安邦证券-房地产通讯

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行业: 房地产
发布机构: 安邦证券
发布日期: 2017-10-19
总第 1113 期 2017/10/16 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 楼市中大量存货难现昔日“奇货可居”【详情】 房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长等特点,库 存增加有其合理性,一般房企会储备满足企业未来 3 年发 展需求的土地量。但存货量若过高,则可能由于产品竞争 力不强而大量积压卖不出去,这对房企资金链可谓重压。 关键数据     8 月末全国商品房待售面积同比下降 12% 上海非中央商务区办公楼市场需求强劲 广州二手住宅十一成交仍以中小户型为主 9 月全国首套房平均利率为 5.22% 每周要点           北京 93 亿新推海淀两宗地 香港发展局:目前政府找到 210 幅土地可改划用途 安徽芜湖 5.7 亿出让鸠江区地块 武汉确定万科等 26 家房企及三项目,试点住房租赁 荣盛发展山东德州拿地 477 亩 常州新推 23.2 万平两商住地 荣安地产 4.49 亿竞得嘉兴海盐一宗宅地 中海宏洋 12.8 亿竞得徐州宅地,限价 9500 元/平米 阳光城 14.39 亿竞得绍兴一宗宅地,面积近 8 万平 龙光地产 4.09 亿夺得佛山高明商住地 风险/机会提示   机会:重庆商业地产还将保持向上的发展的趋势 风险:涉房类信用卡交易进入管控范围 安邦服务热线: 电话:86-10-56763000 传真:86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 公司网址:http://www.anbound.com.cn 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 1 理论与现实问题分析评价 楼市中大量存货难现昔日“奇货可居” 行业性的土地储备大幅增长,使得存货资源越来越集中于标杆房 企。数据显示,今年上半年 30 家标杆房企存货值高达 5.23 万亿元, 同比增长 36.33%。其中,18 家上市房企挺进“千亿存货俱乐部”,而 去年同期这一数据为 11 家,新增的“千亿存货”房企分别是融创中国、 龙湖地产、富力地产、阳光城、荣盛发展、泰禾集团以及绿城中国。 而融创中国今年上半年存货值同比增长了 154%。另外,在上半年上 市房企存货排行榜 TOP30 中,中国恒大、万科地产、绿地控股、碧桂 园、保利地产、中国海外发展位居榜单前 6 名,存货值均超过 2000 亿元。尤其最强“地主”中国恒大,上半年存货值高达 7974.25 亿元, 同比增长 59.52%。 值得注意的是,在 TOP30 标杆房企存货周转能力排行榜中,泛海 控股上半年存货周转率仅 0.02,以现在的销售速度估算,消化完 800 亿元的存货,需要 26.66 年;北京城建需要 9.18 年才能消化掉现有存 货;华发股份、华夏幸福、阳光城的去化周期均超过 8 年。更严峻的 是,又一轮房地产限售在更多城市开启,8 月份以来,部分一二线城 市房价开始出现下跌。大量存货很难再像过去几年可以“奇货可居” 并很难快速转化为现金。 除此之外,上半年积极扩张拿地的“千亿”巨头房企们,未来存 货量依然位居行业前列。数据显示,2017 年上半年上市房企存货排行 榜 TOP30,排在前 5 名的依然是中国恒大、万科地产、绿地控股、碧 桂园、保利地产。其中,中国恒大以 7974.25 亿元存货居榜首,同比 增长 59.52%,绝对值远超其他房企。中国恒大存货大幅增长主要是大 量土地储备新增所致。恒大半年财报数据显示,2017 年上半年,中国 恒大新增土地储备建筑面积 6763.6 万平方米,平均成本为每平方米 2039 元,新购项目均衡分布于上海、深圳、长沙、南京、成都、杭州、 西安、济南、太原等一二线城市及部分三线城市。由此,中国恒大存 货量虽数额庞大,但项目多布局于销售面不错的一二线城市,而且高 周转模式下,消化存货仅需要 1.56 年。 万科存货量高达 4962.99 亿元,仅次于恒大, 同比增幅为 16.09%。 其中,拟开发产品为 1413.3 亿元,占比 28.5%;在建开发产品 3118.7 亿元,占比 62.8%。但万科存货周转速度却不及恒大,存货周转率为 0.1,消化现有存货需要 5 年。而万科上半年 73 亿元的净利润,仅占 其存货值的 1.5%;万科总资产中 53%以上的构成均是存货。绿地控 股以 4681.89 亿元存货量位居排行榜第 3 名,同比增幅为 15.18%。 绿地控股存货周转率为 0.23,消化现有存货需要 2.18 年,处于合理范 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 2 围。碧桂园的存货量也很大,达 3795.77 亿元,同比增长 86.22%, 位居排行榜第 4 名。但碧桂园的存货周转率为 0.61,存货周转期还不 到一年。 