东兴证券-房地产行业周报:再融资全面收紧 警惕调控政策加码

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行业: 房地产
作者: 郑闵钢
发布机构: 东兴证券
发布日期: 2017-02-20
行 业 研 究 DONGXING SECURITIES 2017 年 02 月 20 日 看好/维持 房地产 行业周报 再融资全面收紧 警惕调控政策加码 东 兴 证 券 股 份 有 限 公 司 证 券 研 究 报 告 ——房地产行业周报 投资摘要: 分析师:郑闵钢 010-66 54031 地产与大盘走势悖离。上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-0.79%, zhengmgdxs@hotmail.com 执业证书编号: S1480510120012 与沪深 300 指数相差 1.02%(负号为落后沪深 300 指数,反之为超)。上周我 联系人:梁小翠 们观察的 148 家地产股上涨的有 41 家,下跌 81 家,停牌和持平的计 25 家。 010-66554023  liangxc@dxzq.net.cn 上周市场上房地产股涨幅居前的有渝开发、廊坊发展、绵世股份、顺发 恒业和荣盛发展,涨幅分别达 12.40%、6.81%、6.65%、6.00%和 4.19%。 涨幅最小的万好万家、中体产业、运盛医疗、ST 宏盛和中润资源,涨幅 分别为-14.80%、-8.10%、-7.58%、-6.60%和-5.68%。  近期观点:新年以来,不仅是房地产行业调控政策收紧(私募 4 号文、 住房贷款利率调升、央行窗口指导贷款等),而且从整个资本市场也表现 出对融资的收紧态势,集中体现为再融资政策全面收紧。结合前期银行 开发贷收紧、严格管控销售等措施,房企外部资金流入难度系数日益加 大,预期在未来相当长的一段时间内,整个行业融资较难,从而可能引 致行业分化加剧,利好大中型房企和现金流管理能力较强的小型房企。  年度投资观点:我们认为 2017 年三大投资思路是成长预期、预期差和业 行业基本资料 占比% 股票家数 156 5.56% - - 行业市值 25806.98 亿元 4.99% 流通市值 19855.47 亿元 5.39% 20.66 / 重点公司家数 市场平均市盈率 行业指数走势图 房地产 136 .1% 沪深300 86.1% 绩牛。一是从大周期规律中寻找成长预期,建议重点关注:荣盛发展、 首开股份、迪马股份、上实发展、华远地产、新城控股和蓝光发展;二 是从中周期规律中寻找预期差,建议重点关注:阳光城、厦门国贸、金 融街、冠城大通和京投发展;三是从小周期规律中寻找业绩牛,建议重 点关注:万科、保利地产、招商蛇口、金地集团和信达地产。  上周我们的投资组合累计绝对收益为 2.19%,与房地产指数(中信)差距 2.97%,主要归因上实发展和荣盛发展涨幅较大。本周投资组合有变化: 阳光城(20%)、金地集团(20%)、首开股份(20%)和华业资本(40%)。 春节效应渐散,一、三线城市销售亮眼。目前三线城市仍然在享受一、二线城 市销售的外溢效应,同比数据较好,但预期随着三月高基数效应,同比将显示 为逐渐收窄;前一周土地市场火热,环比大增近660%,累计同比由负转正。房 36.1% -13.9% 1-12 3-12 5-12 7-12 9-12 11-1 2 资 料 来 源 : wind, 东 兴证券 研究所 相关研究报告 1、《房地产行业事件点评报告:吹尽黄沙始到金!掘金 2016 年报业绩行情》2017-02-09 2、 《房地产行业事件点评:货币抽水、土地严控 地产行 业的未来是“银”是“铁”?》2017-02-06 3、 《房地产行业周报:货币收紧信号显现 行业分化格局 将加剧》2017-02-06 4、 《房地产 2016 年年度数据点评:销售又创历史新高 17 年将进入调整期》2017-01-23 价的高位徘徊甚至隐性上升仍然显示调控之路任重道远,警惕近期加码可能。  上周福州环比上涨最大,环比涨幅达110.86%,另外排前的有上海环比上 涨98.79%、南京环比上涨-和深圳环比上涨73.44%。环比涨幅较小的几个 城市分别为:北京环比上涨-21.00%、南昌环比上涨-19.01%和青岛环比 上涨44.08%。 风险提示:部分区域调控政策进一步收紧、货币政策紧缩力度加码 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 P2 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 DONGXING SECURITIES 一、地产与大盘走势悖离 上周中信房地产指数较前一周收盘价的涨幅为-0.79%,与沪深 300 指数相差 0.23%个百分点(负号为落后沪 深 300 指数,反之为超)。上周我们观察的 148 家房地产股中上涨的有 41 家,下跌 81 家,停牌和持平的计 25 家。上周市场上房地产股涨幅居前的有渝开发、廊坊发展、绵世股份、顺发恒业和荣盛发展,涨幅分别 达 12.40%、6.81%、6.65%、6.00%和 4.19%。