公告点评|房地产开发Ⅲ
证券研究报告
公司评级
新湖中宝(600208.SH)
Table_Tit le
买入
Tabl e_Gr ade
非经常性损益增厚 16 年报表业绩
当前价格
4.42 元
前次评级
买入
报告日期
2017-01-26
Tabl e_Summ ary
核心观点:
相对市场表现
Table_Char t
非经常性损益大幅增厚公司 2016 年业绩
新湖中宝
沪深300
公司发布业绩预增公告,经财务部门初步测算,在考虑对中信银行股权
的投资转为权益法核算时,根据会计准则应当调整长期股权投资的账面价
19%
值,由此,预计公司 16 年归属净利润同比 15 年将增加 370%-420%。若剔
6%
除这一影响,预计 16 年归属净利润与 15 年基本持平。此次确认营业外收
-7%
入为一次性收入,且为非经常性损益。17 年及以后年份,根据权益法核算
相关会计准则,中信银行净利润对应份额(4.74%)将计入公司投资收益。
-20%
2016-01
2016-05
2016-09
2017-01
销售新高、现金流充裕,互金业务扎实推进
公司 16 年地产销售金额超 170 亿元,同比上升 58%。经营性净现金流
分析师:
Tabl e_Aut hor
乐加栋 S0260513090001
十分充裕。继续通过旧改等方式获取上海内环内优质稀缺项目,可售建面
021-60750620
124 万方、货值高达 1300 亿元。互联网金融业务,继续巩固在金融全牌照
lejiadong@gf.com.cn
资源的优势,已向中信银行派驻一名董事;同时在互联网平台上继续深耕,
分析师:
郭
镇 S0260514080003
To C 端增资 51 信用卡,通过融合金融和技术为个人金融服务提供创新型解
010-59136622
决方案,To B 端与 Wind 合作持续深入,专攻金融信息服务领域。
guoz@gf.com.cn
预计公司 16、17 年 EPS 分别为 0.66、0.42 元,维持“买入”评级
分析师:
金
山 S0260515090001
021-60750652
我们看好公司“房地产+互联网金控”双轮驱动的发展前景。业绩预测
jinshan@gf.com.cn
方面,除自身地产业务外,一方面是考虑对中信银行股权的投资转为权益法
核算时,按会计准则应当调整长期股权投资的账面价值,一次性增厚 16 年
业绩;另一方面,17 年及以后年份,中信银行 4.74%股权以权益法核算,
每年可贡献投资收益按 Wind 一致预期中信银行净利润对应份额进行计算。
相关研究:
Tabl e_Report
权益法核算中信银行股权将
显著增厚报表业绩
风险提示
增资 51 信用卡,强化互联网
17 年地产销售受市场调控影响下滑;互联网金融业务推进低于预期;
金控平台布局
16 年非经常性损益增厚业绩,使得 17 年业绩同比表现压力较大。
再获上海旧改项目,持续积
2014A
2015A
2016E
2017E
2018E
营业收入(百万元)
11038
11636
16623
20665
25717
增长率(%)
19.9%
5.4%
42.9%
24.3%
24.4%
EBITDA(百万元)
1141
1480
2027
2790
3863
净利润(百万元)
1082
1161
5656
3643
4245
增长率(%)
10.0%
7.3%
387.3%
-35.6%
16.5%
EPS(元/股)
0.13
0.13
0.66
0.42
0.49
市盈率(P/E)
26.00
31.57
6.72
10.43
8.95
市净率(P/B)
EV/EBITDA
2016-09-20
2016-08-18
累核心资源
盈利预测:
Tabl e_Excel 1
2016-12-01
1.85
1.67
1.47
1.31
1.16
65.39
47.34
33.22
25.85
19.55
联系人:
Tabl e_Cont acte r
李飞
gflifei@gf.com.cn
数据来源:公司财务报表,广发证券发展研究中心
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1/7
新湖中宝|公告点评
非经常性损益大幅增厚公司 2016 年业绩
2017年1月24日,新湖中宝发布业绩预增公告,经财务部门初步测算,在考虑
对中信银行股权的投资转为权益法核算时,根据会计准则应当调整长期股权投资的
账面价值,由此,预计公司2016年归属净利润同比2015年将增加370%-420%。若
剔除这一影响,预计公司2016年归属净利润与2015年基本持平。
具体来看,2015年,新湖中宝通过QDII资管计划认购Total Partner发行的境外
票据,Total Partner的全资子公司Summit Idea以QDII对境外票据的认购款项配合相
