华泰证券-雄安新区调研纪要:关注与绿色宜居生态城市差距最大的领域

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作者: 李超
发布机构: 华泰证券
发布日期: 2017-04-06
证券研究报告 宏观研究/专题研究 2017年04月05日 李超 研究员 程强 联系人 执业证书编号:S0570516060002 010-56793933 lichao@htsc.com 010-56793961 chengqiang@htsc.com 相关研究 1《 绿 色发 展 是雄 安新 区 设立 的 牛鼻 子》 2017.04 2《 总 理关 切 的就 业状 况 到底 如 何度 量》 2017.03 3《经济良好开局,地产高于预期》2017.03 雄安新区调研纪要 ——关注与绿色宜居生态城市差距最大的领域 4 月 4 日专题调研,印证了我们的判断 4 月 4 日,我们专程赴雄县、安新、容城以及白洋淀码头、水域进行了实 地调研,主要了解了当地经济发展状况、县域建设情况、环境保护情况以 及房地产市场情况,并与当地居民进行了随机访谈。 大三角中的小三角:雄安新区三角将围绕水城而建 从北京-天津-雄安的大三角来看,雄安会错位发展,重点在宜居生态上。从 雄安-安新-容城这个小三角来看,未来会是围湖建城、依水建城,3-5 年的 短期内可能形成一个特色宜居小镇或小城市。 最大的短板是基建和环保,这也会是边际改善空间最大的投资领域 与生态宜居绿色城市的目标相比,越是短板,边际改善的空间越大,投资 机会也越多。基建和环保这两个领域与中央要求的生态宜居城市目标,差 距最大,未来中央也会在这首先加大投入和政策支持力度,相关概念最先 受益。特别是,根据市场的一般反应预期,很可能是基建短期内最先反应, 环保概念可能反应的相对持续时间长。 中央明确:房子是用来住的,不是用来炒的 在雄安县发现个别炒房客,证照齐全的售楼处前聚集人较多,但政府已经 在疏散人员、发布告示,并有专人劝导禁止炒房。当地人有些开始在卖房, 并且主动寻求买家。安新由于靠近白洋淀,先期开发了一批质量高一些的 楼盘,但是据官方消息目前已售罄,在售楼盘都存在证照、虚假等问题。 容城有一些存量房产,但一些商服地产,如总部基地项目目前处于停业状 态。几位当地人表示,目前的房价买不起,也不想再买了,愿意去别的城 市养老。 雄县、安新、容城最可能引进的产业 雄县,底子最薄,需要引进高端创新制造业。安新地理位置好,离白洋淀 最近,可以引入大型集团整体开发旅游资源。容城借助服装城已有基础,未 来可向时尚设计、服装制作及集散中心方向发展。 风险提示:雄安新区推进不及预期,出现又一个曹妃甸。 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 1 宏观研究/专题研究 2017 年 04 月 05 日 一、所在地经济发展落后,印证了我们关于中央战略意图的判断 中央通知成立雄安新区后,我们第一时间发布了报告《绿色发展是雄安新区设立的牛鼻子 ——关于中央设立河北雄安新区的政策点评》,重点内容包括:设立雄安新区要紧紧把握 绿色发展这一主题。京津冀一体化中河北一号任务是绿色发展,核心是治理雾霾。河北的 困局在于:“去产能治理雾霾”与“稳增长保就业”之间的权衡取舍。我们认为中央真正 的战略考虑是:解决河北问题,必须通过建立一个现代产业新城,给河北一个转型升级的 窗口,让其在 GDP、就业等问题上有所支撑,才能更好地去通过关停并转的方式去产能、 治环境。雄安比肩深圳、浦东,这两个地方都在特定的历史时期带动了区域发展,深圳带 动的关键词是“开放” 。浦东带动的关键词是“改革” 。雄安带动的关键词是“绿色”。 4 月 4 日,我们专程赴雄县、安新、容城以及白洋淀码头、水域进行了实地调研,主要了 解了当地经济发展状况、县域建设情况、环境保护情况以及房地产市场情况,并与当地居 民进行了随机访谈。 我们发现,三地的经济发展状况比较落后,底子很差,市场不活跃,呈现出有些萧条的迹 象。