东方证券-地产金融双轮驱动加速,加大中融人寿参股力度,与贵阳综保区共建保税新城!
页数:
6页
股票:
中天金融(000540)
行业:
房地产
作者:
竺劲
发布机构:
东方证券
发布日期: 2017-01-03
HeaderTable
_User
847289893
投资评级
股价(2016 年 12 月 30 日)
公司拟以 20 亿元收购并增资中融人寿,交易若能完成,公司股比将从 20%
上升至 51%,从而控股中融人寿。继 2015 年底公司以 20 亿元收购中融人
寿 20%的股权,本次公司将通过受让清华控股及其股份认购权来增加对中
融人寿的股权比例,本次交易若能完成,公司收购中融人寿的总代价为 40
6.93 元
10.22 元
52 周最高价/最低价
9.32/6.12 元
总股本/流通 A 股(万股)
468,898/392,473
A 股市值(百万元)
32,495
亿元(含上次收购的 20 亿元),一方面公司降低了收购代价,收购的综合
PB 倍数从 5.4X 降至 4.6X,另一方面,公司将进一步增加对中融人寿的投
国家/地区
入,公司在大金融上的布局进一步完善,有利于公司的金控协同发展。
报告发布日期
公司与贵阳综保区签署合作框架协议,拟以 300 亿元的投资额共建保税新城。
我们认为,这一合作协议的签署,战略意义不低于当年公司介入中天会展城
股价表现
1周
1月
3月
12 月
(金阳新区)的建设,为公司后续获取优质土地储备提供了基础。 根据公司
绝对表现(%)
0.0
0.0
0.1
-25.6
公告,本次项目规划建筑面积约 430 万方,这一建设体量和合作方式均类似
此前的中天会展城(金阳新区)、中天未来方舟(渔安安井片区开发)。在
相对表现(%)
-0.1
6.4
-1.6
-13.6
沪深 300(%)
0.1
-6.4
1.8
-12.1
2017 年 01 月 02 日
%
中天城投
帮助公司加快周转,获得盈利。
0%
金融地产双轮驱动,助力公司资产增厚、业绩稳健成长。我们认为,公司是
-9%
沪深300
16/11
16/10
财务预测与投资建议
16/09
-35%
16/08
资产的布局,大型金控集团雏形已现。
16/01
-27%
16/07
-18%
现在已经完成对证券(控股海际大和证券)、银行(拟设立贵安银行)、寿
险(参股中融人寿)、交易所、互联网金融平台(控股 P2P 招商贷)等金融
维持买入评级,维持目标价 10.22 元。我们预测公司 2016-2018 年每股收益
中国
行业
地产板块中转型金融最为彻底的公司。自 2014 年底公司开始布局金融,到
(维持)
目标价格
贵阳这样经济较落后省份省会,这种以产兴城的大盘开发模式,能够很好地
增持 中性 减持
16/06
动
态
跟
踪
买入
核心观点
16/05
HeaderTable
_Excel
地产金融双轮驱动加速,加大中融人寿
参股力度,与贵阳综保区共建保税新城!
