广发证券-房地产行业:销售端回落趋势加强,三四线成交热度将持续下行

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行业: 房地产
作者: 乐加栋 李飞
发布机构: 广发证券
发布日期: 2017-10-22
行业跟踪|房地产 证券研究报告 行业评级 房地产行业 Tabl e_Title 持有 Table_Grade 销售端回落趋势加强,三四线成交热度将持续下行 Ta ble_Summary 前次评级 持有 报告日期 2017-10-22 相对市场表现 核心观点: Tabl e_Chart 房地产  整体成交面积情况:低基数下,各线城市成交面积环比均上涨 根据wind收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示: 本周,低基数下,各线城市成交面积环比均上涨,且一线涨幅显著。 具体看,一线城市中广州环比下跌,其余城市均出现上涨,上海涨幅最为 显著。二线城市中青岛、南京、武汉、福州、厦门成交面积环比下跌,其 沪深300 17% 8% -1% -10% 2016-10 2017-02 2017-06 2017-10 余城市均环比上涨。 分区域看,本周环渤海区域样本城市成交面积环比均上涨,其中大连 分析师: Table_Aut hor 乐加栋 S0260513090001 涨幅显著;长三角区域样本城市除南京环比下跌外,其余城市均环比上涨; 021-60750620 珠三角区域样本城市出现分化,东莞成交面积环比大幅上涨42.4%,而广州 lejiadong@gf.com.cn 则环比回落9.7%。  分析师: 整体库存情况:节后推盘逐步恢复,库存环比上行 李 飞 S0260517080010 gflifei@gf.com.cn 本周,全国11城市推盘量环比上涨,带动库存指数环比上行。11个重 相关研究: Table_Report 点城市去化周期则呈现回落。  行业周观点:销售端回落趋势加强,三四线成交热度将持续下行 本周,统计局公布行业运营数据,其中新开工持续趋弱,前三季度累 计同比增长6.8%,增速收窄0.8个百分点,而投资数据则边际改善,累计增 速回升至8.1%,单位投资力度的提升依旧是主要支撑。展望未来,我们认 为开工、投资走势取决于两个方面,第一,土地的供应。前两年供地面积 的持续下滑,一定程度上制约了开工规模,但今年4月以来重点城市供地显 著放量,理论上对后续开工投资数据形成一定的正面支撑。第二,房企的 开发投资意愿。一方面,有效库存持续低位,房企补库存需求较强,另一 房地产行业:投资增速略有回 2017-10-20 升,销售面积单月同比首次负 增长 房地产行业:行政调控继续深 2017-10-16 化,资管监管力度趋严 房地产行业:板块 PE 难以扩 2017-10-08 张,板块投资机会仍以结构性 行情为主 方面,销售端景气度的回落叠加资金压力也确实会削弱房企的投资意愿。 综合来看,我们预计明年开工、投资增速下行是大概率事件,但相较于新 Table_Contacter 开工,投资或仍呈现一定的“刚性” 。需求端来看,前三季度全国商品房销 售面积同比增10.3%,增速回落2.4个百分点,其中成交热度继续下行叠加 去年9月高基数效应,导致单月销售面积增速首次转负。进入四季度,我们 预计一二线成交面积或边际改善(累计降幅或收窄) ,但对三四线而言,政 策及棚改刺激的边际效应减弱,未来成交热度将逐步下行。  广发地产组合: 本周广发地产组合包括嘉宝集团、东百集团、广宇发展、阳光城、蓝 光发展和中南建设。下周广发地产组合包括嘉宝集团、东百集团、广宇发 展、阳光城、蓝光发展、中南建设和广东明珠。  风险提示 政策调控力度进一步加大。行业销售回落快于预期。 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 / 13 行业跟踪|房地产 目录索引 地产行业情况跟踪............................................................................................................... 3 整体成交情况.............................................................................................................. 3 整体库存情况.............................................................................................................. 5 地产公司市场表现跟踪 ....................................................................................................... 6 重点城市商品房市场跟踪 .................................................................................................... 8 图表索引 图 1:一线/二线城市成交指数 ................................................................................ 4 图 2:环渤海/长三角/珠三角地区城市成交指数 ..................................................... 