高华证券-中国房地产每周趋势:交易量上升,库存下降;土地出让反弹

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行业: 房地产
作者: 王逸 李薇
发布机构: 高华证券
发布日期: 2017-02-21
2017 年 2 月 20 日 中国:开发商 证券研究报告 中国房地产每周趋势:交易量上升,库存下降;土地出让反弹 本周要点 表现和估值 交易量继续上周的复苏势头,环比上升 23%/同比上升 24%,较 1 月份周平均值高 7%。一线城市表现领先 (环比上升 47%),由深圳(环比上升 83%)和广州 (环比上升 59%)领涨。库存周环比下降 1%,蚌埠 (下降 7%)和南京(下降 5%)降幅最大。12 个月移 动平均库存月数降至 8.4 个月(接近 1 月份均值)。 土地出让较春节假期时的谷底强劲反弹,面积/金额环 比增长 39%/188%。十个主要城市的土地成交均值为 人民币 75 亿元(上周为 28 亿元),二线城市表现领 先,如南京(269 亿元)和苏州(187 亿元)。 在我们覆盖的海外/内地上市开发商中,仁恒置地和华 侨城上周股价表现最为强劲。我们覆盖的海外上市开 发商当前股价较 2017 年底预期净资产价值平均折让 47%,对应 1.0 倍的 2017 年预期市净率,而 2013 年 下半年-2014 年下行周期均值为 43%和 1.1 倍。我们覆 盖的内地上市开发商当前股价较净资产价值平均折 29%,对应 1.6 倍的 2017 年预期市净率,而 2013 年 下半年-2014 年下行周期均值为 52%和 1.6 倍。首选股 (强力买入):中国海外、中海宏洋、保利地产,基 于 2017 年底预期净资产价值的 12 个月目标价格分别 为 31.0 港元、3.70 港元和人民币 11.60 元。 主要新闻/事件 1) 中国基金业协会宣布,投资于房地产价格上涨过快 的 16 个城市普通住宅地产项目的私募基金,暂不予备 案。 2) 天津出台土地拍卖新规,限制高地价:当挂牌竞买 报价达到最高限价时,不再接受更高报价,转为竞报 自持规划建筑面积等。 2 月份第三周交易量上升 过去 6 个月的周平均交易量,2015 年至今 (千平方米) (k sqm) 350 年前 ago 22years 年前ago 11year 我们评级为买入/卖出的股票估值概要 海外上市公司 中海宏洋 中国海外 仁恒置地 远洋地产 保利置业 雅居乐房产 富力地产 华润置地 龙湖地产 恒大地产 海外上市公司平均 国内上市公司 保利地产 招商蛇口 华夏幸福 华侨城 金地集团 万科(A) 2017年预 12个月 期 目标价格 NAV 潜在的涨 跌空间 评级 货币 买入* 买入* 买入 买入 买入 买入 买入 买入 买入 卖出 (HK$) (HK$) (S$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) (HK$) 7.36 34.44 3.46 10.52 9.13 12.51 18.17 33.51 27.95 8.28 3.70 31.00 1.90 4.70 4.20 5.60 12.70 25.10 14.00 3.30 33% 31% 28% 27% 23% 23% 20% 19% 15% -44% 26% 买入* 买入 买入 买入 卖出 卖出 (Rmb) (Rmb) (Rmb) (Rmb) (Rmb) (Rmb) 12.94 28.09 n.m. 16.00 14.98 25.17 11.60 20.00 30.10 8.30 11.20 17.60 21% 15% 14% 12% -8% -15% *表示该股位于我们的地区强力买入名单;股价截至 2017 年 2 月 20 日收盘 今年 year Current 资料来源: Datastream、高华证券研究 300 首选股面临的风险:销售弱于预期、激进的土地收购策略导致财 务状况恶化和/或宏观经济硬着陆 250 未来可关注事件:开发商将从 3 月 1 日开始发布月度合同销售数 据 200 150 100 0 (week) (周数) -25 -24 -23 -22 -21 -20 -19 -18 -17 -16 -15 -14 -13 -12 -11 -10 -9 -8 -7 -6 -5 -4 -3 -2 -1 0 +1 +2 +3 +4 50 资料来源:中国房地产指数系统(CREIS)、高华证券研究 王逸, CFA 执业证书编号: S1420510120004 +86(21)2401-8930 yi.wang@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 李薇 执业证书编号: S1420510120012 +86(21)2401-8926 vicky.li@ghsl.cn 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司 北京高华证券有限责任公司及其关联机构与其研究报告所分析的企业存在业 务关系,并且继续寻求发展这些关系。