国信证券-禀赋好、 险资爱,维持“买入”评级

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行业: 房地产
发布机构: 国信证券
发布日期: 2017-02-06
公司研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 金融街(000402) 房地产开发Ⅱ 合理估值: 买入 元昨收盘: 元 10.45 (维持评级) 2017 年 02 月 05 日 [Table_BaseInfo] 一年该股与沪深 300 走势比较 沪 深300 金 融街 2.0 公司分析 禀赋好、险资爱,维持“买入”评级 1.5 1.0  销售大增,行业地位回升,扩张步伐稳健 0.5 0.0 F-16 A-16 J-16 A-16 O-16 D-16 股票数据 总股本/流通(百万股) 总市值/流通(百万元) 上证综指/深圳成指 12 个月最高/最低(元) 2,989/2,987 31,234/31,214 3,140/10,005 14.43/8.01 相关研究报告: 《金融街-000402-公司快评:安邦四度举牌, 股权争夺白热化》 ——2014-12-19 《金融街-000402-重大事件快评:股权争夺硝 烟 再 度 点 燃 , 强 烈 建 议 “ 买 入 ”》 — — 2014-12-05 《金融街-000402-2013 年半年报点评:销售持 续高增长》 ——2013-08-16 《金融街-000402-2012 年年报点评:销售创新 高,业绩锁定性好》 ——2013-04-03 《金融街-000402-增长高、财务稳、估值低》 — —2011-08-22 证券分析师:区瑞明 电话: 0755-82130678 E- MAIL: ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码:S0980510120051 证券分析师:王越明 电话: 0755-82130478 E- MAIL: wangyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码:S0980512040001 公司 2016 年销售额 286.6 亿元排名第 58 位(数据源自新浪乐居),是自 2013 年以来 的首次回升,据此,销售额将同比大增 91%。销售增长原因——①住宅:借市场东风, 通过优化策略、拓展渠道、盘活资源等措施加速去化;②商业:通过加强大客户定制、 创新绿色智能产品、强化 4C 服务实现销售快速增长。公司扩张思路理性、步伐稳健, 在土地市场价格高涨的情况下,于 2016 年上半年以合理价格布局了重庆和广州项目。  自持物业盈利迭创新高,利于平抑业绩波动 得益于自持物业结构不断优化、精细化管理水平持续提升,截至 2016 年 3 季度末,公 司自持业务实现收入 12.9 亿元,同比增长 34%;息税前利润 8.1 亿元,同比增长 65%; 息税前利润率 62%,同比提高 12 个百分点。自持业务盈利持续提升意味着:①稳定增 长的造血能力;②利于平抑房地产小周期变化带来的业绩波动。  财务改善,业绩锁定性较好,估值低廉 截止 3Q16,公司剔除预收账款后的资产负债率为 69%,同比下降 1.2 个百分点;货币 资金/(短期借款+一年内到期的非流动负债)为 1.7 倍,短期偿债能力良好;净负债率 为 144%,较 2015 年末下降 17.8 个百分点。公司三季度末预收款为 196 亿元,在扣除 wind 一致预期的 2016 年 4 季度营业收入后,剩余部分仍可锁定 2017 年 w ind 一致预期 营收的 36%。参照公司 2016 年 3 季度末净资产,目前 PB 仅为 1.2 倍,估值低廉。  险资携手公司发展,期待“国改”机遇 截至 3 季度末,安邦人寿及其一致行动人合计持股比例达 29.98%,仅低于第一大股东 及其一致行动人持股比例 1.2 个百分点,此外,安邦于 2014 年 8 月进入董事会,上述 举动我们认为:①公司价值得到肯定,看好公司发展前景;②已满足险资权益法入账标 准,能更好地反映投资收益;③险资持股存有“混改”预期;④公司是北京西城区国资 委旗下房地产龙头上市公司之一,在 2017 年“国改”大年背景下,期待改革红利。  各项指标均好,稳定增长可期,维持“买入”评级 公司各项指标均好,稳定增长可期,预计 16/17 年 EPS 为 0.94/0.98 元,对应 PE 为 11.1/10.7X,维持“买入”评级。  风险 若房地产行业 2017 年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。 盈利预测和财务指标 营 业收入 (百万元 ) (+/-%) 独立性声明: 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道,分析逻辑基于本人的职业理解,通过合 理判断并得出结论,力求客观、公正,结论 不受任何第三方的授意、影响,特此声明。 