华创证券-房地产行业:十九大点评:强调住房供应制度改革、并未提及房产税,维持看多Q4龙头

页数: 4页
行业: 房地产
作者: 袁豪
发布机构: 华创证券
发布日期: 2017-10-19
行业研究 房地产 证券研究报告 行 业 快 评 2017 年 10 月 19 日 房地产 十九大点评:强调住房供应制度改革、并 未提及房产税,维持看多 Q4 龙头 行业评级 推荐 评级变动 维持 事项 华创证券研究所 10 月 18 日,习近平主席在十九大报告中提出,坚持房子是用来住的、不 是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制 度,让全体人民住有所居。 证券分析师:袁豪 执业编号:S0360516120001 电话:021-20572598 邮箱:yuanhao@hcyjs.com 点评: 1.长效机制是由一揽子措施组成的机制,房产税仅是其一、本次并未提及 参考本次十九大报告以及新加坡和德国模式,我们猜想我国的房地产长效 机制应是:在供给端,仍以市场配置的商品房供应为主,同时以发展多渠 道配置的保障住房为辅(包括租赁和共有产权房等),并且发展相应金融 工具支持更有效供应配置(如 REITS 等),而在需求端,推出有保有压的 调控机制,包括补贴制度、税费减免和租购同权等支持政策,也包括房产 税和租赁立法等打压政策,最终实现“住有所居、住房不炒”的目标。因 而长效机制本质更应是由一揽子措施组成的稳定机制,其是以住有所居的 目标,而并不以打压房地产为目的,市场部分人士把长效机制解读为房产 税是一种过度解读,房产税仅是其中措施之一,本次十九大报告中并未提 及房产税或将缓解市场担忧。 2.我国特殊背景决定长效机制应循序渐进、因城施策推进,更需市场稳定 同样参考新加坡和德国模式,上述国家分别在供应端实施以政府组屋为主 以及以社会租赁住房为主的住房供应机制,同时又均在需求端通过有保有 压的政策调控机制(房产税等),最终实现了控制房价健康稳定上涨过程 中住有所居的目标,但其前期条件是政府对房地产经济和土地财政没有依 赖。但目前我国 1)住房结构性问题、2)房地产经济强依赖、3)土地财 政强依赖、4)财税制度改革等等特殊背景都决定了我国长效机制应是循 序渐进、因城施策的推进方式,推进速度快不了、也无法全国统一实施, 比如房产税可能只是试点先行,而在这个推进过程中需要的是房地产市场 的稳定,若因长效机制致市场出现大幅波动那么也会限制其推进情况。 3.强调租购并举的住房制度,租赁新政倒逼租赁立法及 REITS 加快落地 十九大报告中重要强调租购并举的住房制度,预计租赁配套政策也将加快 落地,其中:1)租赁立法:近期国务院法制办、住房和城乡建设部组成 联合调研组,赴多地对《住房租赁管理条例》等征求意见和建议,租赁立 法正在加速,另外包括前期主流一二线城市也均已推出相关租赁住房规划, 而租赁立法也将使得地方租赁住房在供应、管理、税费、金融等多方面有 法可依,推进租赁住房供应的加快实施;2)REITS:原先由于税收优惠缺 失、低租金回报率、公募基金持有资产限制等等问题限制 REITS 推进缓慢, 但近期中央强调租赁解决住房问题的重要措施之一则将倒逼 REITS 的推 进加快,推进租赁住房加快形成供应,近期首单长租公寓资产类 REITs 获 批也是较好印证,由此也将利好如嘉宝集团和金融街等公司。 4.投资建议:维持看多 4 季度龙头表现,主推万科、保利、新城、招蛇等 我们认为长效机制是由一揽子措施组成的稳定机制,是以住有所居为目标, 而非打压房地产,市场部分人士把长效机制解读为房产税是过度解读,房 产税仅是其一,本次报告并未提及或将缓解市场担忧;另一方面,我们认 为龙头房企由于在低基数及高推盘之下 4 季度销售表现或超预期,因而维 持看多 4 季度龙头表现。我们维持房地产小周期延长框架,并且认为本轮 反常周期中政府实施如预售证监管和土地招拍挂限制等供给端调控措施都 利好于资源进一步向龙头集聚,推动销售集中度和拿地集中度的快速调整, 维持看多地产龙头,并维持板块推荐评级,推荐组合: 1)龙头&蓝筹: 万科 A、保利地产、金地集团、新城控股;2)一二线资源:招商蛇口、北 京城建、华侨城 A、北辰实业;3)REITS 标的:嘉宝集团、金融街。 5.风险提示:房地产市场超预期下行风险。 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 联系人:鲁星泽 电话:021-20572575 邮箱:luxingze@hcyjs.com 联系人:曹曼 电话:021-20572593 邮箱:caoman@hcyjs.com 推荐公司及评级 公司名称及代码 万科 A 000002.SZ 新城控股 601155.SH 招商蛇口 001979.SH 蓝光发展 600466.SH 北辰实业 601588.SH 华侨城 A 000069.SZ 金地集团 600383.SH 保利地产 600048.SH 北京城建 600266.SH 绿地控股 600606.SH 首开股份 600376.SH 荣盛发展 002146.SZ 中南建设 000961.SZ 华夏幸福 600340.SH 评级 强烈推荐 强烈推荐 强烈推荐 强烈推荐 强烈推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 行业表现对比图(近 12 个月) 2016-09-26~2017-09-22 20% 11% 2% -7% 16/09 16/11 17/01 17/03 17/05 17/07 沪深300 房地产 相关研究报告 《房地产行业报告:国庆假期成交清淡、9 月龙头销售高增、定向降准利好房企》 2017-10-09 未经许可,禁止转载 行业快评 图表 1、历届重要会议关于房地产行业的相关表述 重要会议 时间 十五大 1997-09 十六大 2002-11 十七大 2007-10 十七届三中 2008-10 涉及房地产内容 建立城镇住房公积金,加快改革住房制度。 