上半年存货量过千亿的房企还有保利地产(存货 3714.99 亿元)、 中国海外发展(存货 2362.68 亿元)、华润臵地(存货 1932.23 亿元)、 华夏幸福(存货 1840.94 亿元)、融创中国(存货 1627.79 亿元) 、招 商蛇口(18.280,0.14,0.77%) (存货 1371.71 亿元)、首开股份(存 货 1334.59 亿元) 、龙湖地产(存货 1305.23 亿元)、富力地产(存货 1303.51 亿元)、世茂房地产(存货 1249.8 亿元)、阳光城(存货 1131.62 亿元)、荣盛发展(存货 1107.69 亿元)、泰禾集团(存货 1098.63 亿 元)、绿城中国(存货 1042.08 亿元)。 总体而言,房地产行业本身的楼盘开发具有周期较长等特点,库 存增加有其合理性,一般房企会储备满足企业未来 3 年发展需求的土 地量。但存货量若过高,则可能由于产品竞争力不强而大量积压卖不 出去,这对房企资金链可谓重压。尽管今年上半年房企普遍取得了不 错的销售业绩,但由于过多的土地储备,加上高周转方面还有所欠缺, 部分房企的存货周转能力堪忧。 返回首页 行业数据信息 8 月末全国商品房待售面积同比下降 12% 10 月 10 日,国家统计局局长宁吉喆介绍,2016 年末,全国商品 房待售面积同比下降 3.2%,其中住宅待售面积下降 11.0%;今年 8 月 末,全国商品房待售面积同比下降 12%。宁吉喆表示,一年多来中国 房地产去库存已取得较好效果,特别是三四线城市和一些县城去库存 进展更大。中国将逐步建立房地产调控的长效机制。(LSJ) 返回首页 9 月全国 300 个城市土地出让金总额环比增加 21% 最新数据显示,2017 年 9 月,全国 300 个城市土地出让金总额为 4088 亿元,环比增加 21%,同比增加 30%。1-9 月,全国 300 个城 市土地出让金总额为 26384 亿元,同比增加 35%。其中,住宅用地出 让金总额 21665 亿元,同比增加 42%。从楼面均价来看,1-9 月,300 个城市成交楼面均价为 2384 元/平方米,同比上涨 28%;其中住宅类 用地成交楼面均价为 4110 元/平方米,同比上涨 25%。(RSJ) 返回首页 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 3 上海非中央商务区办公楼市场需求强劲 据仲量联行 11 日发布的“第三季度上海房地产市场回顾”,尽管 非中央商务区办公楼市场新增供应增加,但租金上涨、空臵率下降。 仲量联行报告称,随着上海中央商务区办公楼租金水平的稳步提高, 联合办公在该区域扩张势头明显,科技、传媒、电讯(TMT)类公司 持续的办公升级及扩张需求,助推办公面积不断吸纳,并加速扩展提 升了非中央商务区的租赁需求。部分企业为节省开支而选择考虑非中 央商务区的办公项目。在较旧的甲级及乙级办公项目内,一部分企业 升级及扩张的需求助推了新入市甲级办公面积的吸纳表现,较旧办公 项目的空臵率也因此攀升。三季度中央商务区内没有新增供应。虽然 租赁活动保持活跃,但由于受非中央商务区化的影响,中央商务区空 臵率环比上升 0.1 个百分点,至 12.5%。非中央商务区内共有 9 个办 公新项目竣工(建筑面积 397000 平方米),其中 8 个项目位于浦东世 博板块。因多数世博板块内的办公项目为企业预留或自用,非中央商 务区空臵率并未受到新增供应的影响,三季度为 24.2%,环比下降 1.5 个百分点。强劲需求支撑上海非中央商务区租金上涨。中央商务区内 不断有办公面积因租户升级或扩张而搬迁空臵,致使区域内较旧项目 业主倍感租赁压力。三季度中央商务区呈现 0.3%的租金环比下跌。相 比而言,非中央商务区特别是新兴中央商务区,依然保持强劲的需求 势头,三季度录得 1.3%的租金环比上涨。(BSJ) 返回首页 广州二手住宅十一成交仍以中小户型为主 十一黄金周假期,广州二手住宅市场成交以中小户型物业居多。 其中,面积在 60-90 平方米的中小户型物业约占成交的 35%,而面积 在 90-120 平方米的中大户型物业约占成交的 26%,面积小于 60 平方 米的小户型物业,因总价不高而去化速度较快,成交占比也达 27%。 小户型物业的成交个案主要分布在中心城区内配套成熟的路段。据广 州中原研究发展部的人士介绍,今年国庆假期中,看房客意向的主要 户型仍为三房,共占 50%;其次为两房,占 42%。但是,也有部分板 块的买家因预算不够而调低臵业的需求。如天河北板块,去年大三房 较受欢迎,今年则以两房、小三房较受欢迎;越秀区的东风东板块, 去年意向三房客户多,但现在不少客户因预算不够,转向购买两房房 源;又如海珠区的海富花园,现客户的主要意向房源是 60 平方米左右 两房,而去年则以三房为主。目前业主对待不同付款方式的买家,售 价有所不同。如对一次性付款的买家,部分业主会作出一定幅度的让 价,而对按揭购房的买家,业主的让价幅度则会小一些或者坚持不让 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 4 价。从市场反馈的情况看,近期大部分二手住宅成交个案都是采取按 揭付款的方式。其中,按揭购房成交个案约占成交的 71%,一次性付 款购房个案仅占成交的 29%。(RSJ) 返回首页 9 月石家庄二手房住宅挂牌均价 17742 元/平米 数据显示,今年 9 月石家庄二手住宅挂牌均价 17742 元/平方米。 