关银行贷款,认购UBS London持有的22.93亿股中信银行H股股份,认购价为每股
5.73港元,认购后股份由Summit Idea持有。公司通过QDII资管计划享有上述中信
银行H股股份的最终经济利益,将该投资列入可供出售金融资产核算。
2016年11月29日,新湖中宝收购了Total Partner 100%的股份,从而直接持有
Summit Idea 100%的股份和中信银行H股股份。此时,公司合计持有中信银行H股
23.20亿股,占中信银行总股本的4.74%,为中信银行的第二大股东。2016年11月
16日,公司推荐的董事获得银监会的批准进入中信银行董事会。据此,公司对中信
银行已有重大影响。根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》,公司将从
2016年12月1日起对持有的中信银行股份按权益法进行核算。
图1:新湖中宝对中信银行股权投资示意(2016年11月29日)
交易后
交易前
Gatherrise Limited
成立于2011年4月注册地香港
已发行股份1股,票面价值1港元
100%
100%
Total Partner Global Limited
成立于2014年9月,注册地英属维尔京
已发行股份1股,票面价值1美元
香港新湖投资有限公司
100%
100%
Total Partner Global Limited
Summit Idea Limited
100%
推荐黄芳女士为中信银行非
执行董事,已获得中信银行
董事会、股东大会通过,并
已获得银监会核准
以资管计划认购款+银行贷款认购
并持有中信银行22.93亿股H股,
认购价格5.73港元/股
Summit Idea Limited
4.68%
0.06%
国投瑞银-新湖中宝境外投资
资产管理计划
委托人:新湖中宝
资产管理人:国投瑞银
委托资产规模:不超过8.5亿美元
2015年年末净值:46.42亿元人民币
数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心
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2/7
新湖中宝|公告点评
根据《企业会计准则第2号——长期股权投资》以及《企业会计准则应用指南》
的相关规定,投资方因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同
控制但不构成控制的,应当按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》
确定的原持有的原股权投资的公允价值加上新增投资成本之和,作为改按权益法核
算的初始投资成本。原持有的股权投资分类为可供出售金融资产的,其公允价值与
账面价值之间的差额,以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应当转入改按
权益法核算的当期损益。上述计算所得的初始投资成本小于投资时应享有被投资单
位可辨认净资产公允价值份额的,其差额应调整长期股权投资的账面价值,并计入
当期营业外收入。
一方面,新湖中宝对中信银行4.68%股权投资的初始投资成本,约131亿港元
(22.93亿股*5.73港元/股),按获取股权时的平均汇率(2015年1月,汇率为1港元
兑0.7903人民币)计算,初始投资成本约合人民币104亿元;对中信银行0.06%股权
投资初始投资成本约1.11亿元(2016年半年报披露数据)。另一方面,截至2016年
三季度末,在扣除商誉等不可辨认资产之后,中信银行可辨认净资产公允价值约
3466亿元,4.74%股权对应份额约164亿元。此外,考虑前期的一些计入其他综合
收益的累计公允价值变动,我们预计,可以计入公司2016年营业外收入的差额部分
约48亿元。此次确认营业外收入为一次性收入,且为非经常性损益。
同时,2017年及以后年份,新湖中宝对中信银行4.74%股权按权益法核算,中
信银行净利润对应份额将计入公司投资收益(根据税法的规定,这部分投资收益不
需要缴纳企业所得税),直接增厚公司报表业绩。根据最新的Wind一致预期,中信
银行17、18年的预期归属净利润分别为439、458亿元。
图2:中信银行净利润及其Wind一致预期值
480
5%
458
460
4%
439
440
3%
422
420
400
407
412
2%
392
1%
380
360
0%
2013A
2014A
2015A
2016E
中信银行归属净利润(亿元)
2017E
2018E
增速
数据来源:Wind,广发证券发展研究中心
销售新高、现金流充裕,互金业务扎实推进
根据我们以及第三方机构的统计,新湖中宝2016年全年地产销售面积接近110
