东兴证券-房地产行业周报：透过周期看行业 三大思路配资产

行 业 研 究 DONGXING SECURITIES 2016 年 12 月 30 日 看好/维持 房地产 行业周报 透过周期看行业 三大思路配资产 东 兴 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 ——房地产行业周报 投资摘要： 分析师：郑闵钢 010-66 54031 地产板弱势跑赢大盘。上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-0.35%， zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 与沪深 300 指数相差 0.08%（负号为落后沪深 300 指数，反之为超）。上周我 联系人：梁小翠 们观察的 148 家地产股上涨的有 54 家，下跌 75 家，停牌和持平的计 18 家。 010-66554023  liangxc@dxzq.net.cn 上周市场上房地产股涨幅居前的有中润资源、中航地产、浙江东日、长 春经开和中珠控股，涨幅分别达 30.71%、14.26%、14.02%、9.98%和 7.48%。 涨幅最小的中体产业、苏宁环球、同达创业、中冠 A 和电子城，涨幅分 别为-11.29%、-11.03%、-9.52%、-9.17%和-8.58%。  近期观点：上周保监会就修订后的《保险公司股权管理办法》向全社会 公开征求意见，被视为险资严格监管的靴子落地，预期受此影响，险资 概念股仍将在短期内保持弱势行情；央行调整人民币指数货币篮子后， 人民币汇率贬值压力明显减轻，货币政策弹性空间增大，整个市场的情 绪有所稳定，地产板块杀估值的过程有望结束，可关注近期已经估值低 于行业均值、止跌振荡的题材股标的。  年度投资观点：我们认为 2017 年三大投资思路是成长预期、预期差和业 行业基本资料 占比% 股票家数 156 5.56% - - 行业市值 25806.98 亿元 4.99% 流通市值 19855.47 亿元 5.39% 20.66 / 重点公司家数 市场平均市盈率 行业指数走势图 房地产 136 .1% 沪深300 86.1% 绩牛。一是从大周期规律中寻找成长预期，建议重点关注：荣盛发展、 首开股份、迪马股份、上实发展、华远地产、新城控股和蓝光发展；二 是从中周期规律中寻找预期差，建议重点关注：阳光城、厦门国贸、金 融街、冠城大通和京投发展；三是从小周期规律中寻找业绩牛，建议重 点关注：万科、保利地产、招商蛇口、金地集团和信达地产。  上周我们的投资组合累计绝对收益为-2.72%，与房地产指数（中信）差 距-2.37%，主要归因于除厦门国贸外的标的回调。本周投资组合无变化： 阳光城（20%）、荣盛发展（40%）、新城控股（20%）和厦门国贸（20%）。 房价平稳预期将成为2017年的主题。行业在2016年中经历了重大转折，上半年 市场延续2015年销售火热的态势，下半年在调控加码下销售增长回落。我们初 步判断在政策强力的控制下，一线城市和核心二线城市的房价或大概率表现为 36.1% -13.9% 1-12 3-12 5-12 7-12 9-12 11-1 2 资 料 来 源 ： wind， 东 兴证券 研究所 相关研究报告 1、 《房地产行业专题报告（华东区域之厦门草根调研篇）： 天高海阔 浮玉明珠》2016-12-28 2、《房地产行业周报：年度收官在即 行业有喜有忧》 2016-12-26 3、《房地产行业 2017 年投资策略报告：掌握成长预期、 预期差和业绩牛三大投资思路》2016-12-23 4、《房地产行业报告：稳步有所下行实现 新要求防 “大 起大落”》2016-12-20 数据上的稳定，更长时期的房价仍需要依据长效机制细则的落地才能判断。  上周福州环比上涨最大，环比涨幅达103.59%，另外排前的有宁波环比上 涨69.83%、上海环比上涨103.59%和南京环比上涨48.59%。环比涨幅较小 的几个城市分别为：武汉环比上涨-29.50%、长春环比上涨-26.85%和济 南环比上涨-26.08%。 风险提示：部分区域调控政策进一步收紧、监管层利空消息频传 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 P2 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 DONGXING SECURITIES 一、地产板弱势跑赢大盘 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-0.35%，与沪深 300 指数相差 0.08%个百分点（负号为落后沪 深 300 指数，反之为超）。上周我们观察的 148 家房地产股中上涨的有 54 家，下跌 75 家，停牌和持平的计 18 家。上周市场上房地产股涨幅居前的有中润资源、中航地产、浙江东日、长春经开和中珠控股，涨幅分 别达 30.71%、14.26%、14.02%、9.98%和 7.48%。涨幅最小的中体产业、苏宁环球、同达创业、中冠 A 和电 子城，涨幅分别为-11.29%、-11.03%、-9.52%、-9.17%和-8.58%。 上周保监会就修订后的《保险公司股权管理办法》向全社会公开征求意见，被视为险资严格监管的靴子落地， 预期受此影响，险资概念股仍将在短期内保持弱势行情；央行调整人民币指数货币篮子后，人民币汇率贬值 压力明显减轻，货币政策弹性空间增大，整个市场的情绪有所稳定，地产板块杀估值的过程有望结束，可关 注近期已经估值低于行业均值、止跌振荡的题材股标的。 