中国银行-调控政策升级后的房地产市场变化及趋势分析

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发布机构: 中国银行
发布日期: 2017-07-07
国际金融研究所 2017 年 7 月 6 日 2017 年第 18 期(总第 189 期) Ω 中银研究产品系列 ● 《经济金融展望季报》 ● 《中银调研》 ● 《宏观观察》 ● 《银行业观察》 ● 《人民币国际化观察》 调控政策升级后的房地产市场变化 及趋势分析* 自 2016 年 9 月份以来,房地产市场迎来新一轮 紧缩性调控政策。今年 2 月底之后调控政策进一步升 级,以北京为代表的多个城市出台并升级了认房又 认贷、提高首付比例、缩短贷款期限等限购限贷政 策,北京甚至出台了“离婚一年内贷款按二套房执 行”的限贷政策。此轮调控后房地产市场发生了哪 作 者:梁 婧 中国银行国际金融研究所 电 话:010 - 6659 4097 签发人:陈卫东 审 稿:宗 良 周景彤 联系人:梁 婧 电 话:010 - 6659 4097 * 对外公开 ** 全辖传阅 *** 内参材料 些变化,未来发展趋势如何,本文将对此分析并提 出了相关政策建议。 宏观观察 2017 年第 18 期(总第 189 期) 调控政策升级后的房地产市场变化及趋势分析 自 2016 年 9 月份以来,房地产市场迎来新一轮紧缩性调控政策。今年 2 月底之后 调控政策进一步升级,以北京为代表的多个城市出台并升级了认房又认贷、提高首付 比例、缩短贷款期限等限购限贷政策,北京甚至出台了“离婚一年内贷款按二套房执 行”的限贷政策。此轮调控后房地产市场发生了哪些变化,未来发展趋势如何,本文 将对此分析并提出了相关政策建议。 一、新一轮调控下房地产市场进入调整期 伴随史上最严限制政策的实施,房地产市场逐步降温,市场分化出现一些新的变 化。总体来看,呈现以下特点: (一)政策效果显现,销售增速逐月回落 随着调控政策的实施,今年以来全国商品房销售面积和销售额同比增速逐月降低, 5 月份分别累计同比增长 14.3%、18.6%,增速分别较上年全年下降 8.2、16.2 个百分 点(图 1)。其中一线地区等主要限购城市受到的影响最大。从 40 个大中城市数据看, 不同类型城市的商品房销售面积增速均出现较大幅度下降,尤其是一线城市,5 月份 同比下降 25.3%,而上年同期为增长 22.4%。二、三线城市销售面积分别同比增长 2.6%、10.2%,较上年同期分别下降 40.2、22.9 个百分点(图 2)。 图 1:全国商品房销售变化 图 2:分城市商品房销售面积变化 100 % 50 0 2013-03 2014-07 2015-11 2017-03 -50 一线城市 三线城市 资料来源:Wind,中国银行国际金融研究所 1 二线城市 2017 年第 18 期(总第 189 期) (二)中部地区房地产开发投资加快增长 今年 5 月份房地产开发投资增速首次出现回落,前 5 个月累计增长 8.8%,增速较 上月降低 0.5 个百分点。但随着一线城市调控政策的升级,购房热情逐步向二、三线 城市蔓延,房地产投资热情也向二、三线城市不断传导。从不同区域看,中部地区房 地产开发投资继续呈现加快趋势,今年前 5 个月同比增长 16.9%,分别比上月、上年 加快 0.1、5.1 个百分点;西部地区前 5 个月同比增长 7%,比上月回落 0.7 个百分点, 但比上年同期高 1.2 个百分点。东部地区房地产开发投资同比增长 8.4%,比上月回落 0.3 个百分点,其中北京、天津两省投资负增长。东北地区房地产开发投资降幅扩大 (图 3)。 从不同类型城市看,一线城市房地产开发投资增速要低于二、三线城市,其中广 州、深圳仍保持 20%以上的较快增长,上海逐月回落至 6.4%,北京则为下降 0.5%。二 线城市房地产开发投资相对较高,5 月累计增长 9%,较上年末回升 0.8 个百分点。三 线城市房地产开发投资增速 5 月份较上月回升,为 8.7%,比上年高 0.1 个百分点(图 4)。 