天风证券-从郑东新区看中国房地产市场基本面演进:一个鬼城的蜕变

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作者: 刘晨明
发布机构: 天风证券
发布日期: 2017-03-28
宏观报告 | 宏观点评 一个鬼城的蜕变 ——从郑东新区看中国房地产市场基本面演进 内部人口流动与城市功能升级是城市化的第一阶段 郑州市内人口的流向呈现出从老城区向新城区流入的趋势。老城区居民买 郑东新区的房子,一是随着城市化进程不断推进,郑州老城区的基础设施 已经不能满足居民生活的需求;二是产业转移和城市功能升级;三是郑东 新区与老城区相邻,有助于人口在两区之间的流动。 人口吸虹效应是城市化的第二阶段 郑州市人口流动层面来看,呈现出“河南省内其他地区和郑州周边流向郑 州,郑州老城区流向新城区”的特点。周边人口流入提升了住房的需求, 使得郑州的房地产销售和投资均好于全国整体水平。 证券研究报告 2017 年 03 月 25 日 作者 刘晨明 分析师 SAC 执业证书编号:S1110516090006 liuchenming@tfzq.com 宋雪涛 联系人 songxuetao@tfzq.com 相关报告 关注我们 扫码关注 天风证券 研究所官方微信号 只要城市化的第一和第二阶段尚未结束,人口年龄结构就不是房价的主要 影响因素 对于房地产行业而言,人口年龄结构变化会影响到基本面,25-44 岁是购 房置业需求的黄金年龄段,既有首次购房需求,又有改善性购房需求。然 而我们却看到,郑州人口年龄结构的拐点却并未迎来房价的拐点。虽然老 年人口占比增加,但近五年来,郑州的房价却稳中有升。 “鬼城“郑东新区的蜕变是中国城市化的缩影 郑东新区的蜕变就是中国城市化的缩影,除了城市功能升级和产业转移带 来的内部人口流动,还有城市化功能升级之后带来的人口虹吸效应增强。 无论从郑州、中国 100 大城市还是美国的历史来看,只要城市化还在继续, 人口年龄结构就不是房地产基本面的决定因素,房地产的基本面就仍有巨 大的空间。 风险提示:部分城市人口流出加剧。 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 宏观报告 | 宏观点评 郑东新区,建于 2000 年,距离郑州市老城区仅隔一条中州大道。一直到 2013 年,郑东新 区的特点都是空置率高,少有人居住,到了夜晚漆黑一片,所以曾和内蒙古鄂尔多斯康巴 什新区被媒体并称为“中国最大鬼城” 。 不过,到了 2014 年,郑东新区开始有了改观,冷清不再。从 2014 年起,郑东新区商品房 已经基本没有严重压库存的情况。2014 年之后,郑东新区达到出售条件的商用、民用的房 子基本售罄,核心区住宅入住率超七成。新老城区分界线也成为了郑州市房价的分水岭: 西边老城区房价基本在一万以下,而东边新城区则在 1.5 万以上。郑东新区不仅了脱掉“鬼 城”的帽子,还带动了整个郑州市的房地产销售和投资:2014 年以来郑州的房地产投资、 销售增速快于全国整体水平,房价稳中有升。 图 1:郑东新区房价普遍高于老城中心区房价(元/平方米) 21000 19000 17000 15000 13000 11000 9000 7000 郑东新区 金水区 16/10 16/07 16/04 16/01 15/10 15/07 15/04 15/01 14/10 14/07 14/04 14/01 13/10 13/07 13/04 13/01 12/10 12/07 12/04 12/01 11/10 5000 郑州 资料来源:WIND,天风证券研究所 我们抽丝剥茧,用数据说话,带您从一个鬼城的蜕变看中国城市化的进程和房地产市场基 本面的演进。 一、鬼城的蜕变(一) :内部人口流动与城市功能升级(城市化 的第一阶段) 谁在买郑东新区? 数据不说谎。从 2010 年和 2015 年郑州市常住人口分布的数据可以看到郑州市内人口的 流向呈现出从老城区(如中原区、金水区)向新城区(如郑东新区、航空港区)流入的趋 势。郑州老城区常住人口皆有所下降,而截至 2015 年,郑东新区常驻人口已达到 47.05 万人。 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 宏观报告 | 宏观点评 表 1:2015 年郑州市常住人口分布 县(市、区) 2015 常住人口(万人)及比重(%) 2010 常住人口(万人) 中原区 75.13 7.85 90.54 二七区 78.14 8.17 71.26 管城区 54.60 5.71 64.59 金水区 145.33 15.19 158.86 上街区 13.68 1.43 13.15 惠济区 28.60 2.99 26.96 中牟县 48.14 5.03 72.74 巩义市 82.36 8.61 80.79 荥阳市 61.58 6.44 61.38 新密市 80.37 8.40 79.72 新郑市 65.67 6.86 75.81 登封市 69.43 7.26 66.86 经开区 22.03 2.30 高新区 24.77 2.59 郑东新区 47.05 4.92 航空港区 60.02 6.27 资料来源:河南统计局,天风证券研究所 为什么老城区居民买郑东新区的房子? 