从石家庄全市 11 区县挂牌情况显示,11 区县 9 月二手住宅挂牌均价 中,裕华区二手住宅挂牌均价最高,为 19961 元/平方米,其次是长安 区挂牌均价为 18703 元/平方米,桥西区以 18509 元/平方米的挂牌均 价紧跟其后。从百姓关注度数据分析看,9 月份,两居室、70-90 平方 米、100-150 万的房源为最受网友关注的石家庄二手房属性,可见刚 需族依然为石家庄二手房市场主力军。在各种户型的需求上,两居仍 然是网友最为青睐的户型,搜索占比达到 43.03%居首位;三居占比为 35.43%,一居搜索占比为 10.38%。在价格方面,100-150 万搜索热 度最高,占比 30.9%,其后 50-80 万热度居次席,占比 17.89%,80-100 万搜索占比 17.77%,30 万以下占比 5.99%。面积搜索中,70-90 平 方米依然居首位,搜索占比为 16.44%;130-150 平方米的搜索占比为 16.00%,上升至第二位;其后是 90-110 平方米的搜索占比为 13.04%。 (LSJ) 返回首页 9 月南昌市商品住宅销售面积同比下降超 2 成 从南昌市房信网了解到,今年 9 月,南昌市市区商品住宅销售及 二手房住宅交易同比均有较明显下降,其中市区商品住宅销售面积同 比下降超 2 成,“金九”成色不足。今年 9 月 22 日,南昌市再次加大 房地产市场调控力度,出台“限售”举措, “去投资化”导向更加明显。 今年 9 月,南昌市市区商品住宅销售 4095 套,同比下降 19%;销售 面积 44.57 万平方米,同比下降 22%;非住宅成交 13.16 万平方米, 环比下降 6%,合计 1610 套。二手房交易也呈下降态势。今年 9 月, 南昌市市区二手房住宅交易 2551 套,面积 24.04 万平方米,较上年 同比下降 15%和 15%,与 8 月份环比下降 2%和 4%;非住宅项目销 售 4.04 万平方米,合计 84 套。(BSJ) 返回首页 9 月全国首套房平均利率为 5.22% 10 月 13 日,融 360 发布最新数据显示,2017 年 9 月,全国首套 房平均利率为 5.22%,相当于基准利率 1.06 倍,环比增长 2.01%,是 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 5 年内第 9 次上涨,上涨速度呈放缓趋势;同比 2016 年 9 月的 4.44%, 增长 17.66%。(LSJ) 返回首页 31 家中国房企 9 月销售均价环比下调 3% 数据显示,已发布 9 月销售业绩的 31 家内地房企单月合计销售额 达 2524.3 亿元,环比上涨 20.3%。虽然成交金额继续上涨,但因为一 二线城市房地产市场受到严控,31 家标杆房企 9 月签约均价环比 8 月 下调 3%。被称为“三四线之王”的房企碧桂园今年以来业绩持续井喷。 该企业 12 日发布公告称,前三季度,碧桂园共实现合同销售金额约 4281.7 亿元,同比上升 89.82%。这一销售金额已创下中国房企年度 销售的历史记录。万科日前发布的 9 月销售数据显示,9 月份,万科 实现销售面积 272.9 万平方米,销售金额 463.2 亿元。前 9 个月,万 科累计实现销售面积 2664.5 万平方米,销售金额 3961 亿元,这一数 据也超过了万科去年全年的销售额 3647 亿元。不过,9 月单月,万科 的销售面积相较 8 月的 273.9 万平方米,环比微跌 0.37%。尽管同比 上涨,但保利地产 9 月份签约面积和金额环比 8 月均有小幅下滑。保 利地产 9 月份签约面积 155.71 万平方米,销售金额为 219.93 亿元, 环比分别下降 1.16%和 4.33%。保利地产 9 月销售均价为每平方米 14124 元,相较 8 月也出现轻微下滑。此外,华润臵地、富力地产、 融信中国等企业 9 月份同样出现销售面积的环比下滑。在一二线热点 城市房地产市场受到严控、成交量明显下滑的背景下,不少房企转而 加大了在二三线城市的布局。如万科销售简报披露,9 月万科新增加 项目 23 个,大多位于福州、厦门、合肥、昆山、南通、唐山、吉林等 二三线城市。分析指出,尽管今年房企业绩仍然飘红,但今年企业融 资成本明显增加,且不少房企 2016 年曾高价拿地,2018 年上半年, 这些企业的资金及销售风险料将加大。(RSJ) 返回首页 市场动态 防止金融资源过度流向房地产已成地方的政治任务 系统性地防范和化解金融风险,是金融监管部门核心职能,也是 金融监管的重中之重。同时,在“房子是用来住的,不是用来炒的” 这一定位指导下,各地相继出台愈加严厉的房地产调控政策。作为影 响宏观经济的重要领域,房地产行业的健康,是确保金融市场平稳发 展的重要一环,甚至已成为地方必须完成的政治任务。在近日召开的 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 6 深圳市金融工作会议上,深圳市委书记王伟中明确表示,要坚决把防 范化解金融风险作为根本性任务,迅速启动新一轮风险大排查,集中 抓好重点领域风险整治,强化风险防控责任,确保深圳金融安全高效 稳健运行;要坚持把深化金融改革开放作为根本动力,强化金融监管 机构职能和力量,加强金融市场建设,提高金融对外开放水平,持续 推进金融业做稳做强做优;要始终把服务实体经济作为根本目的,着 力建设科技金融深度融合先行区,增强金融服务实体经济实效性,防 止金融资源过度流向房地产,更好促进经济和金融良性循环、健康发 展。