4 图 3:中部/其他地区城市成交指数 ......................................................................... 4 图 4:库存指数 ....................................................................................................... 5 图 5:去化与推盘指数 ............................................................................................ 5 图 6:重点覆盖地产公司股价周变动幅度(2017.10.16-2017.10.20) .................. 6 图 7:广发地产组合周度表现 ................................................................................. 6 图 10:北京商品住宅成交与去化 ........................................................................... 8 图 10:上海商品住宅成交与去化 ........................................................................... 9 图 10:南京商品住宅成交与去化 ........................................................................... 9 图 11:杭州商品住宅成交与去化 ........................................................................... 9 图 12:宁波商品住宅成交与去化 ......................................................................... 10 图 13:苏州商品住宅成交与去化 ......................................................................... 10 图 14:深圳商品住宅成交与去化 ......................................................................... 10 图 15:广州商品住宅成交与去化 ......................................................................... 11 图 16:东莞商品住宅成交与去化 ......................................................................... 11 图 17:南昌商品住宅成交与去化 ......................................................................... 11 图 18:福州商品住宅成交与去化 ......................................................................... 12 表 1:跟踪城市房地产成交信息表(单位:万平米)............................................. 3 表 2:重点覆盖公司公告和新闻 ............................................................................. 7 表 3:重点覆盖公司估值和投资评级 ...................................................................... 7 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 2 / 13 行业跟踪|房地产 地产行业情况跟踪 整体成交情况 本周,一线四大城市房地产成交面积59.6万方,环比上涨23.7%,同比继续下 跌,跌幅达32.96%,我们跟踪的部分二线城市房地产成交面积246.8万方,环比上 涨7.8%,同比跌幅为15.9%。 表 1:跟踪城市房地产成交面积信息表(单位:万平米) 区域 城市 本周成交 2016 年 2017 年 周均成交 去化时间 去化时间 环比 周均成交 周均成交 同比 (周) 环比 本周成交 备注 环 北京 10.0 22.0% 18.1 9.7 -46.4% 79.6 12.7% 商品住宅 渤 济南 15.4 4.8% 26.4 14.3 -45.8% ----- ----- 商品住宅 海 大连 11.4 67.6% 5.1 5.8 13.7% ----- ----- 商品住宅 上海 25.3 78.2% 41.7 26.4 -36.7% 22.6 0.0% 商品住宅 南京 7.2 -62.5% 28.1 14.4 -48.8% 18.6 1.6% 商品住宅 杭州 30.6 63.6% 29.9 20.9 -30.1% 13.0 -7.1% 商品住宅 宁波 6.3 0.0% 13.8 12.7 -8.0% 65.6 4.1% 商品房 苏州 22.7 35.9% 18.9 16.5 -12.7% 44.8 -4.1% 商品住宅 