图 3:不同区域房地产投资增速 图 4:不同类型城市房地产开发投资增速 50% 30 30% 20 10% 10 2011-03 -10% 2013-03 2015-03 2017-03 0 2013-03 -30% -50% % 2015-03 2017-03 -10 东部 中部 西部 东北部 一线城市:房地产开发投资完成额:累计同比 二线城市:房地产开发投资完成额:累计同比 三线城市:房地产开发投资完成额:累计同比 资料来源:Wind,中国银行国际金融研究所 (三)一、二线城市房价上涨势头减弱,三线城市涨幅较快 2017 年 5 月,商品房销售均价为 7959 元/平方米,同比增长 3.8%,增速较上年回 2 宏观观察 2017 年第 18 期(总第 189 期) 落 6.3 个百分点。由于各类限制政策主要针对前期房价上涨过快的一线城市和部分热 点二线城市,一线城市房价涨幅明显放缓,5 月份其二手住宅价格环比上涨 0.0%,较 上月降低 0.7 个百分点。二线城市房价涨幅自 3 月达到 1%的环比增速后逐月放缓,5 月为 0.6%,较上月降低 0.2 个百分点。而在去库存持续推进下三线城市的二手住宅价 格环比仍较快,5 月环比上涨 0.6%,虽然较上月降低 0.1 个百分点,但比上年同期高 0.4 个百分点(图 5)。 图 5:不同类型城市二手住宅价格环比(%) 资料来源:Wind,中国银行国际金融研究所 (四)一、二线城市土地供应增加,成交土地平均溢价率降低 与过去仅仅是限制需求政策不同,此次房地产调控更加强调增加土地供应等措施, 年初政府工作报告提出房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。从 100 个大中城 市土地供应情况看,今年前 5 个月一、二线城市住宅类供地分别为 52、613 宗,分别 较上年同期增加 23.8%、3.7%,三线城市供地数量小幅下降 0.7%(图 6)。一线城市 的土地成交量上升也最为明显。与此同时,一、二线城市的成交土地(住宅类)楼面 平均溢价率有所降低,今年前 5 个月平均为 25.1%、41.7%,分别比上年低 40.3、21.5 个百分点。而三线城市成交土地平均溢价率仍在上升,今年前 5 个月平均为 61.2%, 较上年回升 17.9 个百分点(图 7)。 3 2017 年第 18 期(总第 189 期) 图 6:不同类型城市住宅供地数量 图 7:不同类型城市成交土地平均溢价率 资料来源:Wind,中国银行国际金融研究所 (五)房地产开发资金来源有所收紧 前 5 个月房地产开发投资资金来源同比增长 9.9%,虽然远高于同期固定资产投资 资金来源增速(-0.1%),但已开始呈现收紧趋势。首先,房地产开发资金来源增速 比上年低 5.3 个百分点。其次,从各类资金来源看,占比相对较大的自筹资金(30%)、 定金及预收款等其他资金(51%)增速分别为-3.4%、16.7%,分别较上年下降 3.6、 15.2 个百分点。国内贷款(19%左右)增速仍然较快,达到 17.3%,比上年加快 10.9 个百分点。 图 8:房地产开发投资不同资金来源占比 图 9:房地产开发投资不同资金来源同比 增速 60 50 40 30 20 10 0 150 % 400 % 300 100 200 50 100 0 2000 2004 2008 2012 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他资金 0 2007-02 2016 -50 2010-06 2013-10 2017-02-100 国内贷款(左) 自筹资金(左) 其他资金(左) 利用外资(右) -200 注:国内贷款包括银行和非银行金融机构贷款,其他资金定金及预收款、个人按揭贷款。 资料来源:Wind,中国银行国际金融研究所 4 宏观观察 2017 年第 18 期(总第 189 期) 二、下半年趋势判断 在“房子是用来住的、不是用来炒的”定位下,今年房地产市场调控将保持从严 基调,在因城施策前提下,除限购限贷等需求端控制措施外,会更加重视增加土地供 应等供给端政策的调控。预计下半年房地产市场整体将降温。 (一)销售增速继续回落 一方面,刚性需求和部分改善性需求已在前期得到释放,在调控趋严、房价松动 背景下,居民观望情绪上升,购房意愿下降;另一方面,此轮调控不仅仅打击投资性 需求,提高二套首付比例等还降低了改善性需求的购房能力,投资性和改善性需求的 释放将有所放慢。同时,限购与非限购城市的房地产销售增速将进一步分化,限购城 市销售将继续收缩。而购房热情会逐步向部分二线和三、四线城市蔓延,非限购城市 的销售将保持较快增长,一些库存较高的地区在去库存政策下成交量将上升。