广发证券-房地产行业:广东省《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》简评-政策在省级层面细化,未来推进值得期待

页数: 6页
行业: 房地产
发布机构: 广发证券
发布日期: 2017-02-20
行业跟踪|房地产 证券研究报告 行业评级 房地产行业 Tabl e_Title 政策在省级层面细化,未来推进值得期待 ——广东省《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》简评 前次评级 持有 报告日期 2017-02-20 相对市场表现 Tabl e_Chart Ta ble_Summary 房地产 核心观点:  持有 Table_Grade 沪深300 19% 房源供给多元化,房源管理平台化、规范化 11% 《实施意见》既对不同类别的房源有较为明细的管理规定,有利于多元 化出租房的供给,而且对三大类房源均提出了“平台化”、 “规范化”管理的 要求,这是此次《实施意见》在房源供给方面最重要的看点。2015 年年末, 3% -5% 2016-02 2016-06 分析师: 乐加栋 S0260513090001 2016-10 2017-02 广东省户籍人口 9000 万人,常住人口接近 1.1 亿人,流动人口规模超 1800 万人,多元化、平台化、规范化的出租房源供给,有利于解决大规模流动人 Table_Aut hor 口的居住难题,同时也有助于将房价控制在一个相对合理的水平。第一类房 021-60750620 源是房地产企业持有的已竣工但未出售的住房,截至 2015 年上半年,广东 lejiadong@gf.com.cn 省商品住宅待售面积 3841 万平米。第二类房源是居民家庭或个人拥有的住 分析师: 郭 镇 S0260514080003 房,这部分的规模可以用人均住房建面来推算, 接近 5200 万平米。第三类 010-59136622 房源则是原属保障房体系的公租房, 《实施意见》进一步提出公租房货币化。 guoz@gf.com.cn  分析师: 政策鼓励住房租赁消费,为租客提供优惠和保护 金 山 S0260515090001 021-60750652 在扩大出租房源供给体系的同时, 《实施意见》也着重强调为承租人提 jinshan@gf.com.cn 供较多的政策优惠和权利保护,鼓励住房租赁消费。特别值得一提的是潜在 的税收优惠, 《实施意见》第(十四)条提到, “对个人承租住房的租金支出, 结合个人所得税改革,统筹研究有关费用扣除问题” ,我们认为,这里比较 相关研究: Table_Report 有可能会涉及房租抵扣个税的内容。事实上,关于房租抵扣个税的呼声近年 房地产行业:地产行业资金加 来一直比较多,但是个税改革是一项长期工程,短期落地的可能性较低,且 速收紧,小周期景气度继续 与住房按揭利息抵扣个税政策相似,高房价和高租金的区域相对会更为受 下行 益。随着住房租赁供应的增加,租赁市场将逐渐由卖方市场向买方市场转 房地产行业:17 年全年成交下 变,作为住房租赁消费者,承租人合法权益的切实保障是行业有效运行和稳 滑趋势不变,但回调速度可 定发展的基石,相关法律法规的健全完善值得长期关注。 能慢于预期  房地产行业:全国国土规划纲 租赁住房资产证券化或将是我国 REITs 发展的突破口 由于目前我国城市的住房租金回报率远低于写字楼、零售商场、工业仓 储等业态,急需资产证券化等金融化的手段来支持提供住房租赁服务的企 业的发展。根据中原地产的数据,广州二手住宅当前租金回报率约为 2%, 2017-02-20 2017-02-13 2017-02-07 要(2016-2030 年)点评— —供给水平下降,企业拿地 脱离“单纯”时代 深圳更低至 1.5%以内,仍低于无风险利率(我国十年期国债到期收益率约 3.49%) 。不过,在各个地方政府和机构的积极推进和支持下,我国住房租赁 联系人: Table_Contacter 市场“类 REITs”的探索也已获得了一定的进展。例如,国内的最大的长租 公寓运营商之一的魔方公寓,在 2016 年成功设立了“魔方公寓信托受益权 李飞 gflifei@gf.com.cn 资产支持专项计划” (ABS) ,是对租赁物业资产证券化的有益探索和尝试。  风险提示 住房租赁市场发展不及预期。政策落地难度较大。 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1/6 行业跟踪|房地产 2017年1月23日,广东省人民政府办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租 赁市场的实施意见》(以下简称《实施意见》),是对2016年《国务院办公厅关于 加快培育和发展住房租赁市场若干意见》(国办发[2016]39号)的贯彻落实,也是 第一个出台实施意见的省市。 