国信证券-房地产2016年数据点评及2017年春季策略观点:数据符合预期,建议逢低布局春季行情

页数: 5页
行业: 房地产
作者: 区瑞明
发布机构: 国信证券
发布日期: 2017-01-23
行业研究 Page 1 证券研究报告—动态报告/行业快评 2016 年数据点评及 2017 年春 季策略观点 房地产 超配 (维持评级) 2017 年 01 月 23 日 数据符合预期,建议逢低布局春季行情 证券分析师: 区瑞明 0755-82130678 ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码:S0980510120051 事项: [Table_Summary] 2017 年 1 月 20 日,国家统计局发布了 2016 年全国房地产开发投资和销售数据:2016 年房地产投资同比增长 6.9%, 增速比 1-11 月提高 0.4 个百分点;新开工同比增长 8.1%,增速比 1-11 月提高 0.5 个百分点;销售面积同比增长 22.5%, 增速比 1-11 月回落 1.8 个百分点;销售额同比增长 34.8%,增速比 1-11 月回落 2.7 个百分点。 评论:  各项数据基本符合预期,预计 2017 年是“房地产行业降温之年” 本轮地产小周期的复苏开始于 2014 年二季度,复苏原因: 1. 2. 行业政策放松、托举—— 1) 2014 年 2 月底万科“B 转 H”获批; 2) 2014 年二季度开始,上市房企再融资大范围“开闸”; 3) 自 2014 年二季度开始,二、三线城市逐步放松“限购”、“限价” ; 4) 2014 年 5 月央行表态“金融支持住房需求”; 5) 2014 年 9 月 30 日实施放松“限贷”的“930”新政; 6) 2015 年 3 月 30 日实施进一步放松“限贷”及“降低首付”的“330 政策”; 7) 2015 年 4 季度,中央提出“房地产去库存”; 货币政策宽松—— 1) 2014 年 4 月首次“定向降准”; 2) 2014 年 6 月第二次“定向降准”; 3) 2014 年 11 月底正式开启全面降准、降息。迄今为止已 5 次降准、6 次降息,累计降准 300 个基点、降息 165 个基点。 在上述行业政策及货币政策持续宽松的大背景下,行业各项数据自 2014 年下半年开始逐步好转,并于 2015 年迈入“量 价齐升”的“小周期繁荣上半场” 、于 2016 年初迈入“房地产投资、新开工复苏”的“小周期繁荣下半场”。 从增速的变化趋势看,2016 年下半年,行业开始显现出“降温”趋势:销售额、销售面积、房地产投资、新开工面积四 大指标的累计同比增速均于 2016 年 4 月见顶。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 图 1:商品房销售面积累计同比 图 2:商品房销售额累计同比 商 品房销 售额累 计同比 商 品房销 售面积 累计同 比 60% 40% 50% 30% 40% 20% 30% 10% 20% 0% 10% 2016-12 0% 2016-10 2016-12 2016-06 2016-08 2016-10 2016-12 房 地产投 资累计 同比增 速 2016-08 图 4:新开工面积累计同比增速 2016-04 图 3:房地产投资累计同比增速 2016-06 资 料来源 :国家 统计局 、国信 证券经 济研究 所整理 2016-04 资 料来源 :国家 统计局 、国信 证券经 济研究 所整理 2016-02 2015-12 2015-10 2015-08 2015-06 2015-04 2015-02 2014-12 2014-10 2014-08 2014-06 -20% 2014-04 -10% 2014-02 2016-10 2016-08 2016-06 2016-04 2016-02 2015-12 2015-10 2015-08 2015-06 2015-04 2015-02 2014-12 2014-10 2014-08 2014-06 2014-04 -20% 2014-02 -10% 2 新 开工面 积累计 同比增 速 25% 30% 20% 20% 15% 10% 10% 0% 2016-02 2015-12 2015-10 2015-08 2015-06 2015-04 2015-02 2014-12 2014-10 2014-08 2014-06 2016-12 2016-10 2016-08 2016-06 2016-04 2016-02 2015-12 2015-10 2015-08 2015-06 2015-04 2015-02 2014-12 2014-10 2014-08 2014-06 2014-04 2014-02 -20% 2014-04 -10% 0% 2014-02 5% -30% 资 料来源 :国家 统计局 、国信 证券经 济研究 所整理 资 料来源 :国家 统计局 、国信 证券经 济研究 所整理 “降温”原因: 1. 房价上涨对购买力有负面影响; 2. 政策、货币宽松的边际效应是递减的; 3. 2016 年二季度以来,政策开始由松变紧,深、沪等一线城市率先加大调控力度,抑制过热需求,其余房价涨幅较大 的二、三线城市亦于 10 月份之后陆续出台了以“打压、收紧”为基调的调控政策; 4. 货币政策的基调及预期发生了变化,宽松预期逐步转向“抑制泡沫、防范金融风险”预期。 