这是一个城市功能升级的故事。 第一, 随着城市化进程不断推进,郑州老城区的基础设施已经不能满足居民生活的需求。 一直以来,老城区的规划和交通问题凸出,但由于郑州中心城区面积小,还受到京广铁路 和陇海铁路的交叉分割,拓展空间受到极大的制约。而新区对 CBD 商业区、高校园区、科 技金融园区和居住区等有较完备的规划,同时地铁线与公交线路连接,交通和配套设施的 便利性与老城区相比优势明显,这是老城区居民用脚投票的原因之一。 第二,产业转移和城市功能升级。市政府、金融区、跨国公司、郑州商品交易所搬到了新 城区,升级了城市功能,补充了郑州以工业为主的产业结构。城市化不仅是把城市的饼摊 大,还要升级城市功能,让高效率的产业集聚在规划配套设施更完善的地区。这也是其他 鬼城相比郑东新区没能做到的。 第三,郑东新区与老城区相邻,有助于人口在两区之间的流动。郑东新区紧邻郑州市人口 最多、最发达的城区—金水区,离老城区较近,居民搬迁时并不会有心理上的障碍,类似 于通州和北京城六区的关系。而另一个至今仍是鬼城的鄂尔多斯康巴什新区,距离老城区 35 公里,且两地之间没有公交和地铁相连。 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 宏观报告 | 宏观点评 图 2:郑东新区紧邻郑州老城区 资料来源:房天下,天风证券研究所 二、鬼城的蜕变(二) :人口虹吸效应(城市化的第二阶段) 据克而瑞 2016 年发布的《1-7 月郑州消费者购房报告》显示,郑州外籍购房者比例高达 82%,截止 8 月底,这一比例再次上涨至 85%,达到有数据可查的 6 年来最高。其中郑州 户籍的购房者仅占 18%,省内其他区域的购房者占 69%,外省占 13%。值得注意的是,一 半以上的省内其他区域购房者属于郑州常住人口。外来投资客中,占比最大的仍是省内其 他区域的投资客。我们虽然不能确定的说河南省内其他区域购房者或投资客买了老城区的 房子,但至少从郑州市人口流动层面来看,呈现出“河南省内其他地区和郑州周边流向郑 州,郑州老城区流向新城区”的特点。 图 3:郑州购房者来源 13% 18% 69% 郑州户籍 省内其他区域 外省 资料来源:WIND,天风证券研究所 河南省内常住人口的变动情况也侧面反映了在郑州购房人口的来源。省会城市郑州吸引人 口能力明显强于周边地区。郑州是河南省最大的人口净流入地区,外省流入河南的人口中 37%流入到郑州市,省内流动人口中的 60%流入到郑州市。安阳市、濮阳市、南阳市、商丘 市、信阳市、周口市和驻马店市是河南省流动人口的主要来源地。2010-2015 年,郑州市 常驻人口增加 91 万人,增长 10.92%,年平均增长率为 2.09%,郑州市人口吸虹效应明显。 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4 宏观报告 | 宏观点评 在郑州逐渐完成城市化的第一步(升级城市功能,实现产业转移)的同时,城市化的第二 步(周边人口的流入,提升城市规模)也越来越明显。 表 2: “十二五”河南省辖市常住人口变动情况 单位:万人 省辖市 2010 年 2015 年 2015 年比 2010 年增加 郑州市 866 957 91 信阳市 610 640 30 洛阳市 655 674 19 漯河市 255 263 8 平顶山市 491 496 5 济源市 68 73 5 鹤壁市 157 161 3 许昌市 431 434 3 新乡市 571 572 1 濮阳市 360 361 1 三门峡市 223 225 1 焦作市 354 353 -1 安阳市 517 512 -5 商丘市 735 727 -8 开封市 468 454 -13 周口市 894 881 -13 南阳市 1027 1002 -25 723 696 -27 驻马店市 资料来源:河南统计局,天风证券研究所 周边人口流入提升了住房的需求,使得郑州的房地产销售和投资均好于全国整体水平。 2014 年郑州市房地产投资增长 21%,远超全国整体水平。2014 年郑州市商品房销售面积 小幅下滑 2%,销售额增长 4%,仍好于全国整体水平。近五年来郑州房价稳中有升,即便 是二三线城市房价在 14 年以来有明显回落,郑州房价也依然相对平稳。 