16/04
HeaderTable
_Stock
000540
买入
investRating
Change.same
中天城投 000540.SZ
16/02
16/03
1185824214
1354510661
资 料 来源:WIND、东方证券研究所
分别为 0.73、0.99、1.34 元。盈利预测中我们仍按照中融人寿 20%的股比
计算。运用可比公司法,由于公司主要的地产项目集中在贵阳,地产市场与
可比公司所布局的一二线城市存在差距,我们给公司 20%的折价,对应 2016
年 14X 的 PE,对应目标价 10.22 元。
风险提示
证券分析师
竺劲
021-63325888*6084
地产销售不达预期。进一步参股中融人寿不达预期。综保区合作不达预期。
zhujing1@orientsec.com.cn
执业证书编号:S0860514060003
公司主要财务信息
Tabl e_Excel1
营业收入(百万元)
同比增长
营业利润(百万元)
同比增长
归属母公司净利润(百万元)
·
【
公
司
证
券
研
究
报
告
】
同比增长
每股收益(元)
2014A
2015A
2016E
2017E
2018E
11,391
15,386
21,058
26,002
31,443
021-63325888*3931
50.4%
35.1%
36.9%
23.5%
20.9%
zhuying@orientsec.com.cn
1,665
2,687
4,389
6,027
8,230
夏亦丰
20.0%
61.4%
63.3%
37.3%
36.5%
021-63325888*4037
1,604
2,607
3,423
4,651
6,301
xiayifeng@orientsec.com.cn
48.3%
62.6%
31.3%
35.8%
35.5%
联系人
朱英
0.34
0.56
0.73
0.99
1.34
毛利率
31.3%
35.4%
41.2%
41.2%
44.2%
地产业务稳健,金融全牌照发展战略持续 2016-08-30
净利率
14.1%
16.9%
16.3%
17.9%
20.0%
推进
净资产收益率
30.0%
26.2%
24.4%
26.2%
27.1%
加速大金融布局,全面推进开放性地产业 2016-07-27
市盈率(倍)
20.1
12.3
9.4
6.9
5.1
务
市净率(倍)
4.4
2.5
2.1
1.6
1.2
业绩高增长,转型落实快
相关报告
2016-03-07
资 料 来源:公司数据,东方证券研究所预测,每股收益使用最新股本全面摊薄计算,
东 方 证 券 股 份有限 公司经 相关主 管机关 核准具 备证券 投资咨 询业务 资格, 据此开 展发 布证券 研究报 告业务 。
东 方证券 股份有 限公司 及其关 联机构 在法律 许可的 范围内 正在或 将要与 本研究 报告 所分析 的企业 发展业 务关系 。因此 ,投 资者应 当考虑 到本公 司可能 存在对 报告的 客观性 产生
影 响 的 利 益 冲突, 不应视 本证券 研究报 告为作 出投资 决策的 唯一因 素。
有 关 分 析 师 的申明 ,见本 报告最 后部分 。其他 重要信 息披露 见分析 师申明 之后部 分, 或请与 您的投 资代表 联系。 并请阅 读本证 券研究 报告最 后一页 的免责 申明。
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中天城投动态跟踪 — 地产金融双轮驱动加速,加大中融人寿参股力度,与贵阳综保区共建保税
—
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附录
表 1:中融人寿两次收购价格比较
收购事件
公告时间(拟
投资额
收购)
交易完成后
标的公司估
交易完成
综合 PB
股比
值
后净资产
倍数
第一次收购
2015/10/19
20 亿元
20%
100 亿元
18.6 亿元
5.38
第二次收购
2017/1/3
20 亿元
51%
78.4 亿元
17.2 亿元
4.56
数 据 来 源 : 公司公 告,东 方证券 研究所
盈利预测与投资建议
盈利预测
我们对公司 2016-2018 年盈利预测做如下假设:
1)
公司营业收入和利润主要来自地产业务,主要项目包括贵阳金融城、未来方舟、文化广
场、假日方舟。
2)
公司未来三年地产业务结算收入分别为:205.1、254.0、307.8 亿元,同比增长分别为
38%、24%、21%。
3)
公司投资收益主要来自于中融人寿其他投资收益,未来三年中融人寿贡献投资收益 2.1、
3.8、6.1 亿元。
我们预测公司 2016-2018 年 EPS 分别为 0.73、0.99、1.34 元。
投资建议
维持买入评级,维持目标价 10.22 元。运用可比公司法,由于公司主要的地产项目集中在贵阳,地
产市场与可比公司所布局的一二线城市存在差距,我们给公司 20%的折价,对应 2016 年 14X 的
PE,对应目标价 10.22 元。
风险提示
地产销售不达预期。公司目前主要的营收和利润来源还是地产业务,地产销售不达预期将会影响公
司的营收和利润。
进一步参股中融人寿不达预期。公司未来转型方向是金控,参股中融人寿对于公司资产增厚及未来
新增业绩增长点至关重要,如果参股未能完成,对于公司转型发展金控有一定负面影响。2016 年
12 月 29 日,中国保监会在其官网公布《保险公司股权管理办法(征求意见稿)》,公开征求意见。
《保险公司股权管理办法(征求意见稿)》第三章第二十九条第一款规定“单一股东持股比例不超
过保险公司总股本的三分之一”,第四款规定“经中国保监会批准,对保险公司采取风险处臵措施
的,持股比例上限不受限制”。本次修改后的《保险公司股权管理办法》何时正式实施,及未来正
有 关 分 析 师 的申明 ,见本 报告最 后部分 。其他 重要信 息披露 见分析 师申明 之后部 分, 或请与 您的投 资代表 联系。 并请阅 读本证 券研究 报告最 后一页 的免责 申明。
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中天城投动态跟踪 — 地产金融双轮驱动加速,加大中融人寿参股力度,与贵阳综保区共建保税
