中泰证券-房地产行业季度报告:十二月份数据点评:成交回落,投资企稳

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行业: 房地产
作者: 罗文波
发布机构: 中泰证券
发布日期: 2017-01-22
[Table_Industry] 房地产 证券研究报告 [Ta1le_Main] [Table_Title] 行业季度报告 [Table_InvestRank] 评级: 增持 前次: 房地产 分析师 联系人 罗文波 倪一琛 增持 S0740514030001 十二月份数据点评:成交回落,投资企稳 021-20315202 021-20315288 luowb@r.qlzq.com.cn niyc@r.qlzq.com.cn 2017 年 01 月 21 日 [Tab e_Profit] 基本状况 [Table_Fi ance] 重点公司基本状况 上市公司数 行业总市值(百万元) 140 2492014.925 行业流通市值(百万元) 1996875.814 53677 64836 [Table_QuotePic] 行业-市场走势对比 27% 18% 9% (1%) (10%) 房地产 9/12/16 10/12/16 8/19/16 7/27/16 6/24/16 5/5/16 5/31/16 4/13/16 3/21/16 2/1/16 2/29/16 1/11/16 12/21/15 11/9/15 11/30/15 10/19/15 (19%) 沪深300 重点公司 指标 2015A 5.31 0.11 10.01 48.27 8.16 0.06 11.40 136.00 12.79 1.08 17.08 11.84 2016E 5.31 0.13 10.01 40.85 8.16 0.88 11.42 9.27 12.79 1.30 22.59 9.84 2017E 5.31 0.19 10.01 27.95 8.16 1.37 11.42 5.96 12.79 1.54 22.59 8.31 股价(元) 摊薄每股收益(元) 鲁商置业 总股本(亿股) 市盈率(倍) 股价(元) 摊薄每股收益(元) 华联控股 总股本(亿股) 市盈率(倍) 股价(元) 摊薄每股收益(元) 新城控股 总股本(亿股) 市盈率(倍) 备注:重点公司排列顺序为:本公司推荐一、本公司推荐二、本公司推荐三 [Table_Summary] 投资要点  商品房成交量:调控叠加周期下行,增速继续回落 2016 年 1-12 月份,商品房销售面积累计同比+22.5%(2015 全年+6.5%,2016 年 1-11 月+24.3%),增 速延续下行趋势继续回落。受到去年国庆前后密集出台的调控政策发力叠加楼市自身周期性下行的影响, 成交量增速延续下行趋势。分城市成交情况来看,各线城市在 12 月份的成交同比连续 7 周在低位震荡, 三线城市由于未受限购限贷政策影响,其成交情况好于一二线城市。 根据过去几年地产成交同比情况来看,地产小周期一般为 2-3 年左右,且初现拐点后整体向下,目前回 调趋势已确立。同时,去年 12 月的中央经济工作会议既提出 “房子是用来住的、不是用来炒的” 、在政 策上有所收紧,也强调了“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”,因此我们认为今年的地产基本面 还是以平稳健康为主基调,预计今年全年销售增速将出现同比回落。 根据历史的经验来看,政策的转向要等到地产投资和房价的回调同时兑现,而目前楼市处于有价无市的 状态,房地产企业在手现金充沛,且 2016 年推盘指标基本已经完成,房价的回调一般要等到库存周期 超过 12 个月、地产公司推盘压力较大的时候,因此我们认为短期内政策不会发生转变。  房价:短期企稳,长期取决于货币环境: 短期来看,全国大中城市新房价格环比涨幅进一步收窄;一线城市房价在调控政策后则出现了一定回落, 如北京、上海和深圳的商品房、二手房价格近期都有所下降(图表 4/5/6),但我们认为这主要是由于许 多高端楼盘预售证未发放导致平均价格看起来有所下降,因此近期房价数据的下跌只反映了短期的扰动、 并不代表房价真正开始回调。根据过去的经验,一、二线城市价格环比下降需要等到去化周期恢复到 12 个月以上,目前地产公司在手现金充沛、推盘压力不大,因此我们认为价格的回落需要等到库存重回高 位,而一线城市/二线城市库存回到 12 个月需要 17 个月/9 个月,因此我们预计价格若发生回调需要等到 2017 年年末至 2018 年年初。 的是房地产的金融属性、由货币环境决定。长期来看,全国房价涨幅收窄,一线城市的房价走势更多取 决于货币宽松的持续性。而去年 12 月的中央经济工作会议提出要把防控金融风险放到更加重要的位置, 请务必阅读正文之后的重要声明部分 行业季度报告 在今年美联储连续加息的预期以及国内资产泡沫积聚的双重压力下,国内货币政策已定调稳健中性、不具备 进一步宽松的空间,因此房价不具备再次大幅上涨的可能,我们预计房价将在今年保持基本稳定。  