房源供给多元化,房源管理平台化、规范化 我们认为,《实施意见》既对不同类别的房源有较为明细的管理规定,有利于 多元化出租房的供给,而且对三大类房源均提出了“平台化”、“规范化”管理的 要求,这是此次《实施意见》在房源供给方面最重要的看点。2015年年末,广东省 户籍人口9000万人,常住人口接近1.1亿人,流动人口规模超1800万人,多元化、 平台化、规范化的出租房源供给,有利于解决大规模流动人口的居住难题,同时也 有助于将房价控制在一个相对合理的水平。 图1:广东省常住人口、户籍人口以及流动人口规模(万人) 11000 2500 10000 2000 9000 1500 8000 1000 7000 500 6000 5000 0 2008 2009 户籍人口 2010 2011 2012 常住人口 2013 2014 2015 流动人口规模(右轴) 数据来源:统计局,公安部,广发证券发展研究中心 第一类房源是房地产企业持有的已竣工但未出售的住房,截至2015年上半年, 广东省商品住宅待售面积3841万平米,这些都属于已经竣工但尚未出售的库存。 《实施意见》特别提出了 “充分发挥省属国有企业综合优势,搭建市场化、专业 化、规模化的住房租赁平台,收购或长期租赁库存商品房,按照有关政策规定出租 给有需求人群”,其中,“住房租赁平台”的提法是《实施意见》中最新出现的, 国务院文件并没有直接提及。我们认为,搭建市场化、专业化、规模化的住房租赁 平台,既有利于消化开发商手中堆积的房源库存,化销售为出租,实现去库存,也 有利于丰富广东省未来的出租房源的供应体系。 第二类房源是居民家庭或个人拥有的住房,这部分的规模我们可以用人均住房 建面来推算。2015年年末,广东省人居住房建面35.44平米,城镇人口7454万人, 由此推算广东省的住房存量规模大约26亿平米,假设其中2%的住房可用于出租并且 有需求方承租,那么这部分规模接近5200万平米。而这些住房目前大多是通过住房 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2/6 行业跟踪|房地产 租赁中介结构来转换为市场上可供出租的房源,而目前我国租赁中介机构在出租房 源获取方面的竞争颇为混乱。对此,《实施意见》一方面在法规层面上,提出了 “建立完善住房租赁企业、中介机构和从业人员信用管理制度,加强市场主体信用 记录管理,设置商品房、存量房、住房租赁网签端口权限”,另一方面在行业联盟 层面上,提出“引导成立房地产中介、房地产租赁行业组织,建立行业自律规范, 开展行业自律工作”。 图2:广东省商品住宅待售面积(开发商竣工房源) 图3:广东省人均住房建面(家庭或个人拥有住房) 4000 36 35 3000 34 33 2000 32 31 1000 30 0 29 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015H1 2013 广东省住宅待售面积(万平米) 2014 2015 广东省人均住房建筑面积(平米) 数据来源:统计局,广发证券发展研究中心 数据来源:统计局,广发证券发展研究中心 第三类房源则是原属保障房体系的公租房,《实施意见》则进一步提出公租房 货币化,“支持公租房保障对象通过市场租房,政府对符合条件的家庭给予租赁补 贴。鼓励商品住房库存规模较大、去库存周期较长的城市,逐步将住房保障方式由 实物保障为主转变为租赁补贴为主”。同时,提高公租房运营保障能力,结合PPP 模式,将政府持有的公租房交由社会化、专业化企业进行运营管理。除了以上三类 普通住房的房源之外,《实施意见》明确了允许改建房可用于租赁,同时提及“城 中村”住房租赁纳入监管。在土地端,也“鼓励各地政府盘活城区‘三旧’和城市 更新用地等存量土地,采用多种方式增加租赁住房用地有效供给”。 图4:广东省公共租赁住房供地规模 图5:广东省部分城市库存去化周期 250 14 12 200 10 150 8 6 100 4 50 2 0 0 2011 2012 深圳 2013 广东省公共租赁房供地面积(万平米) 珠三角区域 广州 惠州 新建商品住宅去化周期(月) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 数据来源:CRIC,广发证券发展研究中心 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3/6 行业跟踪|房地产 综上所述,此次《实施意见》基本上全面覆盖了广东省潜在的出租房源类型, 更重要的是,几大类房源的“信息化”、“平台化”管理在此次的《实施意见》中 被重点提及,“建立省级住房租赁数据信息平台,督促指导房屋中介机构将租赁房 屋、租赁人员等信息及时、完整地采集录入系统并上传共享”。