首创证券-房地产行业周报:三四线成交向好,行情持续有待观察

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行业: 房地产
作者: 王剑辉 韩笑
发布机构: 首创证券
发布日期: 2017-02-22
行业评级:中性 三四线成交向好,行情持续有待观察 —房地产行业周报(02.13-02.19) 行业研究报告 2017 年 02 月 21 日 分析师 王剑辉 电话 010-59366117 邮箱 wangjianhui1@sczq.com.cn 执业证书 S0110512070001 研究助理 电话 邮箱 韩笑 010-59366142 hanxiao@sczq.com.cn 行业数据 2017/02/21 A 股公司家数(家) 总市值(亿元) 本周涨跌幅(%) 近一年涨跌幅(%) 市盈率 TTM 市净率 MRQ 150 26849.78 1.16 6.66  市场动态: 商品房成交:重点覆盖的 31 个大中城市商品房市场合计成交 387.54 万 平米,同比增长 17.33%,环比增长 17.62%,节后成交规模稳步回升。 年初至今成交水平低于去年全年平均 41.37 个百分点。 库存去化:重点覆盖的 14 个城市商品房可售面积合计为 14186.46 万平 米,同比减少 13.20%,环比减少 0.65%,去化周期较上上周减少 0.29 周至 44.78。 土地市场:上周全国 40 个大中城市成交土地 98 宗,成交总价 535.47 亿元,同比增长 143.70%,环比增长 108.34%。年初至今周均成交金额 556.58 亿元,高于去年平均水平 40.06 个百分点。  行业热点: 23.40 中基协:落实中央房地产调控精神,规范私募资管投资行为;央行:1 2.42 月 M2 同比增长 11.3% 人民币新增贷款 2.03 万亿;天津土地新规:报 价达到最高限价时 竞报“自持面积”;国土部:2016 年全国卖地 3.56 万 一年内股价走势___ ___________ 亿 同比增长 19.3%;1 月房企发债锐减 97%,交易所地产公司债几绝 迹;央行:继续完善差别化住房信贷政策 加强债券市场管理。  板块表现: 上证综指全周上涨 0.17%,深成指上涨 0.11%。上周中信地产板块下跌 0.79%,相对沪深 300 超额收益-1.03 个百分点。住宅、商业、房地产服 务商分别下跌 1.01%、0.11%、0.31%,园区地产上涨 0.11%。  投资建议: 15-16 年销售端的强势回暖将在年度业绩中滞后显现,对冲 2017 年以来 成交金额 沪深300 房地产(中信) 17-01 16-12 16-11 16-10 16-09 16-08 16-07 16-06 16-05 16-04 16-03 16-02 销售端的部分悲观预期,销售数据良好、品牌溢价明显、项目储备丰 富、业务布局良好的龙头房企依然具有较高的配置价值;部分三四线城 市的价值潜力逐步显现,地方政策环境趋于宽松以及都市化进程中核心 城市周边地区城市功能的丰富预期延续表现出较强的互补性优势;中小 规模地方国企面临被动转型压力,地方强势龙头预期加速推动区域资源 整合,国企改革题材建议关注集团资产证券化、混合所有制改革、中小 市值壳资源以及股权激励四大主线;避险情绪下拥有核心区位、运营成 熟、现金流稳定的商业地产公司,调控周期内有望凭借稳健的财务结构 和租金回报展现相对较强的抗周期能力。 Page 2 房地产行业周报 目录 1 2 3 4 市场动态........................................................................................................................................ 4 1.1 商品房成交:环比增长 17.62%,成交规模稳步回升。 4 1.2 库存去化:同比减少 13.20%,环比减少 0.65%。 9 1.3 土地市场:成交热度持续回升,年初至今周均成交高于去年 40.06 个百分点。 10 行业热点...................................................................................................................................... 14 2.1 行业新闻 14 2.2 公司公告 17 板块表现...................................................................................................................................... 19 3.1 板块走势:全周下跌 0.79%,相对沪深 300 超额收益-1.03pct。 19 3.2 热点个股 20 投资建议:关注龙头业绩兑现、三四线城市互补性优势、国企改革以及核心商业资产 .................. 21 2 房地产行业周报 Page 3 第3页 图表目录 图 1:上周重点城市成交数据 ............................................................................................................. 6 图 2:31 个重点覆盖城市商品房成交数据汇总 .................................................................................. 7 图 3:一线城市商品房成交数据汇总 .................................................................................................. 7 图 4:二线城市商品房成交数据汇总 .................................................................................................. 7 图 5:三线城市商品房成交数据汇总 .................................................................................................. 7 图 6:北京商品房成交数据汇总 ......................................................................................................... 8 图 7:上海商品房成交数据汇总 ......................................................................................................... 