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式实施的《保险公司股权管理办法》与征求意见稿是否存在差异,单一股东持股比例是否会调整,
存在不确定性。
综保区合作不达预期。与综保区合作的进展将决定未来公司能否获得大量优质的土地储备,对于未
来公司业绩构成影响。
有 关 分 析 师 的申明 ,见本 报告最 后部分 。其他 重要信 息披露 见分析 师申明 之后部 分, 或请与 您的投 资代表 联系。 并请阅 读本证 券研究 报告最 后一页 的免责 申明。
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中天城投动态跟踪 — 地产金融双轮驱动加速,加大中融人寿参股力度,与贵阳综保区共建保税
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附表:财务报表预测与比率分析
资产负债表
利润表
T a ble _Exce l2
单 位 :百 万元
2014A
2015A
2016E
2017E
2018E
单 位 :百 万元
2014A
2015A
2016E
2017E
2018E
货币资金
5,204
8,355
14,250
14,725
19,145
营 业收入
11,391
15,386
21,058
26,002
31,443
应收账款
854
1,223
2,106
2,600
3,144
营业成本
7,827
9,933
12,385
15,297
17,553
预付账款
1,015
591
4,212
5,200
6,289
营 业 税 金 及 附加
1,009
1,531
2,733
3,276
4,416
存货
30,138
33,012
37,156
45,892
52,658
营业费用
463
521
583
634
686
其他
669
661
80
80
80
管理费用
296
563
466
508
549
流 动 资 产合 计
37,879
43,842
57,803
68,498
81,316
财务费用
108
163
720
647
622
长期股权投资
53
2,173
2,173
2,173
2,173
资产减值损失
31
33
0
0
0
固定资产
3,477
3,375
3,258
3,142
3,026
公 允 价 值 变 动收益
0
0
0
0
0
在建工程
0
0
502
970
1,437
投资净收益
8
45
219
387
614
无形资产
其他
非 流 动 资产 合计
其他
153
152
151
151
150
1,832
5,858
1,185
1,174
1,174
营 业利润
0
0
0
0
0
1,665
2,687
4,389
6,027
8,230
200
5,516
11,558
7,270
7,610
7,960
营业外收入
474
257
200
200
资 产总计
43,395
55,400
65,073
76,108
89,277
营业外支出
8
24
20
20
20
短期借款
0
1,735
1,000
1,000
1,000
利 润总额
2,131
2,921
4,569
6,207
8,410
应付账款
4,911
3,902
6,193
7,649
8,776
所得税
529
306
1,142
1,552
2,102
其他
22,487
23,453
29,162
34,085
39,819
净 利润
1,602
2,614
3,427
4,655
6,307
流 动 负 债合 计
27,399
29,091
36,354
42,734
49,595
少数股东损益
(1)
8
3
5
6
7,461
5,869
5,869
5,869
5,869
归 属 于 母公 司净利 润
1,604
2,607
3,423
4,651
6,301
每 股 收 益 ( 元)
0.34
0.56
0.73
0.99
1.34
2014A
2015A
2016E
2017E
2018E
长期借款
应付债券
其他
非 流 动 负债 合计
0
5,957
5,957
5,957
5,957
900
1,525
1,123
1,123
1,123
主要财务比率
8,361
13,351
12,949
12,949
12,949
35,760
42,442
49,303
55,683
62,544
335
343
346
351
357
成 长能力
股本
1,717
4,683
4,687
4,687
4,687
营业收入
50.4%
35.1%
36.9%
23.5%
20.9%
资本公积
2,369
3,317
3,635
3,635
3,635
营业利润
20.0%
61.4%
63.3%
37.3%
36.5%
留存收益
3,214
4,616
7,103
11,753
18,055
归 属 于 母 公 司净利 润
48.3%
62.6%
31.3%
35.8%
35.5%
0
0
0
0
0
7,635
12,958
15,770
20,425
26,733
毛利率
31.3%
35.4%
41.2%
41.2%
44.2%
43,395
55,400
65,073
76,108
89,277
净利率
14.1%
16.9%
16.3%
17.9%
20.0%
ROE
30.0%
26.2%
24.4%
26.2%
27.1%
ROIC
6.9%
9.6%
11.6%
14.0%
16.1%
负 债合计
少数股东权益
其他
股 东 权 益合 计
负 债 和 股东 权益
获 利能力
现金流量表
单 位 :百 万元
2014A
2015A
2016E
2017E
2018E
净利润
偿 债能力
资产负债率
1,602
2,614
3,427
4,655
6,307
82.4%
76.6%
75.8%
73.2%
70.1%
折旧摊销
117
137
131
128
117
净负债率
101.1%
88.5%
20.9%
13.8%
0.0%
财务费用
108
163
720
647
622
流动比率
1.38
1.51
1.59
1.60
1.64
投资损失
(8)
(45)
(219)
(387)
(614)
速动比率
0.28
0.37
0.57
0.53
0.58
(1,172)
(3,661)
