中债资信-多城楼市调控抑房价上涨之势,因城施策对供给侧改革提出更高要求

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作者: 王旋
发布机构: 中债资信
发布日期: 2017-03-24
特别评论 多城楼市调控抑房价上涨之势,因城施策对供给侧改革提出更高要求 观点简述: 评级业务部 王 旋 2017 年 电话:010-88090049 邮件:wangxuan@chinaratings.com.cn 1、2 月份 70 城价格指数同比增速仍维持 2015 年 房价上涨以来较高水平,房价指数已连续 23 个月上涨,房价快 速上涨使得居民购房负担不断加重,居民在购房过程中处于持 靳丰蔚 续加杠杆阶段。在国家对房地产调控定调为抑制资产泡沫、防 电话:010-88090128 邮件:jinfengwei@chinaratings.com.cn 止大起大落的背景下,随着“两会”召开,高层对房地产调控思 路及指导意见的进一步传达及深化,各地政府为抑制房价过快 上涨相继出台限购限贷政策,进入 3 月以来,全国各地房地产 政策高频出台,共有 2 个一线城市、7 个二线城市、8 个三四线 城市出台限购限贷政策。 从本次楼市调控各线城市出台情况来看:一线城市(北 京、广州从严调控),此次调控加码后北京成为最严限购限贷城 市;二线城市(杭州、南京、郑州、南昌调控加码,青岛、长 沙、石家庄加入调控行列),此次调控城市为房价仍上涨较快地 区,在“遏制热点城市房价上涨过快”和因城施策的背景下,部 第 期(总第 期) 2017 年 3 月 中债资信是国内首家以采用投资人付费 分房价上涨过快但前期调控力度较小的城市将进一步调控加 码、限购城市范围或将扩大;三四线城市(涞水、滁州、张家 营运模式为主的新型信用评级公司,以 口崇礼区、涿州、嘉善、赣州、三亚、保定首次限购),“环北 “依托市场、植根市场、服务市场”为 京”、“环上海”等调控圈逐步形成以抑制热点城市投资等非理性 经营理念,按照独立、客观、公正的原 需求外溢,未来热点一二线周边的城市进一步调控预期增强。 则为客户提供评级等信用信息综合服 务。 总结来看,第一,随着中央对房地产调控指导意见的逐步 深化、具化,在进一步明确地方政府需对遏制房价过快上涨承 公司网站:www.chinaratings.com.cn 担主要责任背景下,房价涨幅仍较快但与其他同类城市相比调 电 话:010-88090001 控力度较弱的城市有较大升级加码的可能(如福州、成都、天 地 址:北京市西城区金融大街 28 号 津、东莞、惠州、珠海、重庆等地区);第二,供需矛盾突出仍 院盈泰中心 2 号楼 6 层 是一线城市及部分热点二线城市房价持续上涨的最根本原因, 未来地方政府在供给端更为实质、有效的政策出台将更有利于 积极引导土地市场价格平稳预期,平抑房价过快上涨。 共 9 页,第 1 页 特别评论 “两会”前后 17 城房地产调控政策集中出台 自 2016 年 12 月中央工作经济会议以来,国家对房地产调控定调为抑制资产泡沫、防止大起大 落,随着“两会”开展,高层对房地产调控思路及指导意见的进一步传达及深化,2017 年 3 月以来, 全国各地房地产政策高频出台,共有 2 个一线城市、7 个二线城市、8 个三四线城市出台限购限贷 政策,其中北京、广州、南京等 9 大热点城市限购限贷政策相继升级加码,涿州、涞水、崇礼、嘉 善、赣州、滁州等热点城市周边区域亦首次推出限购限贷政策。 一、政策出台背景 部分热点城市房价仍有快速上涨势头,居民购房负担加重,居民在购房过程中处于持续加杠杆阶 段 2016 年以来“因城施策”在热点一二线城市及其周边三四线城市逐步开展,各地政府为抑制房价 过快上涨相继出台限购限贷政策,部分城市的限购限贷政策在短期内抑制了部分投资及改善性需 求,但由于热点一线及二线城市供需关系仍不平衡,市场表现仍为量跌价涨;同时部分二线及周边 三四线城市承接外溢需求,且在热点城市价格快速上涨下价格上涨预期增强。