华创证券-房地产行业9月月报:投资回升、销售转负,看好4季度一二线龙头

页数: 19页
行业: 房地产
作者: 袁豪
发布机构: 华创证券
发布日期: 2017-10-20
行业研究 证券研究报告 行 业 月 报 房地产 2017 年 10 月 20 日 房地产 房地产 9 月月报:投资回升、销售转负,看好 行业评级 推荐 4 季度一二线龙头 评级变动 维持 月度观点 1-9 月房地产商品房/住宅/商办投资分别同比+8.1%/+10.4%/+3.5%,较前 值分别+0.2、+0.3、+0.0pct,其中 9 月单月分别同比+9.2%/+11.9%/+3.7%, 较前值分别+1.4、+1.0、+2.2pct;1-9 月商品房/住宅/商办新开工分别同 比+6.8%/+11.1%/-2.8%,较前值分别-0.8、-0.5、-1.6pct,其中 9 月单月 分别+1.4%/+7.8%/-13.8%,较前值分别-3.9、-2.0、-9.5pct;9 月商品房 投资略有回升,其中住宅投资连续 2 月走强,符合我们小周期延长下住宅 投资韧性强的观点,而商办投资虽有回升但仍拖累,维持全年开发投资增 速+7%的判断。9 月土地购置面积单月同比+25.5%,较前值+21.9pct,符 合我们前期关于下半年土地成交放量的预期,并预计 4 季度土地放量仍将 延续,而土地成交的连续放量或预示着 18 年上半年投资不弱。销售方面, 1-9 月商品房销售面积同比+10.3%,下降 2.4pct,9 月单月同比-1.5%, 扩大 5.8pct,其中,1-9 月主流 43 城销售面积同比-19.9%VS 剩余 610 城同比+21.4%,9 月单月主流 43 城住宅销售面积同比-33.1%VS 剩余 610 城同比+6.7%,一二线和三四线均走弱,我们预计 4 季度一二线改善、三 四线趋弱,并维持全年销量增速为+7%。我们维持房地产小周期延长框架, 并维持看好反常周期中龙头销售集中度和拿地集中度的提升,维持看多龙 头房企,并维持板块推荐评级,维持推荐组合: 1)龙头&蓝筹:万科 A、 保利地产、金地集团、新城控股;2)一二线资源:招商蛇口、北京城建、 华侨城 A、北辰实业;3)REITS 标的:嘉宝集团、金融街。 支撑评级要点  投资回升、其中住宅投资连续走强,土地成交放量预示后续投资不弱 1-9 月房地产开发投资额同比+8.1%,提升 0.2pct,其中 9 月单月同比 +9.2%,提升 1.4pct,其中住宅单月+11.9%,而商办单月+3.7%;商品房 新开工面积同比+6.8%,回落 0.8pct,其中 9 月单月同比+1.4%,回落 3.9pct;商品房竣工同比+1.0%,回落 2.3pct,其中 9 月单月同比-17.2%, 回落 29.7pct;商品房施工面积同比+3.1%,持平;土地购置面积同比 +12.2%,提升 2.1pct,其中 9 月单月同比+25.5%,提升 21.9pct。9 月商 品房投资略有回升,其中住宅投资连续 2 月走强,符合我们小周期延长下 住宅投资韧性强的观点,而商办投资虽有回升但仍拖累。综合考虑住宅投 资拉动以及商办的拖累等,我们维持全年商品房开发投资增速+7%的判断。  高基数下 9 月销售同比由正转负,预计 Q4 一二线改善、三四线趋弱 1-9 月商品房销售面积同比+10.3%,回落 2.4pct,9 月单月同比-1.5%,回 落 5.8pct。从城市能级来看,43 城 1-9 月商品房销售面积累计同比 -19.9%VS 剩余 610 城同比+21.4%,43 城 9 月单月同比-33.1%VS 剩余 610 城同比+6.7%,一二线和三四线均走弱。从成交区域来看,1-9 月商品 房销售面积同比增长分别为东部+5.5%、中部+13.9%、西部+16.0%、东 北部+8.0%,中西部城市成交表现仍好于东部城市。一二线城市目前虽然 表现仍差,但考虑到 4 季度销售低基数和 4 季度推盘增多等因素,4 季度 一二线城市表现或较好;三四线城市逐步走弱,考虑调控向三四线的扩围、 4 季度三四线销售高基数和 4 季度棚改支持力度下降等因素,预计后续三 四线城市仍将边际走弱。我们维持全年销售面积增速+7%的判断。  资金来源进一步趋紧,销售回款继续走弱,但 9 月房企融资略有改善 1-9 月资金来源同比+8.0%,下降 1.0pct, 其中单月同比+1.2%, 收窄 2.7pct。 9 月单月,国内贷款同比+23.8,扩大 10.2pct;自筹资金同比+9.2%,扩 大 9.3pct,定金及预收款同比-3.5%,扩大 18.9pct;个人按揭贷款同比 -6.5%,收窄 2.0pct。在各项资金占比上,国内贷款占比 16.8%, 下降 0.1pct; 包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比 50.9%,环比-0.6pct。 9 月房企融资略有放松,国内贷款出现同比持续改善,自筹资金出现了由 负转正。同时受银行上调按揭利率折扣以及贷款额度收紧影响,个人按揭 贷款已连续 2 个月回落,销售回款继续走弱。预计后续销售增速的下行也 将通过销售回款影响到资金来源增速逐步下行。  风险提示:房地产市场超预期下行风险 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 华创证券研究所 证券分析师:袁豪 执业编号:S0360516120001 电话:021-20572598 邮箱:yuanhao@hcyjs.com 联系人:鲁星泽 电话:021-20572575 邮箱:luxingze@hcyjs.com 联系人:曹曼 电话:021-20572593 邮箱:caoman@hcyjs.com 推荐公司及评级 公司名称及代码 万科 A 000002.SZ 新城控股 601155.SH 招商蛇口 001979.SH 蓝光发展 600466.SH 北辰实业 601588.SH 华侨城 A 000069.SZ 金地集团 600383.SH 保利地产 600048.SH 北京城建 600266.SH 绿地控股 600606.SH 首开股份 600376.SH 荣盛发展 002146.SZ 中南建设 000961.SZ 华夏幸福 600340.SH 评级 强烈推荐 强烈推荐 强烈推荐 强烈推荐 强烈推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 推荐 行业表现对比图(近 12 个月) 相关研究报告 《房地产行业报告:十九大点评:加快住房 供应制度改革、并未提及房产税,维持看多 Q4 龙头》 2017-10-19 未经许可,禁止转载 行业月报 目 录 一、房地产开发数据分析:投资回升、土地放量,高基数下销售转负,融资略有改善 ............................................ 