图 4:郑州商品房销售面积增速快于全国 80 60 40 20 0 -20 12/03 12/05 12/07 12/09 12/11 13/01 13/03 13/05 13/07 13/09 13/11 14/01 14/03 14/05 14/07 14/09 14/11 15/01 15/03 15/05 15/07 15/09 15/11 16/01 16/03 16/05 16/07 16/09 16/11 -40 郑州商品房销售面积:累计同比 % 全国商品房销售面积:累计同比 % 资料来源:WIND,天风证券研究所 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 5 宏观报告 | 宏观点评 图 5:郑州房地产开发投资完成额增速超过全国水平 70 60 50 40 30 20 10 郑州房地产开发投资完成额:累计同比 % 17/02 16/09 16/04 15/11 15/06 15/01 14/08 14/03 13/10 13/05 12/12 12/07 12/02 11/09 11/04 10/11 10/06 10/01 09/08 09/03 08/10 08/05 07/12 07/07 -10 07/02 0 房地产开发投资完成额:累计同比 % 资料来源:WIND,天风证券研究所 三、只要城市化的第一和第二阶段尚未结束,人口年龄结构就不 是房价的主要影响因素 2015 年河南常住人口中 0-14 岁少儿人口、15-64 岁劳动适龄人口和 65 岁及以上老年人口 分别为 2012 万人、 6555 万人和 913 万人, 占常住人口的比重分别为 21.22%、 69.15%和 9.63%。 2015 年人口总抚养比为 44.61%, 自 2008 年达到最低后连续 7 年上升。 按照国际通行标准, 65 岁及以上人口占总人口的 7%以上就进入老年型人口,河南人口从 2000 年就已经进入了 老龄化,并呈逐年加深的态势。此外,由于河南省是外出人口大省,大量的劳动适龄人口 外出到省外务工经商,也进一步加深了河南省常住人口的老龄化程度。 图 6:河南人口年龄结构 80 70.64 69.82 69.15 70 60 50 40 30 21.22 21.12 21 20 9.63 9.06 8.36 10 0 2010 2013 0-14岁 15-64岁 2015 65+岁 资料来源:河南统计局,天风证券研究所 与河南省整体人口结构变化类似,郑州人口年龄结构中 65 岁及以上人口的比例也在增加, 2015 年郑州市老年人口占比达到 7.4%,比 2010 年增长 0.24 个百分点,人口老龄化程度加 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 6 宏观报告 | 宏观点评 深。对于房地产行业而言,人口年龄结构变化会影响到基本面,25-44 岁是购房置业需求 的黄金年龄段,既有首次购房需求,又有改善性购房需求。然而我们却看到,郑州人口年 龄结构的拐点却并未迎来房价的拐点。虽然老年人口占比增加,但近五年来,郑州的房价 却稳中有升。 再看我国人口年龄结构的整体情况,我国人口年龄结构的拐点出现在 2010 年,而我国房 价的拐点却未明显出现。由此可见,我国人口年龄结构的变化与房价变动的相关性不强。 图 7:我国人口年龄结构的拐点并未迎来房价拐点 8000 55 7000 50 6000 5000 45 4000 40 3000 2000 35 1000 30 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 中国房地产均价(元/平米) 中国人口年龄中位数(岁) 资料来源:中国产业信息网,天风证券研究所 同样,美国的人口年龄结构也和房价没有明显相关性。美国人口年龄结构的拐点出现在 1970 年,而美国房价的拐点出现在 2008 年和 2011 年。因此,人口年龄结构的拐点未必 会带来房地产的拐点。 图 8:美国人口结构变化和房价变化无明显相关性 1960 1970 1980 1990 2000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 $400,000 $350,000 $300,000 $250,000 $200,000 $150,000 $100,000 $50,000 $0 39 37 35 33 31 29 27 1963 1965 1967 1969 1971 1973 1975 1977 1979 1981 1983 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 25 美国人口年龄中位数(右轴) 美国平均新售房价价格 美元 资料来源:WIND,天风证券研究所 郑东新区的蜕变就是中国城市化的缩影,除了城市功能升级和产业转移带来的内部人口流 动,还有城市化功能升级之后带来的人口虹吸效应增强。无论从郑州、中国 100 大城市还 是美国的历史来看,只要城市化还在继续,人口年龄结构就不是房地产基本面的决定因素, 房地产的基本面就仍有巨大的空间。 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 7 宏观报告 | 宏观点评 郑东新区的蜕变是一个缩影,在中国很多二三线城市都可以找到郑东新区的影子。虽然从 上世纪 90 年代初中国进入商品房时代开始,房地产就始终伴随着资产泡沫问题,从过去 的三亚北海温州,到如今的学区房。