涨幅最小的万好万家、中体产业、运盛医疗、ST 宏盛和中润资 源,涨幅分别为-14.80%、-8.10%、-7.58%、-6.60%和-5.68%。 新年以来,不仅是房地产行业调控政策收紧(私募 4 号文、住房贷款利率调升、央行窗口指导贷款等),而 且从整个资本市场也表现出对融资的收紧态势,集中体现为上市公司再融资政策全面收紧。结合前期银行开 发贷收紧、严格管控销售等措施,房企外部资金流入难度系数日益加大,预期在未来相当长的一段时间内, 整个行业融资较难,从而可能引致行业分化加剧,利好大中型房企和现金流管理能力较强的小型房企。 图 1:上周房地产指数与沪深 300 指数 7440 房地产(中信) 沪深300 3445 3440 7420 3435 7400 3430 7380 3425 7360 3420 7340 3415 3410 7320 3405 7300 3400 7280 3395 资 料 来 源 : WIND, 东 兴 证券研 究所 表 1:上周房地产股涨幅居前五名 前一周收盘价 周收盘价 周累计涨幅 周相对涨幅 CI005023.WI 中信房地产指数 7400.57 7341.88 -0.79% 0.00% 000514.SZ 渝开发 12.42 13.96 12.40% 13.19% 600149.SH 廊坊发展 21.30 22.75 6.81% 7.60% 000609.SZ 绵世股份 17.44 18.60 6.65% 7.44% 000631.SZ 顺发恒业 4.83 5.12 6.00% 6.79% 002146.SZ 荣盛发展 8.35 8.70 4.19% 4.98% 资 料 来 源 : WIND, 东 兴 证券研 究所 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 DONGXING SECURITIES P3 表 2:上周房地产股跌幅居前五名 日 股 价 ( 元 /股 ) 前一周收盘 周收盘价 价 7400.57 7341.88 周涨幅 周累计涨 周相对涨 幅 幅 -0.79% 0.00% 代码 上市公司 CI005023.WI 中信房地产指数 600576.SH 万好万家 20.13 17.15 -14.80% -14.01% 600158.SH 中体产业 21.48 19.74 -8.10% -7.31% 600767.SH 运盛医疗 14.90 13.77 -7.58% -6.79% 600817.SH ST宏盛 19.10 17.84 -6.60% -5.81% 000506.SZ 中润资源 9.50 8.96 -5.68% -4.89% 资 料 来 源 : WIND, 东 兴 证券研 究所 表 3:上周东兴房地产投资组合收益 日 股 价 ( 元 /股 ) 前一周收盘 周收盘价 价 7400.57 7341.88 代码 上市公司 CI005023.WI 中信房地产指数 000671 阳光城 5.64 5.65 002146 荣盛发展 8.35 600748 上实发展 600376 首开股份 周涨幅 权重 -0.79% 周相对涨 幅 0.00% 0.18% 0.97% 20% 8.70 4.19% 4.98% 20% 8.02 8.31 3.62% 4.41% 40% 11.84 11.76 -0.68% 0.11% 20% 2.19% 2.97% 100.00% 周累计涨幅 组合总收益 资 料 来 源 : WIND, 东 兴 证券研 究所 上周我们的投资组合累计绝对收益为 2.19%,与房地产指数(中信)差距 2.97%,主要归因于上实发展和荣 盛发展涨幅较大。 图 2:上周东兴房地产投资组合的累计涨跌幅 5.00% 周累计涨幅 3.62% 3.00% 5.00% 2.19% 2.00% 4.00% 2.97% 3.00% 1.00% 2.00% 0.00% -1.00% 周相对涨幅 6.00% 4.19% 4.00% 图 3:上周东兴房地产投资组合的相对涨跌幅 阳光城 荣盛发展上实发展首开股份组合总收中信房地 -0.68% 益 产指数 -2.00% 1.00% 0.11% 0.00% 阳光城 荣盛发展 上实发展 首开股份 组合总收益 资 料 来 源 : WIND, 东 兴 证券研 究所 资 料 来 源 : WIND, 东 兴 证券研 究所 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 P4 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 DONGXING SECURITIES 二、春节效应渐散,一、三线城市销售亮眼 目前三线城市仍然在享受一、二线城市销售的外溢效应,同比数据较好,但预期随着三月高基数效应,同比 将显示为逐渐收窄;前一周土地市场火热,环比大增近660%,累计同比由负转正。房价的高位徘徊甚至隐性 上升仍然显示调控之路任重道远,警惕近期加码可能。 上周福州环比上涨最大,环比涨幅达110.86%,另外排前的有上海环比上涨98.79%、南京环比上涨-和深圳环 比上涨73.44%。