财税、金融、流通住房和政府机构等改革继续深化。要逐步提高城镇化水平,坚持大中小城市和小城镇协 调发展,走中国特色的城镇化道路。 健全廉租住房制度,加快解决城市低收入家庭住房困难。 加强农民工权益保护,逐步实现农民工劳动报酬、子女就学、公共卫生、住房租购等与城镇居民享有同等 待遇。 加强土地、财税、金融政策调节,加快住房信息系统建设,完善符合国情的住房体制机制和政策体系,合 十七届五中 理引导住房需求。强化各级政府职责,加大保障性安居工程建设力度,加快棚户区改造,发展公共租赁住 2010-10 房,增加中低收入居民住房供给。加强市场监管,规范房地产市场秩序,抑制投机需求,促进房地产业平 稳健康发展。 十八大 2012-11 建立市场配置和政府保障相结合的住房制度,加强保障性住房建设和管理,满足困难家庭基本需求。 加快房地产税立法并适时推进改革。推进农业转移人口市民化,逐步把符合条件的农业转移人口转为城镇 十八届三中 居民。稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖,把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系, 2013-11 在农村参加的养老保险和医疗保险规范接入城镇社保体系。健全符合国情的住房保障和供应体系,建立公 开规范的住房公积金制度,改进住房公积金提取、使用、监管机制。 十二届全国 人大第三次 2015-03 稳定住房消费,坚持分类指导,支持居民自住和改善性住房需求。 会议 落实户籍制度改革方案,允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户,使他们形成在就业地买房或长期 中央经济工 作会议 2015-12 租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向,以满足新市民住房需求为主要出发点,以建立购租并 举的住房制度为主要方向,把公租房扩大到非户籍人口。 十二届全国 人大第四次 2016-03 完善支持居民住房合理消费的税收、信贷政策,住房刚性需求和改善性需求,因城施策化解房地产库存。 会议 中央经济工 作会议 明确“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段,加快 2016-12 十二届全国 人大第五次 因城施策去库存;支持居民自住和进城人员购房需求。坚持住房的居住属性,落实地方政府主体责任,加 2017-03 会议 十九大 研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制,既抑制房地产泡沫,又防止大起大落。 快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制,以市场为主满足多层次需求,以政府为主提供基 本保障。 坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让 2017-10 全体人民住有所居。 资料来源:华创证券 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 2 行业快评 房地产组团队介绍 组长、首席分析师:袁豪 复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际。2016 年加入华创证券研究所。 助理研究员:鲁星泽 慕尼黑工业大学工学硕士。2015 年加入华创证券研究所。 助理研究员:曹曼 同济大学管理学硕士。2017 年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 北京机构销售部 广深机构销售部 上海机构销售部 姓名 职 崔文涛 务 办公电话 企业邮箱 销售副总监 010-66500827 cuiwentao@hcyjs.com 申涛 高级销售经理 010-63214683 shentao@hcyjs.com 刘蕾 销售经理 010-63214683 liulei@hcyjs.com 黄旭东 销售经理 010-66500801 huangxudong@hcyjs.com 张娟 所长助理、广深机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 郭佳 资深销售经理 0755-82871425 guojia@hcyjs.com 王栋 高级销售经理 