地产投资:投资/新开工小幅反弹,土地购置降幅收窄 2016 年 1-12 月份,全国房地产开发投资累计同比增长 6.9%,增速比 1-11 月份提高 0.4 个百分点;1-12 月 房屋新开工面积累计同比增长 8.1%,增速比 1-11 月提高 0.5 个百分点;1-12 月,房地产开发企业土地购置 面积同比下降 3.4%,降幅比 1-11 月份收窄 0.9 个百分点。目前成交端冷却导致房企拿地、新开工的意愿较 去年上半年有所下降,然而目前房企普遍库存偏低,不论全国还是一二线城市的库销比都在历史低位,且从 三季报来看房地产企业的账上现金充裕,短期负债占总负债比处于历史低位,因此我们认为地产公司即使在 成交下滑状况下也会在短期内继续维持一定的新开工进度以补充库存,预计 2017 年全年新开工增速 2%。 而相比之下土地投资的状况将可能没有那么乐观,地产公司即使在 2016 年热销的情况下拿地意愿也并不高 涨,在融资窗口收紧、成交下滑的背景下预计今年土地购置面积将进一步下滑。 1-12 月份,房地产开发企业资金来源同比增长 15.2%,增速比 1-11 月份小幅上升 0.2 个百分点。其中去年 一季度增长最迅猛的个人按揭贷款同比增速自 10 月起有明显放缓,已从 1-10 月的 51.5%连续回落至 1-12 月的 46.5%,这与去年国庆前后一线和二线热点城市的限贷政策密切相关。随着地产企业融资窗口的收紧和 限贷导致的个人住房贷款下降,预计地产开发企业资金来源将在今年一季度到上半年持续下滑,趋势转向需 待调控政策有所放松。 我们认为,地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增长的持续性。目前地产销售增速的拐 点已至,而美联储今年连续加息的预期以及国内资产泡沫风险的积聚制约了货币进一步宽松的空间,预计今 年房地产投资增速将同比下降 1.4%。  投资建议: 我们认为,虽然中央经济工作会议中强调了政策的收紧,但是也强调了“既抑制房地产泡沫,又防止出现大 起大落” ,今年的地产基本面还是以平稳健康为主基调,因此不必过分担忧房企基本面。另外,自调控以来 成交高频数据比一致预期乐观,部分购房需求有效传导到了非限购城市,一季度销售可能会超预期,而目前 公募配置地产股仓位处于历史低点。建议关注: 1)销售可能会超预期的公司,如大量布局长三角非限购 城市的新城控股等;2)国企改革、重组、转型预期的地产公司:万业企业,鲁商置业等。 -2- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 行业季度报告 内容目录 行业基本面:1-12 月累计成交增速继续下行 ...................................................... - 4 成交量:调控叠加周期下行,增速继续回落 ............................................... - 4 房价:短期企稳,长期取决于货币环境....................................................... - 4 地产投资:投资/新开工小幅反弹,土地购置继续收缩 ................................ - 6 - 图表目录 图表 1:房屋竣工面积与销售同比 ...................................................................... - 4 图表 2:商品房成交套数同比(4 周)................................................................ - 4 图表 3:商品房销售价格增速.............................................................................. - 5 图表 4:北京商品房、二手房销售价格、供销比 ................................................ - 5 图表 5:上海商品房、二手房销售价格、供销比 ................................................ - 5 图表 6:深圳商品房、二手房销售价格、供销比 ................................................ - 5 图表 7:房价指数 ................................................................................................ - 6 图表 8:货币与房价 ............................................................................................ - 6 图表 9:地产调整传导链 ..................................................................................... - 7 图表 10:房地产投资和开发资金来源(三月移动平均) ................................... - 7 图表 11:房地产开发资金来源(三月移动平均)............................................... - 7 图表 12:土地购置、销售与新开工 .................................................................... - 7 图表 13:全国商品房库存销售比 ........................................................................ - 7 图表 14:一线、二线城市库存销售比................................................................. - 7 图表 15:贷款利率下降 ...................................................................................... - 8 图表 16:地产开发资金来源 ............................................................................... - 8 图表 17:地产板块流动负债/负债合计 ............................................................... - 8 图表 18:每股现金流量净额(单位:元) ......................................................... - 8 图表 19:地产投资完成额测算 ........................................................................... - 8 - -3- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 行业季度报告 行业基本面:1-12 月累计成交增速继续下行 成交量:调控叠加周期下行,增速继续回落    2016 年 1-12 月份,商品房销售面积累计同比+22.5%(2015 全年 +6.5%,2016 年 1-11 月+24.3%),增速延续下行趋势继续回落(图表 1)。 受到去年国庆前后密集出台的调控政策发力叠加楼市自身周期性下行的 影响,成交量增速延续下行趋势。分城市成交情况来看,各线城市在 12 月份的成交同比连续 7 周在低位震荡,三线城市由于未受限购限贷政策 影响,其成交情况好于一二线城市(图表 2) 。 根据过去几年地产成交同比情况来看,地产小周期一般为 2-3 年左右, 且初现拐点后整体向下,目前回调趋势已确立。同时,去年 12 月的中 央经济工作会议既提出 “房子是用来住的、不是用来炒的”、在政策上 有所收紧,也强调了“既抑制房地产泡沫,又防止出现大起大落”,因 此我们认为今年的地产基本面还是以平稳健康为主基调,预计今年全年 销售增速将出现同比回落。 根据历史的经验来看,政策的转向要等到地产投资和房价的回调同时兑 现,而目前楼市处于有价无市的状态,房地产企业在手现金充沛,且 2016 年推盘指标基本已经完成,房价的回调一般要等到库存周期超过 12 个 月、地产公司推盘压力较大的时候,因此我们认为短期内政策不会发生 转变。 图表 1:房屋竣工面积与销售同比 图表 2:商品房成交套数同比(4 周) 房屋竣工面积:累计同比 60% 一线城市 二线城市 三线城市 200% 商品房销售面积:累计同比 50% 150% 40% 30% 100% 20% 50% 10% 10/02 10/07 10/12 11/05 11/10 12/03 12/08 13/01 13/06 13/11 14/04 14/09 15/02 15/07 15/12 16/05 16/10 来源:Wind,中泰证券研究所 16/12 16/11 16/10 16/09 16/08 16/07 16/06 16/05 16/04 16/03 16/02 16/01 -50% 15/12 -20% 15/11 0% 15/10 -10% 09/09 0% 来源:Wind,中泰证券研究所 房价:短期企稳,长期取决于货币环境  短期来看,全国大中城市新房价格环比涨幅进一步收窄;一线城市房价 在调控政策后则出现了一定回落,如广州、上海和深圳的中原经理指数 都有所回落(图表 4/5/6) ,但我们认为这主要是由于许多高端楼盘预售 证未发放导致平均价格看起来有所下降,因此近期房价数据的下跌只反 映了短期的扰动、并不代表房价真正开始回调。