万平米,同比上升11%,销售金额超过170亿元,同比上升58%。经营性净现金流
十分充裕,2016年前三季度净流入39亿元,创公司历史新高。
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3/7
新湖中宝|公告点评
图3:新湖中宝地产销售情况(万平米、亿元)
200
150
图4:新湖中宝经营性现金流情况(亿元)
100%
180
80%
160
60%
140
2011
2012
2013
销售面积
2014
销售金额
2015
0
80
0%
0
20
100
20%
50
40
120
40%
100
60
60
-20%
40
-40%
20
-60%
0
(20)
(40)
(60)
2016E
同比
2011
同比
2012
2013
2014
2015
地产销售回款(现金流量表)
数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心
16Q 3
经营性现金流净额
数据来源:Wind,广发证券发展研究中心
更值得一提的是,公司继续发挥自身在旧改方面的优势,积极获取上海区域的
优质土地资源。2016年,公司以股权转让方式收购了上海黄浦区508好街坊地块,
也以变更开发建设单位的方式取得了上海虹口区乍浦路接到32坊2/1丘地块。目前,
公司在上海内环内核心区域共有5个地产项目,根据我们测算,可售建面合计124万
平米,可售总货值接近1300亿元。良好的资金状况以及量大质优的土地储备为公司
在互联网金融业务的进一步拓展打下了坚实的基础。
表 1:新湖中宝在上海内环内住宅项目储备和可售货值情况
项目名称
区域
当前状态
项目类型
总建面
剩余可售建面
在售/预期售价
剩余可售货值
(万平米)
(万平米)
(元/平米)
(亿元)
上海·新湖明珠城
上海普陀
持续开发
住宅
90.00
41.00
80000
328.00
上海·青蓝国际
上海静安
持续开发
住宅
32.53
27.00
100000
270.00
黄浦区 508 号街坊地块
上海黄浦
待拆迁
住宅
43.00
43.00
120000
516.00
青云路 167 弄地块(222 街坊)
上海虹口
待拆迁
住宅
6.14
6.00
110000
66.00
乍浦路街道 32 坊 2/1 丘地块
上海虹口
待拆迁
商业办公
7.29
7.00
110000
77.00
179
124
合计
1275
数据来源:公司公告,搜房网,CRIC,广发证券发展研究中心
互联网金融业务,公司一方面继续巩固在金融全牌照资源的优势,另一方面也
在互联网平台上继续深耕,To C端增资51信用卡,通过融合金融和技术为个人金融
服务提供创新型解决方案,To B端与Wind合作持续深入,专攻金融信息服务领域。
表 2:新湖中宝互联网金控平台整体布局情况
被投资对象(金融牌照+互联网平台)
占被投资对象权益比例
初始投资成本或账面余额
会计科目和计量方式
温州银行
13.96%
13.20 亿元
长期股权投资,权益法核算
盛京银行(2066.HK)
5.18%
4.50 亿元
长期股权投资,权益法核算
中信银行(601988.SH,0988.HK)
4.74%
105 亿元*
长期股权投资,权益法核算
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4/7
新湖中宝|公告点评
湘财证券
3.44%
1.10 亿元
按成本计量的可供出售金融资产
长城证券
0.53%
0.71 亿元
按成本计量的可供出售金融资产
新湖控股(旗下新湖期货)
48.00%
28.40 亿元
长期股权投资,权益法核算
阳光保险集团
4.24%
18.90 亿元
2016 年 2 月股权过户完成
恩牛网络(51 信用卡)
14.29%(联合增资前)
---
按成本计量的可供出售金融资产
星美文化(2366.HK)
4.93%
1.19 亿元
按公允价值计量的可供出售金融资产
歌华有线(600037.SH)
1.46%
3.00 亿元
按公允价值计量的可供出售金融资产
上海万得信息技术股份有限公司(Wind 资讯)
1.00%
6.00 亿元
---
数据来源:公司公告,广发证券发展研究中心
盈利预测与投资评级
根据公司公告,在考虑对中信银行股权的投资转为权益法核算时,按会计准则
应当调整长期股权投资的账面价值。此外,2017年及以后年份,中信银行4.74%股
权以权益法核算,每年可贡献的投资收益我们按照Wind一致预期的中信银行净利润
的对应份额进行计算。综合地产结算情况,我们预计,公司16、17年EPS分别为
0.66、0.42元,我们看好公司“房地产+互联网金控”双轮驱动的发展前景,维持
“买入”评级。
风险提示
2017年公司地产销售受市场调控影响下滑;互联网金融业务推进低于预期;