表 1:截至 2016 年 11 底,二十多个城市出台的部分房地产调控政策一览 限 购政策 限 贷政策 日 期(限 购升 级 日期) 城市 3/25 上海 家 庭限 购 2 套、单 身限 购 1 套 连 续缴纳 个税或 社保 5 年 ,限 购 1 套 4/01 廊坊 不 限购 限购 1 套 8/11( 10/04) 苏州 限购 3 套 9/05( 10/05) 厦门 限购 2 套 9/19 杭州 9/26( 10/05) 南京 本 地户籍 首 套房 二 套房 30% 本 市 20%、外 市 30% 普 宅 50%、非 普 70% 2 年 内 累计缴 纳个税 或社 保 1 年 ,限 购 1 套 30% 首 套已结 清 50%、未 结清 80% 3 年 内 连续缴 纳个税 或社 保 2 年 ,限 购 1 套 30% 普 宅 60%、非 普 70% 不 限购 限购 1 套 20% 首 套已结 清 30%、未 结清 50% 家 庭限 购 2 套、单 身限 购 1 套 2 年 内 累计缴 纳个税 或社 保 1 年 ,限 购 1 套 30% 首 套已结 清 50%、未 结清 80% 9/30 北京 限购 2 套 10/01 天津 不 限购 10/01 成都 请务必阅读正文之后的免责条款部分 外 地户籍 连 续缴纳 个税或 社保 5 年 ,限 购 1 套 限购 1 套 同 一自然 人、法 人限 购 1 套 普 宅 35%、非 普 40% 本 市 20%、外 市 40% 20%~ 25% 40% 普 宅 50%、非 普 70% 40% 40% 全球视野 本土智慧 Page 3 10/02 武汉 限购 3 套 限购 2 套 25% 50%( 外 地户籍 二套停 贷) 10/02 合肥 限购 2 套 2 年 内 累计缴 纳个税 或社 保 1 年 ,限 购 1 套 30% 首 套已结 清 40%、未 结清 50% 10/02 郑州 限 购 2 套( 180 平 以下) 限 购 1 套( 180 平 以下) 30% 40% 10/02( 10.08) 济南 限购 3 套 限购 1 套 30% 40% 10/02 无锡 同 一开发 商 1 套 限购 1 套 20% 40% 无 房无 贷 30%、无 房 有贷 50% 30% 首 套已结 清 30%、未 结清 70% 30% 首 套已结 清 30%、未 结清 40% 10/04 深圳 家 庭限 购 2 套、单 身限 购 1 套 连 续缴纳 个税或 社保 5 年 ,限 购 1 套 10/04 广州 限购 2 套 5 年 内 连续缴 纳个税 或社 保 3 年 ,限 购 1 套 10/06 珠海 限 购 3 套( 144 平 以下) 10/07 东莞 限购 2 套 福州 10/07 连 续缴纳 社保 1 年 及以上 限购 1 套( 144 平 以 下) 2 年 内 连续缴 纳个税 或社 保 1 年 限购 2 套 , 否 则限 购 1 套 30% 首 套已结 清 30%、未 结清 40% 首 套已结 清 30%、未 结清 40% 限 购 2 套( 144 平 以下) 2 年 内 累计缴 纳个税 或社 保 1 年 ,限 购 1 套 本 市 30%、外 市 40% 2 年 内 累计缴 纳个税 或社 保 1 年 限购 2 套 , 否 则限 购 1 套 10/08 佛山 限购 2 套 10/08 南昌 限购 1 套 11/10 70% 30% 首 套已结 清 30%、未 结清 40% 30% 首 套已结 清 40%、未 结清 50% 杭州 不 限购 限购 1 套 2 年 内 连续缴 纳人税 或社保 (不得 补缴) 限 购 1套 30% 首 套已结 清 30%、未 结清 50% 11/14 武汉 普 宅 50%,非 普 70% 成都 限购 2 套 2 年 内 累计缴 纳个税 或社 保 1 年 ,限 购 1 套 高 新区南 部园区 、天府新 区成都 直管区 户籍居 民及缴 纳 1 年社保 或个税 他区户 籍 居民, 在本区 无房的 限购 1 套 30% 11/17 30% 首 套已结 清 30%、未 结清 40% 11/28 上海 无 房无 贷 35%、无 房 有贷 50% 普 宅 50%、非 普 70% 家 庭限 购 2 套、单 身限 购 1 套 连 续缴纳 个税或 社保 5 年 ,限 购 1 套 资 料来源 :百度 及各大 网站、 国信证 券经济 研究所 整理 我们判断 2017 年降温仍将持续,预计:①新建商品房销售面积下降 10%、销售额下降 11%;②房地产投资增长 3%、 新开工下滑 3%。  建议布局地产股春季行情 2016 年 12 月份以来地产股的调整,为逢低布局 2017 年春季行情提供了机会: 1. 我们仍坚持“在地产小周期降温期,地产股中的龙头白马大概率能跑赢大盘或跑赢大部分行业”的观点(详细逻辑 参见我们前期关于研究框架的几篇深度系列报告); 2. 机构对地产股的配臵比例已创下本轮地产小周期以来的新低。历史规律显示: “机构对地产股配臵比例创新低”往往 是“做多地产股”的良机,比如 2014 年 3 月份的反弹行情、2015 年 4 季度的反弹行情及 2016 年 8-11 月的反弹行 情,这三波反弹,均是发生在股票型基金对地产股的配臵比例创下本轮地产小周期开启以来的新低之后。 