因此,投资者应当考虑到本公司可能 存在可能影响本报告客观性的利益冲突,不应视本报告为作出投资决策的唯 一因素。 有关分析师的申明和其他重要信息,见信息披露附录,或请与您的 投资代表联系。 投资研究 2017 年 2 月 20 日 中国:开发商 一手房市场:交易量周环比小幅上升,一线城市领先 图表1: 交易量周平均值(深蓝色横线代表上周交易量的周均值) (千平方米) 36城周成交量 (k sqm) 36 cities weekly transaction volume 2014 9,000 2015 2016 (千平方米) (k sqm) 2017 1,400 8,000 一线城市周成交量 Tier 1 cities weekly transaction volume 2014 2015 2016 2017 1,200 7,000 1,000 6,000 5,000 800 4,000 600 3,000 400 2,000 1,000 (月) (months) 0 200 (月) (months) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 (千平方米) 二线城市周成交量 (k sqm) Tier 2 cities weekly transaction volume 2014 5,000 2015 2016 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 (千平方米) 三线城市周成交量 Tier 3 cities weekly transaction volume (k sqm) 2017 2014 3,500 4,500 2015 2016 2017 3,000 4,000 2,500 3,500 3,000 2,000 2,500 1,500 2,000 1,000 1,500 1,000 500 500 (月) (months) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 (月) (months) 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 资料来源: CREIS 全球投资研究 2 2017 年 2 月 20 日 中国:开发商 图表2: 年初至今已公布数据的 24 个城市的交易量同比变化幅度中值为-13% 上周和年初至今的交易量比较 周度比较 成交量 本月累计周度平均 年初至今(2017年1月2日-2017年2月19日) 比较 2017年年 2016年年 与2016年 与2015年 与2014年 与2013年 与2012年 与2011年 与2010年 与2016年12 同比 月周均值相比 0130-0219 环比 同比 初至今 初至今 比较 比较 比较 比较 比较 比较 比较 (%) (%) (千平方米) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) 0213-0219 (千平方米) 周环比 (%) 63 n.a. 366 5% n.a. 23% -31% n.a. 241% -38% n.a. 0% 50 101 237 -51% -33% -36% -24% -38% 83% 553 1,052 2,179 690 1,288 1,145 -20% -18% 90% -57% -3% 50% -20% 1% 101% -64% 5% 86% 130% 208% 434% -43% -10% 86% -46% -2% 159% 37 117 n.a. 194 23% 68% n.a. -14% 80% 90% n.a. 24% 5% 39% n.a. 40% 25 58 81 192 -30% -31% -33% 39% 32% 21% -15% 70% 214 539 n.a. n.a. 197 620 n.a. n.a. 8% -13% n.a. n.a. -25% n.a. n.a. n.a. -13% n.a. n.a. n.a. -28% n.a. n.a. n.a. 200% n.a. n.a. n.a. -8% n.a. n.a. n.a. -53% -14% n.a. n.a. 274 95 35% 60% -3% -59% 24% -37% 167 56 -24% -63% -38% -71% 1,382 775 2,722 1,689 -49% -54% -49% -29% -8% -19% -28% -21% 