在我们看来,深圳市委书记明确强调防止金融资源过度流向房地 产,表明了深圳市房地产市场的发展趋势,即将一部分金融资源“驱 离”房地产行业,这已经成为深圳的政治任务。深圳是国内有指标意 义的一线城市,房地产和金融市场的发展都有相当大的规模,深圳市 委书记的最新表态,对国内其他城市无疑具有示范意义。(LSJ) 返回首页 前三季度房地产市场依然有着显著的增长 今年以来,各地陆续出台了严格的房地产调控政策,但就在一片 调控声中,前三季度房地产市场依然有着显著的增长。首先,地价整 体呈上涨态势,各地土地出让金明显增长。中国指数研究院公布的最 新数据显示,2017 年 1 月至 9 月,全国 300 个城市土地出让金总额 为 26384 亿元,同比增加 35%。其中,住宅用地出让金总额 21665 亿元,同比增加 42%。分城市来看,一线城市供地持续加码,前三季 度供应量均有增加,带动成交量随之上涨,出让金总额同比增逾四成; 二线城市前三季度平均溢价率均有下滑,收金同比涨幅较去年同期大 幅收窄;需求外溢致热点城市周边三四线城市成为各企业布局新战场, 土地市场供求升温,收金及均价同比上涨。其次,房企销售额较 2016 年大幅增长。中原地产数据统计显示,19 家企业发布 9 月销售业绩, 房企销售依然处于高峰中。虽然大部分龙头房企未公布销售业绩,但 从目前数据看,公布销售业绩的企业 2017 年刷新纪录已成为定局。9 月单月这 19 家房企合计销售额达到了 1439.8 亿,环比上涨了 22%。 2017 年房企年度目标完成平均已经超过 80%,预计大部分企业将在 10-11 月完成年度目标。不难看出,今年房企销售额快速增长,补库 存需求促使开发商加速拿地。但在房地产市场转向、房企分化加剧的 情况下,今后房地产企业的残酷竞争,将愈演愈烈。业内专家认为, 到 2020 年,百强房企会占有 80%以上的市场份额,龙头房企销售额 将突破 2 万亿元,3000 亿元以上的房企可能超过 14 家。(BSJ) 返回首页 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 7 租赁市场目前是“有潜力,但问题多” 随着各地楼市调控的加码,不少地方也同时出台了加强租赁市场 建设的政策,其中很多都要求国有企业承担更多的市场供给。在 7 月 底,成都便提出在 2017 年底前组建或改建 3-4 家国有住房租赁公司。 8 月底武汉组建了第一批 5 家国有住房租赁平台,目标是年底前提供 不少于 7000 间、30 万平方米的租赁房屋增量。上海也在 9 月 15 日 出台文件要求国资国企进军租赁市场。从目前看,虽然很多民企开发 商都在布局租赁市场,但现阶段还难以解决回报率低和回报周期长的 问题,业界对租赁市场的共识是“有潜力,但问题多”,这就导致社会 资本在动作上偏迟缓,大型租赁机构相对较少。在亚豪机构市场总监 郭毅看来,国企做住房租赁平台最大的意义在于可以短期内扩大供应 规模,不会像社会资本那样“蹑手蹑脚”,而现阶段增加供应是建立此 类平台的当务之急。目前看,租赁市场中商业机构的业务模式主要有 三个: “大房东” (拥有项目产权)、 “二房东” (从别处租得商业地产做 集中式出租公寓)和“撮合平台”(出租者将房源信息发布至平台)。 郭毅认为,国企目前提供的增量还谈不上“保障性住房”,更不具有“福 利性质”,与商业化机构(如链家自如、万科泊寓和蛋壳公寓等)相比, 国有企业供应的产品性质更接近于“刚需”,而商业化机构更偏高端。 目前国有平台提供的房屋产品形态还不明确,在总面积有限的情况下, 恐怕国企要动动脑筋让一部分面积和功能重叠,比如可以考虑将床铺 在不睡觉的时候折叠起来,省出一部分空间用作其他功能,这就能让 有限的面积容纳更多的人数和功能。(RSJ) 返回首页 北京土地供应格局以及开发模式发生裂变 统计显示,今年以来,北京市年内累计土地成交金额达 1958.08 亿,同比 2016 年全年 860 亿上涨了 127%,预计 2017 年北京土地市 场成交金额有望达到 2500 亿,可能再次突破历史记录。此外,今年 以来,北京市住宅土地供应面积已经达到 815 万平方米,创最近 4 年 最高纪录,同比 2016 年全年上涨 225%。截至 10 月 13 日,北京市 已经成交 52 宗住宅用地,并且全面限价化。这 52 宗地累计规划面积 达 650 万平方米,相比 2016 年全年上涨 196%。其中 70 年持有型租 赁用地 82.85 万平方米;共有产权房面积达 167.87 万平方米,占住宅 土地总面积比例达 26%;限价商品住宅面积为 228 万平方米。从数据 看,北京近年供应的自住商品房(地块汇总、实拍、论坛)以及共有 产权房明显增加。如果按照每套平均 80 平方米计算,已经供应大约 2 万套。是过去 2 年的总和、接近 2 倍。分析认为,虽然房地产市场出 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 8 现趋势性调整,但大部分企业依然对保障属性的土地比较热衷。特别 是住宅类土地,目前看,城区住宅土地依然很受企业青睐。此外,北 京土地供应格局变化也代表传统开发模式发生重大变化。房地产行业 已经进入服务业时代,一线和二线城市也从过去的增量开发、增量市 场逐步变成存量市场主导。