天风证券-关于雄安2.0的三个猜想：跨越土地财政和以人力资本为核心

宏观报告 | 宏观点评 关于雄安 2.0 的三个猜想 ——跨越土地财政和以人力资本为核心 房地产学新加坡——公租房 经济特区也将是房地产政策特区。有消息称，雄安新区将启用新的房地产 试行方案，新城将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设 模式，没有固定住宅用地。如果雄安新区利用公房出租的形式，则避免了 房地产炒作，抑制了房价的快速上涨，从而为新区的人力资本消除了壁垒 和阻碍，为新区发挥非首都作用，协调区域人口和发展奠定了基础，也为 京津冀区域的经济发展结构布局扫除了障碍，使雄安新区成为真正经得住 历史考验的新区。 证券研究报告 2017 年 04 月 07 日 作者 刘晨明 分析师 SAC 执业证书编号：S1110516090006 liuchenming@tfzq.com 宋雪涛 联系人 songxuetao@tfzq.com 相关报告 关注我们 户籍制度学美国——居住公民 雄安可能不设户口，只有工作证（或居住证） ，持有营业执照、劳动合同， 并且工作满一定年限，即可办理。雄安出生的孩子虽然没有户口，但是可 以持有居住证享受本地入学的便利。为此，雄安要设立一套适合自身的教 育和考试体系，鉴于大量央企和大学的迁入，丰沃的教育资源成为了解决 这一问题的重要保障。同时就近入学、无需户口入学，也是国家对雄安新 区的优惠政策，解决子女教育的后顾之患，是吸引高素质人才入驻雄安的 一大脉门。 扫码关注 天风证券 研究所官方微信号 税收学沪深——免补结合 深圳和浦东的兴盛，离不开建立初期的大量国家优惠政策，有鉴于此，雄 安的税收减免和财政补贴也将是其吸引企业和人才的法宝之一。首先，在 税收归属方面处理好迁出地和迁入地的关系。其次，发挥中央魄力大幅消 减税费负担。 创新和智慧的核心是人力资本，深圳特区当年解决的是各种体制内的制度 对人力资本的约束，今天的关键是节制资本，不给资本炒来炒去的机会， 给实体一条生路。有了这一条，就不用担心没有优秀人力资本汇聚。过去 靠土地财政多少是巧妇难为无米炊的无奈，如今雄安初期投入可以依靠强 大的国家资源，不靠房地产为支柱，跨过土地财政发展阶段，给企业减负， 让企业在没有房租地价的负担下快速发展，做大税基形成良性发展。 风险提示：新区汇聚人力资本不及预期。 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 宏观报告 | 宏观点评 最近的研究报告如果不沾上雄安，那阅读量就没有保证。但对于雄安，我们真的是看不远， 就像在 70 年代末无法想象一个靠近香港的渔村在 20 年后会是什么景象。我们现在能看到 的都是雄安 1.0——建设雄安——比如拆迁安置、基础设施建设、房地产建设（政府持有 公租房+公有产权自住+开发商自持物业） 、迁入央企等。我们现在想不到的是雄安 2.0 会 是什么样？没有深圳湾和黄浦江对面的繁华，白洋淀方圆 200-2000 平方公里要靠什么来 自我造血自主创新？“千年大计”我们读出了两个意思，一个意思是罗马不是一天建成的， 慢慢来不争朝夕，投资应该考虑折现；另一个意思是之前的发展模式虽然适合之前，但对 当下和未来而言需要改变。我们想中央应该是有了特效药，雄安就是临床试验。 之前的发展模式，说的简单通透一点，就是土地财政。中国城市规划设计研究院副总规划 师赵燕菁说过，土地财政对于中国而言是有利有弊的。有利的是快速积累原始资本，为城 市化需要的基础设施建设融资，通过土地增值进一步放大为基建融资的能力，快速提高城 市化水平。有弊的是地价和房价房租挤压实体经济的投资回报率，企业投资和居民储蓄转 化为资本形成的比例越来越低，实体经济的利润和投资越来越弱。所以，赵教授说从土地 财政转到税收财政是必要的，但如何转是重要的问题。 当年的深圳和浦东，靠的都是人，而不是房。特别是更早成立的深圳特区，人力资本对于 其经济的发展至关重要，因为当时深圳的建设目标是自主创新型城市，需要大量的高素质 劳动者、专业技术人员和一大批创新型高层次人才，所以深圳在汇聚人力资本方面做过很 多试验。今天看来许多习以为常的人力资源制度，都来自于深圳这块改革的试验田：1991 年，深圳建立了国内最早的人才市场；从 1992 年开始，国家公务员制度的试点选择在深 圳，政府机关干部转变为国家公务员，出台了一系列的配套政策和法规，如公务员的考试 录用，培训考核，奖惩任免，工资福利等；从 1992 年起，深圳的企业试行全员劳动合同 制，淡化干部和工人的身份，以员工身份与企业订立劳动合同；最早用落户政策、高层次 人才补贴、购房补贴等方式引进人才。 对人力资本的桎梏也是企业发展的障碍，从公开资料来看，可能要在房地产对实体经济的 挤出、户籍制度对人力资本的扭曲配置、企业税负压力这三个方面突破。 