中国银河-国际经济周报:美国房地产热度不减

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发布机构: 中国银河
发布日期: 2017-03-29
宏观研究报告 2017 年 3 月 26 日 美国房地产热度不减 ——国际经济周报第 298 期 核心要点: 首席经济学家 国际重要经济事件点评:    美国 2 月季调后新屋销售量升至七个月高位, 折合年率销量上升 6.1%至 59.2 万户,1 月的新屋销量为 9 年来最高,2 月新屋中间价同比下降了 4.9%至 29.62 万美元。美国 2 月成屋销售同比上升了 5.4%至年率为 548 万户,成屋 库存同比降 6.4%,成屋房价中位数同比大幅上升 7.7%。 美国成屋屋库存已经连续第 21 个月同比下降。目前的库存为 3.8 个月销量, 远低于正常的 6 个月左右。因为供应紧张,2 月成屋房价中位数同比急升 7.7%,至 22.84 万美元。房价已连续第 60 个月同比上涨。成屋销量占整体 销量的 9 成,房屋库存持续短缺推高房价。 总体上,房地产销售量与价格表明,近期美国住宅市场按揭贷款成本上涨的 影响不大。就业增长的韧性和家庭资产负债表的稳步改善继续支撑需求,美 国就业市场接近充分就业,薪资上升,提振了楼市需求。但因可供销售的房 屋短缺,导致房价高企。 潘向东 :(8610)8357 4197  : panxiangdong@chinastock.com.cn 执业证书编号:S0130511120003 分析师 周世一 :(8610)66568471 :zhoushiyi@chinastock.com.cn 执业证书编号:S0130511070004 发达经济体一周动态:    美国 2 月份耐用品订单较前月增长 1.7%,之前 1 月份从增长 2%上修至增长 2.3%,资本支出上升。美国 3 月 18 日当周首次申请失业救济人数意外上升 1.5 万,至 25.8 万,但仍为连续第 107 周低于 30 万的门槛,为 20 世纪 70 年代以来最长周数,劳动力市场紧张。 欧元区 3 月综合 PMI 指数上升至 56.7,创下最近 5 年来最高,其中 制造业 PMI 指数 56.2,服务业指数 56.5,均创新高。德国 3 月综合 PMI 初值自前月的 56.1 升至 57.0,创下 70 个月高点,第一季度经 济增长将提速。法国 3 月综合 PMI 初值升至 57.6,为 2011 年 5 月以 来最高,对应的 GDP 增速 0.6%左右。德国 GfK4 月消费者信心指数降 至 9.8,5 个月最低,主要是通胀影响。 周三(3 月 22 日)公布的日本 2 月出口较上年同期成长 11.3%,创下 2015 年 1 月以来最大增幅。海外需求引领日本经济复苏,尤其是中国和亚洲地区的需 求。日本 2 月对中国出口同比增长 28.2%。经季节调整的贸易顺差冲上 6803 亿日元,创下 2010 年 4 月以来最高。3 月制造业采购经理人指数(PMI)初值 降至 52.6,是 3 个月以来最低水平,因新订单及产出增长放缓。 刘娟秀 :(8610)83571303 :liujuanxiu@chinastock.com.cn 执业证书编号:S0130511120002 国际经济周报前期回顾 《美国失业率创新低》——国际经济周报 第 220 期,2015.9.6 《美国二季度 GDP 增速大幅上修》——国 际经济周报第 219 期 新兴经济体一周动态:  韩国 2 月生产物价指数按年升 4.2%,连续 4 个月上升,亦是 5 年多以来最 大升幅;2 月生产者物价指数较前月上升 0.3%,比 1 月经修正后的上升 1.4% 有所放缓。韩国 2 月生产者物价按年升幅创下逾五年来最大,因工业品价格 上涨。韩国的通胀率目前接近央行 2%的目标,但韩国央行曾表示,由于消 费依旧疲弱,认为当前的物价水平附近仍存在压力。 