(BSJ) 返回首页 上海租赁住房用地将大幅增加 上海市规划国土资源管理局 12 日宣布,到 2020 年上海市规划建 设用地总规模将控制在 3200 平方公里,在总量上锁定上海未来城市 空间发展和土地利用的基本格局。上海市规划国土资源管理局局长徐 毅松介绍,上海将加大房地产市场调控力度,实行土地复合出让,强 化用地交易资金来源监管,严控投机。以“商品住房用地稳中有升、 保障性住房用地确保供应、租赁住房用地大幅增加”为原则,上海在 就业密集、产城融合重点区域以及轨道交通站点周边区域推出租赁住 房用地,构建租售并举的住房体系。上海还制定了本市盘活存量工业 用地实施办法,建立多方利益平衡的存量转型开发机制。徐毅松说, 目前上海已有 96 个项目、约 629 公顷土地纳入盘活转型计划,推进 了土地存量的优化。根据工业企业生命周期规律,上海推行工业用地 弹性年期出让制度,实行产业类工业用地 20 年弹性年期出让,同时支 持好的项目续期用地持续经营。此外,上海将促进“城市有机更新”, 以“留、改、拆”的方式保护历史文化风貌区,稳妥有序推进城乡发 展一体化,提升城市现代化治理水平等。(LSJ) 返回首页 广州“金九”的商业地产市场活跃 广州的楼市虽然黄金周表现相对冷淡, “银十”市场成色不足,但 “金九”整体商业市场表现则名副其实“含金量”较高。九月写字楼、 商铺及公寓市场均取得了不俗成绩。9 月广州写字楼成交是去年以来 第二高位;商铺市场更是录得近两年的月度成交峰点;公寓市场亦打 破之前数月的沉寂,成交量重回五万平米水平,回暖迹象加深。与去 年火爆的公寓市场表现不同,在 330 新政影响下,今年黄金周公寓成 交显得格外冷清,仅成交 73 套,不及去年成交的 10%。商铺市场黄 金周成交表现亦大不如去年,网签仅 24 套,成交套数及面积仅约去年 黄金周成交的 15%左右,成交均价微跌 1.2%。仅个别项目有零星成 交,总体缺乏亮点。今年十一黄金周,广州写字楼市场在个盘大宗交 易集中网签拉动下,成交同比升幅明显。9 月的广州写字楼市场不仅 打破了 5 月以来成交相对冷清的局面,更是去年 1 月以来第二成交高 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 9 位,仅次于今年 4 月成交峰点。成交火热主要受个别项目大宗交易带 动,其中位于珠江新城的天盈广场的表现最为活跃,项目成交占全市 成交超五成,除成交量活跃之外,项目的价格更是拉动了全市整体均 价明显向上。数据显示,9 月广州写字楼成交量为 68462 ㎡,同比上 升 14.5%,环比 8 月上升 1.2 倍;成交均价为 37043 元/㎡,环比 8 月份低点(港航华庭内部交易为主)大幅攀升 117%;珠江新城高价 盘天盈广场网签成交活跃,带动整体均价创下年内新高。(BSJ) 返回首页 房企通过转型恐怕才能适应雄安新区的发展路径 据摩根士丹利报告测算,未来 10 年到 20 年间,雄安新区人口将 达到 340 万至 670 万,总投资规模可达 1.2 万亿至 2.4 万亿元。巨大 的投资空间吸引无数企业前去考察投资,包括众多地产商。雄安新区 定位为“创新驱动发展引领区”,房地产不占主流。相关部门更强调, 雄安新区将实行积分购房制度,不搞土地财政,不走房地产主导的城 市发展老路,未来将在房地产方面进行创新,实行租售并举。为匹配 上述定位引入产业,新区对于入驻企业也是严格把控,到目前为止, 在雄安正式注册的企业,主要为科技、产业和基础设施建设三类。在 此格调下,大型房企如何在雄安新区找到用武之地?按照雄安的规划, 在房地产转型城市运营、城市配套服务的背景下,大型地产商有机会 在此一展身手。10 月 10 日,万科拔得头筹,雄安万科企业投资有限 公司率先注册成立,成为首家成功在雄安注册分公司的大型房企。尽 管目前并没有详细的投资计划,但万科此次落户雄安,并不意在房地 开发,而是整体的城市运营。自 2011 年以来,万科积极转型城市配套 服务商,目前除了房地产开发业务,已经布局了商业,产业地产,物 流,长租公寓,医疗养老等多个新业务。从人员安排上,也可以看出 万科在雄安的业务将以产业、城镇、医养等为主。除了万科,后续即 将在雄安注册新公司的房企,可能是招商蛇口及华润臵地。招商局有 关雄安新区建设的构想,主要集中于城市综合开发运营、产城融合、 创新发展、金融支持等方面。招商局认为,未来公共服务和基础设施 建设将是雄安新区的发展重点,对城市园区规划、建设和运营服务的 需求十分巨大,这方面将由招商蛇口来承担。华润则提出,要积极参 与雄安新区安臵区建设。过去房地产开发模式已经难以适应新区建设 需要,房地产转型城市运营和城市配套服务不失为地产商进驻雄安新 区的最佳途径。(NJWH) 返回首页 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 10 杭州楼市的降温速度要缓于其他城市 来自链家研究院的数据显示,9 月,杭州新增客源和带客量环比 分别增长 18.4%和 17.2%,杭州的表现在一二线城市中一枝独秀。链 家网的数据显示杭州二手房平均房价已经达到约 2.5 万元/平方米,这 一数字还是被 1 个月前撤市变区的郊区临安平均过的。据调查发现, 杭州城区新房供不应求,而持币的征迁户形成了巨大的购买力。