根据过去的经验,一、 二线城市价格环比下降需要等到去化周期恢复到 12 个月以上,目前地 -4- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 行业季度报告  产公司在手现金充沛、推盘压力不大,因此我们认为价格的回落需要等 到库存重回高位,而一线城市/二线城市库存回到 12 个月需要 17 个月/9 个月,因此我们预计价格若发生回调需要等到 2017 年年末至 2018 年年 初。 长期来看,过去十年除了 2008 年的剧烈回调,商品房价格基本呈震荡 上涨趋势(图表 3) 。其中经历了几次限购和政策收紧,但上海、北京、 深圳的房价依然呈加速上涨的态势。全国来看,房价波动周期逐渐缩短, 波动幅度也逐渐收窄,并且波动形态呈下行趋势(图表 7)。在人口红利 逐渐消失、区域分化愈加显著的背景下,房价更多呈现的是房地产的金 融属性、由货币环境决定(图表 8) 。长期来看,全国房价涨幅收窄,一 线城市的房价走势更多取决于货币宽松的持续性。而去年 12 月的中央 经济工作会议提出要把防控金融风险放到更加重要的位置,在今年美联 储连续加息的预期以及国内资产泡沫积聚的双重压力下,国内货币政策 已定调稳健中性、不具备进一步宽松的空间,因此房价不具备再次大幅 上涨的可能,我们预计房价将在今年保持基本稳定。 图表 3:商品房销售价格增速 图表 4:深圳中原经理指数 商品房销售价格增速(YOY,%,3MMA) 30% 深圳:中原经理指数 90 25% 80 20% 70 60 15% 50 10% 40 30 0% 20 -5% -10% 2004-08 2005-04 2005-12 2006-08 2007-04 2007-12 2008-08 2009-04 2009-12 2010-08 2011-04 2011-12 2012-08 2013-04 2013-12 2014-08 2015-04 2015-12 2016-08 5% 10 0 2014-01-06 2015-01-06 来源:Wind,中泰证券研究所 来源:Wind,中泰证券研究所 图表 5:上海中原经理指数 图表 6:广州中原经理指数 广州中原经理指数 上海:中原经理指数 100 100.00 90 90.00 80 80.00 70 70.00 60 60.00 50 50.00 40 40.00 30 30.00 20 20.00 10 0 2014-01-06 2016-01-06 10.00 2015-01-06 来源:Wind,中泰证券研究所 0.00 2014-01-06 2016-01-06 2015-01-06 2016-01-06 2017-01-06 来源:Wind,中泰证券研究所 -5- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 行业季度报告 图表 7:房价指数 图表 8:货币与房价 20% 70个大中城市新建住宅价格指数:环比 15% 70个大中城市新建住宅价格指数:当月同比 10% 5% 0% -5% 16/11 16/05 15/11 15/05 14/11 14/05 16/10 16/03 15/08 15/01 来源:Wind,中泰证券研究所 14/06 13/11 -10% 13/11 13/05 10% 13/04 12/11 -5% 12/09 12/05 15% 12/02 11/11 0% 11/07 11/05 5% 20% 10/12 10/11 10% 25% 10/05 10/05 15% 09/10 09/11 30% 20% 70个大中城市新建住宅价格指数:当月同比 09/03 09/05 2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0% -0.5% -1.0% -1.5% M2:同比 08/08 08/11 35% 08/01 08/05 -10% 3.0% 2.5% 来源:Wind,中泰证券研究所 地产投资:投资/新开工小幅反弹,土地购置降幅收窄    2016 年 1-12 月份,全国房地产开发投资累计同比增长 6.9%,增速比 1-11 月份提高 0.4 个百分点;1-12 月房屋新开工面积累计同比增长 8.1%,增速比 1-11 月提高 0.5 个百分点;1-12 月,房地产开发企业土 地购置面积同比下降 3.4%,降幅比 1-11 月份收窄 0.9 个百分点。目前 成交端冷却导致房企拿地、新开工的意愿较去年上半年有所下降,然而 目前房企普遍库存偏低,不论全国还是一二线城市的库销比都在历史低 位(图表 13/14),且从三季报来看房地产企业的账上现金充裕,短期负 债占总负债比处于历史低位(图表 17/18) ,因此我们认为地产公司即使 在成交下滑状况下也会在短期内继续维持一定的新开工进度以补充库 存,预计 2017 年全年新开工增速 2%。