无锡 12.7 11.4% 17.1 7.6 -55.6% ----- ----- 商品住宅 珠 深圳 7.6 4.1% 8.0 4.5 -43.8% 58.8 -9.8% 商品住宅 三 广州 16.7 -9.7% 25.9 17.7 -31.7% 54.8 -5.7% 商品住宅 角 东莞 16.8 42.4% 17.1 9.8 -42.7% 62.4 -5.6% 商品住宅 中 武汉 36.3 -9.9% 57.9 38.5 -33.5% ----- ----- 商品住宅 部 南昌 16.1 59.4% 14.1 10.0 -29.1% 29.1 -5.5% 商品住宅 昆明 19.0 12.4% 19.0 18.7 -1.6% ----- ----- 商品房 福州 2.9 -17.1% 5.1 3.2 -37.3% 40.2 4.1% 商品住宅 其 厦门 2.8 -46.2% 4.7 3.2 -31.9% ----- ----- 商品住宅 他 海口 11.9 0.0% 10.1 11.7 15.8% ----- ----- 商品房 吉林 2.9 -3.3% 5.4 3.8 -29.6% ----- ----- 商品房 长春 21.5 34.4% 17.6 16.6 -5.7% ----- ----- 商品住宅 四大城市 59.6 23.7% 94.4 58.3 -38.2% 44.1 0.0 商品住宅 其他城市 246.8 7.8% 311.1 224.9 -27.7% 长 三 角 商品住宅 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 3 / 13 行业跟踪|房地产 图1:一线/二线城市成交面积指数 本周,低基数下,各线城市 800 成交面积环比均上涨,且一 700 线涨幅显著。具体看,一线 600 城市中广州环比下跌,其余 城市均出现上涨,上海涨幅 500 400 300 最为显著。二线城市中青 200 岛、南京、武汉、福州、厦 100 门成交面积环比下跌,其余 城市均环比上涨。 0 Jan-14 May-14 Sep-14 Jan-15 May-15 Sep-15 Jan-16 May-16 Sep-16 Jan-17 May-17 Sep-17 一线城市成交指数 二线城市成交指数 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图2:环渤海/长三角/珠三角地区成交面积指数 分区域看,本周环渤海区域 样本城市成交面积环比均 上涨,其中大连涨幅显著; 800 700 600 长三角区域样本城市除南 500 京环比下跌外,其余城市均 400 环比上涨;珠三角区域样本 300 城市出现分化,东莞成交面 200 积环比大幅上涨 42.4%,而 100 广州则环比回落 9.7%。 0 Jan-14 May-14 Sep-14 Jan-15 May-15 Sep-15 Jan-16 May-16 Sep-16 Jan-17 May-17 Sep-17 环渤海地区 长三角地区 珠三角地区 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图3:中部/其他地区成交面积指数 本周,中部地区成交面积环 900 比微升,其中武汉环比下滑 800 9.9% , 南 昌 环 比 上 涨 700 600 59.4%;其他地区成交面积 500 环比微升,样本城市中长春 400 涨幅最为显著,达34.4%。 300 200 100 0 Jan-14 May-14 Sep-14 Jan-15 May-15 Sep-15 Jan-16 May-16 Sep-16 Jan-17 May-17 Sep-17 中部地区 其他地区 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 4 / 13 行业跟踪|房地产 整体库存情况 本周,统计局公布行业运营数据,其中新开工持续趋弱,前三季度累计同比增 长6.8%,增速收窄0.8个百分点,而投资数据则边际改善,累计增速回升至8.1%, 单位投资力度的提升依旧是主要支撑。展望未来,我们认为开工、投资走势取决于 两个方面,第一,土地的供应。前两年供地面积的持续下滑,一定程度上制约了开 工规模,但今年4月以来重点城市(尤其是一线城市)供地显著放量,理论上对后续 开工投资数据形成一定的正面支撑。第二,房企的开发投资意愿。一方面,有效库 存持续低位,房企补库存需求较强,另一方面,销售端景气度的回落叠加资金压力 也确实会削弱房企的投资意愿。综合来看,我们预计明年开工、投资增速下行是大 概率事件,但相较于新开工,投资或仍呈现一定的“刚性”。需求端来看,前三季 度全国商品房销售面积同比增10.3%,增速回落2.4个百分点,其中成交热度继续下 行叠加去年9月高基数效应,导致单月销售面积增速首次转负。进入四季度,我们预 计一二线成交面积或边际改善(累计降幅或收窄),但对三四线而言,政策及棚改 刺激的边际效应减弱,需求在前期持续入市后,未来成交热度将逐步下行。板块投 资方面,我们依旧维持前期观点,基本面持续下行叠加政策不放松的背景下,板块 PE难以扩张,但继续推荐关注个股的结构性机会。 图4:库存指数 本周,全国 11 城市库存 指数环比小幅上行,其中 一线城市环比上涨 0.34%,二线城市环比下 跌 0.21%。 155 145 135 125 115 105 95 85 75 65 Jan-14 May-14 Sep-14 Jan-15 May-15 Sep-15 Jan-16 May-16 Sep-16 Jan-17 May-17 Sep-17 全国11城市住宅库存指数 4个一线城市住宅库存指数 6个二线城市住宅库存指数 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图5:去化与推盘指数 本周,全国11城市推盘量 300 环比上涨,11个重点城市 250 去化周期呈现回落。 