图 1：上周房地产指数与沪深 300 指数 7500 房地产(中信) 沪深300 3320 7480 3315 7460 3310 7440 3305 7420 3300 7400 3295 7380 7360 3290 7340 3285 资 料 来 源 ： WIND， 东 兴 证券研 究所 表 1：上周房地产股涨幅居前五名 前一周收盘价 周收盘价 周累计涨幅 周相对涨幅 CI005023.WI 中信房地产指数 7423.91 7398.10 -0.35% 0.00% 000506.SZ 中润资源 8.40 10.98 30.71% 31.06% 000043.SZ 中航地产 10.73 12.26 14.26% 14.61% 600113.SH 浙江东日 19.04 21.71 14.02% 14.37% 600215.SH 长春经开 11.22 12.34 9.98% 10.33% 600568.SH 中珠控股 23.26 25.00 7.48% 7.83% 资 料 来 源 ： WIND， 东 兴 证券研 究所 P3 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 DONGXING SECURITIES 表 2：上周房地产股跌幅居前五名 代码 上市公司 CI005023.WI 日股价（元/股） 周涨幅 前一周收盘价 周收盘价 周累计涨幅 周相对涨幅 中信房地产指数 7423.91 7398.10 -0.35% 0.00% 600158.SH 中体产业 26.57 23.57 -11.29% -10.94% 000718.SZ 苏宁环球 9.70 8.63 -11.03% -10.68% 600647.SH 同达创业 50.23 45.45 -9.52% -9.17% 000018.SZ 中冠A 11.78 10.70 -9.17% -8.82% 600658.SH 电子城 14.45 13.21 -8.58% -8.23% 资 料 来 源 ： WIND， 东 兴 证券研 究所 表 3：上周东兴房地产投资组合收益 代码 上市公司 CI005023.WI 000671 日股价（元/股） 周涨幅 权重 前一周收盘价 周收盘价 周累计涨幅 中信房地产指数 7423.91 7398.10 -0.35% 0.00% 阳光城 5.75 5.57 -3.13% -2.78% 20% 002146 荣盛发展 8.13 7.85 -3.44% -3.09% 40% 600755 厦门国贸 8.23 8.20 -0.36% -0.01% 20% 601155 新城控股 12.14 11.75 -3.21% -2.86% 20% -2.72% -2.37% 100.00% 组合总收益 周相对涨幅 资 料 来 源 ： WIND， 东 兴 证券研 究所 上周我们的投资组合累计绝对收益为-2.72%，与房地产指数（中信）差距-2.37%，主要归因于除厦门国贸 外的标的深度回调。 图 2：上周东兴房地产投资组合的累计涨跌幅 0.00% -0.50% 周累计涨幅 阳光城 图 3：上周东兴房地产投资组合的相对涨跌幅 -0.50% -1.00% -1.00% -1.50% -1.50% -2.00% -2.00% -2.50% -2.50% -3.00% -3.50% 周相对涨幅 0.00% 荣盛发展 厦门国贸 新城控股 组合总收 中信房地 -0.36% 益 产指数 -2.72% -3.21% 阳光城 荣盛发展 -3.00% 厦门国贸 新城控股 组合总收益 -2.86% -2.37% -3.50% -4.00% 资 料 来 源 ： WIND， 东 兴 证券研 究所 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 资 料 来 源 ： WIND， 东 兴 证券研 究所 东方财智 兴盛之源 P4 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 DONGXING SECURITIES 二、房价平稳预期将成为 2017 年的主题 上周福州环比上涨最大，环比涨幅达103.59%，另外排前的有宁波环比上涨69.83%、上海环比上涨-和南京环 比上涨48.59%。环比涨幅较小的几个城市分别为：武汉环比上涨-29.50%、长春环比上涨-26.85%和济南环比 上涨-26.08%。。 行业在2016年中经历了重大转折，上半年市场延续2015年销售火热的态势，下半年在调控加码下销售增长回 落。我们初步判断在政策强力的控制下，一线城市和核心二线城市的房价或大概率表现为数据上的稳定，更 长时期的房价仍需要依据长效机制细则的落地才能判断。 我们预测：  预计2017年房地产开发投资完成额为103,801亿人民币，同比增长3%  预计2017年商品房的销售面积为139,083万平方米，同比下降12%  预计2017年销售金额为111,938亿元，同比下降5%  预计2017年销售价格为7,621元/平方米，同比增长1% 表 4：部分城市商品住宅周成交面积与环比 城市 商品住宅周成交面积 环比 城市 （万平方米） 商品住宅周成交面积 环比 （万平方米） 福州 623.00 103.59% 厦门 1540.00 -8.33% 宁波 2021.00 69.83% 济南 2279.00 -26.08% 上海 3489.00 66.78% 长春 1951.00 -26.85% 南京 951.00 48.59% 武汉 3766.00 -29.50% 广州 2782.00 39.52% 石家庄 - - 北京 2164.00 39.25% 合肥 - - 深圳 505.00 2.43% 天津 - - 南昌 1373.00 2.08% 成都 - - 青岛 4448.00 -3.24% 