东方证券-重组注入资产交割完成,公司发展值得期待

页数: 7页
行业: 房地产
作者: 竺劲
发布机构: 东方证券
发布日期: 2017-01-05
HeaderTable _User 847289893 1185824214 HeaderTable _Stock 600848 买入 investRating Change.high 13020600 上海临港 600848.SH 重组注入资产交割完成,公司发展值得 期待 HeaderTable _Excel 投资评级  股价(2017 年 01 月 05 日) 重组注入资产交割完成,公司盈利能力将大幅提升。公司公告已完成浦星公 司 100%股权和双创公司 85%股权的交割过户。公司此次发行股份购买资产 及募集配套资金已获证监会批复。收购浦星公司和双创公司合计价格 16.6 亿元,对应 2015 年静态市盈率为 17X 远低于公司目前市盈率。我们认为公  (上调) 增持 中性 减持 20.06 元 目标价格 23.00 元 52 周最高价/最低价 25.41/13.57 元 总股本/流通 A 股(万股) 89,517/39,955 A 股市值(百万元) 司收购完成盈利能力将大幅提升,预计公司 2017/2018 年 EPS 将从收购前 国家/地区 的 0.35/0.42 上调至 0.46/0.54(假设 2017 年重组及募集配套资金都完成), 行业 RNAV 估值重估后每股净资产提升至 18.20 元。 报告发布日期 17,957 中国 房地产 2017 年 01 月 05 日 集团资产注入利于解决同业竞争,后续资产注入值得期待。大股东临港集团 在上市公司体外仍有大量优质园区资产,本次浦星公司和双创公司的注入利 股价表现 1周 于解决同业竞争,同时提升上市公司盈利能力。集团在 2015 年底部分资产 绝对表现(%) 1.1 -5.4 -7.0 借壳上市时已作出承诺,明确提出将在 3-5 年内,分别将漕河泾园区、浦江 相对表现(%) -1.0 -2.5 -10.5 4.2 园区及目前处于筹建阶段的相关园区(包括桃浦智慧城、盐城园区、海宁园 沪深 300(%) 2.1 -2.9 3.5 -3.2 区)剥离代政府行使职能的非市场化业务及一级开发业务,并且相关子公司 经营步入正轨后,将这些子公司股权转让予上市公司。除了本次已注入的浦 动 态 跟 踪 买入 核心观点 星公司、双创公司外,后续的其他园区资产注入也值得期待。 1月 3月 12 月 1.0 % 上海临港 沪深300 40% 20% 0% 财务预测与投资建议  -20% 上调评级至买入,上调目标价至 23.00 元(原目标价 18.30 元)。浦江公司 -40% 16/01 16/02 16/03 16/04 16/05 16/06 16/07 16/08 16/09 16/10 16/11 16/12 和双创公司已完成过户,我们预测从 2017 年开始并表,预测公司 2016-2018 年 EPS 分别为 0.30,0.46,0.54(原预测为 0.30,0.35,0.42,预测上调主要源 于浦江公司与双创公司的并表)。可比公司 2017 年平均估值为 50X,给予 资料来源:WIND、东方证券研究所 公司 2017 年 50X 估值,对应目标价 23.00 元。 风险提示  部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异。  上海科创中心建设进展低于预期。 公司主要财务信息 Tab le_ Excel1 营业收入(百万元) 同比增长 营业利润(百万元) 同比增长 归属母公司净利润(百万元) 【 公 司 · 证 券 研 究 报 告 】 同比增长 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 1,034 901 973 1,969 2,386 -4.2% -12.9% 7.9% 102.5% 21.2% (94) 314 368 702 835 -169.6% 432.7% 17.2% 90.6% 19.0% (60) 239 266 512 604 -597.3% 499.7% 11.2% 92.5% 17.9% 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号:S0860514060003 联系人 朱英 每股收益(元) (0.05) 0.21 0.24 0.46 0.54 毛利率 16.5% 59.9% 65.9% 58.0% 56.0% 净利率 -5.8% 26.6% 27.4% 26.0% 25.3% 净资产收益率 -36.4% 14.7% 8.2% 10.4% 9.0% 相关报告 市盈率(倍) (369.7) 92.5 83.2 43.2 36.7 大股东履行首次资产注入承诺,航母级园 市净率(倍) 164.3 7.1 6.6 3.4 3.2 区标的轮廓已现 021-63325888*3931 zhuying@orientsec.com.cn 2016-07-06 资料来源:公司数据,东方证券研究所预测,每股收益使用最新股本全面摊薄计算, 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格,据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此,投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生 影响的利益冲突,不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 上海临港动态跟踪 —— 重组注入资产交割完成,公司发展值得期待 盈利预测的变动主要源于公司重组完成,浦星公司和双创公司并表。 