16 14 12 200 10 150 8 6 100 4 50 2 0 Nov-12 0 Jun-13 Jan-14 Aug-14 Mar-15 全国11城市住宅新推盘量(万方) Oct-15 May-16 Dec-16 Jul-17 去化周期(月,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 5 / 13 行业跟踪|房地产 地产公司市场表现跟踪 图 6:重点覆盖地产公司股价周变动幅度(2017.10.16-2017.10.20) 浦东金桥 世联行 嘉宝集团 广宇发展 北京城建 *ST坊展 中路股份 滨江集团 建发股份 保利地产 东百集团 阳光股份 深振业A 万方发展 福星股份 泛海控股 金地集团 新湖中宝 招商蛇口 海德股份 阳光城 蓝光发展 中南建设 首开股份 海航投资 华夏幸福 苏宁环球 广东明珠 中洲控股 电子城 中国国贸 世茂股份 新华联 北辰实业 绿地控股 万通地产 金融街 万科A 金科股份 莱茵体育 华发股份 荣盛发展 泰禾集团 南山控股 世荣兆业 宋都股份 鲁商置业 广宇集团 冠城大通 京投发展 合肥城建 -6.04% -6.50% -8% -0.16% -0.25% -0.26% -0.46% -0.60% -0.68% -0.74% -0.81% -0.95% -1.27% -1.53% -1.67% -1.80% -2.07% -2.25% -2.31% -2.33% -2.40% -2.45% -2.74% -2.75% -2.80% -2.82% -2.86% -3.20% -3.48% -3.60% -3.64% -3.95% -4.03% -4.04% -4.15% -4.44% -4.53% -4.72% -6% -4% -2% 1.10% 0.97% 0.18% 0.00% 0.00% 0.00% 0% 2.68% 2.35% 2.33% 2.18% 2% 8.72% 5.14% 4.79% 4.65% 4% 6% 8% 10% 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图7:广发地产组合周度表现 本周广发地产组合包括 嘉宝集团、东百集团、广 宇发展、阳光城、蓝光发 展和中南建设。下周广发 地产组合包括嘉宝集团、 东百集团、广宇发展、阳 光城、蓝光发展、中南建 设和广东明珠。 560 520 480 440 400 360 320 280 240 200 160 120 80 Jan-14 May-14 Sep-14 Jan-15 May-15 Sep-15 Jan-16 May-16 Sep-16 Jan-17 May-17 Sep-17 广发地产组合 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 识别风险,发现价值 申万房地产 沪深300 注:广发地产组合为组合各个股等权重计算所得 请务必阅读末页的免责声明 6 / 13 行业跟踪|房地产 表 2:重点覆盖公司公告和新闻 公司名称 日期 世联行 2017 年 10 月 15 日 阳光城 2017 年 10 月 16 日 广宇发展 内容 2017 年 10 月 16 日 由于收购标的资产未能达成实质性交易方案,公司终止筹划购买标的资产事项。 控股子公司山西亿量房地产拟向浙金信托转让 20%股权(公司仍持有 51%股权),转让完成后,山西亿量房地 产向浙金信托贷款 4 亿元,期限 1 年。 控股股东鲁能集团拟以自有资金分别向全资子公司东莞鲁能广宇、南京鲁能硅谷提供 3000 万元、1.2 亿元财务资 助,期限均为 2 年,利率均为 5.5%,均构成关联交易。 嘉宝集团 2017 年 10 月 17 日 万科 A 2017 年 10 月 17 日 世茂股份 2017 年 10 月 17 日 公开发行公司债券(第三期):基础发行规模 5 亿元,可超额配售不超 5 亿元,票面利率为 5.19%。 泰禾集团 2017 年 10 月 18 日 拟以 7.9 亿元收购同人置业 49%股份(持有同人山庄项目,未来开发土地面积 31.4 万方)。 荣安地产 2017 年 10 月 18 日 东百集团 2017 年 10 月 19 日 新华联 2017 年 10 月 19 日 “14 嘉宝债”回售结果:回售数量 80.2 万张,面值 100 元/张,回售后数量为 879.8 万张,面值为 100 元/张。 公司股东深圳钜盛华将其持有的 6971 万股(占总股本 0.63%)公司无限售流通 A 股通过质押式回购方式质押给 平安证券。 以 11.5 亿元竞得杭州余杭区一幅住宅用地,总建面 8.3 万方,楼面均价 1.39 万元/平;以 4.5 亿元竞得海盐县一 幅住宅用地,总建面 11.1 万方,楼面均价 4054 元/平。 控股股东丰琪投资承诺延长其认购的 16 年非公开发行股份的限售期。 新增江苏太仓、天津、长沙、湖南醴陵 6 个项目,总地价 22.42 亿元,总建面 30.72 万方,楼面均价 7297 元/ 平。 拟与浙江纬亚(LP)、宁波维堡(LP)、马鞍山华发地产(GP)联合设立合伙企业,用于宁波奉化诺德安达国 滨江集团 2017 年 10 月 20 日 际学校项目实业投资,基金规模 6 亿,其中公司作为优先级 LP,出资 5.4 亿。 