1,450
(3,841)
(1,537)
营 运能力
营运资金变动
其它
应 收 账 款 周 转率
952
694
4,980
0
0
12.7
14.8
12.7
11.1
10.9
经 营 活 动现 金流
1,599
(97)
10,490
1,203
4,896
存货周转率
0.3
0.3
0.4
0.4
0.4
资本支出
(735)
(17)
(502)
(468)
(468)
总资产周转率
0.3
0.3
0.3
0.4
0.4
长期投资
25
(2,904)
0
0
0
其他
每 股 指 标( 元)
551
(1,851)
308
387
614
每股收益
0.34
0.56
0.73
0.99
1.34
投 资 活 动现 金流
(159)
(4,771)
(194)
(81)
146
每 股 经 营 现 金流
0.34
-0.02
2.24
0.26
1.04
债权融资
(397)
5,354
(2,009)
0
0
每股净资产
1.56
2.69
3.29
4.28
5.63
股权融资
2,681
4,235
0
0
0
估 值比率
(2,933)
(1,017)
(2,391)
(647)
(622)
市盈率
20.1
12.3
9.4
6.9
5.1
(649)
8,573
(4,401)
(647)
(622)
市净率
4.4
2.5
2.1
1.6
1.2
汇率变动影响
0
(0)
0
0
0
EV/EBITDA
22.5
14.2
8.1
6.2
4.7
现 金 净 增加 额
791
3,704
5,896
475
4,420
EV/EBIT
23.9
14.9
8.3
6.4
4.8
其他
筹 资 活 动现 金流
资 料 来 源 : 东方证 券研究 所
有 关 分 析 师 的申明 ,见本 报告最 后部分 。其他 重要信 息披露 见分析 师申明 之后部 分, 或请与 您的投 资代表 联系。 并请阅 读本证 券研究 报告最 后一页 的免责 申明。
4
HeaderTable_TypeTitle
中天城投动态跟踪 — 地产金融双轮驱动加速,加大中融人寿参股力度,与贵阳综保区共建保税
—
新城!
分析师申明
每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明:
分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证
券或发行人的看法和判断;分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来,均与其在本研
究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。
投资评级和相关定义
报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准;
公司投资评级的量化标准
买入:相对强于市场基准指数收益率 15%以上;
增持:相对强于市场基准指数收益率 5%~15%;
中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动;
减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。
未评级 —— 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内,
分析师基于当时对该股
票的研究状况,未给予投资评级相关信息。
暂停评级 —— 根据监管制度及本公司相关规定,研究报告发布之时该投资对象可能与本公司
存在潜在的利益冲突情形;亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定
性,缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级;分析师在上述情况下暂停对该股票给
予投资评级等信息,投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及
目标价格等信息不再有效。
行业投资评级的量化标准:
看好:相对强于市场基准指数收益率 5%以上;
中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动;
看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。
未评级:由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内,分析师基于当时对该行业的
研究状况,未给予投资评级等相关信息。
暂停评级:由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性,缺乏足够的研究
依据支持分析师给出明确行业投资评级;分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信
息,投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。
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师认为适当的时候不定期地发布。
在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议,也没有考虑到个别客户特殊
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求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用,并非作为或被视为出售或购
买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。
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来的回报也无法保证,投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投
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