长沙 - - 资 料 来 源 ： WIND， 东 兴 证券研 究所 P5 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 DONGXING SECURITIES 图 4：北京市商品住宅周成交面积与成交套数 图 5：上海市商品住宅周销售面积及环比增速 北京 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 上海 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 120.00 北京 商品住宅>销售套数 单位：套 60.00 7000 50.00 6000 5000 40.00 8000 上海 商品住宅>销售套数 单位：套 7000 100.00 6000 80.00 5000 4000 30.00 3000 20.00 2000 10.00 60.00 4000 3000 40.00 1000 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 2000 20.00 1000 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 图 6：天津市商品住宅周成交面积与成交套数 图 7：深圳市商品住宅周销售面积及环比增速 天津 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 深圳 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 天津 商品住宅>销售套数 单位：套 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 深圳 商品住宅>销售套数 单位：套 8000 30.00 3000 25.00 2500 5000 20.00 2000 4000 15.00 1500 10.00 1000 1000 5.00 500 0 0.00 7000 6000 3000 2000 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 图 8：广州市商品住宅周成交面积与成交套数 图 9：南京市商品住宅周销售面积及环比增速 广州 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 南京 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 广州 商品住宅>销售套数 单位：套 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 南京 商品住宅>销售套数 单位：套 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 60.00 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 P6 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 DONGXING SECURITIES 图 10：武汉市商品住宅周成交面积与成交套数 图 11：成都市商品住宅周成交面积与成交套数 武汉 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 成都 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 成都 商品住宅>销售套数 单位：套 武汉 商品住宅>销售套数 单位：套 100.00 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 35.00 3500 30.00 3000 25.00 2500 20.00 2000 15.00 1500 10.00 1000 5.00 500 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 图 12：宁波市商品住宅周成交面积与成交套数 图 13：福州市商品住宅周成交面积与成交套数 宁波 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 福州 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 宁波 商品住宅>销售套数 单位：套 30.00 2500 25.00 2000 20.00 1500 15.00 1000 10.00 500 5.00 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 福州 商品住宅>销售套数 单位：套 14.00 1400 12.00 1200 10.00 1000 8.00 800 6.00 600 4.00 400 2.00 200 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 图 14：青岛市商品住宅周成交面积与成交套数 图 15：济南市商品住宅周成交面积与成交套数 济南 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 青岛 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 青岛 商品住宅>销售套数 单位：套 100.00 80.00 60.00 40.00 20.00 0.00 