8 图 8:广州商品房成交数据汇总 ......................................................................................................... 8 图 9:深圳商品房成交数据汇总 ......................................................................................................... 8 图 10:11 个重点覆盖城市商品房库存数据 ....................................................................................... 9 图 11:一线城市商品房库存数据 ..................................................................................................... 10 图 12:二三线城市商品房库存数据 ................................................................................................. 10 图 13:100 大中城市土地供应数据 .................................................................................................. 11 图 14:一线城市土地供应数据 ......................................................................................................... 11 图 15:二线城市土地供应数据 ......................................................................................................... 12 图 16:三线城市土地供应数据 ......................................................................................................... 12 图 17:40 大中城市土地成交数据 .................................................................................................... 12 图 18:40 大中城市土地成交价格 .................................................................................................... 12 图 19:一线城市土地成交数据 ......................................................................................................... 13 图 20:一线城市土地成交价格 ......................................................................................................... 13 图 21:二线城市土地成交数据 ......................................................................................................... 13 图 22:二线城市土地成交价格 ......................................................................................................... 13 图 23:三线城市土地成交数据 ......................................................................................................... 14 图 24:三线城市土地成交价格 ......................................................................................................... 14 图 25:过去一年房地产板块走势 ..................................................................................................... 19 图 26:上周涨幅居前个股 ................................................................................................................ 20 3 Page 4 房地产行业周报 1 市场动态 1.1 商品房成交:环比增长 17.62%,成交规模稳步回 升。 上周我们重点覆盖的31个大中城市商品房市场合计成交387.54万 平米,同比增长17.33%,环比增长17.62%,节后成交规模稳步 回升。年初至今成交水平低于去年全年平均41.37个百分点。 其中一线城市合计成交85.15万平米,同比增长8.66%,环比增长 26.83%。年初至今周均成交82.16万平米,低于去年均值41.07 个百分点。北京、上海、深圳延续反弹,分别环比增长65.60%、 22.93%、84.56%,广州微减0.52%。 二线城市合计成交173.21万平米(天津、成都数据缺失),同比 增长19.06%,环比增长24.01%。年初至今周均成交165.79万平 米,较去年平均水平减少48.44%。南京、杭州、青岛环比增速 居前,分别达到59.69%、39.30%、35.77%。 三线城市共计成交129.18万平米(合肥、石家庄数据缺失),同 比增长21.34%,环比增长5.31%。年初至今周均成交131.18万平 米,较去年均值减少29.34%。惠州、包头、长春表现相对突出, 分别环比增长141.00%、77.04%、70.33%。 2017年1月份新增人民币贷款金额为2.03万亿元,同比减少19%, 新增居民中长期贷款6293 亿元,同比增长32%,占新增人民币 贷款比重降至31%,但绝对额创历史新高,环比上升49%。我们 认为1月份重点城市成交比较低迷但是贷款数据超预期增长的主 要原因在于(1)去年12月份单月成交创2011年以来的最高值, 年底银行流动性紧张所以放款递延下一年度的动力较强。