环比涨幅较小的几个城市分别为:北京环比上涨-21.00%、南昌环比上涨-19.01%和青岛环比 上涨44.08%。 表 4:部分城市商品住宅周成交面积与环比 城市 商品住宅周成交面积 环比 城市 商品住宅周成 环比 交面积 (万平方米) (万平方米) 福州 369.00 110.86% 青岛 3197.00 43.11% 上海 2636.00 98.79% 南昌 920.00 -19.01% 南京 851.00 90.81% 北京 756.00 -21.00% 深圳 222.00 73.44% 厦门 234.00 - 长春 924.00 65.30% 石家庄 - - 武汉 2886.00 53.18% 合肥 - - 宁波 464.00 45.91% 天津 - - 济南 2515.00 45.71% 成都 - - 广州 1510.00 44.08% 长沙 - - 资 料 来 源 : WIND, 东 兴 证券研 究所 图 4:北京市商品住宅周成交面积与成交套数 图 5:上海市商品住宅周销售面积及环比增速 上海 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 北京 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 120.00 北京 商品住宅>销售套数 单位:套 60.00 7000 50.00 6000 5000 40.00 上海 商品住宅>销售套数 单位:套 7000 100.00 6000 80.00 5000 4000 30.00 3000 20.00 2000 10.00 60.00 4000 3000 40.00 1000 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 8000 2000 20.00 1000 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 P5 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 DONGXING SECURITIES 图 6:天津市商品住宅周成交面积与成交套数 图 7:深圳市商品住宅周销售面积及环比增速 深圳 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 天津 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 深圳 商品住宅>销售套数 单位:套 天津 商品住宅>销售套数 单位:套 90.00 8000 80.00 7000 70.00 6000 60.00 5000 50.00 4000 40.00 3000 30.00 30.00 3000 25.00 2500 20.00 2000 15.00 1500 10.00 1000 500 20.00 2000 10.00 1000 5.00 0 0.00 0.00 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 图 8:广州市商品住宅周成交面积与成交套数 图 9:南京市商品住宅周销售面积及环比增速 广州 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 南京 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 广州 商品住宅>销售套数 单位:套 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 南京 商品住宅>销售套数 单位:套 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 60.00 5000 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 图 10:武汉市商品住宅周成交面积与成交套数 图 11:成都市商品住宅周成交面积与成交套数 武汉 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 成都 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 武汉 商品住宅>销售套数 单位:套 100.00 90.00 80.00 70.00 60.00 50.00 40.00 30.00 20.00 10.00 0.00 成都 商品住宅>销售套数 单位:套 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 35.00 3500 30.00 3000 25.00 2500 20.00 2000 15.00 1500 10.00 1000 5.00 500 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所(自 2016 年 第 42 周 数据 无更新 ) 东方财智 兴盛之源 P6 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 