25% 93% -27% -16% -15% 38% 72 119 n.a. 283% -17% n.a. -41% 20% n.a. -17% 26% n.a. 35 105 78 -60% 11% -54% -75% 38% -44% 453 691 978 1,435 488 1,238 -68% 42% -21% -56% 28% -30% -40% 42% 11% -40% 53% -4% -36% 865% n.a. -36% 241% 9% 50% 78% n.a. 86 212 105 74% -62% 29% 157% -14% 51% 62% -23% 15% 49 276 76 -7% 1% -17% 9% 51% 35% 358 n.a. n.a. 411 n.a. n.a. -13% n.a. n.a. -25% n.a. n.a. -28% n.a. n.a. -41% n.a. n.a. 27% n.a. n.a. -49% n.a. n.a. 0% n.a. n.a. 32 249 36 83% 59% 11% -78% 132% -28% -28% 37% 83% 17 145 25 -63% -20% 25% -87% 43% -27% 230 1,163 154 731 1,030 224 -69% 13% -32% -77% -8% -55% 7% 38% -34% -62% -23% -50% 15% 107% 34% -47% -7% -40% -42% 23% -53% n.a. n.a. 56 n.a. n.a. 51% n.a. n.a. -44% n.a. n.a. -23% 102 10 33 21% 107% -33% -46% -55% -63% 633 104 389 396 145 1,427 60% -28% -73% 110% -59% -55% 158% -84% -28% 73% -84% -44% 206% -42% 48% 85% -72% -47% 11% -52% -28% 49 143 76 131% -9% 2% -26% 52% 204% -19% -2% 42% 25 112 59 -58% -45% -23% 60% 10% 162% 320 n.a. 393 578 n.a. 174 -45% n.a. 125% -14% n.a. 282% 4% n.a. 156% -17% n.a. 115% n.a. n.a. 313% -11% n.a. 147% n.a. n.a. 359% 31 n.a. 128 -59% n.a. 4% -71% n.a. 68% -74% n.a. 10% 37 154 102 -69% -33% -13% -59% 5% 67% 594 1,405 773 862 1,034 417 -31% 36% 85% -51% -41% 1% -39% -10% -48% -52% -16% 47% 6% 64% 156% -75% 29% 96% -34% -22% 168% n.a. 43 n.a. n.a. 95% n.a. n.a. 224% n.a. n.a. 7% n.a. 44 23 283 -31% -42% -49% -12% 57% 14% n.a. 231 3,232 n.a. 203 1,651 n.a. 14% 96% n.a. -31% 65% n.a. 48% 95% n.a. 19% 18% n.a. 41% 104% n.a. -32% 68% n.a. -38% 39% 34 n.a. 96 19% n.a. -10% -92% n.a. n.m. -90% n.a. -48% 32 40 73 -90% -33% -61% -91% -69% 91% 218 419 n.a. n.a. 1,085 n.a. n.a. -61% n.a. n.a. -56% n.a. n.a. -63% n.a. n.a. -65% n.a. -82% n.a. n.a. -92% -77% n.a. -89% -74% n.a. 112 367 96 -4% 68% 23% 28% 330% 24% 87% 36% 7% 96 201 74 60% -26% -32% 69% 49% 12% 420 1,682 553 265 1,408 796 58% 19% -13% 66% -11% -25% 46% 94% -4% 45% 39% -19% n.a. 259% 93% 188% 28% -13% 381% 51% -8% 618 1,001 1,866 47% 23% 8% -17% -41% 39% -2% -17% 20% 379 1,349 1,674 -31% -33% -47% -26% -14% 31% 