(2)1 月份的信贷数据呈现“脱虚入实”的趋势,随着实体经济回暖,企 业端融资需求旺盛,不排除居民中长期贷款中有一部分用于实体 经济当中。(3)三四线城市成交规模保持强势,对冲了部分一 二线城市的低迷。 4 房地产行业周报 Page 5 第5页 除了信贷数据,当前支持三四线城市成交热度上升的主要依据和 理由(1)去年12月份成交数据表现出成交结构向三四线城市倾 斜的趋势。2016年1-12月40大中城市商品房销售面积和销售额累 计同比增速较1-11月分别下滑3.2和4.1个百分点,而同期全国成 交数据下滑幅度分别为1.8和2.7个百分点。12月单月成交规模创 纪录,表明三四线城市成交比重有所提升。(2)一月份碧桂园 销售额位居行业首位,战略布局大部分位于三四线城市,区域价 值的潜力开始显现。类似的荣盛发展、新城控股,分别聚焦京津 冀地区和长三角地区,业绩增长预期同样强势。表明传统经济中 心周边三四线城市依然有较大的潜力。(3)部分城市去库存取 得一定进展,去年地方政府密集出台按照去化周期严控土地供应 的规定,供需错配下价格上涨拉动置业需求。(4)产业转移和 价差效应导致的需求外溢显现。 短期多项数据表明三四线城市成交基本面积极向好,但是关于三 四线城市的行情的确立和持续性方面,我们持相对保守的态度, 信贷数据对于成交趋势的预测并没有明显的指导意义。(1)传 统行业周期中,三四线城市受一线城市引导明显,存在一定的滞 后效应。(2)当前三四线轮动的逻辑并不清晰,长期需求逻辑 和基础依然取决于去库存的情况。未来行情持续有待进一步观察。 5 Page 6 房地产行业周报 图 1:上周重点城市成交数据 城市 上周成交(平 米) 周同比 周环比 年初至今周均成 去年全年周均成 交(平米) 交(平米) 年同比 北京 230,007.73 4149.86% 65.60% 218,681.22 364,326.01 -39.98% 上海 366,217.23 1513.57% 22.93% 330,366.78 609,775.72 -45.82% 广州 207,662.83 4543.71% -0.52% 228,969.03 315,443.88 -27.41% 统计口径 商品房 (签约) 商品房 商品房 (签约) 47,566.04 770.14% 84.56% 43,619.06 104,660.28 -58.32% 商品房 851,453.83 8.66% 26.83% 821,636.09 1,394,205.89 -41.07% 商品房 天津 0.00 -100.00% -100.00% 0.00 364,896.56 -100.00% 商品房 杭州 187,687.31 2588.16% 39.30% 161,510.80 376,341.69 -57.08% 商品房 南京 95,225.00 490.47% 59.69% 108,976.63 284,373.52 -61.68% 商品房 武汉 425,903.05 1038.42% 28.44% 396,820.81 663,632.27 -40.20% 商品房 成都 0.00 -100.00% -100.00% 0.00 143,378.97 -100.00% 商品房 青岛 433,678.99 8113.74% 35.77% 384,971.58 433,254.92 -11.14% 商品房 苏州 143,728.75 1457.73% 32.05% 146,563.42 235,766.30 -37.84% 商品房 厦门 0.00 -100.00% -100.00% 74,754.15 80,022.51 -6.58% 商品房 无锡 50,900.00 605.46% -22.41% 77,187.50 201,568.43 -61.71% 商品房 济南 353,150.17 24.20% 262,426.34 364,551.72 -28.01% 商品房 深圳 一线城市 13114.08 % 41,838.21 4293.57% 29.02% 44,734.84 68,066.53 -34.28% 商品房 1,732,111.48 19.06% 24.01% 1,657,946.05 3,215,853.41 -48.44% / 南昌 184,113.20 1163.84% 16.67% 155,798.09 173,331.18 -10.12% 商品房 长春 136,933.92 3308.25% 70.33% 126,072.96 208,872.58 -39.64% 东莞 76,345.49 1778.53% 54.09% 97,462.33 207,528.13 -53.04% 商品房 昆明 95,813.81 9224.49% -10.33% 166,454.85 189,893.87 -12.34% 商品房 0.00 -100.00% -100.00% 0.00 81,087.92 -100.00% 惠州 54,289.00 6652.36% 141.00% 52,511.13 107,416.10 -51.11% 商品房 包头 37,296.26 77.04% 37,033.64 72,962.10 -49.24% 商品房 扬州 111,684.00 1055.91% -0.64% 86,307.63 65,005.44 32.77% 商品房 安庆 36,353.00 3169.15% -57.13% 36,795.75 49,740.81 -26.03% 商品房 岳阳 35,992.00 486.48% -34.53% 54,114.38 46,721.56 15.82% 商品房 韶关 48,528.00 220.42% 21.68% 34,720.75 50,758.98 -31.60% 商品房 南宁 186,967.52 1632.95% 49.42% 174,024.34 235,818.53 -26.20% 商品房 江阴 47,080.14 1799.74% -25.62% 67,204.64 58,459.44 14.96% 商品房 合肥 0.00 -100.00% -100.00% 0.00 132,028.35 -100.00% 温州 143,029.82 503.87% -18.32% 135,122.63 127,864.79 5.68% 三亚 97,360.81 397.86% -26.74% 88,200.65 49,033.51 79.88% 三线城市 1,291,786.97 21.34% 5.31% 1,311,823.74 1,856,523.28 -29.34% / 合计 3,875,352.28 17.33% 17.62% 3791405.882 6466582.582 -41.37% / 大连 二线城市 石家庄 37361.09 % 商品房 (备案) 商品房 (备案) 商品房 (备案) 商品房 商品房 (签约) 资料来源:wind 资讯、首创证券研发部 6 房地产行业周报 Page 7 第7页 图 2:31 个重点覆盖城市商品房成交数据汇总 12,000,000 300% 图 3:一线城市商品房成交数据汇总 2,500,000 