一、 房地产学新加坡——公租房 经济特区也将是房地产政策特区。有消息称，雄安新区将启用新的房地产试行方案，新城 将不允许配建商品房，试行以公租房、廉租房为主的建设模式，没有固定住宅用地。原住 民将经由政府回收，改建，疏散至其他区域，新区内完全杜绝固定居住用地批建。持有工 作证或者营业执照可以按家庭申请公租房，持有劳动合同可以按人申请宿舍。 香港、新加坡保障性住房政策的成功之本在于政府是保障性住房供给的主体，是保障性住 房的建设者组织者和管理者，通过充分调动各种资源，有效地解决了大部分公民的住房问 题。雄安新区的最新动态“房屋停建、停售、搞限购”已经露出了新加坡模式的端倪。预 计雄安应该组建一个独立的保障性住房建设与运营专门机构，由该机构代表政府建设公租 房，不仅负责雄安地区住房的总体规划、设计和建造，还要成为最大的房地产经营管理者。 同时，对于新区原住房，经由政府回收改建进入公租房市场，以此实现雄安没有商品房的 目标。 公租房应采取申请审批制，保证新区的员工住房需求得到满足，同时杜绝外地炒房资金的 干扰。配合雄安建设的人才需求，实行优先租房计划，对于建设需要的技术人才，优先对 其提供公租房，并给予住房类别和住房价格的优待。同时建立健全审查制度，防止造假者 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 2 宏观报告 | 宏观点评 “侵占”廉租房，禁止私自转租，以免出现私人二手房屋租赁市场。 如果雄安新区利用公房出租的形式，则避免了房地产炒作，抑制了房价的快速上涨，从而 为新区的人力资本消除了壁垒和阻碍，为新区发挥非首都作用，协调区域人口和发展奠定 了基础，也为京津冀区域的经济发展结构布局扫除了障碍，使雄安新区成为真正经得住历 史考验的新区。 二、 户籍制度学美国——居住公民 以美国为例，美国的户口就是社会保障号，这是美国公民的唯一标记。美国的户籍制度使 美国公民享有充分的迁移和迁居的自由，公民居住在哪个州，即自动成为该州合法公民（在 获得美国国籍的前提下） ，可以称为“居住公民” 。该政策基本上遵循市场规律，实现了市 场规律对劳动力资源的安排和配置。雄安的国际化眼光是习总书记一开始就提到的，传统 固化的户籍制度限制了城市资源的使用权，阻碍了人力资本的自由流动，对于雄安的开放 性和包容性有不良影响，也降低了雄安的人才吸引力。 因此，雄安可能不设户口，只有工作证（或居住证），持有营业执照、劳动合同，并且工 作满一定年限，即可办理。雄安出生的孩子虽然没有户口，但是可以持有居住证享受本地 入学的便利。为此，雄安要设立一套适合自身的教育和考试体系，鉴于大量央企和大学的 迁入，丰沃的教育资源成为了解决这一问题的重要保障。同时就近入学、无需户口入学， 也是国家对雄安新区的优惠政策，解决子女教育的后顾之患，是吸引高素质人才入驻雄安 的一大脉门。 三、 税收学沪深——免补结合 深圳和浦东的兴盛，离不开建立初期的大量国家优惠政策，有鉴于此，雄安的税收减免和 财政补贴也将是其吸引企业和人才的法宝之一。 首先，在税收归属方面处理好迁出地和迁入地的关系。根据《京津冀协同发展产业转移对 接企业税收收入分享办法》提出，对于满足“政府主导” 、 “符合布局”和“三税不少于 0.2 亿元”三项标准的跨省市迁转企业，可在企业迁移并达产后的 3+2 年内（2 年为展期）， 由迁入和迁出地区按 50∶50 的比例分享三税。当迁出地累计分享额达到上限或期满时停 止分享，税收全部留归迁入地。这样有利于非首都功能产业加快向河北省转移。 其次，发挥中央魄力大幅消减税费负担。习主席提到雄安的重点任务“是发展高端高新产 业，积极吸纳和集聚创新要素资源，培育新动能” 。雄安的未来规划是高新技术产业园区， 国家将有较大可能性给予其税收优惠。在雄安创办科技企业，或者迁入的科技企业，预计 免除企业所得税 3 到 5 年，并提供办公室租房优惠减免等政策。对于其他企业，借鉴上海 自贸区“离岸贸易、金融采用低税率，对境外投资收益采用分期缴纳所得税等优惠政策”， 对符合条件的企业减按 15%的税率征收企业所得税，加大对中小企业、初创企业的补贴力 度。 创新和智慧的核心是人力资本，深圳特区当年解决的是各种体制内的制度对人力资本的约 束，今天的关键是节制资本，不给资本炒来炒去的机会，给实体一条生路。有了这一条， 就不用担心没有优秀人力资本汇聚。过去靠土地财政多少是巧妇难为无米炊的无奈，如今 雄安初期投入可以依靠强大的国家资源，不靠房地产为支柱，跨过土地财政发展阶段，给 企业减负，让企业在没有房租地价的负担下快速发展，做大税基形成良性发展。 