图 12:宁波市商品住宅周成交面积与成交套数 DONGXING SECURITIES 图 13:福州市商品住宅周成交面积与成交套数 宁波 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 福州 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 宁波 商品住宅>销售套数 单位:套 福州 商品住宅>销售套数 单位:套 30.00 2500 25.00 14.00 1400 12.00 1200 10.00 1000 1500 8.00 800 1000 6.00 600 4.00 400 2.00 200 2000 20.00 15.00 10.00 500 5.00 0.00 0 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 图 14:青岛市商品住宅周成交面积与成交套数 图 15:济南市商品住宅周成交面积与成交套数 青岛 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 10000 9000 8000 7000 6000 5000 4000 3000 2000 1000 0 青岛 商品住宅>销售套数 单位:套 济南 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 120.00 100.00 80.00 济南 商品住宅>销售套数 单位:套 90.00 8000 80.00 7000 70.00 6000 60.00 60.00 40.00 20.00 0.00 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 20.00 2000 10.00 1000 0.00 南昌 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 合肥 商品住宅>销售套数 单位:套 南昌 商品住宅>销售套数 单位:套 45.00 4000 40.00 3500 35.00 3000 2500 2000 1500 15.00 0 图 17:南昌市商品住宅周成交面积与成交套数 合肥 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 20.00 3000 30.00 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 图 16:合肥市商品住宅周成交面积与成交套数 25.00 4000 40.00 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 30.00 5000 50.00 10.00 1000 5.00 500 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所(自 2016 年 第 38 周 数据 无更新 ) 50.00 45.00 40.00 35.00 30.00 25.00 20.00 15.00 10.00 5.00 0.00 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 DONGXING SECURITIES 图 18:长沙市商品住宅周成交面积与成交套数 P7 图 19:石家庄市商品住宅周成交面积与成交套数 长沙 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 石家庄 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 长沙 商品住宅>销售套数 单位:套 70.00 6000 60.00 5000 50.00 4000 40.00 3000 30.00 2000 20.00 1000 10.00 0.00 石家庄 商品住宅>销售套数 单位:套 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 0 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 54 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30 33 36 39 42 45 48 51 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所(自 2016 年 第 45 周 数据 无更新 ) 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所(自 2016 年 第 47 周 数据 无更新 ) 图 20:长春市商品住宅周成交面积与成交套数 图 21:厦门市商品住宅周成交面积与成交套数 长春 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 厦门 商品住宅>销售面积 