3,327 13,519 6,099 5,173 12,487 7,067 -35% -18% 14% -53% -30% -14% -1% -19% 42% -45% -16% 19% 66% 78% 200% -35% -16% -8% -28% -18% 30% 20 7 14 11 15 12 13 15 8 19 13 13 10 16 20 3 10 18 12 14 环渤海与华北地区 北京 天津 青岛 大连 长春 哈尔滨 连云港 长三角地区 上海 南京 苏州 温州 杭州 宁波 徐州 扬州 华南地区 深圳 广州 福州 三亚 厦门 东莞 惠州 海口 汕头 中西部地区 成都 长沙 南昌 贵阳 包头 重庆 武汉 合肥 昆明 蚌埠 西安 中值 一线城市 二线城市 三鲜城市 交易量上升的城市 交易量下降的城市 8 28 20 16 注:杭州、海口、昆明、哈尔滨、扬州和连云港的数据是商品房销售面积数据;其他是指住宅销售面积数据。 资料来源: CREIS 全球投资研究 3 2017 年 2 月 20 日 中国:开发商 图表3: 年初至今已公布数据的 14 个城市的销售均价同比变化幅度中值为+21% 周度比较 年初至今(2017年1月2日-2017年2月19日) 比较 0213-0219 周环比 同比 与2016年12月 2017年年初至 周均值相比 今 与2016年 比较 (人民币元/平方米) 与2015年 与2014年 比较 比较 与2013年 比较 与2012年 与2011年比 与2010年 比较 较 比较 (%) (%) (%)民币元/平方米) (%) (%) (%) (%) (%) (%) (%) 北京 天津 大连 47,948 n.a. 12,083 -12% n.a. 3% 62% n.a. 1% 20% n.a. -7% 41,093 15,572 11,835 33% 33% -3% 53% 38% 5% 48% 57% 14% 80% 56% 17% 115% 71% -4% 58% 71% -4% 112% 72% 29% 上海 杭州 宁波 21,265 n.a. 16,134 -2% n.a. 5% -18% n.a. 19% -23% n.a. -3% 25,204 21,494 16,578 3% 28% 23% 36% 34% 30% 38% 32% 29% 44% 21% 41% 95% n.a. 103% 61% 21% 15% 103% n.a. 44% 深圳 广州 三亚 东莞 汕头 52,043 15,025 n.a. 15,896 8,219 -3% -15% n.a. -6% 6% -4% -6% n.a. 29% 12% -5% -10% n.a. 2% 6% 54,404 16,585 23,332 15,898 7,858 13% 7% 34% 38% 5% 104% 13% 15% 75% 16% 134% 36% -5% 74% -3% 174% 21% 0% 84% -7% 220% 40% -5% 81% 24% 170% 40% 7% 92% 36% 131% 42% 1% 100% 47% 包头 重庆 蚌埠 西安 5,381 n.a. n.a. 7,478 -4% n.a. n.a. -3% 14% n.a. n.a. 15% 2% n.a. n.a. -4% 5,337 7,777 5,638 7,511 7% 17% 2% 13% 7% 21% 4% 3% -3% 12% 5% -1% 9% 18% 0% 8% 16% 25% 51% 15% 22% 8% 22% 19% 37% 54% 38% 43% 中值 13,554 -3% 12% -1% 14,492 21% 34% 36% 34% 51% 42% 67% 3 9 8 3 25 3 26 1 21 6 22 4 22 3 26 2 26 0 环渤海与华北地区 长三角地区 华南地区 中西部地区 销售均价上升的城市 销售均价下降的城市 6 6 注:杭州的数据是商品房销售面积数据;其他是指住宅销售面积数据。 资料来源: CREIS 全球投资研究 4 2017 年 2 月 20 日 中国:开发商 图表4: 主要一/二/三线城市库存月数与库存 (月) 25 一线城市库存(右) 部分二线城市库存(右) 部分三线城市库存(右) 部分二线城市库存月数(左) 一线城市库存月数(左) 部分三线城市库存月数(左) (百万平方米) 160 140 20 120 15 100 80 10 60 40 5 20 0 0 .注:(1) 库存月数=可供货量除以过去 12 个月滚动销售面积。(2) 一线城市是指北京、上海、深圳、广州;部分二线城市是指南京、苏州、杭州、厦门、青岛;部分三线城市是指东莞、 合肥、温州、宁波、蚌埠、福州、惠州。 