兴业研究-宏观研究:“两小时”以内的三四线

页数: 5页
发布机构: 兴业研究
发布日期: 2017-03-28
2017 年 3 月 28 日 宏观研究 “两小时”以内的三四线 鲁政委 李苗献 何知仁 兴业银行 首席经济学家 兴业研究 兴业研究 华福证券 首席经济学家 分析师 助理分析师 本文以《一线限购炒热卫星城》为题发表于 2017 年 3 月 28 日《大公 报》。 2017 年 2 月 28 日至 3 月 21 日,22 个市县先后出台了新的楼市调 控政策。由此,继 2016 年国庆之后,新一轮的楼市集体调控已经启动。 其中居然有不少过去闻所未闻的三、四线城市跻身其中,比如连江、涿 州、涞水、赣州、滁州等,而在过去历次房地产调控中,这些三四线城 市也还从未被纳入过。这是本轮房地产变化中特别令人感兴趣之处。 由于从官方公开发布的数据中难以获得这些三四线城市的数据,我 们查阅了内地房产交易信息网站“安居客”上这些地区二手房成交的价 格变化情况,结果显示,其大多在 2017 年 1-2 月出现了显著上涨。而 同期统计局公布的一二三线房价指数也显示,从 2016 年 12 月开始,三 四线城市的房价环比涨幅就开始高于已经受控的一二线城市。 1 特别提示:本报告内容仅对宏观经济进行分析,不包含对证券及证券相关产品的投资评级或估值分 析,不属于证券报告,也不构成对投资人的建议。 C 兴业研究版权所有 ○ “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明 宏观研究 图表 1 市县 连江 涿州 涞水 杭州 两会闭幕前 15 天内 10 城楼市调控升级 发布日期 2017.2.28 2017.3.1 2017.3.2 2017.3.2 政策变动 首次限购限贷。 首次限购限贷。 首次限购限贷。 限购限贷升级:区域扩围,非户籍家庭连续缴纳个税社保年 数增加 1 年,不得补缴。 张家口 2017.3.7 崇礼区限购限贷升级:非户籍家庭需连续缴纳个税社保 2 年, 户籍居民购房首付比例上升。 南昌 2017.3.8 限购限贷升级:区域扩围,购房要求上升,已用公积金贷款 职工不得再贷。 滁州 2017.3.9 限购限贷升级:二套房、三套房首付比例上升。 三亚 2017.3.11 限购限贷升级:二套房首付比例上升,三套房停贷。 嘉善 2017.3.13 限购限贷升级:区域扩围,二手房纳入限购。 赣州 2017.3.14 首次限购限贷。 资料来源:兴业研究。 图表 2 2017/02 2017/01 2016/12 2016/11 2016/10 2016/09 2016/08 2016/07 2016/06 2016/05 2016/04 2016/03 2016/02 2016/01 2015/12 2015/11 2015/10 2015/09 2015/08 2015/07 2015/06 2015/05 2015/04 2015/03 2015/02 %, mom 2015/01 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 -0.5 -1.0 2017 年 1 月开始房价环比反弹,三线城市涨速最快 70个大中城市新建住宅价格指数:一线城市:环比 70个大中城市新建住宅价格指数:二线城市:环比 70个大中城市新建住宅价格指数:三线城市:环比 资料来源:WIND,兴业研究。 仔细观察发现,这些所谓名不见经传的三四线城市,其实都是 2016 年国庆节前后启动限购的核心热点城市周围的卫星城。今年这些城市的 限购,甚至还有进一步加强的态势。这使得需求向周边“外溢”。具体 2 C 兴业研究版权所有 ○ “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明 宏观研究 来看,北京市及其周边的保定市(包括主城区、涿州县、涞水县)、廊 坊市(包括主城区、三河市、大厂县、香河县、固安县)、张家口市都 升级了调控政策。上海周边,嘉兴市主城区和嘉善县先后升级了调控政 策。南京周边,滁州市率先调控,南京市及其周边的句容县则紧随其后。 那么,这些热点核心城市需求的“外溢”,是否存在一些共同的特 征呢? 进一步观察后发现,加入本轮调控的三四线城市都符合以下两个条 件:其一,其与核心城市之间的公路距离小于 150 公里;其二,与核心 城市之间的通勤时间(包括驾车、铁路、城铁、汽车)小于 120 分钟, 一些城市即便暂时尚不完全满足这一要求,但从已经出台的交通规划来 看,也将在不久的将来满足。 