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 济南 商品住宅>销售套数 单位：套 120.00 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 P7 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 DONGXING SECURITIES 图 16：合肥市商品住宅周成交面积与成交套数 图 17：南昌市商品住宅周成交面积与成交套数 合肥 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 南昌 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 合肥 商品住宅>销售套数 单位：套 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 南昌 商品住宅>销售套数 单位：套 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 图 18：长沙市商品住宅周成交面积与成交套数 图 19：石家庄市商品住宅周成交面积与成交套数 长沙 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 石家庄 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 长沙 商品住宅>销售套数 单位：套 70.00 6000 60.00 5000 50.00 4000 40.00 3000 30.00 2000 20.00 1000 10.00 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 石家庄 商品住宅>销售套数 单位：套 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 图 20：长春市商品住宅周成交面积与成交套数 图 21：厦门市商品住宅周成交面积与成交套数 长春 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 厦门 商品住宅>销售面积 单位：万平方米 长春 商品住宅>销售套数 单位：套 厦门 商品住宅>销售套数 单位：套 35.00 3500 30.00 3000 25.00 2500 20.00 2000 15.00 15.00 1500 10.00 10.00 1000 5.00 500 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 25.00 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 20.00 5.00 0.00 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 ： CREIS， 东 兴证 券研究 所 东方财智 兴盛之源 P8 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 DONGXING SECURITIES 三、行业和公司动态 1、行业新闻 ◆住建部：2017 年抓好房地产调控 抑制投资投机性购房。12 月 26 日，全国住房城乡建设工作会议在京召 开。住建部部长陈政高强调，2017 年要千方百计抓好房地产调控，确保房地产市场平稳健康发展。坚持“房 子是用来住的、不是用来炒的”定位，支持居民自住购房需求，抑制投资投机性购房，切实抓好热点城市防 泡沫、防风险工作。加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为。 ◆《促进中部地区崛起“十三五”规划》出台，支持郑州建设国家中心城市。12 月 26 日，经国务院批复同 意，国家发改委正式下发了《促进中部地区崛起“十三五”规划》(以下简称《规划》)，适应新形势新任务 新要求，科学确定新时期中部地区在全国发展大局中的战略定位，明确提出发展壮大中原城市群，支持郑州 建设国家中心城市。中部地区包括山西、安徽、江西、河南、湖北、湖南六省。 ◆七部委严控京冀交界地区房价 联合出手遏制炒房。近日，国家发展改革委、国土资源部、住房和城乡建 设部等七部门联合印发《加强京冀交界地区规划建设管理的指导意见》，意见指出需严格管控措施，重点是 推进土地集约节约利用，严格产业准入管理，严控房地产开发建设，强化房地产市场管控，严控人口规模。 ◆北京：确保房产税属地 从租计征政策有效“落地”。 为适应首都经济社会发展，进一步加强房产税征收 管理工作，全市地税部门按照《房产税暂行条例》和北京市人民政府印发的《北京市人民政府关于进一步落 实<中华人民共和国房产税暂行条例>有关规定的通知》（京政发„2016‟24 号）要求，以“政策服务”为宗 旨，认真做好房产税征收管理，确保房产税属地、从租计征政策有效“落地”。 ◆上海或着手整顿类住宅产品 或为加深市场调控信号。12 月 26 日，上海市房地产主管部门已开始着手上 海各区排查类住宅情况，摸底类住宅整体情况。“包括无论任何形式产权的类住宅的供应量、销售量、存量 等基本情况都成为此次摸底的内容。 ”上海市主管部门当天已明确表态，今后对于类住宅产品的审批将会加 强管控。 ◆济南调控升级：本地人限购 2 套 外地人购房需缴 2 年社保。12 月 26 日，济南市政府再发六条措施巩固 房地产市场调控成果，防止房价反弹。通知规定，本市户籍家庭限购 2 套住房，非本市户籍家庭在济南市限 购 1 套住房。 ◆南京明年 2 月 1 日起施行积分落户政策，购房落户将成历史。12 月 27 日，南京市政府网站发布《南京市 积分落户实施办法》和《南京市户籍准入管理办法》两条新规。按照以上规定，从明年 2 月 1 日起，积分落 户政策正式在南京施行，这也意味着南京实行多年的购房落户政策将成为历史。 ◆郑州“双限”政策升级 二套房首付比例提至六成。河南省市场利率定价自律机制秘书处发布《关于进一 步做好郑州市限购区域个人住房贷款业务有关事项的通知》，二套房首付比例调整为 60%，郑州房地产市场 限贷调控政策再次升级。 ◆海南 2016 年商品房销售额增 45% 库存去化期收缩。12 月 25 日，据海南省召开的全省经济工作会议消息， 2016 年底海南省商品房库存约 2560 万平方米，比去年减少 930 万平方米，去化期从去年底的 45 个月降到 23 个月。会议指出，在“两个暂停”调控新举措下，预计 2016 全年海南省房地产销售面积 1473 万平方米、 销售额 1429 亿元，分别增长 40%、45.4%，同时房地产投资仅增长 5%，而 2013 年、2014 年、2015 年房地产 投资增幅分别高达 35%、19.6%、19%。 东兴证券行业周报 DONGXING SECURITIES 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 P9 ◆青岛十三五房地产规划 重点打造五大类项目。青岛市“十三五”房地产业发展规划（2016～2020 年）》 已经青岛市政府同意，将对外发布。规划提出，“十三五”期间，青岛市将形成供需平衡、产品多元、行业 升级 、创新驱动、环境优美、配套完善的现代化房地产业发展体系。按照规划要求，至 2020 年，青岛市人 均居住面积达到 35 平方米/人。至 2020 年，逐步完成青岛市 16 万户棚户区改造任务。以及至 2020 年，中 心城区规划建设公共停车泊位 6 万个等一系列的惠民规划。 2、土地市场 ◆十三五全国土地整治规划获批 农田质量将提高。国务院日前正式批复《全国土地整治规划（2016-2020 年）》。通过《规划》实施，“十三五”期间，确保建成 4 亿亩、力争建成 6 亿亩高标准农田，使经整治的基 本农田质量平均提高 1 个等级。 ◆土地管理法修改列入立法规划 农村土地有望与国有土地同等同价入市。全国人大环资委关于第十二届全 国人民代表大会第四次会议主席团交付审议的代表提出议案的审议意见指出，现行土地管理制度特别是农村 土地管理制度与社会主义市场经济体制不相适应的问题日益显现，表现为土地征收制度不完善，宅基地用益 物权难落实，土地增值收益分配机制不健全，农村集体经营性建设用地不能与国有建设用地同等入市、同价 同权等。多名全国人大代表提出议案，建议修改土地管理法，兼顾土地的资源与资产双重属性原则，坚持物 权平等保护原则，提高征收补偿标准。 ◆北京调整供给结构稳房价 合理提高住宅用地比例。中共北京市委十一届十二次全会指出 2017 年要调整用 地结构，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建设力度。同时，聚焦四类优先疏解领域，持续加大调 控产业、搬迁市场力度，进一步深化企业激励引导、腾退空间利用等方面的改革举措。把功能疏解与人口调 控紧密结合起来，坚决守住 2300 万人的“天花板”。 ◆郑州推“地票”模式，竞买宅地需购同等新增面积复垦券。近日，郑州市国土资源局发布一则公告称，自 2017 年 1 月 15 日起，郑州市市内五区和郑东新区、郑州经济开发区、郑州高新区范围内，在土地竞拍时， 竞买人必须提前购买与出让土地同等新增面积的“复垦券”，方可参与土地竞买。 ◆温州 20 年住房土地使用权到期可正常办理交易登记。12 月 24 日，温州市国土资源局、市住建委联合下 发通知，根据国土资源部复函，部分住宅建设用地使用权到期采用过渡性办法办理，26 日开始，之前因土 地证到期而无法办理交易和登记的温州市民，就可正常办理交易和登记手续，且不收取相关费用。 ◆天津团泊西区地块报价 14.9 亿 触碰熔断红线终止出让。12 月 27 日，经历了“停牌-限价”的天津一住 宅、科教用地以拍卖形式重新亮相。而在第 3 轮报价时，竞买人报价超过了溢价率 50%、总价约 14.913 亿 的“熔断红线”。因此地块未能产生竞得人，这也成为天津引入“熔断”机制后第三宗终止出让的地块。 ◆2016 年成都土拍收官战：5 个首次，注定改写城南历史！12 月 29 日成都集中拍卖 1200 余亩城南土地， 本次土拍也为成都首次限新房售价，首次限制新房转让年限，首次出让租赁型住房用地，而且必须自持，首 次审核资金来源且首次大规模集中公开供应住宅用地的土拍。 ◆合肥 2016 年土拍收官战 4 宗 408.65 亩地入市 包河地块引瞩目。12 月 29 日合肥将会迎来 2016 年 12 月 第三场土地拍卖，年内的收官之作。根据最新公布的消息显示，原定出让的 9 宗 700 亩土地昨天临时改为 4 宗，其余 5 宗延期至下月。届时，将有 4 宗共计 408.65 亩土地将出让。其中，市区仅一宗包河区二环边一 宗 227.7 亩的居住地块出让，将成为本次土拍的最大看点。 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 P10 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 DONGXING SECURITIES 3、企业动态 ◆万科签约运营深圳首家公办养老机构 PPP 试点项目。12 月 28 日下午，深圳市福田区民政局与浙江万科随 园嘉树老年公寓管理有限公司举行了福田区福利中心 PPP 试点项目协议签署仪式。