单位:万平方米 长春 商品住宅>销售套数 单位:套 厦门 商品住宅>销售套数 单位:套 35.00 3500 30.00 3000 25.00 2500 20.00 2000 15.00 1500 10.00 1000 5.00 500 0.00 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 20.00 18.00 16.00 14.00 12.00 10.00 8.00 6.00 4.00 2.00 0.00 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第第 2427303336394245485154 3 6 9 1215182124273033363942454851 2 5 周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周周 资 料 来 源 : CREIS, 东 兴证 券研究 所 三、行业和公司动态 1、行业新闻 ◆房地产融资降温:地产开发贷负增长,理财输血房地产“通道难寻”。近日,银行表内开发贷增速继续下降, 2016 年地产开发贷规模甚至出现 4.9%的负增长。表外理财资金输血房地产,则在实际中碰到了“通道难寻” 和“非标额度紧张”的问题。 ◆多重“紧箍咒”上身,中国房企资金链或遭重压。中国证券投资基金业协会日前叫停了在北京、上海、广 州、深圳、厦门、合肥等 16 个热点城市投资普通住宅地产项目的私募资产管理计划,明确将暂不予备案。 此外,该机构还禁止私募产品向房企提供融资用于支付土地出让价款,以及直接或间接为各类机构发放首付 贷等提供便利。此前,中国证监会已明令禁止房企通过再融资的途径拿地,南京、广州等地也提出房企必须 使用自有资金拿地。 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 P8 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 DONGXING SECURITIES ◆收紧楼市“银根” 新增房贷占比大幅下滑。中国人民银行近日公布的《2017 年 1 月金融统计数据报告》显示, 1 月末,人民币贷款增加 2.03 万亿元。值得注意的是,以房贷为主的中长期贷款增加 6293 亿元。在新增贷 款中占比 31%,较上月大幅下降 9.55 个百分点。 ◆1 月楼市销售惨遭滑铁卢,开发商态度趋谨慎寡头趋势加剧。2 月份机构数据显示,1 月各线代表城市成 交同、环比均回落。北上广深四个一线城市及南京、成都、苏州等 15 个二、三线代表城市周均成交量同、 环比均呈现不同程度回落态势,一线城市月度周均成交量同比降幅超三成,环比降幅超一成。其中上海、深 圳同比降幅尤为显著,而二、三线代表城市月度周均成交量同、环比降幅均在一成左右。 ◆节后北京二手住宅日均网签量同比下降近三成。近日,据伟业我爱我家集团市场研究院统计,2016 年 2 月上旬(1-10 日),北京(楼盘)全市二手住宅共网签 4402 套,与今年 1 月上旬的网签量相比虽然增加了 7.5%,但是与去年 2 月份春节后北京二手房市场的快速回暖相比,今年节后的北京二手房市场则延续了去年 四季度以来的低迷态势。 ◆房地产信托融资镜像:部分融资成本升至 12%。近日,受此及春节因素影响,房地产集合信托规模下降。 Wind 数据显示,1 月份共发行房地产信托规模为 69.64 亿元,环比下降 40.45%,部门融资成本升至 12%。通 道业务萎缩的同时,主动管理的房地产信托业务则有回暖趋势。房地产信托可划分为两部分,一是银行、券 商等公司的业务出于规避监管等因素借道信托渠道的通道业务,另外是信托公司主动寻找并管理房地产业务。 ◆房贷收紧潮蔓延全国,热点城市首套利率 9 折成主流。2 月 16 日,北京地区十几家银行一起悄悄将首套 房贷利率的下限由原来的 8.5 折提高至 9 折。根据最新的房贷利率,如果商业贷款 300 万元、贷款期限 30 年、采取等额本息还款方式,房贷利率从 8.5 折提升至 9 折后,贷款 300 万元月均还款额增加 432 元,还款 总利息将增加 15.6 万元。 2、土地市场 ◆节后北京土地首拍,房山两地块 41.35 亿成交。2 月 16 日,北京土地市场迎来了春节后首次地块出让。位 于房山区良乡镇两宗住宅用地开拍,最终,龙湖首开保利中海超级联合体和金地旭辉联合体分别以 23.25 亿 元、18.1 亿竞得两地块,总成交 41.35 亿元。两宗地块处于房山高教园区板块,临近地铁房山线始发站,交 通便利,吸引了包括中粮、碧桂园、石榴集团、天恒、万科、首创、远洋等知名房企及综合体到场,参与现 场竞价。两宗地块现场竞拍均不超过 10 轮。 ◆去年全国土地均价上涨近两成,九城市出让收入超千亿元。2 月 13 日,国土资源部发布了 2016 年国土资 源主要统计数据。数据显示,2016 年,全国土地出让面积 20.82 万公顷,同比下降 5.9%;合同成交价款 3.56 万亿元,同比增长 19.3%。 ◆国土资源部:加大土地复垦和土地生态整治力度。