一位 当地资深地产人士表示,这两年多个重大活动的落地,使得杭州基础 设施的投资幅度增大,快速崛起的互联网信息经济资本带来的旺盛需 求催化了部分板块的价格抬升,譬如城西科技城、余杭板块等;再者, 新房价格和二手房价格的倒差、新房价格和新拍地价的倒差,让市场 看到价值洼地存在。根据杭州上塘宸章项目开发者远洋地产方面透露, 三期购房者以本地客户为主,也有落户杭州的新杭州人,首改客户依 旧占据市场主力,当然二胎政策下的再改比例也有所上升。 “(86 秒售 罄)这还算正常,一年前远洋万和四季楼盘开盘时,每平方米 3 万元, 当时大批上海人跑过来,看都不看就买,因为位臵特别好,其他偏僻 地区的楼盘,都比这个价格高,还是看中了性价比。”前述销售人员说。 目前多数杭州银行执行首套房贷款利率上浮政策,信贷收紧下,全款 买房变成了当下杭州入市者的重要途径。手握重金的,很多是本地的 征迁户。2017 年,杭州主城区年计划征迁 21633 户,目前已完成这 一目标的 50%以上。目前杭州全市新房可售住宅套数只有 3.5 万套, 大量拆迁户涌入加上互联网产业催生了大量新贵,让杭州的库存快速 去化,杭州的库存 2013 年、2014 年、2015 年、2016 年分别是约 10 万套、约 15 万套、约 19 万套、约 15 万套,到 2017 年 9 月时,库存 已经到了 9.5 万套,为近五年最低。杭州当前房价上涨的压力还是比 较大,最明显的是降温速度要缓于其他城市。稳定市场的一个重要方 面就是要对土地市场进行管控,前期杭州土地市场火爆是目前楼市的 重要助推器。数据显示:2017 年前 3 季度,杭州十区(含临安)的土 地出让总金额已达 1743.8 亿元,超去年全年,仅次于北京的 1847 亿 元。2017 年上半年,杭州市区共成交土地 59 宗,总出让面积 174.33 万平方米,总可建建筑面积 437.26 万平方米,供地完成率 26.2%。经 济观察报记者通过杭州市国土资源局官网查询到:2017 年、2018 年、 2019 年杭州市区计划出让住宅 119 宗(7677 亩)、116 宗(8160 亩)、 119 宗(8359 亩)。有一个有意思的历史细节值得回顾,2010 年时, 杭州主城区的库存曾经跌至低位,当地启动了大面积供地计划,放量 土地增加了库存,之后成为全国第一个降房价的城市。一位正在杭州 投资房产的购房者对前述历史不以为然, “上次的购房钱是来自于老百 姓自身,是市场驱动,这次的钱有些来自征迁资金,并且,前有 G20, 后有亚运会,未来和过去,会一样吗?”(RSJ) 返回首页 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 11 重庆商业地产还将保持向上的发展的趋势 据统计,重庆主城区前三季度商品房共计成交约 29.32 万套,成 交建筑面积约 2395.39 万平方米;商品房累计供应 1702.13 万平方米, 其中商品住宅供应 1274.9 万平方米。仅从第三季度来看,成交建筑面 积 669.02 万平方米,商品房累计供应 613.72 万平方米,对比第二季 度均环比下降。楼市降温之下,重庆商品房均价及土地市场似乎并未 因此受明显影响。第三季度重庆商品房均价约 10090 元/平方米,环比 上涨 7.76%;截止第三季度最后一周,重庆商品房均价约 10290 元/ 平方米,比年初的 7809 元/平方米上涨 30%左右。土地方面,根据锐 理数据统计,重庆 2017 年前三季度总计供应 127 宗地,成交 118 宗; 第三季度 49 宗,维持第二季度 44 宗的成交水平,与第一季度相比则 近乎为一倍。在土地市场中,金科成为最大收获者,前三季度,金科 花费约 136 亿拿地 11 宗,新增土储约 288.92 万平方米。显而易见, 第二季度为重庆楼市最火时期,而在前两季度消化了相当部分购房投 资需求和刚性需求后,第三季度的重庆楼市略有降温。但从房价来看, 重庆主城均价仍属稳步上升阶段。三季度末,重庆均价约 10290 元/ 平方米,比起年初的 7809 元/平方米上涨 30%左右。值得注意的是, 限售政策未将商业地产纳入范围,这就表示,重庆商业地产还将保持 向上的发展的趋势。(BSJ) 返回首页 云南旅游热地的楼市成交放量 在近期全国的房地产市场趋冷的另一方,热钱已经流向云南。如 昆明、西双版纳、大理,以及普洱市和腾冲等地,近期都受到了投资 者的青睐。3 月份,据云南房网监测景洪房产信息网的数据显示,景 洪市商品房成交量同环比大涨,成交金额达 13.27 亿元,月成交均价 为 5947 元/平方米。景洪市住房和城乡建设局在半年工作总结报告中 称:景洪市累计完成销售面积 44.35 万平方米,同比增长 77.59%,完 成销售额 31.39 亿元,同比增长 116.44%。此外,今年年初,西双版 纳楼市每平方米的主流价格还在 5000 元上下,现在已经达到 7000 元 以上了,短短几个月就增长了这么多。实际上,西双版纳的楼市库存 量近两年并不高。据云南省去年下半年发布的《云南省商品房去库存 实施方案》显示,西双版纳的库存去化需 8 个多月,去化周期是最短 的。景洪住建局前述半年工作总结报告称,景洪市商品房累计可售面 积 163.80 万平方米,去库存周期 17.7 个月,其中住宅去库存周期 10 个月。与此同时,西双版纳方面正着力打造地方知名旅游目的地。