我们认为,规范的 信息平台是住房租赁市场健康有序发展的重要前提和保障,类似于美国住房租赁市 场的MLS系统有望在广东省率先出现。 政策鼓励住房租赁消费,为租客提供优惠和保护 在扩大出租房源供给体系的同时,《实施意见》也着重强调为承租人提供较多 的政策优惠和权利保护,鼓励住房租赁消费。特别值得一提的是潜在的税收优惠, 《实施意见》第(十四)条提到,“对个人承租住房的租金支出,结合个人所得税 改革,统筹研究有关费用扣除问题”,我们认为,这里比较有可能会涉及房租抵扣 个税的内容。事实上,关于房租抵扣个税的呼声近年来一直比较多,但是个税改革 是一项长期工程,短期落地的可能性较低,且与住房按揭利息抵扣个税政策相似, 高房价和高租金的区域相对会更为受益。 图6:广东省部分城市住房销售均价(最近一个月) 图7:广东省部分城市住房租金水平(最近一个月) 18865 20000 60 17032 17409 50 15000 40 9798 10000 7865 5264 5428 6364 7961 9937 30 8503 6705 52.28 39.97 32.62 25.93 24.68 22.59 20.91 20.91 20.88 20 5000 10 0 0 深圳 广州 珠海 汕头 佛山 湛江 惠州 中山 东莞 韶关 清远 潮州 中山 肇庆 江门 汕头 惠州 佛山 东莞 广州 珠海 住房租金(元/月/平米) 新建商品住宅销售均价(元/平米) 数据来源:CRIC,广发证券发展研究中心 数据来源:搜房网,广发证券发展研究中心 备注:深圳均价为54992元/平米 在保护承租人权益方面,《实施意见》要求“(在)住房租赁合同期限内,出 租人无正当理由不得解除、修改合同,不得单方面提高租金,不得随意克扣押金; 应当按照相关法律法规和合同约定履行房屋维修义务,保证住房安全、室内设施正 常使用,未及时修复损坏的房屋,影响承租人正常使用的,应当按照合同约定承担 责任。”此前,在国务院总理李克强主持召开的部署确定培育和发展住房租赁市场 的国务院常务会议中,也提出要强化监管,推行统一的租房合同示范文本,以规范 中介服务,稳定租赁关系,保护承租人合法权益。 我们认为,随着住房租赁供应的增加,租赁市场将逐渐由卖方市场向买方市场 转变,作为住房租赁消费者,承租人合法权益的切实保障是行业有效运行和稳定发 展的基石,相关法律法规的健全完善值得长期关注。 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4/6 行业跟踪|房地产 租赁住房资产证券化或将是我国 REITs 发展的突破口 2016年6月,国务院发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》 明确提出了要加大政策支持力度,鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可 持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持,其中包括支持企业发行证券化产品。 由于目前我国城市的住房租金回报率远低于写字楼、零售商场、工业仓储等业态, 急需资产证券化等金融化的手段来支持提供住房租赁服务的企业的发展。根据中原 地产的数据,广州二手住宅当前租金回报率约为2%,深圳更低至1.5%以内,即使在 利率环境此前中性宽松的背景下,这一租金回报率水平仍然低于无风险利率(我国 十年期国债到期收益率目前约为3.49%)。 广州二手住宅租金回报率 2016-07 2016-01 2015-07 2015-01 2014-07 2014-01 2013-07 2013-01 2012-07 2012-01 2011-07 2011-01 2010-07 2010-01 2009-07 2008-01 2016-07 2016-01 2015-07 2015-01 2014-07 2014-01 2013-07 2013-01 2012-07 2012-01 1.0% 2011-07 1.5% 1.5% 2011-01 2.0% 2.0% 2010-07 2.5% 2.5% 2010-01 3.0% 3.0% 2009-07 3.5% 3.5% 2009-01 4.0% 4.0% 2008-07 4.5% 4.5% 2008-01 5.0% 2009-01 图9:深圳市二手住宅租金回报率 2008-07 图8:广州市二手住宅租金回报率 深圳二手住宅租金回报率 数据来源:中原地产,广发证券发展研究中心 数据来源:中原地产,广发证券发展研究中心 不过,在各个地方政府和机构的积极推进和支持下,我国住房租赁市场“类 REITs”的探索也已获得了一定的进展。