300% 250% 10,000,000 200% 250% 2,000,000 200% 150% 8,000,000 100% 6,000,000 150% 1,500,000 100% 50% 0% 4,000,000 50% 1,000,000 0% -50% -100% 2,000,000 -50% 500,000 -100% -150% 0 成交面积 同比 -200% 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 -200% 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 0 -150% 去年均值 成交面积 同比 去年均值 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 图 4:二线城市商品房成交数据汇总 图 5:三线城市商品房成交数据汇总 6,000,000 300% 3,000,000 300% 250% 5,000,000 200% 150% 4,000,000 250% 2,500,000 200% 150% 2,000,000 100% 3,000,000 50% 100% 1,500,000 50% 0% 2,000,000 -50% -100% 1,000,000 0% 1,000,000 -50% -100% 500,000 -150% 成交面积 同比 去年均值 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 0 -200% 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 -200% 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 0 -150% 成交面积 同比 去年均值 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 7 Page 8 房地产行业周报 图 6:北京商品房成交数据汇总 图 7:上海商品房成交数据汇总 800000 300% 1200000 300% 250% 700000 200% 600000 150% 500000 250% 1000000 200% 150% 800000 100% 400000 50% 100% 600000 50% 0% 300000 -50% 200000 -100% 100000 0% 400000 -50% -100% 200000 -150% 0 成交面积 同比 -200% 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 -200% 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 0 -150% 去年均值 成交面积 同比 去年均值 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 图 8:广州商品房成交数据汇总 图 9:深圳商品房成交数据汇总 700000 300% 250% 600000 200% 500000 150% 100% 400000 350000 300% 250% 300000 200% 250000 150% 100% 200000 50% 50% 0% -50% 200000 -100% 100000 -150% -200% 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 0 成交面积 同比 去年均值 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 150000 0% -50% 100000 -100% 50000 -150% 0 -200% 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 300000 成交面积 同比 去年均值 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 8 房地产行业周报 1.2 Page 9 第9页 库存去化:同比减少 13.20%,环比减少 0.65%。 上周我们重点覆盖的14个城市商品房可售面积合计为14186.46万 平米,同比减少13.20%,环比减少0.65%,去化周期较上上周减 少0.29周至44.78。其中一线城市商品房可售面积4889.17万平米, 同比减少17.42%,环比减少0.95%。去化周期环比减少0.36周至 37.93 。重 点二 三 线城 市 可 售面 积 9297.30 万 平米 ,同 比 减 少 10.81%,环比减少0.49%,去化周期环比减少0.24周至49.48。 今年1月份以来密集召开的地方两会频频提及地产调控。热点一 二线城市以控和稳为主基调,大部分三四线城市依然以去库存为 阶段重要任务,商业地产去化、结合新型城镇化建设、完善农民 进城购房支持政策等因城施策力度预期增强,同时中央在发展农 村休闲旅游养老产业、支持特色小镇建设、投建特色产业园区等 产城结合方面密集释放政策红利,三四线城市预期延续宽松的政 策环境。多重机制去库存的大背景之下,长三角、珠三角、京津 冀等大都市圈周边三四线城市预期展现良好的发展潜力。 图 10:14 个重点覆盖城市商品房库存数据 可售面积环比 去化周期(周) 2017-08 2017-05 2017-02 2016-51 2016-48 2016-45 2016-42 2016-39 2016-36 2016-33 2016-30 2016-27 2016-24 2016-21 2016-18 2016-15 2016-12 2016-09 2016-06 2016-03 2015-52 2015-49 2015-46 2015-43 2015-40 -3% 2015-37 0 2015-34 -2% 2015-31 10 2015-28 -1% 2015-25 20 2015-22 0% 2015-19 30 2015-16 1% 2015-13 40 2015-10 2% 2015-07 50 2015-04 3% 2015-01 60 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 9 2017-08 2017-05 2017-02 2016-51 2016-48 2016-45 2016-42 2016-39 2016-36 2016-33 2016-30 2016-27 2016-24 2016-21 2016-18 2016-15 2016-12 2016-09 2016-06 2016-03 2015-52 2015-49 2015-46 2015-43 2015-40 2015-37 2015-34 2015-31 2015-28 2015-25 2015-22 2015-19 2015-16 2015-13 2015-10 2015-07 