近日发布的《全国土地整治规划(2016-2020 年) 》提出, 要加大土地复垦和土地生态整治力度。在“十二五”建成 4 亿亩高标准农田的基础上,“十三五”时期全国共同 确保建成 4 亿亩、力争建成 6 亿亩高标准农田。 ◆国土部:2016 年全国土地出让量减价增。2 月 13 日,国土资源部官方网站公布国土资源主要统计数据显 东兴证券行业周报 DONGXING SECURITIES 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 P9 示,2016 年,全国国有建设用地供应 51.8 万公顷,同比下降 2.9%。其中,房地产用地 10.75 万公顷,同比 下降 10.3%。 ◆苏州 2 天推 14 块地,开发商看好二线市场加紧补仓。2 月 15 日,苏州市区土地今年第一拍正式开启。当 天共有 7 宗地块入市,总出让面积 63.21 万平方米,总建筑面积 132.7 万平方米,总起始价 89.7 亿元;16 日也有 7 宗地块入市交易,总起价为 39.4 亿元。 ◆内蒙古不动产登记办法正式实施。《内蒙古自治区不动产登记实施办法》于 12 日开始实施。《办法》分别 对立法目的、登记范围、不动产登记和不动产的内涵、不动产登记权利类型、不动产登记机构及职责分工、 不动产登记资料以及相关电子数据移交等方面内容进行了明确规定。 ◆南京节后首拍 7 幅地块 4 幅达最高限价。2 月 14 日,南京迎来了春节后的首场土地拍卖,共有 7 幅地块 参与网上竞拍。其中江北板块 2 幅、城南 2 幅、城北 2 幅、河西 1 幅,此次 7 幅地块中 6 幅为住宅类用地。 经过激烈争夺,有 4 幅地块超过最高限价,进入摇号归属环节。而位于南京中华门地块的 G98,是此次拍卖 的焦点,最终该地块经过近 4 小时 395 轮竞拍达到最高限价 98 亿元。 ◆天津土地出让新规:报价至上限后拼“自持面积”。2 月 13 日,天津市市区国土资源分局网站挂出消息, 宣布推出天津市土地出让新机制:报价到达上限,拼“自持面积”。具体内容为当挂牌竞买报价达到最高限价 时,不再接受更高报价,竞报自持面积等;若竞报自持规划商业建筑面积达到上限时,转为竞报自持规划住 房建筑面积阶段;对竞报自持商业建筑、自持住房建筑,不得办理销售许可,不得分割转让、分割抵押。 3、企业动态 ◆化解嘉凯城与恒大地产同业竞争,中国恒大谋 A 股多平台运作。2 月 6 日,嘉凯城发布公告称,恒大地产 将其名下 52.78%嘉凯城股份全部转让给凯隆臵业,转让均价 6.53 元/股(较 2 月 3 日收盘价折价 10%),总 交易额 62.18 亿元。凯隆臵业为中国恒大的境内附属公司,恒大地产则为凯隆臵业控股子公司,中国恒大、 凯隆臵业实际控制人均为许家印。2 月 9 日晚间,恒大亦公告解释,此次股份转让是为解决嘉凯城和恒大地 产的同业竞争问题,许家印已就此出具承诺。 ◆ 中海中信整合下一步:中信泰富重绘商业地产版图。继 2016 年以 46.5 亿元收购瑞安房地产位于武汉的两 处在建物业后,身处央企整合浪潮中的中信泰富现身 2016 年 2 月 7 日武汉春节后首场土拍,以 99.2 亿元底 价竞得武汉二七滨江地块。而借由此次地产平台重组,中信能更专注发展商业地产,尤其是大型综合项目的 开发。 ◆ 首开股份大股东增持百万股 安邦、君康持股比例紧随其后。2 月 13 日,首开股份发布公告称,公司于当 日下午收市后接到控股股东首开集团通知,首开集团于当日通过上交所交易系统买入方式增持了公司部分股 份。本次增持前,首开集团持有公司总股份 45.93%。本次增持 100 万股,占公司已发行总股份的 0.04%。 本次增持后,首开集团持有公司总股份的 45.97%。2 月 13 日当天,首开股份股价下跌 0.25%,报收于 11.81 元/股。值得注意的是,去年 6 月份,安邦保险大比例认购了公司的定增股份,成为第二大股东,持股比例为 4.58%。 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 P10 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 DONGXING SECURITIES ◆保利并购中航完成,央企重组一波三折。2 月 14 日,中航地产对外发布《重大资产出售实施情况报告书》 与《关于重大资产出售之标的资产过户完成的公告》。上述公告表示,此前涉及中航向保利地产出售的子公 司及项目已全部完成资产过户,且标的资产的全部股权已变更为保利房地产(集团)有限公司的全资子公司 “广州金地房地产开发有限公司”,交易对价 20.29 亿元将全部以现金支付。中航地产表示,通过本次交易, 公司将出售房地产开发业务资产与负债,未来公司战略将聚焦物业资产管理业务,坚持轻资产化发展模式, 促进公司业务转型升级。 ◆万科上海区域突破 1200 亿,布局转型业务对冲周期风险。2016 年,万科实现销售额 3648 亿元,同比增 长 40%。作为万科四大区域之一,其上海区域包括上海、杭州、苏州、昆山、无锡、常州、南京、镇江、宁 波、南昌、合肥、温州等 16 个城市在内,2016 年全年销售金额超过 1200 亿元,占万科全年业绩近 1/3, 居于四大区首位。