表 1:盈利预测变动分析表 人民币百万元 调整前 2016E 2017E 调整后 2018E 2016E 2017E 2018E 678.0 1,469.5 1,720.7 分产品盈利预测 房产销售 销售收入 678.0 721.0 824.3 变动幅度 毛利率 62.51% 59.14% 57.67% 变动幅度 0.0% 103.8% 108.7% 62.51% 54.10% 51.13% 0.0% -5.0% -6.5% 195.2 370.5 497.5 0.0% 42.8% 45.1% 75.7% 69.5% 68.1% 0.0% -4.0% -3.7% 99.5 129.3 168.1 0.0% 0.0% 0.0% 75.0% 75.0% 75.0% 5.0% 5.0% 5.0% 972.6 1,969.3 2,386.3 0.0% 77.4% 78.7% 65.9% 58.0% 56.0% 0.0% -5.7% -6.9% 房屋租赁 销售收入 195.2 259.5 342.8 变动幅度 毛利率 75.7% 73.5% 71.8% 变动幅度 其他 销售收入 99.5 129.3 168.1 变动幅度 毛利率 70.0% 70.0% 70.0% 变动幅度 销售收入合 计 972.6 1,109.8 1,335.2 变动幅度 综合毛利率 65.9% 63.8% 62.8% 变动幅度 数据来源:东方证券研究所 表 2:主要财务数据变动分析表 人民币百万元 营业收入 调整前 调整后 2016E 2017E 2018E 2016E 2017E 2018E 973 1,110 1,335 973 1,969 2,386 0.0% 77.4% 78.7% 变动幅度 营业利润 368 432 532 变动幅度 归属母公司净利润 266 311 377 变动幅度 股本(百万) 895 895 895 368 702 835 0.0% 62.3% 56.9% 266 512 604 0.0% 64.9% 60.3% 895 1,120 1,120 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 2 HeaderTable_TypeTitle 上海临港动态跟踪 —— 重组注入资产交割完成,公司发展值得期待 变动幅度 每股收益(元) 0.30 0.35 0.42 变动幅度 毛利率(%) 65.9% 63.8% 62.8% 变动幅度 净利率(%) 27.4% 28.0% 28.2% 变动幅度 0.0% 25.1% 25.1% 0.30 0.46 0.54 0.0% 31.7% 28.1% 65.9% 58.0% 56.0% 0.0% -5.7% -6.9% 27.4% 26.0% 25.3% 0.0% -2.0% -2.9% 数据来源:东方证券研究所 表 3:可比公司 公司 代码 张江高科 市北高新 最新价格(元) 每股收益(元) 市盈率 2017/1/3 2015A 2016E 2017E 2018E 600895 17.88 0.31 0.35 0.42 0.51 600604 22.01 0.14 0.22 0.27 0.36 浦东金桥 600639 18.86 0.42 0.51 0.64 0.85 苏州高新 600736 8.90 0.16 0.31 0.34 空港股份 600463 15.59 0.08 0.12 高新发展 000628 14.90 0.15 0.18 2016E 2017E 2018E 57.49 51.81 42.78 34.72 156.54 101.80 81.28 60.57 44.89 36.63 29.64 22.26 0.41 55.52 28.26 26.12 21.77 0.25 0.39 205.67 129.92 62.36 39.97 0.22 0.25 99.47 83.61 67.06 58.45 最大值 206 130 81 61 最小值 45 28 26 22 平均数 103 72 52 40 92 68 50 39 调整后平均 2015A 数据来源:Wind,东方证券研究所 表 4:RNAV 估值,公司每股净资产为 18.20 元 RNAV 开发项目净现值(亿元) 81 租赁项目增值(亿元) 65 归属于母公司净资产(亿元) 57 重估净资产合计(亿元) 204 总股本(亿股) 11.20 每股净资产值(元/股) 18.20 股价 2017/1/4 19.77 P/RNAV 109% WACC 9.36% 数据来源:Wind,东方证券研究所 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 3 HeaderTable_TypeTitle 上海临港动态跟踪 —— 重组注入资产交割完成,公司发展值得期待 风险提示 1. 部分项目达到可租售状态时间与预计可能存在差异,进而影响我们对项目结算进度的判断以及 对 RNAV 的测算。如果公司部分项目实际竣工时间与公告有差异,有可能影响其达到可租售状态 的时点,进而使得我们对公司未来三年租售收入的判断以及项目 RNAV 估算与实际情况有差异。 2.上海科创中心建设进展低于预期。上海科创中心建设方案仅推出 1 年左右,相关政策的推进及 落地仍有待观望,如果进展不顺,有可能影响公司园区的招商。 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 4 HeaderTable_TypeTitle 上海临港动态跟踪 —— 重组注入资产交割完成,公司发展值得期待 附表:财务报表预测与比率分析 资产负债表 利润表 Table_Excel2 单位:百万元 单位:百万元 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 货币资金 146 792 961 1,336 716 营业收入 1,034 901 973 1,969 2,386 应收账款 496 109 97 197 239 营业成本 863 361 332 826 1,050 预付账款 59 4 0 0 0 5 91 154 218 227 存货 190 3,992 4,310 6,612 8,402 营业费用 76 35 39 79 95 其他 36 499 0 0 0 管理费用 115 76 68 138 167 流动资产合计 927 5,397 5,368 8,144 9,356 财务费用 50 52 43 39 46 长期股权投资 278 555 500 970 970 资产减值损失 41 (1) 