资料来源: CREIS、高华证券研究 全球投资研究 5 2017 年 2 月 20 日 中国:开发商 估值:海外上市/内地上市开发商市净率较 2013 年下半年-2014 年下行周期均值低 10%/1% 图表5: 海外上市开发商股价较净资产价值的折让 0% 海外上市公司的净资产折让 平均值 均值+1标准差 均值-1标准差 图表6: 内地上市开发商股价较净资产价值的折让 2013上半年-2014均值 10% -10% 0% -20% -10% -30% -20% -40% -30% -50% -40% -60% -50% -70% -60% -80% -70% 内地上市公司的净资产折让 平均值 资料来源: Datastream、高华证券研究 资料来源: Datastream、高华证券研究 图表7: 海外上市开发商市净率 图表8: 内地上市开发商市净率 2.5 海外上市开发商股票市净率(x) 2.0 1.0 3.0 2013上半年-2014均值 A股开发商市净率(x) 历史均值 高于均值一个标准差 低于均值一个标准差 2013上半年-2014均值 低于均值一个标准差 2013上半年-2014均值 1.5 均值-1标准差 3.5 历史均值 高于均值一个标准差 均值+1标准差 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.5 0.0 资料来源: Datastream、高华证券研究 全球投资研究 0.0 资料来源: Datastream、高华证券研究 6 2017 年 2 月 20 日 中国:开发商 图表9: 中国开发商估值比较表 公司名称 代码 市值 (十亿美 元) 股价截至 评级 2月20日 12个月 目标价格 目标价相对 潜在的涨跌空 于NAV的折 间 让 全面摊薄核心市盈率(x) 2017年预期 NAV 市净率(x)(排除重估增值) 股息收益率(%) 股价相对 NAV的折让 16E 17E 18E 19E 16E 17E 18E 19E 16E 17E 18E 19E 香港上市 雅居乐房产 3383.HK 2.3 Buy 4.57 (HK$) 5.60 23 -55% 12.51 (63) 5.5 4.5 4.4 4.7 0.5 0.5 0.5 0.4 7.4 9.2 9.9 9.1 万科(H) 2202.HK 3.3 Neutral 19.40 (HK$) 19.00 (2) -30% 26.78 (28) 9.3 8.0 7.1 7.0 1.7 1.5 1.4 1.3 4.9 5.9 6.7 6.8 中海宏洋 0081.HK 0.8 Buy* 2.79 (HK$) 3.70 33 -50% 7.36 (62) 5.7 4.7 3.9 0.6 0.5 中国海外 0688.HK 33.2 Buy* 23.65 (HK$) 31.00 31 -10% 34.44 (31) 7.4 6.1 6.1 1.1 1.0 4.1 6.2 0.5 0.9 0.4 0.0 0.0 0.0 0.0 0.8 3.4 4.1 4.1 4.1 华润置地 1109.HK 18.7 Buy 21.05 (HK$) 25.10 19 -25% 33.51 (37) 8.9 7.7 7.2 7.0 1.4 1.2 1.1 1.0 3.2 3.7 4.0 4.1 碧桂园 2007.HK 14.7 Neutral 5.34 (HK$) 4.80 (10) -30% 7.38 (28) 9.5 7.6 6.9 5.8 1.5 1.3 1.2 1.0 3.2 4.1 4.6 5.4 恒大地产 3333.HK 10.3 Sell 5.86 (HK$) 3.30 (44) -60% 8.28 (29) 11.2 13.5 11.7 11.3 2.4 2.6 2.5 2.5 9.2 7.8 9.2 9.5 中國金茂控股 0817.HK 3.3 Neutral 2.43 (HK$) 2.54 5 -40% 4.23 (42) 8.8 7.6 7.1 6.7 1.0 0.9 0.8 0.8 3.8 4.4 4.7 5.0 绿城房产 3900.HK 1.9 Neutral 6.96 (HK$) 7.60 9 -50% 14.43 (52) 7.5 6.6 6.7 0.7 0.6 富力地产 2777.HK 4.4 Buy 10.56 (HK$) 12.70 20 -30% 18.17 (42) 4.9 4.6 4.6 4.4 0.9 0.8 0.8 大悦城 0207.HK 2.0 Neutral 1.12 (HK$) 1.20 7 -45% 2.11 (47) 24.1 16.2 13.3 12.3 0.8 0.8 0.8 合景泰富 1813.HK 2.0 Neutral 5.06 (HK$) 5.20 3 -45% 9.45 (46) 4.7 4.5 4.1 0.7 0.6 龙湖地产 0960.HK 9.1 