2016年非经常性损益增厚业绩,使得2017年业绩同比表现压力较大。
识别风险,发现价值
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5/7
新湖中宝|公告点评
资产负债表
单位:百万元
Table_Excel2
至12月31日
流动资产
货币资金
应收及预付
存货
其他流动资产
非流动资产
现金流量表
2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
60,033
71,039
71,251
77,206
81,273
12,752
15,932
10,880
11,520
12,160
1,973
1,461
3,018
3,715
5,053
42,790
49,096
52,994
57,613
59,702
2,519
4,550
4,358
4,358
4,358
10,816
18,029
25,633
29,734
34,250
长期股权投资
固定资产
在建工程
无形资产
6,533
7,333
14,101
17,202
20,693
241
227
238
253
268
4
5
52
98
141
265
271
271
271
271
其他长期资产
资产总计
3,772
10,192
10,970
11,911
12,877
2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
经营活动现金流
净利润
折旧摊销
营运资金变动
其它
投资活动现金流
资本支出
投资变动
其他
筹资活动现金流
银行借款
债券融资
70,849
89,067
96,883 106,940 115,523
流动负债
短期借款
31,780
35,665
36,302
40,819
42,760
3,083
2,972
6,507
5,666
6,320
应付及预收
其他流动负债
非流动负债
12,905
14,411
20,497
24,268
24,824
15,792
18,282
9,298
10,884
11,616
18,563
28,001
33,322
35,806
38,541
长期借款
应付债券
其他非流动负债
负债合计
13,390
14,910
20,198
22,638
25,327
1,467
11,254
11,254
11,254
11,254
3,706
1,837
1,870
1,914
1,960
50,343
63,667
69,624
76,625
81,300
8,033
股本
4,427
资本公积
6,414
留存收益
归属母公司股东权 19,221
9,100
8,599
8,599
8,599
8,851
4,051
3,427
2,959
主要财务比率
至12月31日
成长能力(%)
益少数股东权益
负债和股东权益
股权融资
其他
现金净增加额
期初现金余额
期末现金余额
7,119
13,275
16,918
21,162
24,124
25,925
28,944
32,721
1,286
1,277
1,334
1,371
1,502
70,849
89,067
96,883 106,940 115,523
单位:百万元
-5,008
702
3,216
1,222
919
1,146
1,042
5,713
3,680
4,376
51
51
60
63
67
-7,672
-4,295
631
-1,544
-2,872
1,467
3,903
-3,187
-977
-651
413
-9,395
-5,952
-1,533
-1,846
-63
-282
-88
-125
-129
-1,718
-903
-7,959
-5,864
-1,408
1,379
-1,155
0
0
0
6,541
11,207
-2,316
951
1,567
23,747
17,017
16,267
14,166
15,800
-19,295
-5,753
-16,430
-10,980
-11,726
5,437
5,514
0
0
0
-3,348
-5,571
-2,154
-2,235
-2,508
1,946
2,514
-5,052
640
640
7,340
9,286
11,799
6,748
7,388
9,286
11,799
6,748
7,388
8,028
2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
营业收入增长
营业利润增长
19.9%
5.4%
17.4%
归属母公司净利润增长
10.0%
42.9%
24.3%
24.4%
1.5%
42.0%
122.1%
18.5%
7.3%
387.3%
-35.6%
16.5%
22.1%