数据来源:Wind,公司公告,广发证券发展研究中心 表 3:重点覆盖公司估值情况 销售额(亿元) 证券代码 EPS(元) 每股 P/E(倍) 最新 市值 股价(元) (亿元) 15A 16A 16A 17E 18E 16A 17E 18E (元) RNAV 公司名称 折价率 000002.SZ 万科 A 26.16 2888 2615 3648 1.90 2.23 2.62 13.7 11.7 10.0 23.55 11% 001979.SZ 招商蛇口 18.18 1437 576 739 1.21 1.40 1.61 15.0 13.0 11.3 27.77 -35% 600340.SH 华夏幸福 30.64 905 625 1026 2.20 2.56 2.83 13.9 12.0 10.8 - - 000069.SZ 华侨城 A 8.41 690 175 275 0.84 1.12 1.43 10.0 7.5 5.9 13.64 -38% 600383.SH 金地集团 11.57 522 617 1006 1.40 1.48 1.58 8.3 7.8 7.3 12.68 -9% 002146.SZ 荣盛发展 9.26 403 309 512 0.95 1.10 1.17 9.7 8.4 7.9 8.65 7% 601155.SH 新城控股 18.19 411 319 651 1.34 1.77 2.40 13.6 10.3 7.6 14.91 22% 000402.SZ 金融街 11.73 351 150 276 0.94 0.97 1.01 12.5 12.2 11.7 - - 600208.SH 新湖中宝 4.30 370 111 170 0.68 0.43 0.54 6.3 10.1 8.0 5.83 -26% 600153.SH 建发股份 12.00 340 266 300 1.01 1.16 1.34 11.9 10.3 9.0 9.88 22% 600266.SH 北京城建 15.72 246 120 169 0.92 1.08 1.60 17.1 14.6 9.8 23.41 -33% 600376.SH 首开股份 10.92 282 328 631 0.74 0.92 1.07 14.8 11.9 10.2 16.08 -32% 000656.SZ 金科股份 4.84 259 221 319 0.26 0.31 0.38 18.5 15.6 12.8 4.27 13% 000671.SZ 阳光城 6.69 271 300 487 0.30 0.43 0.56 22.0 15.7 11.9 10.12 -34% 000961.SZ 中南建设 6.26 232 240 373 0.11 0.27 0.37 57.0 22.9 17.1 5.88 6% 002285.SZ 世联行 12.27 251 - - 0.37 0.43 0.53 33.6 28.6 23.1 - - 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 7 / 13 行业跟踪|房地产 002244.SZ 滨江集团 7.02 218 233 367 0.45 0.60 0.76 15.6 11.7 9.2 6.07 16% 601588.SH 北辰实业 5.69 192 73 226 0.18 0.22 0.24 31.9 25.8 24.0 6.41 -11% 000732.SZ 泰禾集团 16.79 209 323 400 1.37 1.58 1.74 12.2 10.6 9.6 23.01 -27% 600094.SH 大名城 7.68 190 69 138 0.34 0.41 0.46 22.6 18.5 16.7 - - 600007.SH 中国国贸 18.45 186 - - 0.68 0.53 0.76 27.1 34.5 24.2 34.15 -46% 600823.SH 世茂股份 5.29 198 177 149 0.56 0.62 0.69 9.4 8.6 7.7 8.39 -37% 600466.SH 蓝光发展 8.58 183 183 301 0.42 1.03 1.55 20.4 8.3 5.5 11.50 -25% 000718.SZ 苏宁环球 5.45 165 72 64 0.35 0.46 0.63 15.4 11.8 8.7 6.24 -13% 600325.SH 华发股份 7.49 159 133 357 0.48 0.68 0.95 15.6 10.9 7.9 9.90 -24% 600622.SH 嘉宝集团 21.02 187 27 39 0.33 0.53 0.63 63.1 39.7 33.4 9.47 122% 000926.SZ 福星股份 12.32 117 85 113 0.61 1.05 1.31 20.1 11.8 9.4 14.64 -16% 002314.SZ 南山控股 5.95 112 38 68 0.28 0.36 0.46 21.2 16.7 13.0 5.84 2% 600067.SH 冠城大通 7.06 105 40 44 0.22 0.24 0.27 32.8 29.0 26.6 7.97 -11% 000006.SZ 深振业 A 9.85 133 32 46 0.58 0.75 0.91 17.1 13.1 10.8 6.93 42% 000042.SZ 中洲控股 16.53 110 74 106 0.39 0.60 0.78 42.2 27.5 21.2 18.41 -10% 600693.SH 东百集团 11.30 101 - - 0.11 0.40 1.08 100 28.1 10.5 - - 000608.SZ 阳光股份 8.13 61 - - -0.62 0.36 0.47 -13.0 22.6 17.4 9.17 -11% 600683.SH 京投发展 7.15 53 98 78 0.39 0.46 0.57 18.2 15.4 12.5 9.90 -28% 000537.SZ 广宇发展 13.29 68 24 68 0.67 0.83 0.98 19.7 16.1 13.5 21.08 -37% 600223.SH 鲁商置业 4.52 45 54 73 0.09 0.11 0.16 49.0 39.5 28.6 8.63 -48% 002133.SZ 广宇集团 5.27 41 35 39 0.20 0.38 0.43 26.9 13.7 12.2 6.42 -18% 000620.SZ 新华联 6.78 129 48 110 0.28 0.38 0.45 24.5 17.9 15.0 5.41 25% 600077.SH 宋都股份 4.16 56 51 56 -0.15 0.15 0.18 -27.9 28.0 22.6 4.38 -5% 数据来源:公司公告,Wind,广发证券发展研究中心 备注:表中最新股价及总市值均与17年10月20日收盘价所对应。 重点城市商品房市场跟踪 图 8:北京商品住宅成交面积与去化周期 70 95 85 75 65 55 45 35 25 15 60 50 40 30 20 10 14-WK1 14-WK6 14-WK11 14-WK16 14-WK21 14-WK26 14-WK31 14-WK36 14-WK41 14-WK46 14-WK51 15-WK4 15-WK9 15-WK14 15-WK19 15-WK24 15-WK29 15-WK34 15-WK39 15-WK44 15-WK49 16-WK1 16-WK6 16-WK11 16-WK16 16-WK21 16-WK26 16-WK31 16-WK36 16-WK41 16-WK46 16-WK51 17-WK4 17-WK9 17-WK14 17-WK19 17-WK24 17-WK29 17-WK34 17-WK39 0 周成交面积(万平米) 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 8 / 13 14-WK1 14-WK6 14-WK11 14-WK16 14-WK21 14-WK26 14-WK31 14-WK36 14-WK41 14-WK46 14-WK51 15-WK4 15-WK9 15-WK14 15-WK19 15-WK24 15-WK29 15-WK34 15-WK39 15-WK44 15-WK49 16-WK1 16-WK6 16-WK11 16-WK16 16-WK21 16-WK26 16-WK31 16-WK36 16-WK41 16-WK46 16-WK51 17-WK4 17-WK9 17-WK14 17-WK19 17-WK24 17-WK29 17-WK34 17-WK39 14-WK2 14-WK7 14-WK12 14-WK17 14-WK22 14-WK27 14-WK32 14-WK37 14-WK42 14-WK47 14-WK52 15-WK5 15-WK10 15-WK15 15-WK20 15-WK25 15-WK30 15-WK35 15-WK40 15-WK45 15-WK50 16-WK2 16-WK7 16-WK12 16-WK17 16-WK22 16-WK27 16-WK32 16-WK37 16-WK42 16-WK47 16-WK52 17-WK5 17-WK10 17-WK15 17-WK20 17-WK25 17-WK30 17-WK35 17-WK40 14-WK2 14-WK7 14-WK12 14-WK17 14-WK22 14-WK27 14-WK32 14-WK37 14-WK42 14-WK47 14-WK52 15-WK5 15-WK10 15-WK15 15-WK20 15-WK25 15-WK30 15-WK35 15-WK40 15-WK45 15-WK50 16-WK2 16-WK7 16-WK12 16-WK17 16-WK22 16-WK27 16-WK32 16-WK37 16-WK42 16-WK47 16-WK52 17-WK5 17-WK10 17-WK15 17-WK20 17-WK25 17-WK30 17-WK35 17-WK40 行业跟踪|房地产 图 9:上海商品住宅成交面积与去化周期 100 45 80 40 60 35 30 40 25 20 20 15 0 10 周成交面积(万平米) 周成交面积(万平米) 周成交面积(万平米) 识别风险,发现价值 9 / 13 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图 10:南京商品住宅成交面积与去化周期 60 50 40 30 20 10 0 45 40 35 30 25 20 15 10 5 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图 11:杭州商品住宅成交面积与去化周期 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 131 111 91 71 51 31 11 去化时间(周,右轴) 据来源:Wind,广发证券发展研究中心 请务必阅读末页的免责声明 引导“城中村”改造成租赁住房 并对外长期租赁经营; (2)保障 租房人的权利,非深圳户籍承租 人可享公共服务。 