西 双版纳州人民政府今年 8 月印发的《西双版纳州沿边开发开放规划 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 12 (2016~2025 年)》显示,要全力打造“半小时旅居城镇经济圈”,推 进以景洪为中心、勐海勐腊为两翼、12 个旅游特色小镇为支撑的城镇 体系建设,还要培育跨国跨境旅游精品线路,将西双版纳州建设成中 国西南地区独具特色的跨境旅游合作窗口。其计划“以旅游文化产业 为先导”,希冀将西双版纳建设成为“游客向往的避寒胜地、养老天堂 和回归自然留住乡愁的旅游目的地和面向东南亚的国际旅游集散地”。 (BSJ) 返回首页 香港新特首施政报告聚焦财政政策和房市 香港特区行政长官林郑月娥发表上任后首份施政报告,报告涵盖 多个领域,力求“为香港未来带来新起点”。从经济社会发展角度看, 报告聚焦于三点。第一,积极融入“大湾区”建设和“一带一路”倡 议。林郑月娥表示,香港将抓住一带一路、粤港澳大湾区的时代机遇, 用好特区的独特优势,继续尊重经济规律、奉行市场运作和推动自由 贸易,打造国际科创中心,五年任期内,将研发总开支占 GDP 比率由 0.73%升至 1.5%。第二,积极的财政政策。香港将依托万亿级的财政 储备推行“积极的财政政策”,刺激经济发展。包括大幅减税(企业 200 万元利润的利得税率将由政纲所建议的 10%进一步降至 8.25%) 、 积极增加投资、科研医疗创意等领域大幅拨款(为大学研究资金预留 了不少于 100 亿元,将为企业研发开支提供额外扣税额)、全方位大幅 增加教育投入(年增 50 亿)。有分析人士称,林郑月娥几乎是面向全 社会各个行业大派钱,套用米尔顿的一句话,那就是开着直升机撒钱。 第三,进一步改善房屋市场政策。林郑月娥提出,政府将缩短公共租 住房屋(公屋)轮候时间,帮助有能力的居民改善住房并腾出更多公 屋,继续增建居屋。在不影响公屋供应的前提下,特区政府将要求发 展商设计、兴建及出售供合资格市民首次臵业购买的商品房。房屋市 场方面,香港将关注房屋供应,帮助首次购房者。 “港人首次臵业上车 盘”将以私人发展商拥有或政府购买土地为主。(LSJ) 返回首页 中国人再度赴澳“淘金” 一个多世纪以前,中国人曾掀起远赴澳大利亚淘金的热潮。而在 当年的热潮已远去多年之后,中国人再度赴澳“淘金”,只不过,现在 的目标不是真正的黄金,而是房子。无论是资本管控还是澳洲当局对 外国买家的政策收紧,都没能阻挡中国人购买澳洲房产的热情。瑞士 信贷的数据显示,海外购房者在新南威尔士州新建住房市场上的份额 占到了四分之一,其中 90%都来自中国。维多利亚州和昆士兰的房地 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 13 产市场上的外国买家占比分别为 17%和 8%,几乎也都是中国人。瑞 信感慨, “外国买家从来没有像现在这样成为澳大利亚房地产市场上的 关键驱动力。”美国是中国大多数房地产投资者的首选之地,澳大利亚 紧随其后位居第二。吸引中国人的是,澳洲房地产是永久产权,而且 没有遗产税。根据澳大利亚财政部的数据,澳大利亚和悉尼去年的房 价平均每个季度上涨 1.28 万美元。瑞信称,仅在新南威尔士州,来自 国外的购房需求至今徘徊在每季度 14-16 亿美元。不过,澳大利亚政 府近些年逐渐收紧了银行政策和移民政策,针对海外人士购房贷款政 策也越来越严格。从今年 7 月 1 日起,维多利亚州削减了对房产投资 者的印花税优惠待遇,对外国买家额外征收 7%的印花税,较去年翻了 一倍。新南威尔士州对外国买家额外征收 8%的印花税。昆士兰州征收 3%的印花税。与此同时,中国政府也在对外投资和资金出境方面加大 了监管力度。但瑞信表示,这个措施对海外购房的实际影响并不大。 (LHJ) 返回首页 基本信息 宁吉喆谈中国经济、房地产和就业 国家发改委副主任、国家统计局局长宁吉喆 10 月 10 日在国新办 新闻发布会上,谈及了四个主要问题。第一,今年中国经济增长实现 6.5%的预期目标没有任何问题。宁吉喆指出,经济稳中向好的趋势没 有改变,今年中国经济实现 6.5%左右的预期发展目标是没有任何问题 的,全年可能还会有更好一点的结果。他表示,将按时实现去产能目 标,去产能不会影响经济增长。产业结构方面,宁吉喆认为,在农业 基础得到加强的同时,工业水平上升,服务业成为最大的产业。第二, 房地产长效机制正在紧锣密鼓制定。宁吉喆透露,房地产长效机制正 在紧锣密鼓制定,会适时出台。目前房地产市场因地制宜、因城施策 的政策效果是明显的。过去一年,全国去库存的面积达一亿平方米, 主要在三四线城市和小城镇。第三,中国城镇失业率达 2012 年以来 最低水平。宁吉喆披露,中国 9 月份城镇调查失业率为 4.83%,为 2012 年以来最低水平。他还表示,近年来中国面临较大的就业压力,就业 率是统计工作中最重要的指标。2013-2016 年,城镇新增就业连续四 年保持在 1300 万人以上。第四,中小企业必将产生新的“独角兽”。 宁吉喆认为,中小企业是中国经济重要组成部分,随着市场环境的进 一步改善,改革的深入,开放的扩大,中小企业必将会产生新的“独 角兽”、新的有活力和有实力的大企业。他还表示,为了解决中小企业 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 14 初创面临的困难,李克强总理在 9 月主持国务院常务会,专门研究进 一步解决中小企业问题的措施,就是普惠金融。