2015-04 2015-01 2017-08 2017-05 2017-02 2016-51 2016-48 2016-45 2016-42 2016-39 2016-36 2016-33 2016-30 2016-27 2016-24 2016-21 2016-18 2016-15 2016-12 2016-09 2016-06 2016-03 2015-52 2015-49 2015-46 2015-43 2015-40 2015-37 2015-34 2015-31 2015-28 2015-25 2015-22 2015-19 2015-16 2015-13 2015-10 2015-07 2015-04 2015-01 Page 10 房地产行业周报 图 11:一线城市商品房库存数据 60 3% 50 2% 2% 40 1% 30 1% 0% -1% 20 -1% 10 0 70 60 50 40 30 1% 0% 20 -1% 10 0 可售面积环比 去化周期(周) -2% -2% -3% 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 图 12:二三线城市商品房库存数据 6% 5% 4% 3% 2% 可售面积环比 去化周期(周) -2% -3% -4% 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 1.3 土地市场:成交热度持续回升,年初至今周均成 交高于去年 40.06 个百分点。 根据2月21日最新数据,上周全国百大城市供应土地103宗,供应 规 划 建 筑 面 积 922.54 万 平 米 , 同 比 增 长 20.08% , 环 比 减 少 18.83% 。 上 周 全 国 40 个 大 中 城 市 成 交 土 地 98 宗 , 成 交 总 价 535.47亿元,同比增长143.70%,环比增长108.34%。年初至今 周均成交金额556.58亿元,高于去年平均水平40.06个百分点。 10 房地产行业周报 Page 11 第 11 页 其中一线城市成交160.45亿元,北上广深分别贡献41.35、44.69、 14.35、60.06亿元。一线城市年初至今周均成交101.51亿元,较 去年周均提升24.34个百分点。二线城市成交总价357.86亿元, 年初至今周均成交386.89亿元,同比增长47.08%。三线城市成 交 总 价 17.16 亿元 ,年 初 至 今成 交 均值 68.18 亿 元 ,高 于 去 年 29.39个百分点。 上周基金业协会正式发布了《证券期货经营机构私募资产管理业 务备案管理规范第4号-私募资产管理计划投资房地产企业、项 目》,规定证券期货经营机构(包括私募基金管理人)投资16个 房价上涨过快的热点城市普通住宅地产项目的暂不予备案,重点 限制5类房地产私募资产管理计划。 值得注意的是,非热点城市、非住宅项目、股权投资和标准债权 按目前规定来说是不受影响的。4号文重点限制的是热点城市的 中小型开发商以及主流房企的表外融资,前者在一二线城市的占 比本来就越来越低,后者经过过去两年的现金回流和公司债的大 规模发行资金实力处于历史相对宽裕的水平。所以文件总体影响 可能低于预期,基本上还是基于稳房价和控风险的目的,对此前 一行三会的调控进行补充,并非融资端的全面收紧。主流房企在 行业集中度提升、区域补库存需求、资金面充裕的情况下依然会 积极寻求拓展机会,近期土地成交热度的回升预期得以持续。 图 13:100 大中城市土地供应数据 图 14:一线城市土地供应数据 6000 500 450 5000 400 350 4000 300 3000 250 200 2000 150 100 1000 50 供应建筑面积 供应面积 供应建筑面积 供应面积 年初至今均值 去年均值 年初至今均值 去年均值 2017-07 2017-02 2016-49 2016-44 2016-39 2016-34 2016-29 2016-24 2016-19 2016-14 2016-09 2016-04 2015-51 2015-46 2015-41 2015-36 2015-31 2015-26 2015-21 2015-16 2015-11 2015-06 2015-01 2017-07 2017-02 2016-49 2016-44 2016-39 2016-34 2016-29 2016-24 2016-19 2016-14 2016-09 2016-04 2015-51 2015-46 2015-41 2015-36 2015-31 2015-26 2015-21 2015-16 2015-11 2015-06 0 2015-01 0 11 成交总价 去年成交总价均值 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 18,000,000 10,000 16,000,000 9,000 14,000,000 8,000 12,000,000 7,000 10,000,000 6,000 8,000,000 5,000 6,000,000 4,000 4,000,000 3,000 2,000,000 2,000 0 1,000 成交楼面均价 供应建筑面积 供应面积 供应建筑面积 供应面积 年初至今均值 去年均值 年初至今均值 去年均值 图 16:三线城市土地供应数据 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 图 17:40 大中城市土地成交数据 图 18:40 大中城市土地成交价格 0 2017-07 图 15:二线城市土地供应数据 2017-02 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 2016-49 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 2016-44 2016-39 2016-34 2016-29 2016-24 2016-19 2016-14 2016-09 2016-04 2015-51 2015-46 0 2015-41 0 2015-36 500 2015-31 500 2015-26 3000 2015-21 2500 2015-16 3500 2015-11 3000 2015-06 1000 2015-01 2017-07 2017-02 2016-49 2016-44 2016-39 2016-34 2016-29 2016-24 2016-19 2016-14 2016-09 2016-04 2015-51 2015-46 2015-41 2015-36 2015-31 2015-26 2015-21 2015-16 2015-11 2015-06 2000 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 2015-01 2015-06 2015-11 2015-16 2015-21 2015-26 2015-31 2015-36 2015-41 