例如,国内的最大的长租公寓运营商之一 的魔方公寓,在2016年成功设立了“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划” (ABS),募集资金总额3.5亿元,产品期限为1-3年,采用优先级/次级支付机制, 其中,优先级共设三档。该产品的底层资产为魔方中国及其魔方北京、魔方上海、 魔方广州3个子公司经营的30处物业的部分公寓未来三年租金收入,合计租赁面积 约13万平米,房间数量超过4000间。根据资料,该ABS项目的优先级平均年化利率 为5%,尽管融资成本依然不低,但该ABS项目的成功设立是对租赁物业资产证券化 的有益探索和尝试。 风险提示 住房租赁市场发展不及预期。政策落地难度较大。 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5/6 行业跟踪|房地产 广发房地产行业研究小组 Table_Research 乐加栋: 首席分析师,复旦大学经济学硕士,九年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心。 郭 镇: 分析师,清华大学工学硕士,五年房地产研究经验,2013 年加入广发证券发展研究中心。 金 山: 分析师,复旦大学经济学硕士,四年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心。 李 飞: 研究助理,中国科学技术大学金融工程硕士,2015 年进入广发证券发展研究中心。 广发证券—行业投资评级说明 Table_RatingIndus try 买入: 预期未来 12 个月内,股价表现强于大盘 10%以上。 持有: 预期未来 12 个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-10%~+10%。 卖出: 预期未来 12 个月内,股价表现弱于大盘 10%以上。 广发证券—公司投资评级说明 Table_RatingCompany 买入: 预期未来 12 个月内,股价表现强于大盘 15%以上。 谨慎增持: 预期未来 12 个月内,股价表现强于大盘 5%-15%。 持有: 预期未来 12 个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-5%~+5%。 卖出: 预期未来 12 个月内,股价表现弱于大盘 5%以上。 Table_Address 联系我们 广州市 深圳市 北京市 上海市 地址 广州市天河区林和西路 深圳市福田区福华一路 6 北京市西城区月坛北街 2 上海市浦东新区富城路 99 9 号耀中广场 A 座 1401 号免税商务大厦 17 楼 号月坛大厦 18 层 号震旦大厦 18 楼 邮政编码 510620 518000 100045 200120 客服邮箱 gfyf@gf.com.cn 服务热线 免责声明 Table_Disclaimer 广发证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本报告只发送给广发证券重点客户,不对外公开发布。 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠,但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证。报告 内容仅供参考,报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承 担任何责任,除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法,并不代表 广发证券或其附属机构的立场。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断,可随时更改且不予通告。 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士。未经广发证券事先书面许可,任何机构或个人不得以任何形式翻版、复 制、刊登、转载和引用,否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 6/6
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