国信证券-土地储备丰富、“地产+金融”已逐步成型，维持“买入”评级

公司研究 Page 1 证券研究报告—动态报告 房地产 [Table_StockInfo] 新湖中宝 (600208) 房地产开发Ⅱ 合理估值： 元 昨收盘： 买入 元 4.44 （维持评级） 2017 年 02 月 03 日 [Table_BaseInfo] 一年该股与沪深 300 走势比较 土地储备丰富、“地产+金融”已逐步成 型，维持“买入”评级 1.24 1.14  权益法核算所持中信银行股份，助推 2016 年业绩大幅增长 1.04 0.94 0.84 16-2 公司分析 16-5 16-8 16-11 股票数据 总股本/流通(百万股) 总市值/流通(百万元) 上证综指/深圳成指 12 个月最高/最低(元) 8,599/8,598 38,181/38,176 3,159/10,052 5.07/3.34 相关研究报告： 《新湖中宝:吸收合并将进一步打开未来发展 空间》 ——2009-02-10 证券分析师：区瑞明 电话： 0755-82130678 E- MAIL： ourm@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980510120051 证券分析师：王越明 电话： 0755-82130478 E- MAIL： wangyuem@guosen.com.cn 证券投资咨询执业资格证书编码：S0980512040001 公司通过收购 Total Partner 直接持有中信银行 H 股 23.2 亿股，占中信银行总股本的 4.74%，此前公司推荐的董事已获批进入中信银行董事会，据此，公司从 2016 年 12 月 1 日起对持有中信银行的股份转为权益法核算，并调整长期股权投资账面价值，由此形 成 2016 年归母净利润同增 370%~420%左右，若剔除此因素则与上年基本持平。  销售稳健增长，土地储备丰富 根据新浪乐居房地产销售排行榜数据，公司 2016年销售面积 103.7万平米、销售额 147.9 亿元，分别同比增长 5.8%、35.7%，销售均价同比增长 28.2%至 1.43 万元/平米，市场 占有率（销售额）维持在 0.13%，整体保持稳健增长。公司近年坚持审慎拿地策略，2016 年前 3 季新增土地建面 62 万平米。公司前期累积了大量低成本土地，目前合计土储近 2300 万平米（规划建筑面积），可满足未来 5-8 年开发需求，项目主要分布在一、二线 核心城市，其中长三角地区占比约一半，预计随着项目推进，公司将逐步进入收获期。  财务改善，业绩锁定性好，估值低廉 截止 16 年 3 季度末，公司剔除预收账款后的资产负债率为 71.3%，同比下降 3.2 个百 分点；货币资金/（短期借款+一年内到期的非流动负债）为 1.4 倍，短期偿债能力良好； 净负债率为 128.7%，较 2015 年末下降 23.7 个百分点。公司三季度末预收款为 133.7 亿元，在扣除 wind 一致预期的 2016 年 4 季度营业收入后，剩余部分仍可锁定 2017 年 wind 一致预期营收的 43%。参照公司 2016 年 3 季度末净资产，目前 PB 为 1.65 倍， 在全部 146 只地产股中排名第 29 位，估值低廉。  “地产+金融”双主业战略逐步成型 公司通过持股拥有金融全牌照——①银行：中信、温州、盛京银行；②保险：阳光保险； ③券商：湘财、长城证券；④期货：新湖期货。公司投资布局互联网金融：①与万得合 作进入金融咨询服务领域；②投资通卡联城进入移动支付领域的应用和服务；③投资恩 牛网络进入理财、信贷等一站式金融服务领域。随着公司不断完善金融信息服务领域布 局，积极打造互联网金控平台，公司“地产+金融”双主业战略将逐渐成型。  核心竞争力进一步强化，维持“买入”评级 公司在战略、规模、品牌、管理等方面已具备一定的核心竞争力，为持续、健康、稳定 发展打下坚实基础，未来将加速地产项目价值释放。预计 16/17 年 EPS 为 0.67/0.26 元， 对应 PE为 6.8/17.4X，维持“买入”评级。  风险 若房地产行业 2017 年调整幅度及政策调控严厉程度超预期。 盈利预测和财务指标  2014 2015 2016E 2017E 2018E 营 业收入 (百万元 ) 11,038 11,636 14,526 17,896 21,528 (+/-%) 19.9% 5.4% 24.8% 23.2% 20.3% 1,082 1,161 5,761 2,202 2,773 10.0% 7.3% 396.3% -61.8% 26.0% 净 利润 (百 万元 ) 独立性声明： (+/-%) 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠 道，分析逻辑基于本人的职业理解，通过合 理判断并得出结论，力求客观、公正，结论 不受任何第三方的授意、影响，特此声明。 