《美联储 9 月加息预期降温》——国际经 济周报第 218 期,2015.8.23 《马来西亚金融市场动荡加剧》——国际 经济周报第 217 期,2015.8.16 《就业持续向好,美联储加息预期上升》 ——国际经济周报第 216 期,2015.8.9 《巴西大幅加息,俄罗斯大幅降息》—— 国际经济周报第 215 期,2015.8.2 《美国初次申请失业人数创 40 年最低》— —国际经济周报第 214 期,2015.7.26 www.chinastock.com.cn 证券研究报告 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明 宏观研究报告 美国房地产热度不减 ——国际经济周报第 296(2017.3.6-2017.3.12) 一、 国际重要经济事件点评  美房地产市场仍向好 事件及分析 美国 2 月季调后新屋销售量升至七个月高位,折合年率销量上升 6.1%至 59.2 万户,1 约 的新屋销量为 9 年来最高,2 月新屋中间价同比下降了 4.9%至 29.62 万美元。美国 2 月成屋销 售环比减少 3.7%同比上升了 5.4%至年率为 548 万户。但是,楼市房屋库存同比降 6.4%,成屋 房价中位数同比大幅上升 7.7%。成屋销量占整体销量的 9 成,2 月份美国房地产总体销量下 降的主要原因是房屋库存持续短缺推高房价,影响了购买力。 美国成屋屋库存已经连续第 21 个月同比下降。目前的库存为 3.8 个月销量,远低于正常 的 6 个月左右。因为供应紧张,2 月成屋房价中位数同比急升 7.7%,至 22.84 万美元。房价已 连续第 60 个月同比上涨。 总体上,房地产销售量与价格表明,近期美国住宅市场按揭贷款成本上涨的影响不大。就 业增长的韧性和家庭资产负债表的稳步改善继续支撑需求,因为这能让一些买家承受按揭贷款 利率的上升。美国就业市场接近充分就业,薪资上升,提振了楼市需求。但房屋销售仍受制, 因可供销售的房屋短缺,导致房价高企。 温暖的冬季天气可能在推动需求方面发挥了重要作用,中西部地区的新屋销量创 2012 年 10 月以来最大增幅。今年初的新屋销售延续了 2016 年的稳健表现,新屋上个月需求上升的主 要原因是中西部地区劲增 30.9%。这使得该地区 2 月份折合年率的销量达到 8.9 万户,为 2007 年 11 月以来最强增速。 新屋销售价格中位数相比 2016 年 2 月份下降了 4.9%至 29.62 万美元。 据最新公布的一份报告称,美国 2 月成屋销售跌幅超过预期,因市场房屋库存持续短缺推 高房价,令潜在买家退出市场。 全美地产经纪商协会(NAR)周三(3 月 22 日)公布的上月成屋销售下降 3.7%,经季节调整 后年率为 548 万户。 1 月销售确认为 569 万户,为 2007 年 2 月以来最高水平。 房产经纪报告看房人流同比增长,但可负担房价范围内的房屋供应短缺仍是拖累房屋销售 的症结,因其推高房价,给潜在买家的预算带来压力 成屋销售较 2016 年 2 月增加 5.4%,凸显尽管抵押贷款利率上升,楼市仍在持续复苏。2 月,房屋上市后平均 45 天卖出,1 月为 50 天。 目前,美国 30 年期房屋抵押贷款固定利率在 4.3%左右。 房屋贷款成本可能会进一步攀 升,因美国联邦储备理事会(FED/美联储)上周将指标隔夜拆借利率目标区间上调 25 个基点, 至 0.75-1.0%,并预计今年再升息两次。+ 上月市场在售房屋增加 4.2%,至 175 万户,房屋库存仍接近 12 月触及的历史低位 165 万 户。供应较去年同期下降 6.4%。 房屋建筑商称建筑材料价格上涨、借贷成本上升、土地和劳动力供应短缺,导致他们无法 填充楼市库存缺口。 房屋开工和完工率在 150-160 万户的区间才能缓解长期库存短缺问题。当前房屋开工高于 120 万户,并以约 100 万户的速度完工。 根据 2 月的销售速度,仅需 3.8 个月就能卖光市场上的房屋库存,1 月时为 3.5 个月。市 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 宏观研究报告 场上有六个月的供应被认为是健康的楼市供需关系。 