综合来 看,房地产销售增速总体将继续回落。 (二)房价涨幅整体放缓,部分区域有所松动 受较严调控政策影响,一线城市和部分热点二线城市房价涨幅将继续放缓,部分 城市房价还有可能有所下跌。非限购地区中,前期涨幅较低、具有较好经济社会基础 的二线城市房价将继续上升。而库存较高的三、四线城市由于供给充足,房价趋于稳 定。 (三)融资环境进一步收紧 从货币环境来看,随着美国加息步伐的加快,外部流动性面临拐点,外汇占款降 低等会使得国内流动性被动收紧。在国内经济企稳背景下,我国货币政策更加注重防 风险、抑泡沫,金融监管趋严,货币政策整体稳中趋紧。从监管政策看,在去杠杆和 楼市调控的双重背景下,监管部门对于房地产开发贷、公司债、理财产品等融资渠道 监管加严。近期房地产信托业务也被列为银监会例行检查的要点之一,这将使得房地 产企业在银行和非银行金融机构贷款、债券发行等方面融资进一步收紧。从融资成本 看,在监管趋严、境内外市场利率整体趋于上行背景下,房地产相关融资成本将继续 5 2017 年第 18 期(总第 189 期) 上升,加之伴随销售增速的逐步回落,企业的定金及预收款、个人按揭贷款等其他资 金来源增长也将有所放缓,房地产企业流动性压力将有所增大。 (四)投资有所回落,但大幅放缓可能性不大 在强调控、严监管、融资趋紧下房地产投资将有所放缓,但大幅降低可能性不大。 首先,一线和部分二线城市前期去库存加快,未来随着土地供应的增加,补库存需求 上升。其次,三、四线城市销售加快会逐步带动其投资较快增长,在一定程度上抵消 一线城市和部分二线城市地产投资放缓的影响。第三,今年政府提出确保再开工改造 600 万套的棚改任务,一方面棚改货币化安置将带动商品房销售的增长,另一方面棚 改会拉动房地产开发投资、基础设施配套投资,也会对冲一线和部分二线城市房地产 投资的收缩影响。 三、对策建议 当前,在从严调控政策下房地产市场逐步回归理性,但仍有两个问题值得关注。 一是如何平衡好满足合理改善性需求和打击投机性需求。如此严厉的调控政策打击了 过度投资和投机购房需求,但也限制了合理的改善性住房需求,这不符合“房子是用 来住的”发展定位,也为未来政策提出了难题。在全面放开二孩政策下大城市改善性 住房需求还将继续增加,未来一旦政策放开,房价可能又会迎来新一轮大幅上涨。二 是如何摆脱房市调控的政策循环,打破房价上涨预期。从过去经验看,调控面临着挤 泡沫和稳增长的两难困境,政策往往会陷入“政策收紧-房价下跌-政策放松甚至鼓励 购房-房价大涨-政策重新收紧”的循环之中,长期作用有限。 我们认为,未来为保持房地产市场平稳运行,政策上需要供需结合,在加强需求 侧管理即抑制投机投资性需求的同时,注重发挥土地供应、机制建设等供给手段的作 用。 第一,因城施策的需求侧管理仍是引导预期的必要手段。不同区域经济社会条件、 基础设施发展等差异较大,产业基础较好、城市配套设施较完善的城市仍是人口集聚 的核心地区,也往往是投机性资金容易累积的区域。在房地产长效机制还未建立的情 6 宏观观察 2017 年第 18 期(总第 189 期) 况下,仍需采取限购、限贷等措施防止这些地区房地产市场的过度炒作。 第二,加强市场和资金监管,规范房地产市场发展。规范房产中介市场,严厉处 理首付贷、规避限购限贷政策、以虚假材料和不正当手段骗取购房资格、发布虚假信 息、囤积房源、参与预售商品房炒作等违法违规行为。加强对房地产企业的监管,打 击捂盘惜售、囤地、虚假优惠、变相提价等行为。加强对杠杆资金等的监管,防止资 金过度流入房地产市场。 第三,逐步建立房地产市场健康发展的长效机制。从过去的经验来看,房地产市 场要保持长期稳定发展,以限购限贷为主的措施还远远不够。理顺土地与财政之间的 关系、完善住房租赁市场、发挥税收政策调节作用等等都是未来机制建设中需要考虑 的问题。目前地方调控措施已经开始有所转变,如北京近期提出进一步完善住房供应 体系,坚持新增建设与盘活存量并举,未来五年将新建 150 万套住房,包括 25 万套自 住型商品房和 20 万套中低价位、中小套型商品住房。土地供应增加成为当前政策的重 要方面,不少地方政府在土地出让方式方面已经有所行动,如南宁推出“限房价、限 地价,竞产权移交住房”的挂牌方式公开出让土地。 7
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