EBIT Marg in 摊 薄每股 收益 (元 ) 净 资产收 益率 (ROE) 市 盈率 (PE) 0.13 0.13 0.67 0.26 0.32 19.5% 20.4% 14.7% 14.5% 15.3% 5.6% 4.8% 20.5% 7.4% 8.8% 35.3 32.9 6.6 17.3 13.7 49.0 38.4 32.9 1.3 1.3 1.2 EV/EBITDA 市 净率 (PB) 2.0 资 料来源 ：Wind、国 信证券 经济研 究所 预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 1.6 注：摊 薄每股 收益 按最新 总股本 计算 全球视野 本土智慧 Page 2 附表 1：财务预测与估值 资 产负债 表（ 百万元 ） 财务预测与估值 利 润表（ 百万 元） 2015 2016E 2017E 2018E 2015 2016E 2017E 2018E 15932 21911 3636 0 营 业收入 11636 14526 17896 21528 应 收款项 511 1990 2451 2949 营 业成本 8646 10633 13243 15931 存 货净额 49096 50747 62997 75330 营 业税金 及附加 826 973 1163 1292 其 他流动 资产 5301 4939 6084 7320 销 售费用 420 450 555 646 流 动资产 合计 71039 79703 75285 85714 管 理费用 316 332 349 371 232 360 375 387 财 务费用 878 944 995 1063 投 资收益 980 5750 1000 1000 资 产减值 及公允 价值变 动 (21) 0 0 0 现 金及现 金等价 物 固 定资产 无 形资产 及其他 265 239 212 186 投 资性房 地产 10198 10198 10198 10198 长 期股权 投资 7333 8133 8133 8133 其 他收入 0 0 0 0 资 产总计 89067 98632 94203 营 业利润 1509 6943 2591 3226 短 期借款 及交易 性金融 负债 16430 10874 0 10461 8 3585 1785 2188 2717 3249 利 润总额 其 他流动 负债 17450 19115 23634 28171 所 得税费 用 453 1736 596 710 流 动负债 合计 35665 32177 26351 35004 少 数股东 损益 (119) (553) (206) (257) 长 期借款 及应付 债券 归 属于母 公司 净利润 1161 5761 2202 2773 应 付款项 营 业外净 收支 (14) 0 0 0 1495 6943 2591 3226 26165 35573 35573 35573 其 他长期 负债 1837 1837 1837 1837 长 期负债 合计 28001 37409 37409 37409 现 金流量 表（ 百万元 ） 2015 2016E 2017E 2018E 负 债合计 63667 69586 63760 72414 净 利润 1161 5761 2202 2773 1277 890 745 565 资 产减值 准备 21 (27) 0 0 股 东权益 24124 28156 29698 31639 折 旧摊销 51 56 61 65 负 债和股 东权 益总计 89067 98632 94203 10461 8 公 允价值 变动损 失 少 数股东 权益 财 务费用 关 键财务 与估 值指标 营运资本变动 2015 2016E 2017E 2018E 每 股收益 0.13 0.67 0.26 0.32 其它 每 股红利 0.43 0.20 0.08 0.10 经营活动现金流 每 股净资 产 资本开支 21 0 0 0 878 944 995 1063 (14946) (727) (8809) (8997) 259 (360) (145) (180) (13432) 4702 (6690) (6339) (50) 2.65 3.27 3.45 3.68 (30) (130) (50) ROIC 2% 3% 3% 4% 其它投资现金流 35 83 0 0 ROE 5% 20% 7% 9% 投资活动现金流 (795) (847) (50) (50) 毛 利率 26% 27% 26% 26% 权益性融资 5514 0 0 0 EBIT Mar gin 12% 15% 14% 15% 负债净变化 1521 5758 0 0 EBITDA 13% 15% 15% 16% 支付股利、利息 (3893) (1728) (661) (832) 3585 Margi n 收 入增长 5% 25% 23% 20% 其它融资现金流 (2940) (5556) (10874) 净 利润增 长率 7% 396% -62% 26% 融资活动现金流 17406 2124 (11535) 2753 资 产负债 率 73% 71% 68% 70% 现金净变动 3180 5979 (18275) (3636) 息率 10% 4% 2% 2% 货币资金的期初余额 12752 15932 21911 3636 P/E 34.7 6.6 17.3 13.7 货币资金的期末余额 15932 21911 3636 0 P/B 1.7 1.3 1.3 1.2 企业自由现金流 (13929) 802 (6806) (6417) 70.2 49.0 38.4 32.9 权益自由现金流 (15348) 296 (18446) (3661) EV/EBITDA 资 料来源 ： Wind、 国信证 券经济 研究所 预测 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 Page 3 国信证券投资评级 类别 股票 投资评级 行业 投资评级 级别 定义 买入 预计 6 个月内，股价表现优于市场指数 20%以上 增持 预计 6 个月内，股价表现优于市场指数 10%-20%之间 中性 预计 6 个月内，股价表现介于市场指数 ±10%之间 卖出 预计 6 个月内，股价表现弱于市场指数 10%以上 超配 预计 6 个月内，行业指数表现优于市场指数 10%以上 中性 预计 6 个月内，行业指数表现介于市场指数 ±10%之间 低配 预计 6 个月内，行业指数表现弱于市场指数 10%以上 分析师承诺 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道，分析逻辑基于本人的职业理解， 通过合理判断并得出结论，力求客观、公正，结论不受任何第三方的授意、影 响，特此声明。 