2015-46 2015-51 2016-04 2016-09 2016-14 2016-19 2016-24 2016-29 2016-34 2016-39 2016-44 2016-49 2017-02 2017-07 2015-01 Page 12 房地产行业周报 2500 1500 2000 1500 1000 300% 250% 200% 150% 100% 50% 0% -50% -100% 年初至今成交总价 均价同比 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 12 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 成交总价 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 成交总价 去年成交总价均值 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 2015-01 2015-06 2015-11 2015-16 2015-21 2015-26 2015-31 2015-36 2015-41 2015-46 2015-51 2016-04 2016-09 2016-14 2016-19 2016-24 2016-29 2016-34 2016-39 2016-44 2016-49 2017-02 2017-07 图 19:一线城市土地成交数据 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 2015-01 2015-06 2015-11 2015-16 2015-21 2015-26 2015-31 2015-36 2015-41 2015-46 2015-51 2016-04 2016-09 2016-14 2016-19 2016-24 2016-29 2016-34 2016-39 2016-44 2016-49 2017-02 2017-07 房地产行业周报 第 13 页 Page 13 图 20:一线城市土地成交价格 4,500,000 30,000 去年成交总价均值 1800% 25,000 1600% 3,500,000 1400% 20,000 1200% 1000% 15,000 800% 10,000 600% 400% 0 5,000 0% 200% 0 -200% 年初至今成交总价 成交楼面均价 成交楼面均价 均价同比 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 图 21:二线城市土地成交数据 图 22:二线城市土地成交价格 16,000,000 10,000 800% 14,000,000 9,000 700% 8,000 600% 7,000 500% 6,000 400% 5,000 300% 4,000 200% 4,000,000 3,000 100% 2,000,000 2,000 0% 0 1,000 -100% 0 -200% 年初至今成交总价 均价同比 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 13 Page 14 房地产行业周报 图 23:三线城市土地成交数据 图 24:三线城市土地成交价格 2,000,000 1,800,000 1,600,000 8,000 1600% 7,000 1400% 1,400,000 6,000 1,200,000 5,000 1,000,000 1200% 1000% 800% 4,000 800,000 600% 3,000 600,000 400,000 400% 2,000 200% 200,000 1,000 成交总价 0% -200% 2016-09 2016-15 2016-21 2016-27 2016-33 2016-39 2016-45 2016-51 2017-05 0 2015-01 2015-07 2015-13 2015-19 2015-25 2015-31 2015-37 2015-43 2015-49 2016-03 2015-01 2015-06 2015-11 2015-16 2015-21 2015-26 2015-31 2015-36 2015-41 2015-46 2015-51 2016-04 2016-09 2016-14 2016-19 2016-24 2016-29 2016-34 2016-39 2016-44 2016-49 2017-02 2017-07 0 年初至今成交总价 成交楼面均价 去年成交总价均值 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 2 行业热点 2.1 行业新闻 均价同比 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 1. 中基协:落实中央房地产调控精神,规范私募资管投资行为。 中国证券网报道,中国证券投资基金业协会(以下简称协会)研 究制定了《证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第 4号-私募资产管理计划投资房地产开发企业、项目》,对私募资 产管理计划投资热点城市普通住宅地产项目、向房地产开发企业 提供融资用于支付土地出让价款或补充流动资金等行为进行了规 范。经中国证监会批准及协会理事会表决通过,《备案管理规范 第4号》于2017年2月13日发布实施。 14 房地产行业周报 Page 15 第 15 页 为防范监管套利行为,文件将私募基金管理人开展的投资房地产 开发企业、项目业务一并纳入,切实避免资金违规流入房地产调 控领域。文件提出,将规范重点聚焦在直接或间接投资于房地产 价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的产品,明确协会暂不 予备案此类产品;同时,禁止私募产品向房地产开发企业提供融 资用于支付土地出让价款、提供无明确用途的流动资金贷款,以 及直接或间接为各类机构发放首付贷等违法违规行为提供便利, 在监管口径方面与其他监管机构保持一致。 文件坚持“分类对待、统一规范、平稳过渡”的总体原则,对热点 城市范围、普通住宅地产项目界定标准、多类型项目处理方法等 事项作了明晰,并进一步明确,投资标准化债券和股票以及股权 投资的,不受《备案管理规范第4号》限制。 2. 央行:1月M2同比增长11.3% 人民币新增贷款2.03万亿。1月 末,广义货币(M2)余额157.59万亿元,同比增长11.3%,增速与 上月末持平,比去年同期低2.7个百分点;狭义货币(M1)余额 47.25万亿元,同比增长14.5%,增速分别比上月末和去年同期低 6.9个和4.1个百分点;流通中货币(M0)余额8.66万亿元,同比增 长19.4%。当月净投放现金1.83万亿元。 1月末,本外币贷款余额114.19万亿元,同比增长12.1%。月末 人民币贷款余额108.64万亿元,同比增长12.6%,增速分别比上 月末和去年同期低0.9个和2.7个百分点。