但是不可忽视的是中国房地产市场基本面演进的过程 中创造出的巨大力量。 随着城市化进程和产业结构升级的推进,我国二三线城市中更多像曾经的“郑东新区”一 样的鬼城会迎来机遇,其房地产市场的基本面有较大发展空间。 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 8 宏观报告 | 宏观点评 分析师声明 本报告署名分析师在此声明:我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力,本报告所表述的 所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与,不与,也将不会与本报告中 的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定,本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司(已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格)及其附 属机构(以下统称“天风证券”) 。未经天风证券事先书面授权,不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、 内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的,仅供我们的客户使用,天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于 我们认为可靠的已公开资料,但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参 考,不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以 及特定需求,在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估,并应同时考量各自 的投资目的、财务状况和特定需求,必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成 的一切后果,天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现 亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期,天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报 告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的 资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下,天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易,也可能为这些公司提供或争取提供投 资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此,投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客 观性的潜在利益冲突,投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 股票投资评级 行业投资评级 评级 体系 买入 预期股价相对收益 20%以上 自报告日后的 6 个月内,相对同期沪 增持 预期股价相对收益 10%-20% 深 300 指数的涨跌幅 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅 5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 自报告日后的 6 个月内,相对同期沪 深 300 指数的涨跌幅 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路 36 号 湖北武汉市武昌区中南路 99 上海市浦东新区兰花路 333 深圳市福田区益田路 4068 号 邮编:100031 号保利广场 A 座 3 楼 号 333 世纪大厦 10 楼 卓越时代广场 36 楼 邮箱:research@tfzq.com 邮编:430071 邮编:201204 邮编:518017 电话:(8627)-87618889 电话:(8621)-68815388 电话:(86755)-82566970 传真:(8627)-87618863 传真:(8621)-50165671 传真:(86755)-23913441 邮箱:research@tfzq.com 邮箱:research@tfzq.com 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