0 0 0 固定资产 254 8 6 33 18 0 0 0 0 0 在建工程 179 0 58 114 170 22 28 31 32 34 无形资产 26 0 0 0 0 其他 55 1,019 969 1,921 1,918 营业利润 非流动资产合计 营业税金及附加 公允价值变动收益 投资净收益 其他 0 0 0 0 0 (94) 314 368 702 835 10 792 1,583 1,532 3,038 3,076 营业外收入 38 13 10 10 资产总计 1,719 6,980 6,901 11,182 12,432 营业外支出 4 6 5 5 5 短期借款 795 90 90 90 282 (60) 322 373 707 840 应付账款 322 891 663 1,653 2,100 所得税 0 79 93 177 210 其他 224 873 778 977 1,060 净利润 (60) 242 280 530 630 1,341 1,854 1,531 2,720 3,443 少数股东损益 0 3 14 18 26 171 1,576 1,576 1,576 1,576 归属于母公司净利润 (60) 239 266 512 604 -0.05 0.21 0.24 0.46 0.54 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 流动负债合计 长期借款 应付债券 其他 非流动负债合计 负债合计 少数股东权益 0 0 0 0 0 72 36 0 0 0 利润总额 每股收益(元) 主要财务比率 243 1,611 1,576 1,576 1,576 1,584 3,465 3,106 4,295 5,018 0 401 415 433 458 成长能力 股本 399 895 895 1,120 1,120 营业收入 -4.2% -12.9% 7.9% 102.5% 21.2% 资本公积 225 1,979 1,979 4,370 4,370 营业利润 -169.6% 432.7% 17.2% 90.6% 19.0% 留存收益 (490) 239 505 964 1,466 归属于母公司净利润 -597.3% 499.7% 11.2% 92.5% 17.9% 1 0 0 0 0 135 3,515 3,795 6,886 7,414 毛利率 16.5% 59.9% 65.9% 58.0% 56.0% 1,719 6,980 6,901 11,182 12,432 净利率 -5.8% 26.6% 27.4% 26.0% 25.3% ROE -36.4% 14.7% 8.2% 10.4% 9.0% ROIC -4.1% 8.5% 5.6% 7.8% 7.3% 其他 股东权益合计 负债和股东权益 获利能力 现金流量表 单位:百万元 净利润 2014A 2015A 2016E 2017E 2018E 偿债能力 资产负债率 (60) 242 280 530 630 92.2% 49.6% 45.0% 38.4% 40.4% 折旧摊销 27 (214) 6 12 18 净负债率 612.3% 30.8% 21.2% 6.2% 16.7% 财务费用 50 52 43 39 46 流动比率 0.69 2.91 3.51 2.99 2.72 投资损失 (22) (28) (31) (32) (34) 速动比率 0.55 0.76 0.69 0.56 0.28 92 (2,812) (16) (1,212) (1,301) 营运能力 (20) 2,298 49 0 0 应收账款周转率 2.1 3.0 9.4 13.4 11.0 67 (460) 331 (664) (642) 存货周转率 4.1 0.2 0.1 0.2 0.1 资本支出 (72) 727 (58) (102) (56) 总资产周转率 0.6 0.2 0.1 0.2 0.2 长期投资 (42) (1,207) 37 (1,415) 0 营运资金变动 其它 经营活动现金流 其他 5 (211) 31 32 34 (110) (691) 10 (1,485) (22) 债权融资 (37) 1,629 (128) 0 股权融资 (0) 2,251 0 2,615 其他 投资活动现金流 每股指标(元) 每股收益 -0.05 0.21 0.24 0.46 0.54 每股经营现金流 0.06 -0.41 0.30 -0.59 -0.57 0 每股净资产 0.12 2.78 3.02 5.76 6.21 0 估值比率 36.7 44 (2,833) (43) (92) 44 市盈率 -369.7 92.5 83.2 43.2 筹资活动现金流 6 1,046 (171) 2,523 44 市净率 164.3 7.1 6.6 3.4 3.2 汇率变动影响 0 0 0 0 0 -1,205.2 143.4 52.3 29.0 24.3 现金净增加额 (37) (105) 169 374 (620) -486.9 59.5 53.0 29.5 24.8 EV/EBITDA EV/EBIT 资料来源:东方证券研究所 有关分析师的申明,见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分,或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 5 HeaderTable_TypeTitle 上海临港动态跟踪 —— 重组注入资产交割完成,公司发展值得期待 分析师申明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明: 分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证 券或发行人的看法和判断;分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去、现在及将来,均与其在本研 究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系。 