2017 年 1-2 月 70 大 中城市二手住宅价格指数仍保持环比增长(已连续 23 个月),1、2 月份 70 城价格指数同比增速仍 维持 2015 年房价上涨以来较高水平,具体来看,供需矛盾依旧突出的广州和北京房价涨幅全国居 首,表现出较强上涨趋势,二三线城市房价涨幅相对温和,但部分二线城市(如厦门、长沙、福州 等)房价仍表现出快速上涨势头。房价仍维持较高的增速使得居民购房负担不断加重,个人按揭贷 款增速持续上升,居民在购房过程中处于持续加杠杆阶段。 图 1:70 城价格指数各线城市环比变化 图 2:70 城价格指数各线城市同比变化 35.00 6 30.00 5 25.00 4 20.00 3 15.00 2 10.00 1 5.00 20 15 / 20 ... 15 / 20 ... 15 / 20 ... 15 / 20 ... 15 / 20 ... 15 / 20 ... 16 / 20 ... 16 / 20 ... 16 / 20 ... 16 / 20 ... 16 / 20 ... 16 / 20 ... 17 /.. . -5.00 20 -1 12 20 ... 12 20 ... 12 20 ... 12 20 ... 13 20 ... 13 20 ... 13 20 ... 13 20 ... 14 20 ... 14 20 ... 14 20 ... 14 20 ... 15 20 ... 15 20 ... 15 20 ... 15 20 ... 16 20 ... 16 20 ... 16 20 ... 16 20 ... 17 -.. . 0.00 0 一线城市 二线城市 资料来源:wind 资讯,中债资信整理 三线城市 -10.00 一线城市 二线城市 三线城市 资料来源:wind 资讯,中债资信整理 “两会”以来高层对房地产从严调控多次“表态”,因城施策背景下未来仍将是各地政策高频落地期 3 月 17 日,国新办公布政府工作报告最新修订情况,在去库存和房地产市场调控部分,补充 共 9 页,第 2 页 特别评论 了“健全购租并举的住房制度”和“遏制热点城市房价过快上涨”等内容,并特别强调“要落实地方政 府的主体责任”和“实行分类调控、因城施策”。3 月 19 日,中国发展高层论坛上,高层再次强调“房 子不是用来炒的”、“重点消化三四线城市房地产库存”、“引导资金流向实体经济,严防房地产泡 沫”等内容。一年内高层在各个重要会议上对严防房地产风险反复“表态”,反映出国家对房地产“去 杠杆”、“遏制房价过快上涨”的决心。在此背景下,地方政府在房地产调控方面将逐步落实,各城 政策调控出台预期进一步增强。 二、政策出台情况及特点 1. 一线城市——北京、广州 北京、广州从严调控向上海“看齐”增加对贷款记录限制,此次调控加码后北京为最严限购限贷城 市 3 月 17 日北京、广州两地再次为限购限贷政策加码升级。2017 年以来,北京和广州地区房价 涨幅全国居首,表现出较强的上涨势头,上海、深圳房价稳中微降。从一线城市政策调控力度来 看,此前上海限购限贷政策最为严厉,北京、广州相对较弱,此次北京和广州两地政策加码是向最 严调控标准“看齐”。此次北京政策调控主要体现在“居民家庭名下在本市已拥有 1 套住房,以及在 本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的首付款比例不低 于 60%;购买非普通自住房的首付款比例不低于 80%”、“暂停发放 25 年期以上的个人住房贷款”和 “企业购买的商住房再交易需满 3 年以上”等方面。