Buy 12.16 (HK$) 14.00 15 -50% 27.95 (56) 7.7 7.3 7.2 8.4 1.3 1.2 6.6 4.2 0.6 0.6 1.1 0.5 0.0 0.0 0.0 0.0 0.7 8.3 9.1 9.3 9.7 2.0 2.2 0.7 4.9 1.6 0.5 7.0 7.4 1.0 3.9 4.2 8.2 4.4 8.5 3.7 保利置业 0119.HK 1.6 Buy 3.42 (HK$) 4.20 23 -70% 9.13 (63) n.m. 45.0 30.8 27.2 0.5 0.5 红星美凯龙 1528.HK 3.7 Neutral 8.02 (HK$) 8.80 10 -35% 13.34 (40) 9.3 9.6 9.9 9.9 1.5 1.5 世茂房地产 0813.HK 4.8 Neutral 11.06 (HK$) 12.80 16 -55% 28.35 (61) 5.2 5.1 5.3 5.3 0.8 0.7 0.7 0.6 5.9 6.2 6.0 6.0 瑞安房地产 0272.HK 1.8 Neutral 1.71 (HK$) 2.10 23 -55% 4.77 (64) n.m. n.m. n.m. n.m. 0.4 0.4 0.4 0.4 3.1 1.8 1.9 2.0 0.5 1.4 0.5 1.4 0.0 6.6 0.0 6.5 0.0 6.5 0.0 6.5 远洋地产 3377.HK 3.6 Buy 3.71 (HK$) 4.70 27 -55% 10.52 (65) 7.0 5.5 5.1 4.5 0.6 0.6 0.6 0.5 4.0 5.2 5.7 6.5 SOHO中国 0410.HK 2.7 Neutral 4.04 (HK$) 4.20 4 -45% 7.63 (47) 36.6 26.8 21.3 19.4 1.1 1.3 1.3 1.3 11.0 3.9 5.0 5.5 融创中国 1918.HK 3.7 Neutral 7.49 (HK$) 7.30 (3) -45% 13.22 香港上市平均值 10 (43) 26.6 12.7 5.4 5.0 1.1 1.1 0.9 0.8 0.9 1.6 3.9 4.3 (47) 8.7 7.2 6.4 6.3 1.0 1.0 0.9 0.9 4.5 4.3 4.8 4.9 中国内地上市 招商蛇口 001979.SZ 18.6 Buy 17.33 (Rmb) 20.00 15 -30% 28.09 (38) 16.0 13.2 11.0 10.5 2.7 2.3 2.0 1.8 1.9 2.3 2.7 2.7 华夏幸福 600340.SS 11.3 Buy 26.49 (Rmb) 30.10 14 n.m. n.m. n.m. 12.1 9.4 7.4 6.3 3.0 2.3 1.8 1.4 0.8 1.1 1.3 1.3 金地集团 600383.SS 7.9 Sell 12.11 (Rmb) 11.20 (8) -25% 14.98 (19) 17.1 14.2 14.2 14.2 1.8 1.7 1.6 1.5 3.4 4.2 4.2 4.2 华侨城 000069.SZ 8.8 Buy 7.41 (Rmb) 8.30 12 -50% 16.00 (54) 12.4 11.2 10.2 10.0 1.4 1.3 1.2 1.1 1.0 1.1 1.2 1.2 保利地产 600048.SS 16.5 Buy* 9.58 (Rmb) 11.60 21 -10% 12.94 (26) 8.3 6.6 6.3 6.0 1.3 1.1 1.0 0.9 3.2 3.8 3.9 3.9 上海世茂 600823.SS 2.9 Neutral 7.34 (Rmb) 7.00 (5) -25% 9.34 (21) 9.1 9.6 9.6 10.4 1.0 0.9 0.8 0.8 1.2 1.1 1.1 1.1 万科(A) 000002.SZ 29.0 Sell 20.61 (Rmb) 17.60 (15) -30% 25.17 (18) 11.4 9.2 8.1 8.0 2.0 1.8 1.6 1.4 4.0 4.9 5.6 5.6 (29) 10.8 9.2 8.4 8.2 1.9 1.6 1.4 1.3 2.2 2.6 2.9 2.9 (57) 8.4 6.7 6.4 6.7 0.8 0.7 0.7 0.6 1.8 2.2 2.3 2.3 (45) 11.4 10.7 9.1 8.7 1.2 1.1 1.0 0.9 3.8 3.7 4.1 4.2 国内上市平均值 8 新加坡上市 仁恒置地 YNLG.SI 2.3 以上企业简单平均值 Buy 1.48 (S$) 1.90 28 -45% 3.46 11 注:1) *表示该股位于我们的强力买入名单。