表 2:股票型基金在本轮地产小周期配臵地产股比例一览 占 净值比 (%) 占 股票投 资市 值比 (%) 标 准配臵 比例 (%) 相 对标准 的配 臵比例 (%) 市 值增长 率 (%) 2016 年 年 报 2.10 2.53 4.66 -2.13 -15.66 2016 年 三 季报 2.40 2.90 5.04 -2.14 6.96 2016 年 中 报 2.25 2.69 4.91 -2.21 -24.23 2016 年 一 季报 3.04 3.70 5.06 -1.36 -24.84 2015 年 年 报 3.33 3.96 5.28 -1.33 68.93 2015 年 三 季报 2.45 3.23 4.60 -1.38 -42.63 2015 年 中 报 2.90 3.66 4.58 -0.92 -32.42 2015 年 一 季报 4.51 5.04 4.47 0.58 -18.43 2014 年 年 报 4.48 6.70 4.45 2.25 113.90 2014 年 三 季报 2.75 3.18 4.09 -0.91 9.16 2014 年 中 报 2.65 3.28 3.81 -0.53 -10.75 2014 年 一 季报 2.97 3.65 4.16 -0.51 -16.15 资 料来源 : wind、 国信证 券经济 研究所 整理 注 :选取 的基金 为 wind 开 放 式基金 中的股 票型基 金(普 通股票 型基金 )、混 合型基 金(偏 股混合 型基金) , wind 封 闭式 基金中 的封闭 式股票 型基金 (封闭 式普通 股 票型基 金)、 封闭式 混合型 基金( 封闭式 偏股混 合型基 金) 重点推荐如下品种—— 1. 龙头白马:新城控股、华夏幸福、首开股份、华发股份、招商蛇口、保利地产、荣盛发展、万科等; 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2. 4 转型及国改:苏宁环球、皇庭国际、中天城投、嘉宝集团、厦门国贸、天健集团、深振业 A。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 5 相关研究报告: 《房地产专题研究:关注“国改”概念地产股》 ——2017-01-09 《房地产行业 2017 年投资策略:进退有据,守成为上》 ——2016-12-16 《方法论专题研究:地产 A 股小周期理论框架的梳理及实证应用(更新)》 ——2016-12-12 《房地产行业月报:“小周期降温,地产股反而有相对收益”的观点正继续被印证》 ——2016-12-06 《“寻找成长+价值”系列二:地产 A 股的“险资举牌概念”专题研究》 ——2016-12-02 国信证券投资评级 类别 股票 投资评级 行业 投资评级 级别 定义 买入 预计 6 个月内,股价表现优于市场指数 20%以上 增持 预计 6 个月内,股价表现优于市场指数 10%-20%之间 中性 预计 6 个月内,股价表现介于市场指数 ±10%之间 卖出 预计 6 个月内,股价表现弱于市场指数 10%以上 超配 预计 6 个月内,行业指数表现优于市场指数 10%以上 中性 预计 6 个月内,行业指数表现介于市场指数 ±10%之间 低配 预计 6 个月内,行业指数表现弱于市场指数 10%以上 分析师承诺 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道,分析逻辑基于本人的职业理解,通过合理判断并得出结论,力求客观、公 正,结论不受任何第三方的授意、影响,特此声明。 风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司(以下简称“我公司”)所有,仅供我公司客户使用。未经书面许可任何机构和个人 不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点,一切须以我公司向 客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写,但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确 性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断,在不同时期,我公司可能撰写 并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证 券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最 新状态;我公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料,但不保证及时公开发布。 本报告仅供参考之用,不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下,本报告中的信息和意见均不 构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者 应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险,我公司及雇员对投资者使 用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询业务是指取得监管部门颁发的相关资格的机构及其 咨询人员为证券投资者或客户提供证券投资的相关信息、分析、预测或建议,并直接或间接收取服务费用的活动。 证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式,指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市 场走势或者相关影响因素进行分析,形成证券估值、投资评级等投资分析意见,制作证券研究报告,并向客户发布的行 为。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧
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