广州调控新政将无差异化的首套房首付比修改为 “居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的,购买普通商品住房首付款比例不低于 40%,购 买非普通商品住房首付款比例不低于 70%”,同时提高二套房首付比例、规定本地单身(含离异) 居民限购 1 套住房。对比一线城市限购限贷力度来看,限购政策方面无差异,限贷政策方面,北京 在增加贷款记录的限制的同时,其贷款首付比例为一线城市中最高,成为最严限购限贷城市。 表 1:一线城市楼市政策对比 限购政策 限贷政策 首套房 二套房 城 市 本市户 非本市 籍 户籍 贷款 有贷款 无贷款记录 有贷款记录 无贷款 记录 有贷款 最高 (已结清) 记录 (已结 未结清 年限 贷款利率 清) 1 套,连 北京 限购 2 套 续5年 纳税/社 保 个人住房贷 普通住宅 35%,非普通 普通住宅 60%,非普通住宅 80% 25 年 住宅 40% 上海 限购 2 套 纳税/社 于基准利率 九折 1 套,连 续5年 款利率不低 二套普通商 首付最低 35% 普通住宅 50%,非普通住宅 70% 30 年 品房贷款利 率上浮 10% 保 共 9 页,第 3 页 特别评论 家庭限购 2 套,单 广州 身(含离 异)限购 普通住 1 套,连 续5年 纳税/社 普通住宅 首付最低 30% 通住宅 70% 保 1套 40%,非普 宅 普通住宅 50%,非 70%, 普通住宅 70% 非普通 30 年 — 30 年 — 住宅 70% 家庭限购 深圳 2 套,单 身限购 1 1套 30% 50% 70% 套 资料来源:公开资料,中债资信整理,3 月以来出台调控政策的城市标记为红色 北京市住建委表示将增加土地供应、加强存量土地调度,未来一线城市在土地供应政策方面仍有 较大调控空间 此次调控中北京住建委在商品住房土地供应方面提出:首先,加大、加快商品住房土地供应, 2017 年三季度末完成全年 260 公顷土地供应计划,为去年全年实际供应量的 2.5 倍,同时加大土地 储备力度,适当增加计划外年度土地供应量。其次,加强调度,督促“1,300 万平方米已拿地未开 工、950 万平方米已开工未入市”的在途商品住房项目加快开发进度,尽快形成商品住房供应。据 初步统计,北京市目前拿地未开工和开工未销售的房源有 20 万套左右,为去年新建商品住房成交 量的 2 倍左右,若目前这 20 万套库存转变为实际供应,则有利于缓解供需矛盾、引导市场合理预 期。但对于加强调度存量房屋入市方面仍缺乏更具可操作性的措施出台,未来政策有效实施情况值 得持续关注,其他一线城市方面,除广州供地计划中表明未来住宅类用地供应量将增加外,尚未有 其他实质性举措出台,未来一线城市在土地供应政策方面仍有较大的调控空间。 2. 二线城市——杭州、南京、南昌、郑州、青岛、长沙、石家庄 杭州、南京、郑州、南昌调控加码,青岛、长沙、石家庄加入调控行列 首先,本次杭州、南昌、南京限购政策收紧程度向厦门靠拢,成为二线城市中限购限贷政策最 严梯队 1(最新限购限贷情况见附件:表 1)。限购方面,此次加码后,南昌对本市户籍居民要求限 购 1 套住房为最严,杭州、南京对非本市户籍购房的社保缴存年限要求提高至 2 年,为二线城市中 最高期限,与厦门、南昌、武汉一致;限贷政策方面,南京主城区的首付比要求为热点二线城市中 最高。相对而言,本次郑州的调控加码,提高了非本市户籍社保缴存的要求,限贷政策方面与南 京、厦门等城市相比较为宽松。其次,青岛、长沙、石家庄首次出台限购限贷政策,青岛、石家庄 尚未对本市户籍居民限购,长沙对于本市户籍限购 2 套,与其他二线城市保持一致。 