特别是雄县没有主导产业,现阶段仍然是塑料加工、包装材料以及汽车修配等低端小 散乱业态,很多厂房建立在村头,几乎没有成型的工业园区。当地最大的百货市场雄州百 货已经停业,甚至全国知名连锁品牌永和豆浆也出现了倒闭的情况。这充分印证了我们在 《绿色发展是雄安新区设立的牛鼻子——关于中央设立河北雄安新区的政策点评》中的判 断,河北由于经济底子太薄,没有像样产业,所以在“治理雾霾”与“经济发展”中陷入 了两难,中央的战略意图是给河北一个窗口,来带动冀中南地区发展,解开这一困局。 从两大官方媒体新华社、人民日报的重要论述,以及京津冀协同发展专家咨询委员会组长 徐匡迪、国家发改委主任何立峰两位核心决策层人物的表述看,绿色宜居生态确实是雄安 新区设立的核心要义,进一步印证了我们所寻找的切入点。我们的调研也充分证明了中央 战略的初衷和大局思维。 图表1: 权威表述 新华社 人民日报 徐匡迪 何立峰 规划建设雄安新区是一个系统工程。要坚持稳中求进工作总基调, 牢固树立和贯彻落实新发展理念,坚持世界眼光、国际标准、中国 特色、高点定位,坚持生态优先、绿色发展,坚持以人民为中心、 注重保障和改善民生,坚持保护弘扬中华优秀传统文化、延续历史 文脉,努力建设绿色生态宜居新城区、创新驱动发展引领区、协调 发展示范区、开放发展先行区,努力打造贯彻落实新发展理念的创 新发展示范区。 雄安新区不是迁都也非再建首都副中心。关于雄安新区有两个关键 词不可忽视:一是新发展理念,一是融合发展。新发展理念意味着, 建设雄安新区将以生态优先、绿色发展铺底,以高端高新产业拉动, “打造贯彻落实新发展理念的创新发展示范区” 。融合发展意味着, 建设雄安新区不等于再造一个“超级城市” ,不会重走高投资、大 项目拉动的城市开发模式,而是加强同北京、天津、石家庄、保定 等城市的融合发展,同北京中心城区、城市副中心在功能上有所分 工,实现错位发展。 雄安新区建设要坚持国际一流水准,实现生态宜居、和谐共享。新 区开发建设要以保护和修复白洋淀生态功能为前提,白洋淀生态修 复也离不开整个流域的生态环境改善。要从改善华北平原生态环境 全局着眼,将白洋淀流域生态修复作为一项重大工程同步开展工 作。重点要优化京津冀的水资源管理,提高水环境治理标准。 雄安新区有利于加快补齐区域发展短板,提升河北经济社会发展质 量和水平,培育形成新的区域增长极,也可以与 2022 年北京冬奥 会为契机推进张北地区建设共同形成河北新的两翼。下一步,要充 分借鉴国际经验,指导河北省和有关方面高标准高质量组织编制雄 安新区总体规划、起步区控制性规划、启动区控制性详细规划及白 洋淀生态环境治理和保护规划,确保一张蓝图干到底。 资料来源:公开资料整理,华泰证券研究所 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 2 宏观研究/专题研究 2017 年 04 月 05 日 二、大三角中的小三角:雄安新区三角将围绕水城而建 从北京出发,可以有两条高速通往雄安新区。一条是走大广高速,后延荣乌高速向西,从 南四环出发,不堵车的情况下约 1 小时 20 分钟左右的车程。另一条是走京台高速,出北 京后走首都环线高速,上大广高速,再延荣乌高速向西。京台高速由于建成时间晚,路面 质量高,更好走。 雄安新区在北京正南偏西方向,位于保定和霸州之间。由北京正南方向向东,先到雄县, 继续向东到容城,之间是白洋淀的最大湖泊,湖泊南侧是安新县。雄县、安新、容城形成 一个倒三角形,把白洋淀水城包含其中。这符合生态、绿色、宜居的自然资源条件,围湖 建城、依水建城,更有助于落实习近平总书记在中央城市工作会议上统筹生产、生活、生 态的重要思想。我们认为,在经济发展到当前阶段,中央需要在华北内陆地区实践习近平 总书记关于城市的治国理政思想,选择雄安建设宜居示范城市,从带动全国走出一条优化 开发的新路子。 大三角中的小三角。从北京-天津-雄安的大三角来看,雄安会错位发展,重点在宜居生态 上。从雄安-安新-容城这个小三角来看,未来会是围湖建城、依水建城,3-5 年的短期内 可能形成一个特色宜居小镇或小城市。 