风险提示 本报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有，仅供我公司 客户使用。未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。 任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公 司向客户发布的本报告完整版本为准。本报告基于已公开的资料或信息撰写， 但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、 建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司 可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司或关联 机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券头寸并进行交易，还可能 为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务。我公司不保证本报告所含信息 及资料处于最新状态；我公司将随时补充、更新和修订有关信息及资料，但不 保证及时公开发布。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在 任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形 式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投 资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信 息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切 后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询业务是指 取得监管部门颁发的相关资格的机构及其咨询人员为证券投资者或客户提供证 券投资的相关信息、分析、预测或建议，并直接或间接收取服务费用的活动。 证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨 询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析， 形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布 的行为。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧 国信证券机构销售团队 华北区（机构销售一部） 李文英 010-88005334 华东区（机构销售二部） 汤静文 021-60875164 13910793700 华南区（机构销售三部） 赵晓曦 0755-82134356 13636399097 海外销售交易部 赵冰童 0755-82134282 15999667170 13693633573 liwying@guosen.com.cn tangjingwen@guosen.com.cn zhaoxxi@guosen.com.cn zhaobt@guosen.com.cn 王 吴 邵燕芳 梁 玮 国 13726685252 许 婧 15800476582 梁轶聪 18600319171 021-60873149 0755-82133148 佳 13480668226 0755-25472670 13602596740 shaoyf@guosen.com.cn liangjia@guosen.com.cn 颜小燕 程可欣 18601679992 0755-82133147 13590436977 886-0975503529(台 湾) liangyc@guosen.com.cn yanxy@guosen.com.cn 倪 黄明燕 chengkx@guosen.com.cn 边祎维 婧 13726685252 王艺汀 18616741177 林 若 13726685252 陈雪庆 张南威 杨云崧 周 010-66025249 简 鑫 雪 18682071096 吴翰文 13828854899 13726685252 洁 13726685252 18150530525 赵海英 刘紫微 13726685252 18150530525 夏 18507558226 13726685252 欧子炜 13726685252 18150530525 张欣慰 13810917275 13726685252 zhaohy@guosen.com.cn 请务必参阅正文之后的免责条款部分 全球视野 本土智慧