此外,上周公布的美国 3 月 NAHB/富国房屋市场指数为 71,分析师预估为 65,2 月为 65。 3 月独栋房屋销售分项指标为 78,2 月为 71。3 月潜在买家流量指数为 54,2 月为 46。衡 量未来六个月独栋房屋销售预期的指标为 78,2 月为 73。 该指数高于 50 表明看好住宅销售前景的营建商数量多于持悲观态度的营建商。该指数自 2014 年 6 月来一直在 50 以上。 美国 2 月新屋开工数字攀升 3%,创 2007 年以来第二高水平,反映出房地产建筑商希望在 经济稳定增长时解决需求不断增长的问题。 2 月份的新屋开建年化数字攀升至 129 万幢,单户家庭住宅的开工数量已达经济大衰退之 前的最高水平。 在将近 8 年的经济复苏过程中,唯一超过 2 月新屋开建数字的月份是去年 10 月份。2 月 营建开支的增长完全发生在西部地区,该地区的新屋开建数量大幅增加。尽管 2 月份的气候出 人意料的温和,但美国东北部、中西部以及南部地区的新屋开建数字均有所下降。据政府数据, 今年 2 月份是 1890 年以来美国开始记录气象资料以来同期最温暖的月份。 最近数年以来,受创纪录的低利率与稳定的经济状况推动,美国新屋与二手房销售持续攀 升。稳定的经济使数百万美国人重新找到工作,使他们有能力购买房屋。 新的营建开支的主要集中在单户家庭建筑方面。2 月份的单户住宅建筑开工数量增加 6.5%,年化数字上涨至 87.2 万幢,为 2007 年 10 月以来的最大增量——而上次经济衰退就发 生在两个月后,即 2007 年 12 月。 单户住宅通常用于销售,是衡量经济健康状况的更好指标。单户住宅开工数量处在接近 10 年来最高的水平。 营建许可 6.2%,降至 121 万幢,抵押贷款利率的提高已导致购房者重新斟酌购房计划。 但营建许可仍然接近经济衰退之后的最高峰,比去年同期高出 4.4%。 图 1:美房地产 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 宏观研究报告 资料来源:Wind,中国银河证券研究部 二、发达经济体一周动态  美国:耐用品订单上升 美国 2 月份耐用品订单较前月增长 1.7%,之前 1 月份从增长 2%上修至增长 2.3%,资本支 出上升。美国 3 月 18 日当周首次申请失业救济人数意外上升 1.5 万,至 25.8 万,但仍为连续 第 107 周低于 30 万的门槛,为 20 世纪 70 年代以来最长周数,劳动力市场紧张。 美国商务部周五公布的美国 2 月份耐用品订单较前月增长 1.7%,之前 1 月份从增长 2%上 修至增长 2.3%。不含运输品的耐用品新订单连续六个月增长,凸显了需求上升,有助于促进 经济增长。如果美国国会成功下调企业税和放松监管,那么企业有可能进一步增加订单。 不含运输品的耐用品订单 2 月份增长 0.4%,1 月份为增长 0.2%。该报告中较疲软的数据 来自衡量未来对电脑、引擎和通信设备的企业投资。不含飞机的非国防资本品订单 2 月份意外 下降 0.1%,预估中值为增长 0.5%,1 月份上修为增长 0.1%。 美国 2 月份耐用品订单增幅超过预期,表明企业对于经济前景充满信心。美国 2 月份用以 计算国内生产总值的不包括飞机的非国防资本品出货增长 1%。 图 2:美耐用品订单 资料来源:Wind,中国银河证券研究部 美国劳工部周四公布数据显示,美国 3 月 18 日当周首次申请失业救济人数 25.8 万,预期 为 24 万,前值 24.1 万修正为 24.3 万。另外,美国 3 月 11 日当周续请失业救济人数 200 万, 预期为 204 万,前值 203 万修正为 203.9 万。 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 宏观研究报告 美国 3 月 18 日当周首次申请失业救济人数意外上升 1.5 万,至 25.8 万,但仍为连续第 107 周低于 30 万的门槛,为 20 世纪 70 年代以来最长周数,表明美国就业市场非常强劲,处 于或接近充分就业状态。