2) 我们对所覆盖企业的 12 个月目标价格基于 2017 年底预期净资产价值,特例为基于部分加总法的红星美凯龙(因其并非开发商),以及绿城中国和保利置业,我们的目标价格计 入了基本面估值(基于 2017 年底预期净资产价值)和并购估值,后者是我们基于近期并购交易所隐含的平均估值倍数以及各股相应溢价/折让调整(市净率-净资产回报率 vs.行业趋势线)计算得出的,具体参见 2017 年 2 月 3 日发表的“保利置业:潜在并购带来的资产价值显现有望带动估值重估;上调评级至买入”。3) 市盈率均值不包括 SOHO 中国、保利置业、大悦城和瑞安房地产,因其均为离群值。 资料来源: 公司数据、Datastream、高华证券研究 高华证券感谢高盛分析师池浩成和陈晓舟在本报告中的贡献。 全球投资研究 7 2017 年 2 月 20 日 中国:开发商 信息披露附录 申明 我们,王逸, CFA、 李薇,在此申明,本报告所表述的所有观点准确反映了我们对上述公司或其证券的个人看法。此外,我们的薪金的任何部分不曾与,不与,也将不会与本报告中的具体推荐意见或观点直接或间 接相关。 投资摘要 投资摘要部分通过将一只股票的主要指标与其行业和市场相比较来评价该股的投资环境。所描述的四个主要指标包括增长、回报、估值倍数和波动性。增长、回报和估值倍数都是运用数种方法综合计算而成,以确 定该股在地区研究行业内所处的百分位排名。 每项指标的准确计算方式可能随着财务年度、行业和所属地区的不同而有所变化,但标准方法如下: 增长是下一年预测与当前年度预测的综合比较,如每股盈利、EBITDA 和收入等。 回报是各项资本回报指标一年预测的加总,如 CROCI、平均运用资本回报率和净资产回报率。 估值倍数根据一年预期估值比率综 合计算,如市盈率、股息收益率、EV/FCF、EV/EBITDA、EV/DACF、市净率。 波动性根据 12 个月的历史波动性计算并经股息调整。 Quantum Quantum 是提供具体财务报表数据历史、预测和比率的高盛专有数据库,它可以用于对单一公司的深入分析,或在不同行业和市场的公司之间进行比较。 GS SUSTAIN GS SUSTAIN 是侧重于长期做多建议的相对稳定的全球投资策略。GS SUSTAIN 关注名单涵盖了我们认为相对于全球同业具有持续竞争优势和出色的资本回报、因而有望在长期内表现出色的行业领军企业。我们 对领军企业的筛选基于对以下三方面的量化分析:现金投资的现金回报、行业地位和管理水平(公司管理层对行业面临的环境、社会和企业治理方面管理的有效性)。 信息披露 相关的股票研究范围 王逸, CFA:A 股房地产、中国房地产行业。李薇:A 股房地产、中国房地产行业。 A 股房地产:华夏幸福、招商蛇口、万科(A)、金地集团、保利地产、世茂股份、华侨城。 中国房地产行业:雅居乐房产、中国恒大、中国金茂控股、中海宏洋、中国海外、华润置地、万科(H)、碧桂园、绿城中国、富力地产、大悦城、合景泰富、龙湖地产、保利置业、红星美凯龙、世茂房地产、瑞安 房地产、远洋地产、SOHO 中国、融创中国、仁恒置地。 与公司有关的法定披露 以下信息披露了高盛高华证券有限责任公司(“高盛高华”)与北京高华证券有限责任公司(“高华证券”)投资研究部所研究的并在本研究报告中提及的公司之间的关系。 高盛高华在过去 12 个月中曾从下述公司获得投资银行服务报酬: 中海宏洋 (HK$2.79)、中国海外 (HK$23.65) 高盛高华在今后 3 个月中预计将从下述公司获得或寻求获得投资银行服务报酬: 中海宏洋 (HK$2.79)、中国海外 (HK$23.65) 高盛高华在过去 12 个月中与下述公司存在投资银行客户关系: 中海宏洋 (HK$2.79)、中国海外 (HK$23.65) 没有对下述公司的具体信息披露: 保利地产 (Rmb9.58) 公司评级、研究行业及评级和相关定义 买入、中性、卖出:分析师建议将评为买入或卖出的股票纳入地区投资名单。一只股票在投资名单中评为买入或卖出由其相对于所属研究行业的潜在回报决定。任何未获得买入或卖出评级的股票均被视为中性评 级。每个地区投资评估委员会根据 25-35%的股票评级为买入、10-15%的股票评级为卖出的全球指导原则来管理该地区的投资名单;但是,在某一特定行业买入和卖出评级的分布可能根据地区投资评估委员会的决 定而有所不同。地区强力买入或卖出名单是以潜在回报规模或实现回报的可能性为主要依据的投资建议。 潜在回报:代表当前股价与一定时间范围内预测目标价格之差。分析师被要求对研究范围内的所有股票给出目标价格。潜在回报、目标价格及相关时间范围在每份加入投资名单或重申维持在投资名单的研究报告中 都有注明。 研究行业及评级:分析师给出下列评级中的其中一项代表其根据行业历史基本面及/或估值对研究对象的投资前景的看法。 具吸引力(A):未来 12 个月内投资前景优于研究范围的历史基本面及/或估值。 