在传统住宅项目发展之外,万科上海区域去年在包括产业办公等非住宅领域的布局也在加 速。住宅、商业、办公、产业、教育、家装、医养、长租公寓——从去年开始,万科上海区域城市配套业务 体系已经具备初步雏形。从时间维度来挖掘,这些服务贯穿用户完整的生命周期,是对全生命周期配套服务 需求的满足。 ◆融信上海滩激进拿地,站稳脚跟仍靠产品。2016 年,融信中国通过招拍挂在全国土地市场共竞得 16 宗地 块,总拿地额为 421 亿元,权益拿地额为 272 亿元。其中,13 宗分布于长三角区域的上海、南京、杭州、 苏州(昆山)等城市,拿地额为 375 亿元,占总拿地额的 89%。融信中国方面表示在上海这个更大、更高、 更好的平台,且能够与更多优势资源对接,大大缩短管理半径。因此“深耕”是不二的选择。 ◆千亿金地谋华东:左手冲业绩,右手做布局。日前,金地集团发布公告称,2016 年,公司累计实现签约 面积 658.2 万平方米,同比增长 47.74%;累计签约金额 1006.3 亿元,同比增长 63.20%。根据克而瑞发布的 数据,这一销售业绩在全国房企中排名第 12 位。金地拿地逻辑秉持深耕一二线,2016 年上半年地价高企, 金地拿地较为谨慎,下半年,金地明显加快获取土地的步伐。相关公告数据显示,2016 年下半年,金地集 团购臵土地的支出预计在 200 亿元左右,是上半年拿地金额的 6 倍。 ◆房地产商拿地热情不减,大型企业继续寻求扩张。据 Wind 数据显示,其监测的 82 个城市今年来的土地 成交面积和成交金额同比出现较大增长。目前这些城市的住宅用地和商服用地的成交金额约为 2400 亿元, 同比增长约 36.5%,成交面积增加近四分之一。根据上市房地产企业主动披露的数据进行汇总的结果显示, 今年来至少有 7 家房企分别拿下 5 宗以上的地块。包括碧桂园(2007.HK)、万科(000002.SZ,2002.HK)、 新城控股(601155.SH)等上市房企均有 10 块以上的土地进账。 ◆碧桂园清远两大新项目启动。日前,碧桂园宣布其在清远“燕湖新城”的两大新项目“江与城”、“洲心”正式启 动。近年来,清远政府全力打造清远未来新中心“燕湖新城”,截至 2016 年已累计完成 140 亿投资,众多知名品牌 房企纷纷抢驻该区,携手打造清远未来的中央商务区。 四、下周房地产股投资组合 我们对目前公告 2016 年业绩的上市房企进行梳理。整体来看,虽然调控政策在收紧,但受益于 2016 年销售 火热行情,己披露业绩涨幅超过 100%的房企近 20 家,集中体现房企的“冰火两重天”。(1)观察其自业绩 公告以来的涨幅,有不少业绩表现靓丽的公司未涨反跌,未体现出其价值,代表企业为世联行、大名城。 (2) 大部分业绩增幅较大的房企布局重点城市仍然是位于长三角、珠三角和京津冀。我们重点推荐的公司主要包 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 DONGXING SECURITIES P11 括:新城控股、荣盛发展、新华联、迪马股份、中国武夷、京投发展、华业资本、金融街、金地集团、冠城 大通、泛海控股、粤泰股份等。 (1)投资组合 目前部分地产股阶段性底已现,尤其是价值型和资源型房企、及转型步伐坚定、业绩超预期等题材的房企。 本周投资组合有变化:阳光城(20%)、金地集团(20%)、首开股份(20%)和华业资本(40%)。 表 5:下周房地产投资组合建议 EPS(元 ) 简称 PE 评级 权重 11.52 强烈推荐 20% 9.14 6.86 强烈推荐 20% 14.22 12.03 9.33 强烈推荐 20% 17.52 14.47 13.37 强烈推荐 40% 15A 16E 17E 15A 16E 17E 阳光城 0.35 0.43 0.56 25.56 14.90 金地集团 0.71 0.97 1.10 11.22 首开股份 0.89 1.06 1.36 华业资本 0.62 0.75 0.81 资 料 来 源 : 东兴证 券研究 所 (2)2017 年 2 月度投资组合 2017 年 2 月投资组合为:荣盛发展(20%)、新城控股(20%)、阳光城(20%)和上实发展(40%) 表 7:2017 年 2 月房地产投资组合建议 简称 EPS(元 ) PE 评级 权重 6.86 强烈推荐 20% 7.23 强烈推荐 20% 15.04 11.63 强烈推荐 20% 22.13 19.14 强烈推荐 40% 15A 16E 17E 15A 16E 17E 荣盛发展 0.64 0.79 1.05 11.22 9.14 新城控股 1.08 0.15 0.74 8.79 11.32 阳光城 0.35 0.43 0.56 25.56 上实发展 0.48 0.37 0.43 17.15 资 料 来 源 : 东兴证 券研究 所 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 P12 东兴证券行业周报 房 地 产 行 业 :市场 热点仍 在 继 续 看 好房地 产股 DONGXING SECURITIES 单击此处输入文字。 