波动更小的首申失业金人数四周均值小幅上升 1000 人,至 24 万人。 图 3:美申请失业人数 资料来源:Wind,中国银河证券研究部  欧元区:PMI 上升 欧元区 3 月综合 PMI 指数上升至 56.7,创下最近 5 年来最高,其中制造业 PMI 指数 56.2, 服务业指数 56.5,均创新高。德国 3 月综合 PMI 初值自前月的 56.1 升至 57.0,创下 70 个月 高点,第一季度经济增长将提速。法国 3 月综合 PMI 初值升至 57.6,为 2011 年 5 月以来最高, 对应的 GDP 增速 0.6%左右。德国 GfK4 月消费者信心指数降至 9.8,5 个月最低,主要是通胀 影响。 周五(3 月 24 日)公布的数据显示,德国 3 月综合采购经理人指数(PMI)初值自前月的 56.1 升至 57.0,创下 70 个月高点,超出外媒调查分的析师预估水平,并远高于荣枯分界线 50。数 据暗示德国第一季度经济增长将提速。 调查显示,德国民间部门 3 月增长速度创下近 6 年来最快,主要受到美国、中国、英国以 及中东对其工业制成品的强劲需求拉动。 与此同时,调查报告称,德国制造业活动增速升至 71 个月高位,服务业增速也创下 15 个月最快。此外,德国 3 月产出预期亦趋坚,服务业信心则为逾 6 年来最强。 随着德国通胀压力再度上升,钢铁、石油及强势美元被指为成本压力的主要来源,迫使企 业将一部分压力转嫁给客户。预估整体通胀率将在 2017 年升至 2.1%。 随着德国企业加速聘雇,以应对需求上升,新增就业岗位的速度几乎齐平于 6 年前纪录高 位。 周五(3 月 24 日)IHS Markit 公布的法国 3 月综合采购经理人指数(PMI)初值升至 57.6, 为 2011 年 5 月以来最高,2 月为 55.9。法国 3 月企业活动增速高于预期,触及近 6 年高位。 法国占主导地位的服务业 3 月 PMI 自 56.4 跳升至 58.5,远超过预期的 56.1。 在新订单跳增的提振下,3 月制造业 PMI 亦有所改善,自前月的 52.2 升至 53.4,亦超过 预估的 52.4。 该指数不仅进一步远离荣枯分水岭 50,同时超过分析师平均预估的 55.6,且高于外媒调 查的最高预估值 56.0。 国内市场主要推动力,有越来越多的迹象显示,随着政府进行调整推出更有利于商业的政 策,企业对于前景的看法更加乐观。法国第一季经济或许有望增长约 0.6%。 周四(3 月 23 日) 德国智库 GfK 公布的 4 月消费者信心指数降至 9.8,路透调查原预估持 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 宏观研究报告 平于 10.0。 德国消费者信心在即将进入 4 月之际,意外跌至五个月来最低位,一部分是因为民众担心 通胀上升将蚀弱购买力。 GfK 称,人们对经济的预期和购买愿意上升,但该指标的个人收入预期分项指数却连续第 二个月下滑。 德国通胀上升,以及随之而来对收入购买力的担忧加剧,明显抑制了消费者信心的复苏。 德国 2 月通胀率从 1 月的 1.9%升至 2.2%,主要受能源和食品成本上升带动。 衡量经济预期的指标也上涨,2 月为下降,因担心美国总统特朗普寻求的贸易保护主义政 策可能损及经济。 许多消费者有关美国新政府政策的不确定性,让位于经济乐观预期上升。 ” 图 4:德法 PMI 资料来源:Wind,中国银河证券研究部  日本:出口大幅增长 周三(3 月 22 日)公布的日本 2 月出口较上年同期成长 11.3%,超过路透预测 10.6%,创下 2015 年 1 月以来最大增幅。海外需求引领日本经济复苏,尤其是中国和亚洲地区的需求。日 本 2 月对中国出口同比增长 28.2%。经季节调整的贸易顺差冲上 6803 亿日元,创下 2010 年 4 月以来最高。3 月制造业采购经理人指数(PMI)初值降至 52.6,是 3 个月以来最低水平,因新 订单及产出增长放缓。 受益于汽车与零部件出口增加,日本 2 月对美国出口较上年同期增加 0.4%。