中性(N): 未来 12 个月内投资前景相对研究范围的历史基本面及/或估值持平。 谨慎(C):未来 12 个月内投资前景劣于研究范围的历史基本面及/或估值。 全球投资研究 8 2017 年 2 月 20 日 中国:开发商 暂无评级(NR):在高盛高华于涉及该公司的一项合并交易或战略性交易中担任咨询顾问时并在某些其他情况下,投资评级和目标价格已经根据高华证券的政策予以除去。 暂停评级(RS):由于缺乏足够的基础去确定 投资评级或价格目标,或在发表报告方面存在法律、监管或政策的限制,我们已经暂停对这种股票给予投资评级和价格目标。此前对这种股票作出的投资评级和价格目标(如有的话)将不再有效,因此投资者不应依 赖该等资料。 暂停研究(CS):我们已经暂停对该公司的研究。 没有研究(NC):我们没有对该公司进行研究。 不存在或不适用(NA):此资料不存在或不适用。 无意义(NM):此资料无意义,因此不包括在报告内。 一般披露 本报告在中国由高华证券分发。高华证券具备证券投资咨询业务资格。 本研究报告仅供我们的客户使用。除了与高盛相关的披露,本研究报告是基于我们认为可靠的目前已公开的信息,但我们不保证该信息的准确性和完整性,客户也不应该依赖该信息是准确和完整的。报告中的信 息、观点、估算和预测均截至报告的发表日,且可能在不事先通知的情况下进行调整。我们会适时地更新我们的研究,但各种规定可能会阻止我们这样做。除了一些定期出版的行业报告之外,绝大多数报告是在分 析师认为适当的时候不定期地出版。 高盛高华为高华证券的关联机构,从事投资银行业务。高华证券、高盛高华及它们的关联机构与本报告中涉及的大部分公司保持着投资银行业务和其它业务关系。 我们的销售人员、交易员和其它专业人员可能会向我们的客户及自营交易部提供与本研究报告中的观点截然相反的口头或书面市场评论或交易策略。我们的资产管理部门、自营交易部和投资业务部可能会做出与本 报告的建议或表达的意见不一致的投资决策。 本报告中署名的分析师可能已经与包括高华证券销售人员和交易员在内的我们的客户讨论,或在本报告中讨论交易策略,其中提及可能会对本报告讨论的证券市场价格产生短期影响的推动因素或事件,该影响在方 向上可能与分析师发布的股票目标价格相反。任何此类交易策略都区别于且不影响分析师对于该股的基本评级,此类评级反映了某只股票相对于报告中描述的研究范围内股票的回报潜力。 高华证券及其关联机构、高级职员、董事和雇员,不包括股票分析师和信贷分析师,将不时地对本研究报告所涉及的证券或衍生工具持有多头或空头头寸,担任上述证券或衍生工具的交易对手,或买卖上述证券或 衍生工具。 在高盛组织的会议上的第三方演讲嘉宾(包括高华证券或高盛其它部门人员)的观点不一定反映全球投资研究部的观点,也并非高华证券或高盛的正式观点。 在任何要约出售股票或征求购买股票要约的行为为非法的地区,本报告不构成该等出售要约或征求购买要约。本报告不构成个人投资建议,也没有考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本 报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况,以及(若有必要)寻求专家的意见,包括税务意见。本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现,未来的回 报也无法保证,投资者可能会损失本金。 某些交易,包括牵涉期货、期权和其它衍生工具的交易,有很大的风险,因此并不适合所有投资者。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响。 投资者可以向高华销售代表取得或通过 http://www.theocc.com/about/publications/character-risks.jsp 取得当前的期权披露文件。对于包含多重期权买卖的期权策略结构产品,例如,期权差价结构产品,其交易成本 可能较高。与交易相关的文件将根据要求提供。 所有研究报告均以电子出版物的形式刊登在高华客户网上并向所有客户同步提供。高华未授权任何第三方整合者转发其研究报告。有关某特定证券的研究报告、模型或其它数据,请联络您的销售代表。 北京高华证券有限责任公司版权所有 © 2017 年 未经北京高华证券有限责任公司事先书面同意,本材料的任何部分均不得(i)以任何方式制作任何形式的拷贝、复印件或复制品,或(ii)再次分发。 全球投资研究 9
中国房地产每周趋势:交易量上升,库存下降;土地出让反弹
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高华证券 - 中国房地产每周趋势:交易量上升,库存下降;土地出让反弹
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