表 2:3 月二线城市房地产调控政策列表 城市 杭州 1 时间 3月8日 主要变化内容 “930”以来第二次限购限贷升级:非本市户籍社保年限要求由 1 年变为 2 年,限购 区域扩大至富阳、大江东 主要包括:厦门、南昌、南京、杭州、武汉 共 9 页,第 4 页 特别评论 郑州 3 月 17 日 “930”以来第二次限购限贷升级:3 月 17 日后社保补缴无效 南昌 3月8日 “930”以来第一次限购限贷升级: 限购由 2 套变为 1 套 南京 3 月 15 日 青岛 3 月 17 日 石家庄 3 月 17 日 长沙 3 月 18 日 “930”以来第一次限购限贷升级:非本市户籍社保年限要求由 1 年变为 2 年,主城 区限购范围扩大,本市户籍限购由 3 套变为 2 套 本轮调控首次限购限贷:本市户籍不限购;外地户籍限购 1 套,社保缴存年限要求 为 1 年;首套房首付 30%,二套房首付 40%(包括无记录、已结清、未结清),暂 停发放 3 套房贷 本轮调控首次限购限贷:本市户籍不限购;外地户籍限购 1 套,社保缴存年限要求 为 1 年;首套房首付 30%,二套房(房贷已结清)首付 40%,二套房(未结清) 50%, 暂停发放 3 套房贷 本轮调控首次限购限贷:本市户籍限购 2 套;外地户籍限购 1 套,社保缴存年限要 求为 1 年;首套房首付 30%,二套房(房贷已结清)首付 35%,二套房(未结清) 45%, 资料来源:公开资料,中债资信整理 此次调控城市为房价仍上涨较快地区,在“遏制热点城市房价上涨过快”和因城施策的背景下,部 分房价上涨过快但前期调控力度较小的城市将进一步调控加码、限购城市范围或将扩大(如福 州、成都、天津、东莞、重庆等) 首先,2017 年 1、2 月热点二线城市住宅销量在限购政策影响下出现较快下滑,但全国二线城 市价格增幅仍较为明显,根据国家统计局公布的 2 月份数据来看,70 城二手房价格指数连续 23 个 月环比增长,2 月价格指数同比增长 13.80%,仍保持 2016 年“930”调控以来的较高增速水平。从 1、2 月价格指数环比增幅情况对比来看(图 3),除南京外此次出台限购限贷政策的二线城市长 沙、青岛、郑州、杭州、南昌、石家庄房价指数仍保持较大增幅,其中长沙位居全国 70 城涨幅第 3;此次热点二线城市限购限贷政策集中出台,为防风险、抑制资产泡沫背景下地方政府对高层指 示的初步落实。 其次,从房价上涨情况及限购限贷力度对比来看(图 3),福州、成都、天津在限购限贷政策 上与厦门、武汉、杭州相比较弱,而房价方面仍持续较快上涨,其中天津市自“930”以来限购限贷 政策加码 2 次,但实际调控力度在强二线城市及北京周边三四线城市中仍较弱,在各热点二线城市 从严调控的趋势下,福州、成都、天津、东莞等调控力度较弱的城市限购限贷政策加码空间仍较 大;同时,尚未限购但房价近期仍持续快速上涨的城市将加入限购限贷行列,例如,重庆在未出台 任何限购限贷政策背景下,1 月与 2 月房价涨幅位居 70 城第 12 位,若仍保持较快增速,将有较大 可能加入限购限贷行列。 图 3:部分二线城市限购限贷紧缩程度对比、2017 年 2 月二手房价格较 2016 年底增长情况 共 9 页,第 5 页 特别评论 苏州 2.50% 长沙 2.00% 1.50% 厦门 东莞 福州 郑州 青岛 重庆 武汉 杭州 成都 1.00% 天津 南昌 石家庄 0.50% 西安 济南 南京 0.00% -0.50% 合肥 -1.00% 资料来源:国家统计局,公开资料,中债资信整理 备注:横轴为截至 2017 年 3 月 19 日各城市限购限贷政策紧缩程度对比,最左端为最宽松,最右端为最严格 3. 热点城市周边三四线城市——涞水、滁州、张家口崇礼区、涿州、嘉善、赣州、三亚、保定 “环北京”、“环上海”等调控圈逐步形成以抑制热点城市投资等非理性需求外溢 2016 年 10 月以来,热点城市房地产调控政策轮番出台且政策力度不断加大,推动热点城市购 房需求向周边三四线城市外溢,为抑制房价快速上涨、加大“去杠杆”力度,部分热点城市周边三四 线城市亦相继出台限购限贷政策。