14-WK1 14-WK6 14-WK11 14-WK16 14-WK21 14-WK26 14-WK31 14-WK36 14-WK41 14-WK46 14-WK51 15-WK4 15-WK9 15-WK14 15-WK19 15-WK24 15-WK29 15-WK34 15-WK39 15-WK44 15-WK49 16-WK1 16-WK6 16-WK11 16-WK16 16-WK21 16-WK26 16-WK31 16-WK36 16-WK41 16-WK46 16-WK51 17-WK4 17-WK9 17-WK14 17-WK19 17-WK24 17-WK29 17-WK34 17-WK39 14-WK1 14-WK6 14-WK11 14-WK16 14-WK21 14-WK26 14-WK31 14-WK36 14-WK41 14-WK46 14-WK51 15-WK4 15-WK9 15-WK14 15-WK19 15-WK24 15-WK29 15-WK34 15-WK39 15-WK44 15-WK49 16-WK1 16-WK6 16-WK11 16-WK16 16-WK21 16-WK26 16-WK31 16-WK36 16-WK41 16-WK46 16-WK51 17-WK4 17-WK9 17-WK14 17-WK19 17-WK24 17-WK29 17-WK34 17-WK39 14-WK1 14-WK6 14-WK11 14-WK16 14-WK21 14-WK26 14-WK31 14-WK36 14-WK41 14-WK46 14-WK51 15-WK4 15-WK9 15-WK14 15-WK19 15-WK24 15-WK29 15-WK34 15-WK39 15-WK44 15-WK49 16-WK1 16-WK6 16-WK11 16-WK16 16-WK21 16-WK26 16-WK31 16-WK36 16-WK41 16-WK46 16-WK51 17-WK4 17-WK9 17-WK14 17-WK19 17-WK24 17-WK29 17-WK34 17-WK39 行业跟踪|房地产 图 12:宁波商品住宅成交面积与去化周期 30 255 25 215 20 175 15 135 10 95 5 55 0 15 周成交面积(万平米) 周成交面积(万平米) 【深圳租赁新政】深圳出台二十 30 一条租赁支持细则: (1)加强租 25 赁住房规划和用地供应,允许商 20 业用房按规定改建为租赁住房, 15 周成交面积(万平米) 识别风险,发现价值 10 / 13 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图13:苏州商品住宅成交面积与去化周期 40 35 30 25 20 15 10 5 0 70 60 50 40 30 20 10 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图 14:深圳商品住宅成交面积与去化周期 10 5 0 175 155 135 115 95 75 55 35 15 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 请务必阅读末页的免责声明 14-WK1 14-WK6 14-WK11 14-WK16 14-WK21 14-WK26 14-WK31 14-WK36 14-WK41 14-WK46 14-WK51 15-WK4 15-WK9 15-WK14 15-WK19 15-WK24 15-WK29 15-WK34 15-WK39 15-WK44 15-WK49 16-WK1 16-WK6 16-WK11 16-WK16 16-WK21 16-WK26 16-WK31 16-WK36 16-WK41 16-WK46 16-WK51 17-WK4 17-WK9 17-WK14 17-WK19 17-WK24 17-WK29 17-WK34 17-WK39 14-WK3 14-WK8 14-WK13 14-WK18 14-WK23 14-WK28 14-WK33 14-WK38 14-WK43 14-WK48 15-WK1 15-WK6 15-WK11 15-WK16 15-WK21 15-WK26 15-WK31 15-WK36 15-WK41 15-WK46 15-WK51 16-WK3 16-WK8 16-WK13 16-WK18 16-WK23 16-WK28 16-WK33 16-WK38 16-WK43 16-WK48 17-WK1 17-WK6 17-WK11 17-WK16 17-WK21 17-WK26 17-WK31 17-WK36 17-WK41 14-WK1 14-WK6 14-WK11 14-WK16 14-WK21 14-WK26 14-WK31 14-WK36 14-WK41 14-WK46 14-WK51 15-WK4 15-WK9 15-WK14 15-WK19 15-WK24 15-WK29 15-WK34 15-WK39 15-WK44 15-WK49 16-WK1 16-WK6 16-WK11 16-WK16 16-WK21 16-WK26 16-WK31 16-WK36 16-WK41 16-WK46 16-WK51 17-WK4 17-WK9 17-WK14 17-WK19 17-WK24 17-WK29 17-WK34 17-WK39 行业跟踪|房地产 图15:广州商品住宅成交面积与去化周期 60 50 40 30 20 10 0 85 75 65 55 45 35 25 15 周成交面积(万平米) 周成交面积(万平米) 周成交面积(万平米) 