由于美国总 统特朗普曾点名批评日本,日本对美贸易顺差扩大可能让日本决策者感到担忧。 日本 2 月出口创下逾两年来最大同比增幅,让人担忧和美国之间的贸易关系会更加紧张。 日本与美国将于 4 月中旬展开高层级经济对话,日方将提议对话侧重于对美国基础建设的投资 并回避汽车出口等贸易摩擦问题。 日本 2 月对美贸易顺差较上年同期增加 1.5%至 6113 亿日元, 是 11 月来首度上升。 中国对汽车零部件以及香港对电子器件的需求上升,使得 路透短观调查显示,日本 3 月制造业信心连续第七个月上升,触及三年高点;服务业信心 则持稳,凸显了由出口带动的经济复苏。 这项路透月度调查发现,制造业和服务企业信心均较三个月之前上升,暗示日本央行 4 月 3 日将发布的短观调查将好转。 日本 3 月制造业采购经理人指数(PMI)初值降至 52.6,是 3 个月以来最低水平,因新订单 及产出增长放缓。 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 宏观研究报告 3 月产出指数降至 53.4,但仍是连续第 8 个月扩张。新订单指数及新出口订单指数分别降 至 52.9 及 52.7。投入物价指数持续上升,但产出物价指数轻微下降,反映企业利润率及压, 但受访企业仍预期就业职位会有强劲增长。 制造业者认为汇率稳定、智能手机需求旺盛、以及来自中国的需求回暖,是支撑其信心的 因素。 图 5:日进出口增速与贸易差额 资料来源:Wind,中国银河证券研究部 三、新兴经济体一周动态  韩国:PPI 连续上升 韩央行公布的韩国 2 月生产物价指数按年升 4.2%,连续 4 个月上升,亦是 5 年多以来最 大升幅;2 月生产者物价指数较前月上升 0.3%,比 1 月经修正后的上升 1.4%有所放缓。 2 月工业品价格按年升 6.9%,受煤炭及成品油价上升推动。 韩国 2 月生产者物价按年升幅创下逾五年来最大,因工业品价格上涨为未来通胀上升铺平 道路。韩国的通胀率目前接近央行 2%的目标,但韩国央行曾表示,由于消费依旧疲弱,认为 当前的物价水平附近仍存在压力。 图 6:韩 PPI 资料来源:Wind,中国银河证券研究部 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 宏观研究报告 附表 1:主要国家核心指标 国家 GDP(%) CPI PPI 失业率 工业生产 零售销售 贸易帐 美国 2016-Q4 1.9 2017-02 2.7 2017-02 2.2 2017-02 4.7 2017-02 57.7 2016-12 13.43 2017-01 -485 欧元区 2016-Q4 1.7 2015-12 0.2 2017-01 3.5 2017-01 9.6 2017-01 0.6 2017-02 4740 2017-01 157 德国 2016-Q4 1.9 2017-02 2.2 2017-02 3.1 2017-02 5.9 2017-02 56.8 2017-01 2.3 2017-01 148 英国 2016-Q4 2 2017-02 2.3 2017-02 2.4 2017-02 2.1 2017-01 3.2 2017-02 0.4 2017-01 -19.66 法国 2016-Q4 1.1 2017-02 1.2 2017-01 3.8 2016-Q4 10 2017-01 -0.4 2016-02 100 2017-01 -79.40 日本 2016-Q4 1.2 2017-01 0.4 2016-Q4 10 2017-01 3 2017-01 3.7 2017-01 4 澳大利 亚 2016-Q4 2.4 2016-Q4 1.5 2016-Q4 0.7 2017-02 5.9 2016-Q4 -7.8 2016-Q4 0.9 2017-01 13.02 加拿大 2016-12 2 2017-01 2.1 2017-01 2.3 2017-02 6.6 2017-02 54.7 2017-01 2.2 中国 2016-Q4 6.8 