继去年 4 月“廊九条”出台之后,今年 3 月以来,“环北京”地区的 保定、张家口崇礼区、涿州纷纷出台限购限贷政策,严格程度远超“廊九条”,至此,“环北京”地区 限购城市升至 9 城。此外,“环上海”的嘉善、“环合肥”的滁州、“环南昌”的赣州以及三亚等地区亦 出台调控政策,其中今年以来三亚和赣州的房价涨幅最快。从调控情况来看,三四线城市限购限贷 政策主要针对非本地户籍居民,“环北京”地区限贷政策明显严于其他地区,其中最为严格的为保定 地区的调控政策,但整体看三四线城市限购限贷政策仍有较大的加码空间。从调控城市所在区域来 看,“环北京”限购限贷市县最多,其他热点城市周围仍未进行大规模政策调控。随着热点城市调控 政策不断收紧,热点城市周边调控政策圈的形成将对非理性投资需求的外溢形成抑制作用。 表 3:3 月热点城市周边三四线城市房地产调控政策列表 城市 时间 所属区域 河北涿州 3月1日 环北京 保定涞水 3月2日 环北京 张家口崇 礼区 3月7日 环北京 主要内容 本轮调控首次限购限贷:外地户籍限购 1 套,社保缴存年限要求为 1 年;首套房首付 30%,二套房首付 50%,本市引进人才和外地驻 涿州单位人员可享受本市购房优惠政策。 本轮调控首次限购限贷:外地户籍限购 1 套;首套房首付 30%,二 套房首付 60%。 本轮调控首次限购限贷:本地户籍家庭限购 2 套,本地户籍成年单 身(含离异)限购 1 套,外地户籍限购 1 套,社保缴存年限要求为 1 年;本地户籍首套普通住房房首付 30%、非普通住房 40%,外地 户籍首套房首付 40%,二套房普通住房首付 60%、非普通住房 70%。 共 9 页,第 6 页 特别评论 滁州 3月9日 环合肥 三亚 3 月 12 日 热点城市 嘉善 3 月 13 日 环上海 赣州 3 月 15 日 环南昌 保定(莲 池区、竞 秀区和高 新区) 3 月 18 日 环北京 本轮调控首次限贷:不限购,首套房首付 20%,二套房首付 40%, 三套房首付 60%。 本轮调控首次限贷:不限购,二套房首付 50%。 2016 年 12 月以来首次限购升级:非本地户籍新建住房及二手房限 购1套 本轮调控首次限购限贷:本地户籍中心城区限购 1 套,外地户籍 1 套,社保缴存年限要求为 2 年;二套房公积金贷款首付 50%。 房企仅限用自由资金拿地,保证金不低于 50%,且需 60 日内缴 清;已出让的住宅用地最迟必须在 2017 年 9 月底前开工建设, 2018 年 3 月底前达到预售标准;未动工开发满一年的,按土地价款 的 20%征缴土地闲置费,两年回收。 本轮调控首次限购限贷:本地户籍限购 3 套,外地户籍 1 套;本市 户籍首套房 30%,外地户籍首套房 40%,若有贷款记录,本市户籍 首套房公积金贷款 60%/商贷 50%,外地户籍 60%,二套房公积金 贷款首付 60%/商贷 50%,三套房全款。外来人才、取得居住证且 2 年内累计 1 年及以上纳税/社保参照本市户籍信贷政策。 资料来源:公开资料,中债资信整理 三、结论及政策建议 第一,从 3 月集中出台政策特点总结来看,各城市出台政策仍主要为需求端政策,且各线城 市限购限贷有向最严调控城市趋同趋势,随着中央对房地产调控指导意见的逐步深化、具化,在 进一步明确地方政府需对遏制房价过快上涨承担主要责任背景下,房价涨幅仍较快但与其他同类 城市相比调控力度较弱的城市有较大升级加码的可能,我们预计福州、成都、天津、东莞、惠 州、珠海、重庆等地区未来或将出台限购限贷政策;此外,房价过快上涨使得居民购房负担加 重,恐慌性购房及非理性房价上涨预期带动下的购房需求推高居民杠杆水平,未来在限贷政策方 面,多数二线城市在首付比、“首付贷”及信贷政策监管方面仍有进一步收紧空间。 