而“两小时”恐怕是卫星城与核心城市的极限:一天 24 小时,睡 眠 8 小时,一日三餐 2 小时,工作 8 小时,交通往返 4-6 小时(单程正 常不拥堵用时 2 小时) ,这样每天留给家人的时间就只有 0-2 小时。 3 C 兴业研究版权所有 ○ “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明 宏观研究 图表 2 本轮调控的三四线城市与核心城市之间的通勤成本 本轮调控的三四 线城市(县) 保定(至北京) 涿州(至北京) 涞水(至北京) 张家口(至北京) 廊坊(至北京) 固安(至北京) 公路距离 (公里) 146 63 90 120 55 47 驾车单程时 间(分钟) 120 70 90 120 60 50 三河(至北京) 大厂(至北京) 香河(至北京) 永清(至北京) 句容(至南京) 滁州(至南京) 嘉善(至上海) 嘉兴(至上海) 连江(至福州) 东莞(至广州) 49 45 64 72 56 79 72 90 50 68 70 55 80 70 50 80 60 90 60 90 公共交通单程时 间(分钟) 铁路:50 铁路:25 公交:105 铁路:50(在建) 铁路:21 城铁:30-60(在 建) 公交:90 公交:90 公交:90 公交:100 城铁:30(在建) 铁路:19 铁路:23 铁路:35 公交:60 铁路:26 2017 年 1-2 月二 手房价涨幅(%) 13 75 -24 35 18 9 21 11 -8 6 -28 12 -1 10 8 18 注:本表数据是指周边市县与核心城市较为接近的两个交通枢纽之间的“公路距离”和“通勤 时间”,不包括周边市县内和核心城市内各自的通勤距离和时间。 资料来源:中国铁路客服服务中心,百度地图,安居客,兴业研究。 (完) 4 C 兴业研究版权所有 ○ “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明 宏观研究 免责声明 本报告由兴业经济研究咨询股份有限公司(简称“兴业研究公司”,CIB Research)提供, 本报告中所提供的信息,均根据国际和行业通行准则,并以合法渠道获得,但不保证报告 所述信息的准确性及完整性,报告阅读者也不应自认该信息是准确和完整的而加以依赖。 本报告中所提供的信息均反映本报告初次公开发布时的判断,我司有权随时补充、更正和 修订有关信息,但不保证及时发布。本报告内容仅供报告阅读者参考,一切商业决策均将 由报告阅读者综合各方信息后自行作出,对于本报告所提供的信息导致的任何直接或间接 的后果,我司不承担任何责任。 本报告的相关研判是基于分析师本人的知识和倾向所做出的,应视为分析师的个人观 点,并不代表所在机构。我司可根据客观情况或不同数据来源或分析而发出其它与本报告 所提供信息不一致或表达不同观点的报告。分析师本人自认为秉承了客观中立立场,但对 报告中的相关信息表达与我司业务利益存在直接或间接关联不做任何保证,相关风险务请 报告阅读者独立做出评估,我司和分析师本人不承担由此可能引起的任何法律责任。 本报告中的信息及表达的观点并不构成任何要约或投资建议,不能作为任何投资研究 决策的依据,我司未采取行动以确保此报告中所指的信息适合个别的投资者或任何的个体, 我司也不推荐基于本报告采取任何行动。 报告中的任何表述,均应从严格经济学意义上理解,并不含有任何道德、政治偏见或 其他偏见,报告阅读者也不应该从这些角度加以解读,我司和分析师本人对任何基于这些 偏见角度理解所可能引起的后果不承担任何责任,并保留采取行动保护自身权益的一切权 利。 本报告版权仅为我司所有,未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制 和发表。除非是已被公开出版刊物正式刊登,否则,均应被视为非公开的研讨性分析行为。 如引用、刊发,需注明出处为兴业经济研究咨询股份有限公司,且不得对本报告进行有悖 原意的引用、删节和修改。 我司对于本免责声明条款具有修改和最终解释权。 5 C 兴业研究版权所有 ○ “兴业研究”为兴业银行成员机构 使用前请参阅最后一页重要声明
宏观研究:“两小时”以内的三四线
提示:通过电脑端浏览器访问本站体验更佳哦! 免费查看研报全文
兴业研究 - 宏观研究:“两小时”以内的三四线
页码: /
该研报暂无在线预览,请下载后查看!
Loading...
宏观研究:“两小时”以内的三四线
声明:本站内容均收集整理于互联网,目的在于传递更多信息,并不代表本站及子站赞同其观点和对其真实性负责,我们仅如实呈现供网友学习和参考。如有侵权和不妥请联系(hello#ulapia.com)告知,我们会立即删除。
分享
客服