当月人民币贷款增加 2.03万亿元,同比少增4751亿元。 住户部门贷款增加7521亿元,其中,短期贷款增加1229亿元, 中长期贷款增加6293亿元;非金融企业及机关团体贷款增加1.56 万亿元,其中,短期贷款增加4331亿元,中长期贷款增加1.52万 亿元,票据融资减少4521亿元;非银行业金融机构贷款减少2799 亿元。月末外币贷款余额8104亿美元,同比下降1.6%,当月外 币贷款增加246亿美元。 15 Page 16 房地产行业周报 3. 天津土地新规:报价达到最高限价时 竞报“自持面积”。观点地 产网讯:2月13日,天津市市区国土资源分局网站公布土地出让 新机制:报价到达上限,竞拍“自持面积”。 具体内容为,当挂牌竞买报价达到最高限价时,不再接受更高报 价,竞报自持面积等;若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时, 转为竞报自持规划住房建筑面积阶段;对竞报自持商业建筑、自 持住房建筑,不得办理销售许可,不得分割转让、分割抵押。 4. 国土部:2016年全国卖地3.56万亿 同比增长19.3%。观点地 产网讯:近日,国土资源部发布了2016年国土资源主要统计数据。 数据显示,去年全国国有建设用地供应51.8万公顷,同比略降 2.9%;主要监测城市综合地价低速温和上行。 据观点地产新媒体查询,2016年,全国国有建设用地供应51.8万 公顷,同比下降2.9%。其中,房地产用地10.75万公顷,同比下 降10.3%;基础设施等用地28.97万公顷,同比增长0.2%。全国 土地出让面积20.82万公顷,同比下降5.9%;合同成交价款3.56 万亿元,同比增长19.3%。 主要监测城市地价情况方面,去年第四季度末,全国105个主要 监测城市综合、商业、住宅、工业地价分别为3826元/平方米、 6937元/平方米、5918元/平方米和782元/平方米。价格环比增长 率分别为1.43%、0.96%、2.18%和0.64%,同比增长率分别为 5.31%、3.09%、7.91%和2.84%。 5. 1月房企发债锐减97%,交易所地产公司债几绝迹。据21世纪 经济报道,按Wind的房地产行业统计口径梳理发现,自去年11 月份以来,地产企业发行的债券规模开始急剧萎缩,2017年1月 份发行规模降至57.5亿元,较去年同期的1655.8亿元的月度发行 量,锐减近97%。该统计口径包括:交易所公司债及发改委企业 债、中期票据、短期融资券及非公开定向债务融资工具(PPN)。 16 房地产行业周报 Page 17 第 17 页 进入2月,地产企业在债券发行上,则几乎“全军覆没”,仅有一期 (2只)发改委去年11月份批复的“17龙湖绿色债”于2月16日簿记 建档,总规模为40.4亿元;而交易所公司债,本月尚未有地产公 司成功发行。 此消彼长,每轮地产调控,国内金融市场在源头对房企“围追堵截” 之时,房企奔赴海外发债融资就会升温。国际金融数据服务商 Dealogic的最新数据显示,2017年1月,国内房企共发行了8只美 元债券,总规模约为32.7亿美元,创下了2015年以来的新高。 6. 央行:继续完善差别化住房信贷政策 加强债券市场管理。观 点地产网讯:2017年人民银行金融市场工作会议于2月16日-17日 在北京召开。央行副行长潘功胜指出,要紧紧围绕服务实体经济 和防控金融风险两条主线,进一步发挥信贷政策的结构引导作用, 继续深化金融市场改革,牢牢守住不发生系统性风险的底线。 潘功胜强调,要继续完善差别化住房信贷政策,加强房地产金融 宏观审慎管理,促进房地产市场平稳健康发展。 2.2 公司公告 1. 广宇发展(000537):2016年度业绩快报。2016年公司实现 营 业 收入 393,277.16 万 元 ,营 业利 润 58,168.31 万 元, 净 利 润 53,740.78万元,归属于母公司所有者的净利润34,529.96万元, 较上年同期分别增长172.42%、87.62%、121.15%、142.54%。 归属于母公司所有者的净利润增长的主要原因为:(1)本年经 营业绩实现跨越增长,营业利润增长87.62%;(2)企业所得税 实行西部大开发政策,按 15%税率减征,本年减免的所得税 10875.71万元较上年所得税减免2491.23万元,增长336.56%。 17 Page 18 房地产行业周报 截至2016年12月31日,公司总资产1,835,662.11万元,总负债 1,507,756.73万元,归属于母公司股东的所有者权益229,759.87 万元。资产负债率82.14%,基本每股收益0.67元/股,归属于公 司普通股股东的加权平均净资产收益率16.25%。总资产较年初 增加129.61%,基本每股收益较上年增加139.29%,公司经营规 模和经济效益呈现良好上升态势。 2. 绿地控股(600606):2017年1月新增房地产项目情况简报。 2017年1月,公司新增房地产项目4个,情况如下:1.天津津海 河园(挂)2016-013号地块。2.杭州乔司商贸城7号地块。 3.郑州管城区202号地块。4.郑州管城区203号地块。 3. 首开股份(600376):关于控股股东增持公司股份的公告。 公司控股股东北京首都开发控股(集团)有限公司通过上海证券 交易所交易系统于2017年2月13日增持公司1,000,000股股份,增 持数量占公司总股本比例0.04%。公司控股股东计划在未来12个 月内(不超过12个月,自本次增持之日起算,包含本次增持之日) 以自身名义通过上海证券交易所交易系统增持公司股份,拟累计 增持数量不少于400万股,且不超过1000万股(累计增持数量包 含本次增持的股份),增持价格不超过13元/股。 4. 美好置业(000667):2016年年度报告摘要。2016年公司实 现营业收入52.05亿元,同比增长11.24%;归属上市公司股东净 利润6.65亿元,同比增长55.27%;归属上市公司股东的扣除非经 常性损益的净利润6.54亿元,同比增长51.52%;经营活动产生的 现金流量净额34.13亿元,同比增长613.31%;基本每股收益 0.2598元/股,同比增长55.29%;稀释每股收益0.2598元/股,同 比增长55.29%;加权平均净资产收益率10.79%,较上年提升 3.23个百分点。 18 房地产行业周报 3 Page 19 第 19 页 板块表现 3.1 板块走势:全周下跌 0.79%,相对沪深 300 超额 收益-1.03pct。 上周上证综指全周上涨0.17%,深成指上涨0.11%,中小板综指 下跌0.37%,创业板综下跌1.03%。两市日均成交金额4768 亿元, 较上一周增加约723亿元。行业方面,上周大类行业板块涨跌互 现。其中家电板块涨幅超过3%,食品饮料上涨1.27%,银行上涨 0.76%。 上周中信地产板块下跌0.79%,相对沪深300超额收益-1.03个百 分点。超额收益较上上周(0.21%)显著回落。板块日均成交金 额175.21亿元,环比增长18.54%。住宅、商业、房地产服务商 分别下跌1.01%、0.11%、0.31%,园区地产上涨0.11%。 