此前,万科 11 月在深圳推 出的区福利中心 PPP 试点项目招投标中中标，成为深圳首家公办养老机构 PPP 试点项目的运营合作方，该项 目是深圳首家公办养老机构彻底社会化改革。 ◆绿地控股：绿地联合体启建南京地铁 5 号线。12 月 28 日，由绿地与上海隧道工程联合体中标的南京地铁 5 号线工程 PPP 项目正式开工建设。绿地表示，这是上海市属国有企业整合资源、强强联合、携手推进的重 大沪宁合作项目，是南京市首条采用 PPP 模式建设的轨道交通线路。 ◆华侨城落地北京门头沟 拟打造文化旅游特色小镇。12 月 27 日，华侨城将携手北京门头沟区，将斋堂文 化旅游小镇项目打造成为具备国际水准的文化旅游目的地。此外在文化旅游小镇开发方面，华侨城提出“100 个美丽乡村计划”，在全国建设 100 个美丽乡村，未来提供 20 万个创业和就业岗位。 ◆碧桂园清远连下五城 新增储备用地 235.9 亩。12 月 26 日至 27 日两天，碧桂园先后在清远市清城区及燕 湖新城拿下 5 宗地块，总成交价 5.77 亿，新增储备用地 235.9 亩。 ◆金辉 5 亿元首进杭州 溢价率 120%获余杭区商住用地。12 月 26 日，杭州共计出让 7 宗商住地，其中，余 政储出（2016）44 号地块被金辉以 5 亿元竞得，折合楼面价 8809 元/平方米，溢价率高达 120%。这也是金 辉首次进入杭州市场。 ◆越秀金控拟以 62.6 亿元收购广州证券股权 32.765%股权。12 月 25 日，越秀金控拟以 62.6 亿元收购广州 证券股权 32.765%股权。交易完成后，越秀金控将全资控股。越秀表示，企业将借助资本平台优势拓宽广州 证券融资渠道，加快推动广州证券做大资本规模、做强证券业务的战略目标。 ◆绿地斥 20 亿成都双流机场造文旅空港城 预计 2018 建成。12 月 24 日，绿地 TERMINAL 7 国际文旅空港城 项目开工盛典暨战略合作签约仪式在成都举行。据悉，绿地集团将投资 20 亿元在成都双流国际机场打造绿 地 TERMINAL 7 国际文旅空港城项目，项目预计 2018 年建成。 ◆万达轻资产项目落户云南玉溪 战略签约新天地集团。12 月 24 日，万达集团与新天地集团签署合作协议， 入驻云南玉溪市建设玉溪新天地万达广场。玉溪是万达在云南落户的第四座城市，而玉溪新天地万达广场 是万达在云南的第一座不投资建设仅以品牌和管理投入运营的轻资产合作项目。 四、下周房地产股投资组合 我们认为 2017 年三大投资思路是成长预期、预期差和业绩牛 一是从大周期规律中寻找成长预期的投资机会。国家发展战略仍将给我们带来很好的投资机会，应该寻找公 司的经营模式与国家战略更相能协同的公司，建议重点关注：荣盛发展、首开股份、迪马股份、上实发展、 华远地产、新城控股和蓝光发展。 二是从中周期规律中寻找预期差的投资机会。在调控和去库存这一对矛盾中，市场对政策的预期会有很大不 同，这将给我们提供较大和较多因预期差而产生的投资机会。在预期差出现时，应该寻找具有较大弹性能力 的公司，建议重点关注：阳光城、厦门国贸、金融街、冠城大通和京投发展。 P11 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 DONGXING SECURITIES 三是从小周期规律中寻找业绩牛的投资机会。受益于 2016 年销售的高增长，全国区域的房地产上市公司更 能享受到市场回暖带来的利益，建议重点关注：万科、保利地产、招商蛇口、金地集团和信达地产。 （1）投资组合 目前部分地产股阶段性底已现，尤其是价值型和资源型房企、及转型步伐坚定、业绩超预期等题材的房企。 本周投资组合无变化：阳光城（20%）、荣盛发展（40%）、新城控股（20%）和厦门国贸（20%）。 表 5：下周房地产投资组合建议 EPS(元 ) 简称 PE 评级 权重 11.52 强烈推荐 20% 9.14 6.86 强烈推荐 40% 12.00 9.68 强烈推荐 20% 8.54 强烈推荐 20% 15A 16E 17E 15A 16E 17E 阳光城 0.35 0.43 0.56 25.56 14.90 荣盛发展 0.64 0.79 1.05 11.22 厦门国贸 0.39 0.72 0.90 23.85 新城控股 1.51 0.99 1.24 7.03 10.67 资 料 来 源 ： 东兴证 券研究 所 （2）12 月度投资组合 12 月度组合新城控股（25%）、荣盛发展（50%）和阳光城（25%），月累计涨幅-8.14%，相对涨幅-0.35%。 表 6：12 月房地产投资组合建议 代码 上市公司 CI005023.WI 002146 月股价（元/股） 月涨幅 月累计涨幅 权重 前一月收盘价 月收盘价 中信房地产指数 8022.54 7398.10 -7.78% 0.00% 荣盛发展 8.86 7.85 -11.40% -3.62% 50% 601155 新城控股 11.57 11.75 1.56% 9.34% 25% 000671 阳光城 6.28 5.57 -11.31% -3.53% 25% -8.14% -0.35% 100.00% 组合总收益 月相对涨幅 资 料 来 源 ： 东兴证 券研究 所 （3）2017 年 1 月度投资组合 2017 年 1 月投资组合为：荣盛发展（20%）、新城控股（20%）、阳光城（20%）和上实发展（40%） 表 7：2017 年 1 月房地产投资组合建议 简称 EPS(元) PE 15A 16E 17E 15A 荣盛发展 0.64 0.79 1.05 新城控股 1.08 0.15 0.74 阳光城 0.35 0.43 上实发展 0.48 0.37 评级 权重 6.86 强烈推荐 20% 7.23 强烈推荐 20% 15.04 11.63 强烈推荐 20% 22.13 19.14 强烈推荐 40% 16E 17E 11.22 9.14 8.79 11.32 0.56 25.56 0.43 17.15 资 料 来 源 ： 东兴证 券研究 所 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 P12 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 ：市场 热点仍 在 继 续 看 好房地 产股 DONGXING SECURITIES 单击此处输入文字。 