第二,一线城市及部分热点二线城市人口吸附能力很强但资源承载能力有限,供销比及待售 房屋库存维持较低水平,且近年住宅供给土地量呈逐年大幅降低的趋势,供需矛盾突出仍是一线 城市及部分热点二线城市房价持续上涨的最根本原因。分析来看,部分城市用地指标不足、城市 圈扩张受限为一方面原因,但同时部分城市对土地财政依赖较高,土地供给意愿亦将影响土地供 给进度;此外,在盘活存量土地方面,地方政府仍有较大政策出台空间,如加强对房企“捂地”行 为的监管和惩罚力度、加强新开工至竣工进度的监管等。未来地方政府在供给端更为实质、有效 的政策出台将更有利于积极引导土地市场价格平稳预期,平抑房价过快上涨。 共 9 页,第 7 页 特别评论 附件: 表 1:截至 2017 年 3 月 19 日部分二线城市限购限贷政策对比 限购政策 限贷政策 首套房 二套房 城市 本市户籍 非本市户籍 有贷款记录 无贷款记录 (已结清) 无贷 有贷款记 款记 录(已结 录 清) 有贷款未结 清 1 套,三年 杭州 2套 内连续 2 年 以上纳税/ 40% 普通住房 30% 60% 社保 1 套,三年 南京 家庭限购 2 内累计 2 年 套,单身限 以上纳税/ 购1套 社保(不能 80%(六合 30% 50%(六合区 35%,高淳区、溧水 50%,高淳 区 30%) 区、溧水区 40%) 补交) 1 套,连续 2 年纳税/社 郑州 2套 保(3 月 17 普通住房 30% 普通住房 40% 日后补交无 效) 1 套,两年 石家庄 不限购 内累计 1 年 以上纳税/ 普通住房 普通住房 30% 普通住房 40%(公 50%((公积 积金贷款 60%) 金贷款 60%)) 社保 1 套,三年 内连续 2 年 南昌 市区 1 套 以上纳税/ 30% 40% 50% 社保(补缴 无效) 1 套,连续 长沙 2套 30% 1 年以上纳 35% 45% 税/社保 1 套,两年 青岛 不限购 内累计 1 年 30% 以上纳税/ 40% 社保 1 套,1 年 合肥 2套 30% 以上纳税/ 40% 50% 社保 苏州 3套 1 套,2 年 30% 共 9 页,第 8 页 50% 80% 特别评论 内累计 1 年 以上纳税/ 社保 天津 不限购 市内六区及 武清区 1 套 本市户籍 30%,非本市户籍 40% 公积金贷款 50% 40%(公积金 贷款 50%) 1 套,连续 武汉 2套 2 年纳税/社 30% 普通住房 50%,非普通住房 70% 保 1 套,三年 厦门 2 套(180 内连续 2 年 普通住房 30%,非普 平米以下) 以上纳税/ 通住房 35% 普通住房 35%,非普 普通住房 50%,非 通住房 40% 社保 普通住房 60% 普通住房 60%,非普通 住房 70% 1 套,三年 济南 2套 内连续 2 年 以上纳税/ 30% 40% 社保 西安 1套 1套 30% 珠海 3套 1套 30% 东莞 2套 30% 40% 1 套,连续 1 年以上纳 未限贷 税/社保 1 套(限购 福州 2套 144 平以 本市户籍 30%,非本市户籍 40% 40% 下) 成都 重庆 30% 同一自然人 1 套 40% 未限购限贷 资料来源:公开资料,中债资信整理,3 月以来出台调控政策的城市标记为红色 免责声明:本报告系根据公开信息做出的独立判断。对于公开信息,本公司不保障其真实 性和准确性。在任何情况下,本报告中的信息或所表达的意见不构成任何机构或个人做出证券买 卖出价或询价的依据。本公司及其雇员对使用本报告及其内容所引发的任何直接或间接损失概不 承担任何法律责任。本报告版权归中债资信评估有限责任公司所有,未经书面许可,任何人不得 对报告进行任何形式的发布和复制。 共 9 页,第 9 页
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