节前市场反应强烈的 定向降准,定的就是支持普惠金融、中小企业,只要支持普惠金融、 中小企业的,明年 1 月 1 日可以适当的降准。(LHSY) 返回首页 有房企将目光转到了利润“黑洞”——永续债 在遭到多个融资渠道封堵后,有房企将目光转到了素有利润“黑 洞”之称的永续债上,甚至未来永续债规模可能进一步扩大,成为部 分房企熬过本轮调控的重要融资渠道。通过相关统计数据获悉,2017 年前 9 个月,40 家典型房企融资额达 5828 亿元人民币。在融资成本 方面,以 9 月份为例,上述 40 家典型房企所有已披露融资成本均高于 5%,其中公司债、其它债权类融资利率波动更大。受此影响,自 7 月 份以来,绿城中国、远洋集团、中国金茂和华侨城等大型房企都启动 了永续债融资。对此,有业内人士称,房企融资渠道目前仍然处于收 紧状态,有些开发商已经重启永续债融资,未来这些资金的成本将进 一步侵蚀企业利润。实际上,永续债没有明确的到期日期,或者期限 非常长,但大部分的永续债都是带有赎回条款的,发行人拥有在条款 约定的某一个时间段内按照某种价格赎回的权利。其实,永续债之所 以成为利润“黑洞”,是在于利率会重设,若不能在一个时间段偿还债 务,那么重设的利率将会不断飙升,一般来说,三年后所支付利率可 能高达 9%,甚至更高。因此,在过去十年货币宽松及房地产利好的时 代,恒大借助永续债完成了疯狂的房地产扩张,但在房地产调控进入 深层次后,恒大马上偿还了全部的永续债债务,成功“脱身”。而当前, 在众多一、二线城市政策调控和金融体系收紧房企资金渠道的背景下, 永续债的重现,意味着部分房企迫于无奈而选择“代价”更高的融资 方式。在房地产整体下滑的背景下,部分房企重拾永续债融资,未来 很可能面临风险陷阱。(NSJ) 返回首页 涉房类信用卡交易进入管控范围 继首付贷、消费贷资金违规进入楼市遭严打后,额度相对较低的 信用卡涉房类交易也开始进入风险管控范围。此前,大部分银行对于 信用卡支付购房款只有信用额度限制,并没有设臵月度或年度限额。 而随着监管政策的升级,信用卡进行房地产类交易的管控或将越来越 严格。近日,平安银行发布公告称,将对该行信用卡涉房类交易进行 风险管控。平安银行称, “我行信用卡在境内房地产类商户进行交易时, 单月人民币交易金额不可超过 3 万元,全年累计不可超过 10 万元,且 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 15 境外不可进行房地产类交易”。事实上,平安银行并非首家提出对信用 卡涉房类交易进行管控的商业银行。早在今年 8 月 16 日,农业银行便 发布公告称,该行信用卡在房地产类商户的日累计交易金额不得超过 5 万元,月度和季度累计交易金额均不得超过 10 万元,年累计交易金 额不得超过 20 万元。同时,该行信用卡在房地产类商户的交易不得办 理消费分期与账单分期。业内人士认为,银行信用卡的主要功能定位 于高频小额消费贷款,而在房地产类商户消费,甚至利用信用卡套现 支付购房款的行为,则背离了信用卡功能的设计初衷。上述两家银行 对信用卡涉房类交易进行管控,一方面是为了满足监管要求,对房地 产投机行为起到一定的抑制作用;另一方面,也是对信用卡高频小额 消费贷款功能的强调。值得关注的是,前两个月,多地银监局已启动 针对个人消费贷和经营贷资金违规进入房地产市场等乱象的排查和打 击,多家银行机构也开始加大力度遏制个人消费贷款、信用卡透支资 金绕道用于支付购房首付款以及住房消费。银行机构与监管层针对资 金违规进入楼市正在形成严控合力。(NJWH) 返回首页 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品,其内容仅供参考,不作为投资依据。 16 声 明 安邦集团是从事策略分析和风险研究的专业研究机构,简报产品是在研究 员研究笔记的基础上形成的信息产品,不能将其视之为规范的研究报告或结论。 鉴于信息科学的基本属性,更不能将其视为等同于媒体的新闻传播。有关问题 的来源、讨论或争议,请使用“电话咨询”(TELEPHONECONSULTING)及 “在线咨询” (ONLINECONSULTING)服务,直接向研究员咨询。电话咨询: 010-56763019,在线咨询:research@anbound.com.cn。客户就有关问题如果 需要更为规范、详细的研究报告,请与安邦集团中国产业研究中心联络,电话 010-56763019。 鉴于市场上出现假冒及转发安邦产品的现象,特此声明:安邦咨询向正式 客 户 提 供 的 所 有 产 品 , 只 通 过 如 下 邮 箱 发 送 : anbound@anbound.com.cn 、 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真: (028)68222011 E-mail:xingbang@anbound.com.cn 乌鲁木齐安邦天盟社会经济咨询有限公司 地 址:新疆乌鲁木齐市新华北路 8 号红山新世纪 A 座 29—A6-A7 邮 编:830004 电 话: (0991)6117958 传 真: (0991)6117957 E-mail:tianmeng@anbound.com © 2017 Anbound Information Corporation. 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