2014 2015 2016E 2017E 2018E 22,036 15,565 20,234 25,293 32,122 10.8% -29.4% 30.0% 25.0% 27.0% 净 利润 (百 万元 ) 2,927 2,253 2816.57 2933.18 3493.98 (+/-%) 1.2% -23.0% 25.0% 4.1% 19.1% 0.98 0.75 0.94 0.98 1.17 EBITMargin 22.1% 26.4% 23.3% 15.8% 16.6% 净 资产收 益率 (ROE) 12.6% 摊 薄每股 收益 (元 ) 12.1% 8.8% 10.9% 11.3% 市 盈率 (PE) 10.7 13.9 11.1 10.7 8.9 EV/EBITDA 18.4 25.4 21.0 28.5 25.8 市 净率 (PB) 1.3 1.2 1.21 1.20 1.12 资 料来源 : Wind、 国信证 券经济 研究所 预测注 :摊薄 每股收 益按最 新总股 本计算 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 2 附表:财务预测与估值 资 产负债 表( 百万元 ) 2015 2016E 2017E 2018E 2015 2016E 2017E 2018E 现 金及现 金等价 物 8543 15644 8000 8000 营 业收入 15565 20234 25293 32122 应 收款项 2311 2772 3465 4400 营 业成本 10887 12545 17528 22003 存 货净额 64915 57406 79663 100554 1479 1720 2150 2762 其 他流动 资产 6960 6880 8600 10921 销 售费用 551 607 784 957 流 动资产 合计 82729 82701 99728 123875 管 理费用 616 646 838 1075 2897 2528 3135 3392 财 务费用 908 862 832 1090 791 712 633 554 投 资收益 75 50 50 50 19171 19171 19171 19171 1990 0 800 455 固 定资产 无 形资产 及其他 投 资性房 地产 长 期股权 投资 利 润表( 百万 元) 营 业税金 及附加 资 产减值 及公允 价值变 动 90 90 90 90 其 他收入 0 0 0 0 105679 105203 122757 147082 营 业利润 3189 3905 4011 4739 短 期借款 及交易 性金融 负债 7861 7300 17220 44844 应 付款项 4038 4018 5576 7039 其 他流动 负债 14780 15142 20928 26421 所 得税费 用 流 动负债 合计 26679 26461 43724 78304 少 数股东 损益 长 期借款 及应付 债券 47722 47187 47187 35187 资 产总计 其 他长期 负债 2275 2275 2275 2275 长 期负债 合计 49997 49462 49462 37462 负 债合计 76675 75922 93185 115766 3516 3512 3509 3507 25487 25769 26062 27809 105679 105203 122757 147082 少 数股东 权益 股 东权益 负 债和股 东权 益总计 营 业外净 收支 19 0 0 0 3208 3905 4011 4739 943 1074 1063 1227 12 14 15 18 归 属于母 公司 净利润 2253 2817 2933 3494 现 金流量 表( 百万元 ) 2015 2016E 2017E 2018E 净 利润 2253 2817 2933 3494 资 产减值 准备 (88) (128) 1 0 折 旧摊销 128 376 372 377 (1990) 0 (800) (455) 908 862 832 1090 (18973) 7344 (17327) (17192) 利 润总额 公 允价值 变动损 失 财 务费用 关 键财务 与估 值指标 营 运资本 变动 2015 2016E 2017E 2018E 每 股收益 0.75 0.94 0.98 1.17 其它 每 股红利 1.17 0.85 0.88 0.58 经 营活动 现金 流 每 股净资 产 资 本开支 81 123 (4) (2) (18589) 10532 (14824) (13778) (100) 8.53 8.62 8.72 9.30 (2023) 200 (100) ROIC 2% 4% 4% 4% 其 它投资 现金流 0 0 0 0 ROE 9% 11% 11% 13% 投 资活动 现金 流 (2076) 200 (100) (100) 毛 利率 30% 38% 31% 32% 权 益性融 资 1601 0 0 0 EBIT Mar gin 13% 23% 16% 17% 负 债净变 化 5921 (7000) 0 (5000) 14% 25% 17% 18% 支 付股利 、利息 (3487) (2535) (2640) (1747) 收 入增长 -29% 30% 25% 27% 其 它融资 现金流 14677 (561) 9920 27625 净 利润增 长率 -23% 25% 4% 19% 融 资活动 现金 流 21146 (3630) 7280 13878 76% 76% 79% 81% 现 金净变 动 481 7101 (7644) 0 11.2% 8.1% 8.5% 5.6% 货 币资金 的期初 余额 8062 8543 15644 8000 P/E 13.9 11.1 10.7 8.9 货 币资金 的期末 余额 8543 15644 8000 8000 P/B 1.2 1.2 1.2 1.1 企 业自由 现金流 (19433) 11339 (14120) (12970) 50.0 21.0 28.5 25.8 权 益自由 现金流 1165 3154 (4811) 8847 EBITDA Margi n 资 产负债 率 息率 EV/EBITDA 资 料来源 : Wind、 国信证 券经济 研究所 预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 国信证券投资评级 类别 股票 投资评级 行业 投资评级 级别 定义 买入 预计 6 个月内,股价表现优于市场指数 20%以上 增持 预计 6 个月内,股价表现优于市场指数 10%-20%之间 中性 预计 6 个月内,股价表现介于市场指数±10%之间 卖出 预计 6 个月内,股价表现弱于市场指数 10%以上 超配 预计 6 个月内,行业指数表现优于市场指数 10%以上 中性 预计 6 个月内,行业指数表现介于市场指数±10%之间 低配 预计 6 个月内,行业指数表现弱于市场指数 10%以上 分析师承诺 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道,分析逻辑基于本人的职业理解, 通过合理判断并得出结论,力求客观、公正,结论不受任何第三方的授意、影 响,特此声明。 