图 25:过去一年房地产板块走势 20.00% 90000 80000 15.00% 70000 10.00% 60000 5.00% 50000 40000 0.00% 30000 -5.00% 20000 -10.00% 10000 -15.00% 0 16-02 16-03 16-04 16-05 16-06 成交金额 16-07 16-08 16-09 房地产(中信) 16-10 16-11 16-12 17-01 沪深300 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 19 Page 20 房地产行业周报 3.2 热点个股 图 26:上周涨幅居前个股 序号 证券代码 证券简称 周涨跌幅% 月涨跌幅% 年涨跌幅% 1 000514.SZ 渝开发 12.3994 8.5616 1.4770 2 600149.SH 廊坊发展 6.8075 -12.3399 53.4731 3 000609.SZ 绵石投资 6.6514 6.7085 4.8652 4 000631.SZ 顺发恒业 6.0041 -4.0816 -25.9514 5 600848.SH 上海临港 5.5746 -0.8269 -15.7597 6 002146.SZ 荣盛发展 4.1916 3.4395 -14.6135 7 000040.SZ 东旭蓝天 4.1129 0.7323 -17.6133 8 000897.SZ 津滨发展 3.8934 9.1121 -24.9123 9 601588.SH 北辰实业 3.7209 1.4388 -21.0848 10 600748.SH 上实发展 3.6160 -3.0525 -20.2882 资料来源:Wind 资讯、首创证券研发部 20 房地产行业周报 Page 21 第 21 页 4 投资建议:关注龙头业绩兑现、三四线城 市互补性优势、国企改革以及核心商业资产 过去一个月板块涨跌幅为1.61%,超额收益-0.85 pct。短期板块 依然受到此前调控政策限制和未来调控进一步深化的预期影响, 当前股价水平基本反映悲观预期,板块内业绩分化比较严重,随 着近期港股地产股的爆发以及年报预期的向好,A股市场内的地 产板块同样具有低估值和高盈利的启动基础。15-16年销售端的 强势回暖将在年度业绩中滞后显现,对冲2017年以来销售端的部 分悲观预期,销售数据良好、品牌溢价明显、项目储备丰富、业 务布局良好的龙头房企依然具备较高的配置价值;值得关注的是 2017年初碧桂园依然延续良好的业绩表现,1月份销售额位居行 业首位,展现出部分三四线城市的价值潜力。地方政策环境趋于 宽松以及都市化进程中核心城市周边地区城市功能的丰富预期延 续较强的互补性优势;中小规模地方国企面临被动转型压力,地 方强势龙头预期加速推动区域资源整合,国企改革题材建议关注 集团资产证券化、混合所有制改革、中小市值壳资源以及股权激 励四大主线;避险情绪下拥有核心区位、运营成熟、现金流稳定 的商业地产公司,调控周期内有望凭借稳健的财务结构和租金回 报展现相对较强的抗周期能力。建议关注中国国贸、招商蛇口、 华发股份、荣盛发展、金科股份、新城控股等。 21 Page 22 房地产行业周报 分析师简介 王剑辉,宏观策略分析师,北京大学文学士,佛罗里达利恩大学商学院 MBA,12 年证券 行业从业经验。 免责声明 本报告由首创证券有限责任公司(已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格)制作。本 报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠,但首创证券不保证其准确性或完整 性。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求,在 任何时候均不构成对任何人的个人推荐。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估, 并应同时考量各自的投资目的、财务状况和特定需求,必要时就法律、商业、财务、税收等方 面咨询专业财务顾问的意见。对依据或者使用本报告所造成的一切后果,首创证券及/或其关联 人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的信息、材料或分析工具仅提供给阁下作参考用,不是也不应被视为出售、购 买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请。该等信息、材料及预测无需通知即可随时更 改。过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期,首创证券可能会发出与本报 告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 首创证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的 分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。首创证券没 有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。首创证券的自营部门以及其他投资业务 部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 在法律许可的情况下,首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交 易,也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。因此,投资者应当考虑到首创证券 及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突。投资者请勿将本报告视为投 资或其他决定的唯一信赖依据。 本报告的版权仅为首创证券所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发、翻 版、复制、刊登、发表或引用。 评级说明 1. 投资建议的比较标准 投资评级分为股票评级和行业评级 以报告发布后的 6 个月内的市场表现为比较标准,报告发布 日后的 6 个月内的公司股价(或行业指数)的涨跌幅相对同 期的沪深 300 指数的涨跌幅为基准; 2. 投资建议的评级标准 报告发布日后的 6 个月内的公司股价(或行业指数)的涨跌 幅相对同期的沪深 300 指数的涨跌幅为基准: 股票投资评级 行业投资评级 评级 说明 买入 增持 中性 减持 看好 中性 看淡 相对沪深 300 指数涨幅 15%以上 相对沪深 300 指数涨幅 5%-15%之间 相对沪深 300 指数涨幅-5%-5%之间 相对沪深 300 指数跌幅 5%以上 行业超越整体市场表现 行业与整体市场表现基本持平 行业弱于整体市场表现 22
房地产行业周报:三四线成交向好,行情持续有待观察
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