分析师简介 郑闵钢 房地产行业首席研究员(D),基础产业小组组长。2007 年加盟东兴证券研究所从事房地产行业研究工作至 今,之前在中国东方资产管理公司从事债转股工作八年。获得“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011 年最强十 大金牌分析师(第六名)。“证券通-中国金牌分析师排行榜”2011 年度分析师综合实力榜-房地产行业第四名。 朝阳永继 2012 年度“中国证券行业伯乐奖”优秀组合奖十强(第七名)。朝阳永继 2012 年度“中国证券行业伯 乐奖”行业研究领先奖十强(第八名)。2013 年度房地产行业研究“金牛奖”最佳分析师第五名。万得资讯 2014 年度“卖方机构盈利预测准确度房地产行业第三名”。 联系人简介 梁小翠 博士。2015 年加入东兴证券,从事房地产行业研究,重点关注房地产行业转型和房地产金融等方向。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师,在此申明,本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本 人研究成果,引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源,力求清晰、准确地反映分 析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与,未来也将不会与本报告中的具体推荐或 观点直接或间接相关。 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源 东兴证券行业周报 DONGXING SECURITIES 房 地 产 行 业 :再融 资全面 收紧 警 惕 调 控政 策加码 P13 免责声明 本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写,东兴证券股份有限公司是具有 合法证券投资咨询业务资格的机构。 本研究报告中所引用信息均来源于公开资料, 我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证,也不保证所包含的信息和建 议不会发生任何变更。我们已力求报告内容的客观、公正,但文中的观点、结论 和建议仅供参考,报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价,投 资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关。 我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行 交易,也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行、财务顾问或者金融产品等 相关服务。本报告版权仅为我公司所有,未经书面许可,任何机构和个人不得以 任何形式翻版、复制和发布。如引用、刊发,需注明出处为东兴证券研究所,且 不得对本报告进行有悖原意的引用、删节和修改。 本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用, 未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告、防止被 误导,本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的 相关风险和责任。 行业评级体系 公司投资评级(以沪深 300 指数为基准指数) : 以报告日后的 6 个月内,公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义: 强烈推荐:相对强于市场基准指数收益率 15%以上; 推荐: 相对强于市场基准指数收益率 5%~15%之间; 中性: 相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间; 回避: 相对弱于市场基准指数收益率 5%以上。 行业投资评级(以沪深 300 指数为基准指数) : 以报告日后的 6 个月内,行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义: 看好: 相对强于市场基准指数收益率 5%以上; 中性: 相对于市场基准指数收益率介于-5%~+5%之间; 看淡: 相对弱于市场基准指数收益率 5%以上。 敬 请参阅 报告结 尾处的 免责声 明 东方财智 兴盛之源
房地产行业周报:再融资全面收紧 警惕调控政策加码
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东兴证券 - 房地产行业周报:再融资全面收紧 警惕调控政策加码
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房地产行业周报:再融资全面收紧 警惕调控政策加码
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