分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员（D），基础产业小组组长。2007 年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至 今，之前在中国东方资产管理公司从事债转股工作八年。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011 年最强十 大金牌分析师（第六名）。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011 年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。 朝阳永继 2012 年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强（第七名）。朝阳永继 2012 年度“中国证券行业伯 乐奖”行业研究领先奖十强（第八名）。2013 年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名。万得资讯 2014 年度“卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名”。 联系人简介 梁小翠 博士。2015 年加入东兴证券，从事房地产行业研究，重点关注房地产行业转型和房地产金融等方向。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本 人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分 析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或 观点直接或间接相关。 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 东兴证券行业周报 DONGXING SECURITIES 房 地 产 行 业 ：透过 周期看 行业 三 大 思 路配 资产 P13 免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写，东兴证券股份有限公司是具有 合法证券投资咨询业务资格的机构。 本研究报告中所引用信息均来源于公开资料， 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证，也不保证所包含的信息和建 议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正，但文中的观点、结论 和建议仅供参考，报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价，投 资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行 交易，也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等 相关服务。本报告版权仅为我公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以 任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发，需注明出处为东兴证券研究所，且 不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用， 未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被 误导，本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的 相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级（以沪深 300 指数为基准指数） ： 以报告日后的 6 个月内，公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 强烈推荐：相对强于市场基准指数收益率 15％以上； 推荐： 相对强于市场基准指数收益率 5％～15％之间； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 回避： 相对弱于市场基准指数收益率 5％以上。 行业投资评级（以沪深 300 指数为基准指数） ： 以报告日后的 6 个月内，行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义： 看好： 相对强于市场基准指数收益率 5％以上； 中性： 相对于市场基准指数收益率介于-5％～+5％之间； 看淡： 相对弱于市场基准指数收益率 5％以上。 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源