0755-88283039 wangdong@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 罗颖茵 销售经理 0755 83479862 luoyingyin@hcyjs.com 朱研 销售助理 0755-82027731 zhuyan@hcyjs.com 石露 销售副总监 021-20572595 shilu@hcyjs.com 李茵茵 资深销售经理 021-20572582 liyinyin@hcyjs.com 沈晓瑜 资深销售经理 021-20572589 shenxiaoyu@hcyjs.com 朱登科 高级销售经理 021-20572548 zhudengke@hcyjs.com 张佳妮 销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 陈晨 销售经理 021-20572597 chenchen@hcyjs.com 何逸云 销售助理 021-20572591 heyiyun@hcyjs.com 张敏敏 销售助理 021-20572592 zhangminmin@hcyjs.com 柯任 销售助理 021-20572590 keren@hcyjs.com 蒋瑜 销售助理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 3 行业快评 华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深 300) 公司投资评级说明: 强推:预期未来 6 个月内超越基准指数 20%以上; 推荐:预期未来 6 个月内超越基准指数 10%-20%; 中性:预期未来 6 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间; 回避:预期未来 6 个月内相对基准指数跌幅在 10%-20%之间。 行业投资评级说明: 推荐:预期未来 3-6 个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上; 中性:预期未来 3-6 个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%; 回避:预期未来 3-6 个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明: 分析师撰写本报告是基于可靠的已公开信息,准确表述了分析师的个人观点;分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任 何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负 有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司(以下简称“本公司”)的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告信息均来源于公开资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司 于发布本报告当日的判断。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义 务。 报告中的内容和意见仅供参考,并不构成本公司对所述证券买卖的出价或询价。本报告所载信息均为个人观点,并不构成对所涉及 证券的个人投资建议,也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定 状况。本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有,本公司对本报告保留一切权利,未经本公司事先书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复 制、发表或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并注明出处为“华创证券研究”,且 不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场,请您务必对盈亏风险有清醒的认识,认真考虑是否进行证券交易。市场有风险,投资需谨慎。 华创证券研究所 北京总部 广深分部 上海分部 地址:北京市西城区锦什坊街 26 号 地址:深圳市福田区香梅路 1061 号 地址:上海浦东银城中路 200 号 恒奥中心 C 座 3A 中投国际商务中心 A 座 19 楼 3402 室 华创证券 邮编:100033 邮编:518034 邮编:200120 传真:010-66500801 传真:0755-82027731 传真:021-50581170 会议室:010-66500900 会议室:0755-82828562 会议室:021-20572500 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 4
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