投资评级和相关定义 报告发布日后的 12 个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数/深证成指的涨跌幅为基准; 公司投资评级的量化标准 买入:相对强于市场基准指数收益率 15%以上; 增持:相对强于市场基准指数收益率 5%~15%; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 减持:相对弱于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级 —— 由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内,分析师基于当时对该股 票的研究状况,未给予投资评级相关信息。 暂停评级 —— 根据监管制度及本公司相关规定,研究报告发布之时该投资对象可能与本公司 存在潜在的利益冲突情形;亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定 性,缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级;分析师在上述情况下暂停对该股票给 予投资评级等信息,投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级、盈利预测及 目标价格等信息不再有效。 行业投资评级的量化标准: 看好:相对强于市场基准指数收益率 5%以上; 中性:相对于市场基准指数收益率在-5%~+5%之间波动; 看淡:相对于市场基准指数收益率在-5%以下。 未评级:由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内,分析师基于当时对该行业的 研究状况,未给予投资评级等相关信息。 暂停评级:由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性,缺乏足够的研究 依据支持分析师给出明确行业投资评级;分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信 息,投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效。 免责声明 本证券研究报告(以下简称“本报告”)由东方证券股份有限公司(以下简称“本公司” )制作及发布。 本报告仅供本公司的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户。本报告的全体 接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人。 本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写,本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性, 客户也不应该认为该信息是准确和完整的。同时,本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更,在不同 时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的证券研究报告。本公司会适时更新我们的研究, 但可能会因某些规定而无法做到。除了一些定期出版的证券研究报告之外,绝大多数证券研究报告是在分析 师认为适当的时候不定期地发布。 在任何情况下,本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议,也没有考虑到个别客户特殊 的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况,若有必要应寻 求专家意见。本报告所载的资料、工具、意见及推测只提供给客户作参考之用,并非作为或被视为出售或购 买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请。 本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动。过去的表现并不代表未来的表现,未 来的回报也无法保证,投资者可能会损失本金。外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投 资的收入产生不良影响。那些涉及期货、期权及其它衍生工具的交易,因其包括重大的市场风险,因此并不 适合所有投资者。 在任何情况下,本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任,投资者自主作 出投资决策并自行承担投资风险,任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均 为无效。 本报告主要以电子版形式分发,间或也会辅以印刷品形式分发,所有报告版权均归本公司所有。未经本公司 事先书面协议授权,任何机构或个人不得以任何形式复制、转发或公开传播本报告的全部或部分内容。不得 将报告内容作为诉讼、仲裁、传媒所引用之证明或依据,不得用于营利或用于未经允许的其它用途。 经本公司事先书面协议授权刊载或转发的,被授权机构承担相关刊载或者转发责任。不得对本报告进行任何 有悖原意的引用、删节和修改。 提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告,慎重使用公众媒体刊载的证 券研究报告。 HeadertTable_Address 东方证券研究所 地址: 上海市中山南路 318 号东方国际金融广场 26 楼 联系人: 王骏飞 电话: 021-63325888*1131 传真: 021-63326786 网址: www.dfzq.com.cn Email: wangjunfei@orientsec.com.cn
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东方证券 - 重组注入资产交割完成,公司发展值得期待
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