识别风险,发现价值 11 / 13 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图16:东莞商品住宅成交面积与去化周期 50 40 120 30 100 20 80 60 10 40 0 20 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 图17:南昌商品住宅成交面积与去化周期 60 60 50 40 50 30 40 20 30 10 20 0 10 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 请务必阅读末页的免责声明 14-WK1 14-WK6 14-WK11 14-WK16 14-WK21 14-WK26 14-WK31 14-WK36 14-WK41 14-WK46 14-WK51 15-WK4 15-WK9 15-WK14 15-WK19 15-WK24 15-WK29 15-WK34 15-WK39 15-WK44 15-WK49 16-WK1 16-WK6 16-WK11 16-WK16 16-WK21 16-WK26 16-WK31 16-WK36 16-WK41 16-WK46 16-WK51 17-WK4 17-WK9 17-WK14 17-WK19 17-WK24 17-WK29 17-WK34 17-WK39 行业跟踪|房地产 图 18:福州商品住宅成交面积与去化周期 15 150 12 130 9 110 6 90 3 70 50 0 30 周成交面积(万平米) 识别风险,发现价值 12 / 13 去化时间(周,右轴) 数据来源:Wind,广发证券发展研究中心 风险提示 政策调控力度进一步加大。行业销售回落快于预期。 请务必阅读末页的免责声明 行业跟踪|房地产 广发房地产行业研究小组 Table_Research 乐加栋: 首席分析师,复旦大学经济学硕士,九年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心。 郭 镇: 分析师,清华大学工学硕士,五年房地产研究经验,2013 年加入广发证券发展研究中心。 金 山: 分析师,复旦大学经济学硕士,四年房地产研究经验,2013 年进入广发证券发展研究中心。 李 飞: 研究助理,中国科学技术大学金融工程硕士,2015 年进入广发证券发展研究中心。 广发证券—行业投资评级说明 Table_RatingIndus try 买入: 预期未来 12 个月内,股价表现强于大盘 10%以上。 持有: 预期未来 12 个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-10%~+10%。 卖出: 预期未来 12 个月内,股价表现弱于大盘 10%以上。 广发证券—公司投资评级说明 Table_RatingCompany 买入: 预期未来 12 个月内,股价表现强于大盘 15%以上。 谨慎增持: 预期未来 12 个月内,股价表现强于大盘 5%-15%。 持有: 预期未来 12 个月内,股价相对大盘的变动幅度介于-5%~+5%。 卖出: 预期未来 12 个月内,股价表现弱于大盘 5%以上。 Table_Address 联系我们 广州市 深圳市 北京市 上海市 地址 广州市天河区林和西路 9 深圳福田区益田路 6001 号 北京市西城区月坛北街 2 号 上海浦东新区世纪大道 8 号 号耀中广场 A 座 1401 太平金融大厦 31 层 月坛大厦 18 层 国金中心一期 16 层 邮政编码 510620 518000 100045 200120 客服邮箱 gfyf@gf.com.cn 服务热线 免责声明 Table_Disclaimer 广发证券股份有限公司(以下简称“广发证券”)具备证券投资咨询业务资格。本报告只发送给广发证券重点客户,不对外公开发布, 只有接收客户才可以使用,且对于接收客户而言具有相关保密义务。广发证券并不因相关人员通过其他途径收到或阅读本报告而视其为 广发证券的客户。本报告的内容、观点或建议并未考虑个别客户的特定状况,不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的投资建 议。本报告发送给某客户是基于该客户被认为有能力独立评估投资风险、独立行使投资决策并独立承担相应风险。 本报告所载资料的来源及观点的出处皆被广发证券股份有限公司认为可靠,但广发证券不对其准确性或完整性做出任何保证。报告内容 仅供参考,报告中的信息或所表达观点不构成所涉证券买卖的出价或询价。广发证券不对因使用本报告的内容而引致的损失承担任何责 任,除非法律法规有明确规定。客户不应以本报告取代其独立判断或仅根据本报告做出决策。 广发证券可发出其它与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告。本报告反映研究人员的不同观点、见解及分析方法,并不代表广发 证券或其附属机构的立场。报告所载资料、意见及推测仅反映研究人员于发出本报告当日的判断,可随时更改且不予通告。 本报告旨在发送给广发证券的特定客户及其它专业人士。未经广发证券事先书面许可,任何机构或个人不得以任何形式翻版、复制、刊 登、转载和引用,否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版、复制、刊登、转载和引用者承担。 识别风险,发现价值 请务必阅读末页的免责声明 13 / 13
房地产行业:销售端回落趋势加强,三四线成交热度将持续下行
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