而相比之下土地投资的状况将可 能没有那么乐观,地产公司即使在 2016 年热销的情况下拿地意愿也并 不高涨,在融资窗口收紧、成交下滑的背景下预计今年土地购置面积将 进一步下滑。 1-12 月份,房地产开发企业资金来源同比增长 15.2%,增速比 1-11 月 份小幅上升 0.2 个百分点。其中去年一季度增长最迅猛的个人按揭贷款 同比增速自 10 月起有明显放缓,已从 1-10 月的 51.5%连续回落至 1-12 月的 46.5%,这与去年国庆前后一线和二线热点城市的限贷政策密切相 关。随着地产企业融资窗口的收紧和限贷导致的个人住房贷款下降,预 计地产开发企业资金来源将在今年一季度到上半年持续下滑,趋势转向 需待调控政策有所放松。 我们认为,地产投资向上的空间仍取决于货币政策宽松和商品房销量增 长的持续性。目前地产销售增速的拐点已至,而美联储今年连续加息的 预期以及国内资产泡沫风险的积聚制约了货币进一步宽松的空间,预计 今年房地产投资增速将同比下降 1.4%(图表 19)。 -6- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 行业季度报告 图表 9:地产调整传导链 图表 10:房地产投资和开发资金来源(三月移动平 均) 本年购置土地面积:累计同比 房屋新开工面积:累计同比 60% 商品房销售面积:累计同比 房地产投资 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% -5% -10% 40% 20% 0% 16/07 15/12 15/05 14/10 14/03 13/08 13/01 12/06 11/11 11/04 10/09 10/02 09/07 08/12 08/05 07/10 07/03 -20% -40% -60% 房地产开发资金来源 100% 80% 60% 40% 20% 0% 2004-02 2004-12 2005-10 2006-08 2007-06 2008-04 2009-02 2009-12 2010-10 2011-08 2012-06 2013-04 2014-02 2014-12 2015-10 2016-08 80% 来源:Wind,中泰证券研究所 来源:Wind,中泰证券研究所 图表 11:房地产开发资金来源(三月移动平均) 图表 12:土地购置、销售与新开工 房地产开发资金来源 -40% 本年购置土地面积:累计同比 国内贷款 16/07 15/12 15/05 14/10 14/03 -20% 13/08 0% 13/01 0% 12/06 20% 11/11 20% 11/04 40% 10/09 40% 10/02 60% 09/07 商品房销售面积:累计同比 08/12 60% 08/05 房屋新开工面积:累计同比 80% 07/10 80% 07/03 100% 16/06 15/10 15/02 14/06 13/10 13/02 12/06 11/10 11/02 10/06 09/10 09/02 08/06 07/10 07/02 06/06 05/10 05/02 -20% -20% -40% -60% -40% 来源:Wind,中泰证券研究所 来源:Wind,中泰证券研究所 图表 13:全国商品房库存销售比 图表 14:一线、二线城市库存销售比 十大城市一线城市库销比 库存销售比 0.45 1.8 0.40 1.6 0.35 1.4 十大城市二线城市库销比 1.2 0.30 1.0 0.25 0.8 0.20 0.6 0.15 0.4 0.10 0.2 0.05 0.0 16/10 16/06 16/02 15/10 15/06 15/02 14/10 14/06 14/02 13/10 13/06 13/02 12/10 12/06 12/02 11/10 16/12 16/10 16/08 16/06 16/04 16/02 15/12 15/10 15/08 15/06 15/04 15/02 14/12 14/10 14/08 14/06 14/04 来源:Wind,中泰证券研究所 11/06 0.00 来源:Wind,中泰证券研究所 -7- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 行业季度报告 图表 15:贷款利率下降 图表 16:地产开发资金来源 金融机构人民币贷款加权平均利率 80% 金融机构人民币贷款加权平均利率:个人住房贷款 房地产开发资金来源 国内贷款 自筹资金 定金及预收款 个人按揭贷款 9.0% 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% 60% 40% 20% 来源:Wind,中泰证券研究所 来源:Wind,中泰证券研究所 图表 17:地产板块流动负债/负债合计 图表 18:每股现金流量净额(单位:元) 