风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司(以下简称“我公司”)所有,仅供我公司客 户使用。未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有 关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点,一切须以我公司向客户发 布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写,但我公司不保证 该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我 公司于本报告公开发布当日的判断,在不同时期,我公司可能撰写并发布与本报告 所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提 到的公司所发行的证券头寸并进行交易,还可能为这些公司提供或争取提供投资银 行业务服务。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态;我公司将随时补 充、更新和修订有关信息及资料,但不保证及时公开发布。 本报告仅供参考之用,不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何 情况下,本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享 证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自 己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风 险,我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律 责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询业务是指 取得监管部门颁发的相关资格的机构及其咨询人员为证券投资者或客户提供证 券投资的相关信息、分析、预测或建议,并直接或间接收取服务费用的活动。 证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式,指证券公司、证券投资咨 询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析, 形成证券估值、投资评级等投资分析意见,制作证券研究报告,并向客户发布 的行为。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 国信证券机构销售团队 华北区(机构销售一部) 李文英 华东区(机构销售二部) 汤静文 华南区(机构销售三部) 赵晓曦 海外销售交易部 赵冰童 010-88005334 021-60875164 0755-82134356 0755-82134282 13910793700 13636399097 15999667170 13693633573 liwying@guosen.com.cn tangjingwen@guosen.com.cn zhaoxxi@guosen.com.cn zhaobt@guosen.com.cn 王 吴 邵燕芳 梁 0755-82133148 0755-25472670 13480668226 13602596740 shaoyf@guosen.com.cn liangjia@guosen.com.cn 梁轶聪 颜小燕 程可欣 021-60873149 0755-82133147 18601679992 13590436977 886-0975503529(台湾) liangyc@guosen.com.cn yanxy@guosen.com.cn chengkx@guosen.com.cn 边祎维 倪 黄明燕 夏 13726685252 18616741177 18507558226 18682071096 王艺汀 林 刘紫微 吴翰文 13726685252 13726685252 13828854899 13726685252 陈雪庆 张南威 简 18150530525 13726685252 13726685252 杨云崧 周 欧子炜 18150530525 13726685252 赵海英 张欣慰 玮 13726685252 许 婧 18600319171 国 15800476582 婧 若 鑫 佳 雪 洁 18150530525 010-66025249 13810917275 13726685252 zhaohy@guosen.com.cn 请务必参阅正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧
禀赋好、 险资爱,维持“买入”评级
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