三、最大的短板是基建和环保,这也会是边际改善空间最大的投资领域 雄安新区目前的基础设施水平较差: (1)多数省道只有两车道,而且路边没有围挡和绿化。 (2)县城内主干路两边绿化水平低。(3)没有大型交通枢纽,如火车站。(4)公共卫生 设施很差,部分河沟污染严重。 (5)路灯照明系统几乎没有。 环境方面需要改善: (1)雄安地区围绕白洋淀,水系丰富,但个别流段存在污染黑臭水体。 白洋淀入淀水量小,且存在富营养化问题,提标改造是非常需要的(2)农村污水丞待治 理,生活污水是最大的水域污染源。 (3)空气质量很差,雾霾严重程度要大于北京。 我们认为:与生态宜居绿色城市的目标相比,越是短板,边际改善的空间越大,投资机会 也越多。基建和环保这两个领域与中央要求的生态宜居城市目标,差距最大,未来中央也 会在这首先加大投入和政策支持力度,相关概念最先受益。特别是,根据市场的一般反应 预期,很可能是基建短期内最先反应,环保概念可能反应的相对持续时间长。 四、中央明确:房子是用来住的,不是用来炒的 在雄安县发现个别炒房客,证照齐全的售楼处前聚集人较多,但政府已经在疏散人员、发 布告示,并有专人劝导禁止炒房。当地人有些开始在卖房,并且主动寻求买家。安新由于 靠近白洋淀,先期开发了一批质量高一些的楼盘,但是据官方消息目前已售罄,在售楼盘 都存在证照、虚假等问题。容城有一些存量房产,但一些商服地产,如总部基地项目目前 处于停业状态。几位当地人表示,目前的房价买不起,也不想再买了,愿意去别的城市养 老。 我们预计中央建生态城市,不会走房地产建城的老路,会坚决贯彻中央经济工作会议“房 子是用来住的,不是用来炒的”的目标方向。未来很可能大力借鉴新加坡模式,大规模建 设保障房。未来疏解过来的非首都功能,由于已经超出每日通勤范围的极限(30-50 公里) , 应该也会配建政策性保障房。 五、雄县、安新、容城最可能引进的产业 雄县产业较为低端,目前没有支柱性产业,以塑料加工、包装材料以及汽车修配等低端小 散乱业态为主。我们认为三县中雄县最为萧条,迫切需要注入高精尖业态形成产业升级的 突破口,预计更可能对接中关村和滨海新区的创新资源,打造京津冀协同创新共同体,成 为节点创新制造基地。 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 3 宏观研究/专题研究 2017 年 04 月 05 日 安新紧靠白洋淀,旅游码头所在地。目前只开发了一些地产项目,白洋淀旅游资源的开发 比较粗放,小长假期间有人也很少,唯一的五星级酒店貌似名不副实,特产食品(咸鸭蛋) 没有形成品牌,而且小商小贩较多,商业开发极不发达,明显落后沿海及部分内陆地区的 亲水型旅游产业。旅游业整体开发还有很大空间,特别是围绕码头周边,如果有大型集团 企业整体入驻,借鉴旅游小镇、生态小镇等建设经验,能够形成旅游产业链。 容城原来是服装城,主导产业就是服装加工业,城市宣传标语中显示已经与北京服装学院 联合,未来可能在服装设计领域能够发展。一般有基础的领域可以实现率先联动,我们认 为容城很可能在服装设计、服装制造与商品集散这方面率先实现升级。一般的情况是对接 大红门市场等批发市场,乐观情况是融合北京服装学院的设计资源和丰台地区的批发资源 和当地的制造资源,努力建设时尚设计小镇。 谨请参阅尾页重要声明及华泰证券股票和行业评级标准 4 宏观研究/专题研究 2017 年 04 月 05 日 免责申明 本报告仅供华泰证券股份有限公司(以下简称“本公司”)客户使用。本公司不因接收人 收到本报告而视其为客户。 本报告基于本公司认为可靠的、已公开的信息编制,但本公司对该等信息的准确性及完整 性不作任何保证。本报告所载的意见、评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断。在 不同时期,本公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。同时, 本报告所指的证券或投资标的的价格、价值及投资收入可能会波动。本公司不保证本报告 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