流动负债/负债合计 2016-10 2016-06 2016-02 2015-10 2015-06 2015-02 2014-10 2014-06 2014-02 2013-10 2013-06 2013-02 2012-10 2012-06 2012-02 2011-10 2011-06 -20% 2011-02 2016-06 2015-12 2015-06 2014-12 2014-06 2013-12 2013-06 2012-12 2012-06 2011-12 2011-06 2010-12 2010-06 2009-12 2009-06 2008-12 0% 每股现金流量净额 78% 1.00 76% 0.80 74% 72% 0.60 70% 0.40 68% 0.20 66% 0.00 64% 2011 62% 2012 2013 2014 2015 3Q16 -0.20 60% 2011 2012 2013 2014 2015 -0.40 3Q16 来源:Wind,中泰证券研究所 来源:Wind,中泰证券研究所 图表 19:地产投资完成额测算 2012 本年完成投资额 (亿元) +/-% 建安成本 (亿元) +/-% 平均建安成本 (元) 2013 2014 2015 2016E 2017E 71,804 86,013 95,036 95,979 102,135 16.2% 19.8% 10.5% 1.0% 6.4% 100,743 -1.4% 52,036 63,919 70,561 71,196 76,255 75,953 17.0% 22.8% 10.4% 0.9% 7% 0% 1,146 1,172 1,231 1,193 1,135 1,146 +/-% -2% 5% -3% -5% 1% 1% 占投资完成额比重 72.5% 74.3% 74.2% 74.2% 74.7% 75.4% 其他 7,667 8,592 7,016 7,108 7,321 7,468 +/-% (亿元) 33% 12% -18% 1% 3.0% 2.0% 占投资完成额比重 10.7% 10.0% 7.4% 7.4% 7.2% 7.4% 83.1% 84.3% 81.6% 81.6% 81.8% 82.8% 来源:Wind,中泰证券研究所 -8- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 行业季度报告 投资评级说明 增持:预期未来 6 个月内上涨幅度在 5%以上 中性:预期未来 6 个月内上涨幅度在-5%-+5% 减持:预期未来 6 个月内下跌幅度在 5%以上 -9- 请务必阅读正文之后的重要声明部分 行业季度报告 中泰证券股份有限公司(以下简称“本公司”)具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料,反映了作者的研究观点,力求独立、 客观和公正,结论不受任何第三方的授意或影响。但本公司及其研究人员对这些信息的准确性和完整性不作 任何保证,且本报告中的资料、意见、预测均反映报告初次公开发布时的判断,可能会随时调整。本公司对 本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改,投资者应当自行关注相应的更新或修改。本报告所载的 资料、工具、意见、信息及推测只提供给客户作参考之用,不构成任何投资、法律、会计或税务的最终操作 建议,本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保。本报告中所指的投资及服务可能不适合个别 客户,不构成客户私人咨询建议。 市场有风险,投资需谨慎。在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失 负任何责任。 投资者应注意,在法律允许的情况下,本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的 证券并进行交易,并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。 本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息。 本报告版权归“中泰证券股份有限公司”所有。未经事先本公司书面授权,任何人不得对本报告进行任何形 式的发布、复制。如引用、刊发,需注明出处为“中泰证券研究所”,且不得对本报告进行有悖原意的删节或 修改。 - 10 - 请务必阅读正文之后的重要声明部分
房地产行业季度报告:十二月份数据点评:成交回落,投资企稳
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中泰证券 - 房地产行业季度报告:十二月份数据点评:成交回落,投资企稳
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