25.7%
28.6%
28.1%
28.7%
10.4%
9.0%
34.4%
17.8%
17.0%
5.6%
4.8%
21.8%
12.6%
13.0%
2.8%
2.2%
3.6%
4.5%
5.8%
71.1%
71.5%
71.9%
71.7%
70.4%
77.2%
105.0%
115.7%
112.5%
109.7%
1.89
1.99
1.96
1.89
1.90
0.54
0.59
0.46
0.44
0.45
获利能力(%)
利润表
至 12 月 31 日
营业收入
营业成本
营业税金及附加
销售费用
管理费用
财务费用
资产减值损失
公允价值变动收益
投资净收益
单位:百万元
2014A 2015A 2016E 2017E 2018E
11,038
11,636
16,623
20,665
25,717
8,596
8,646
11,873
14,860
18,343
715
826
1,805
2,054
2,508
346
420
561
588
614
290
316
417
436
456
656
878
921
934
1,025
6
27
4
2
3
1
6
0
0
0
1,056
980
1,100
2,967
2,870
毛利率
净利率
ROE
ROIC
偿债能力
资产负债率(%)
净负债比率
流动比率
速动比率
营运能力
总资产周转率
0.15
0.18
0.20
0.23
5.16
18.86
68.03
34.95
26.82
0.23
0.19
0.23
0.27
0.31
0.17
0.14
0.66
0.42
0.49
-0.62
0.08
0.37
0.14
0.11
2.39
2.65
3.01
3.37
3.81
9.0
营业利润
营业外收入
1,487
1,509
2,142
4,758
5,638
21
10
4,800
0
0
营业外支出
利润总额
12
24
0
0
0
1,496
1,495
6,942
4,758
5,638
所得税
净利润
350
453
1,229
1,078
1,262
1,146
1,042
5,713
3,680
4,376
64
-119
57
37
131
1,082
1,161
5,656
3,643
4,245
P/E
26.0
31.6
6.7
10.4
1,141
1,480
2,027
2,790
3,863
1.8
1.7
1.5
1.3
1.2
0.13
0.13
0.66
0.42
0.49
P/B
EV/EBITDA
65.4
47.3
33.2
25.8
19.6
少数股东损益
归属母公司净利润
EBITDA
EPS(元)
应收账款周转率
存货周转率
0.17
每股指标(元)
每股收益
每股经营现金流
每股净资产
估值比率
识别风险,发现价值
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新湖中宝|公告点评
广发房地产行业研究小组
Tabl e_Res ea rc h
乐加栋:
首席分析师,复旦大学经济学硕士,九年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心。
郭 镇:
分析师,清华大学工学硕士,五年房地产研究经验,2013 年加入广发证券发展研究中心。
金 山:
分析师,复旦大学经济学硕士,四年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心。
李 飞:
研究助理,中国科学技术大学金融工程硕士,2015 年进入广发证券发展研究中心。
广发证券—行业投资评级说明
Tabl e_Rati ngIndust ry
买入:
预期未来 12 个月内,股价表现强于大盘 10%以上。
持有:
预期未来 12 个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-10%~+10%。
卖出:
预期未来 12 个月内,股价表现弱于大盘 10%以上。
广发证券—公司投资评级说明
Tabl e_Rati ngCompany
买入:
预期未来 12 个月内,股价表现强于大盘 15%以上。
谨慎增持:
预期未来 12 个月内,股价表现强于大盘 5%-15%。
持有:
预期未来 12 个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-5%~+5%。
卖出:
预期未来 12 个月内,股价表现弱于大盘 5%以上。
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广发证券 - 非经常性损益增厚16年报表业绩
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