2017-02 0.8 2017-02 7.8 --- 2016-12 6.0 2017-02 0.95 2017-02 -91.5 资料来源:各国统计局,中国银河证券研究部 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 2017-02 6802.72 2017-01 8.1 宏观研究报告 附表 2:主要央行利率 国家 利率名称 当前值 前次值 升息基点 公布日期 下次公布日期 下次预测值 CPI 美联储 联邦基金利率 0.75- 1.00 0.50-0.75 25.00 2017-03-16 2017-05-04 0.75-1.00 2.7 欧洲央行 再融资利率 0.00 0.00 0.00 2017-03-09 2017-04-27 0.00 2.0 日本央行 利率 -0.1 -0.1 0.00 2017-03-16 2017-04-27 -0.1 0.4 英国央行 再回购利率 0.25 0.25 0.00 2017-03-16 2017-05-11 0.25 2.3 瑞士央行 3 个月 LIBOR -1.25 至-0.25 -1.25 至-0.25 0.00 2017-03-16 2017-06-15 -1.25 至-0.25 0.6 澳洲联储 隔夜现金目标利 率 1.50 1.50 0.00 2017-03-07 2017-04-04 1.50 1.5 0.50 0.50 0.00 2017-03-01 2017-04-12 0.50 2.1 加拿大央行 隔夜拆借利率 资料来源:各国央行,中国银河证券研究部 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 宏观研究报告 作者介绍 潘向东,中国银河证券首席经济学家,曾任职中信建投证券和光大证券。2008 年获得第 7 届“远见杯”中国经济预测第二名,2014 年获得第 13 届“远见杯”中国经济预测第一名。 连续四届获新财富最佳分析师。 周世一,宏观经济研究员,中国人民大学经济学院经济学博士。在 2007 年 7 月加入中 国银河证券研究部至今,从事国际宏观经济研究工作。 刘娟秀,宏观经济研究员,英国格拉斯哥大学经济学博士,2011 年 3 月加入中国银河证 券研究部,主要从事国际宏观经济研究工作。此前就职于光大证券研究所。 潘向东、周世一和刘娟秀具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证 券分析师,本人承诺,以勤勉的职业态度,独立、客观地出具本报告。本报告清晰准确地反映 本人的研究观点。本人不曾因,不因,也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间 接受到任何形式的补偿。本人承诺不利用自己的身份、地位和执业过程中所掌握的信息为自己 或他人谋取私利。 请务必阅读正文最后的中国银河证券股份公司免责声明。 宏观研究报告 免责声明 本报告由中国银河证券股份有限公司(以下简称银河证券,银河证券已具备中国证监会批 复的证券投资咨询业务资格)向其机构或个人客户(以下简称客户)提供,无意针对或打算违 反任何地区、国家、城市或其它法律管辖区域内的法律法规。除非另有说明,所有本报告的版 权属于银河证券。未经银河证券事先书面授权许可,任何机构或个人不得更改或以任何方式发 送、传播或复印本报告。 本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用,并不构成对客户的投资建议,并非作为 买卖、认购证券或其它金融工具的邀请或保证。银河证券认为本报告所载内容及观点客观公正, 但不担保其内容的准确性或完整性。客户不应单纯依靠本报告而取代个人的独立判断。本报告 所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断,银河证券可发出其它与本报告 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