8.4 8.1 1.1 1.0 0.9 0.9 4.1 4.0 4.4 4.6 注:1) *表示该股位于我们的强力买入名单。2) 我们对开发商的 12 个月目标价格基于 2017 年底预期净资产价值(基于部分加总法的红星美凯龙除外);特例为:中海宏洋、绿城中国和保利置业,我们的目标价格计入了 85% 的基本面估值(基于 2017 年底预期净资产价值)和 15%的并购估值,后者是我们基于近期并购交易所隐含的平均估值倍数以及各股相应溢价/折让调整(市净率-净资产价值 vs.行业趋势线)计算得出的,具体参见 2016 年 6 月 13 日发表的“引入中国房地产并购框架”。3) 市盈率均值不包括 SOHO 中国,保利置业、大悦城和瑞安房地产,因其均为离群值。 资料来源:Datastream、高华证券研究 高华证券感谢高盛分析师池浩成和陈晓舟在本报告中的贡献。 全球投资研究 8 2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 信息披露附录 申明 我们,王逸, CFA、 李薇,在此申明,本报告所表述的所有观点准确反映了我们对上述公司或其证券的个人看法。此外,我们的薪金的任何部分不曾与,不与,也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间 接相关。 投资摘要 投资摘要部分通过将一只股票的主要指标与其行业和市场相比较来评价该股的投资环境。所描述的四个主要指标包括增长、回报、估值倍数和波动性。增长、回报和估值倍数都是运用数种方法综合计算而成,以确 定该股在地区研究行业内所处的百分位排名。 每项指标的准确计算方式可能随着财务年度、行业和所属地区的不同而有所变化,但标准方法如下: 增长是下一年预测与当前年度预测的综合比较,如每股盈利、EBITDA 和收入等。 回报是各项资本回报指标一年预测的加总,如 CROCI、平均运用资本回报率和净资产回报率。 估值倍数根据一年预期估值比率综 合计算,如市盈率、股息收益率、EV/FCF、EV/EBITDA、EV/DACF、市净率。 波动性根据 12 个月的历史波动性计算并经股息调整。 Quantum Quantum 是提供具体财务报表数据历史、预测和比率的高盛专有数据库,它可以用于对单一公司的深入分析,或在不同行业和市场的公司之间进行比较。 GS SUSTAIN GS SUSTAIN 是侧重于长期做多建议的相对稳定的全球投资策略。GS SUSTAIN 关注名单涵盖了我们认为相对于全球同业具有持续竞争优势和出色的资本回报、因而有望在长期内表现出色的行业领军企业。我们 对领军企业的筛选基于对以下三方面的量化分析:现金投资的现金回报、行业地位和管理水平(公司管理层对行业面临的环境、社会和企业治理方面管理的有效性)。 信息披露 相关的股票研究范围 王逸, CFA:A 股房地产、中国房地产行业。李薇:A 股房地产、中国房地产行业。 A 股房地产:华夏幸福、招商蛇口、万科(A)、金地集团、保利地产、世茂股份、华侨城。 中国房地产行业:雅居乐房产、中国恒大、中国金茂控股、中海宏洋、中国海外、华润置地、万科(H)、碧桂园、绿城中国、富力地产、大悦城、合景泰富、龙湖地产、保利置业、红星美凯龙、世茂房地产、瑞安 房地产、远洋地产、SOHO 中国、融创中国、仁恒置地。 与公司有关的法定披露 以下信息披露了高盛高华证券有限责任公司(“高盛高华”)与北京高华证券有限责任公司(“高华证券”)投资研究部所研究的并在本研究报告中提及的公司之间的关系。 高盛高华在过去 12 个月中曾从下述公司获得投资银行服务报酬: 中海宏洋 (HK$2.64)、中国海外 (HK$22.30) 高盛高华在今后 3 个月中预计将从下述公司获得或寻求获得投资银行服务报酬: 中海宏洋 (HK$2.64)、中国海外 (HK$22.30) 高盛高华在过去 12 个月中与下述公司存在投资银行客户关系: 中海宏洋 (HK$2.64)、中国海外 (HK$22.30) 没有对下述公司的具体信息披露: 保利地产 (Rmb9.27) 公司评级、研究行业及评级和相关定义 买入、中性、卖出:分析师建议将评为买入或卖出的股票纳入地区投资名单。一只股票在投资名单中评为买入或卖出由其相对于所属研究行业的潜在回报决定。任何未获得买入或卖出评级的股票均被视为中性评 级。每个地区投资评估委员会根据 25-35%的股票评级为买入、10-15%的股票评级为卖出的全球指导原则来管理该地区的投资名单;但是,在某一特定行业买入和卖出评级的分布可能根据地区投资评估委员会的决 定而有所不同。地区强力买入或卖出名单是以潜在回报规模或实现回报的可能性为主要依据的投资建议。 潜在回报:代表当前股价与一定时间范围内预测目标价格之差。分析师被要求对研究范围内的所有股票给出目标价格。潜在回报、目标价格及相关时间范围在每份加入投资名单或重申维持在投资名单的研究报告中 都有注明。 研究行业及评级:分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及/或估值对研究对象的投资前景的看法。 具吸引力(A):未来 12 个月内投资前景优于研究范围的历史基本面及/或估值。 中性(N): 未来 12 个月内投资前景相对研究范围的历史基本面及/或估值持平。 谨慎(C):未来 12 个月内投资前景劣于研究范围的历史基本面及/或估值。 