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 3 宏观报告 | 宏观点评 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的 所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中 的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 一般声明 除非另有规定，本报告中的所有材料版权均属天风证券股份有限公司（已获中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）及其附 属机构（以下统称“天风证券”） 。未经天风证券事先书面授权，不得以任何方式修改、发送或者复制本报告及其所包含的材料、 内容。所有本报告中使用的商标、服务标识及标记均为天风证券的商标、服务标识及标记。 本报告是机密的，仅供我们的客户使用，天风证券不因收件人收到本报告而视其为天风证券的客户。本报告中的信息均来源于 我们认为可靠的已公开资料，但天风证券对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供客户参 考，不构成所述证券买卖的出价或征价邀请或要约。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以 及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐。客户应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，并应同时考量各自 的投资目的、财务状况和特定需求，必要时就法律、商业、财务、税收等方面咨询专家的意见。对依据或者使用本报告所造成 的一切后果，天风证券及/或其关联人员均不承担任何法律责任。 本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更改。过往的表现 亦不应作为日后表现的预示和担保。在不同时期，天风证券可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。 天风证券的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报 告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。天风证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。天风证券的 资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策。 特别声明 在法律许可的情况下，天风证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券并进行交易，也可能为这些公司提供或争取提供投 资银行、财务顾问和金融产品等各种金融服务。因此，投资者应当考虑到天风证券及/或其相关人员可能存在影响本报告观点客 观性的潜在利益冲突，投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一参考依据。 投资评级声明 类别 说明 股票投资评级 行业投资评级 评级 体系 买入 预期股价相对收益 20%以上 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 增持 预期股价相对收益 10%-20% 深 300 指数的涨跌幅 持有 预期股价相对收益-10%-10% 卖出 预期股价相对收益-10%以下 强于大市 预期行业指数涨幅 5%以上 中性 预期行业指数涨幅-5%-5% 弱于大市 预期行业指数涨幅-5%以下 自报告日后的 6 个月内，相对同期沪 深 300 指数的涨跌幅 天风证券研究 北京 武汉 上海 深圳 北京市西城区佟麟阁路 36 号 湖北武汉市武昌区中南路 99 上海市浦东新区兰花路 333 深圳市福田区益田路 4068 号 邮编：100031 号保利广场 A 座 3 楼 号 333 世纪大厦 10 楼 卓越时代广场 36 楼 邮箱：research@tfzq.com 邮编：430071 邮编：201204 邮编：518017 电话：(8627)-87618889 电话：(8621)-68815388 电话：(86755)-82566970 传真：(8627)-87618863 传真：(8621)-50165671 传真：(86755)-23913441 邮箱：research@tfzq.com 邮箱：research@tfzq.com 邮箱：research@tfzq.com 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 4