全球投资研究 9 2017 年 1 月 20 日 中国:房地产 暂无评级(NR):在高盛高华于涉及该公司的一项合并交易或战略性交易中担任咨询顾问时并在某些其他情况下,投资评级和目标价格已经根据高华证券的政策予以除去。 暂停评级(RS):由于缺乏足够的基础去确定 投资评级或价格目标,或在发表报告方面存在法律、监管或政策的限制,我们已经暂停对这种股票给予投资评级和价格目标。此前对这种股票作出的投资评级和价格目标(如有的话)将不再有效,因此投资者不应依 赖该等资料。 暂停研究(CS):我们已经暂停对该公司的研究。 没有研究(NC):我们没有对该公司进行研究。 不存在或不适用(NA):此资料不存在或不适用。 无意义(NM):此资料无意义,因此不包括在报告内。 一般披露 本报告在中国由高华证券分发。高华证券具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供我们的客户使用。除了与高盛相关的披露,本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息,但我们不保证该信息的准确性和完整性,客户也不应该依赖该信息是准确和完整的。报告中的信 息、观点、估算和预测均截至报告的发表日,且可能在不事先通知的情况下进行调整。我们会适时地更新我们的研究,但各种规定可能会阻止我们这样做。除了一些定期出版的行业报告之外,绝大多数报告是在分 析师认为适当的时候不定期地出版。 高盛高华为高华证券的关联机构,从事投资银行业务。高华证券、高盛高华及它们的关联机构与本报告中涉及的大部分公司保持着投资银行业务和其它业务关系。 我们的销售人员、交易员和其它专业人员可能会向我们的客户及自营交易部提供与本研究报告中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略。我们的资产管理部门、自营交易部和投资业务部可能会做出与本 报告的建议或表达的意见不一致的投资决策。 本报告中署名的分析师可能已经与包括高华证券销售人员和交易员在内的我们的客户讨论,或在本报告中讨论交易策略,其中提及可能会对本报告讨论的证券市场价格产生短期影响的推动因素或事件,该影响在方 向上可能与分析师发布的股票目标价格相反。任何此类交易策略都区别于且不影响分析师对于该股的基本评级,此类评级反映了某只股票相对于报告中描述的研究范围内股票的回报潜力。 高华证券及其关联机构、高级职员、董事和雇员,不包括股票分析师和信贷分析师,将不时地对本研究报告所涉及的证券或衍生工具持有多头或空头头寸,担任上述证券或衍生工具的交易对手,或买卖上述证券或 衍生工具。 在高盛组织的会议上的第三方演讲嘉宾(包括高华证券或高盛其它部门人员)的观点不一定反映全球投资研究部的观点,也并非高华证券或高盛的正式观点。 在任何要约出售股票或征求购买股票要约的行为为非法的地区,本报告不构成该等出售要约或征求购买要约。本报告不构成个人投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本 报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况,以及(若有必要)寻求专家的意见,包括税务意见。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现,未来的回 报也无法保证,投资者可能会损失本金。 某些交易,包括牵涉期货、期权和其它衍生工具的交易,有很大的风险,因此并不适合所有投资者。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。 投资者可以向高华销售代表取得或通过 http://www.theocc.com/about/publications/character-risks.jsp 取得当前的期权披露文件。对于包含多重期权买卖的期权策略结构产品,例如,期权差价结构产品,其交易成本 可能较高。与交易相关的文件将根据要求提供。 所有研究报告均以电子出版物的形式刊登在高华客户网上并向所有客户同步提供。高华未授权任何第三方整合者转发其研究报告。有关某特定证券的研究报告、模型或其它数据,请联络您的销售代表。 北京高华证券有限责任公司版权所有 © 2017 年 未经北京高华证券有限责任公司事先书面同意,本材料的任何部分均不得(i)以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品,或(ii)再次分发。 全球投资研究 10
房地产12月份全国房地产市场月度追踪:交易量自11月低点反弹;房地产投资/新开工面积加速增长
提示:通过电脑端浏览器访问本站体验更佳哦! 免费查看研报全文
高华证券 - 房地产12月份全国房地产市场月度追踪:交易量自11月低点反弹;房地产投资/新开工面积加速增长
页码: /
该研报暂无在线预览,请下载后查看!
Loading...
房地产12月份全国房地产市场月度追踪:交易量自11月低点反弹;房地产投资/新开工面积加速增长
声明:本站内容均收集整理于互联网,目的在于传递更多信息,并不代表本站及子站赞同其观点和对其真实性负责,我们仅如实呈现供网友学习和参考。如有侵权和不妥请联系(hello#ulapia.com)告知,我们会立即删除。
分享
客服