4 (一)投资端:投资回升、其中住宅投资连续 2 月走强,开工短暂回落、但拿地大增预示后续投资不弱 ........ 4 (二)销售端:高基数下 9 月销售同比由正转负,预计 4 季度一二线销量改善、三四线趋弱 .......................... 6 (三)资金端:资金来源进一步趋紧,销售回款继续走弱,但国内贷款和自筹资金等融资略松 ....................... 8 二、房地产政策分析:定向降准利好地产资金,限购限售持续扩围,REITs 隐现破局端倪 ..................................... 9 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 2 行业月报 图表目录 图表 1 商品房地产开发投资累计同比和单月同比 ................................................................................................... 5 图表 2 住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 ................................................................................................... 5 图表 3 住宅持续处于去库存,而商办库存仍处于高位 ............................................................................................ 5 图表 4 目前商办开发投资占比商品房开发投资为 32% ........................................................................................... 5 图表 5 商品房新开工和施工面积同比...................................................................................................................... 6 图表 6 土地购置面积及土地成交价款累计同比 ....................................................................................................... 6 图表 7 全国住宅已开工未售库存去化月数 .............................................................................................................. 6 图表 8 133 家上市房企未售存货占总资产比值 ....................................................................................................... 6 图表 9 全国一二线、三四线商品房销售面积同比 ................................................................................................... 7 图表 10 16 城商品房成交/推盘比情况 ..................................................................................................................... 7 图表 11 全国及各区域销售面积同比增速 ................................................................................................................ 8 图表 12 全国及各区域销售金额同比增速 ................................................................................................................ 8 图表 13 商品房待售面积及同比增速 ....................................................................................................................... 8 图表 14 各资金来源同比增长率 .............................................................................................................................. 9 图表 15 销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系.............................................................................................. 9 图表 16 每月行业重点新闻 .................................................................................................................................... 10 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 3 行业月报 一、房地产开发数据分析:投资回升、土地放量,高基数下销售转负,融资略有改善 (一)投资端:投资回升、其中住宅投资连续 2 月走强,开工短暂回落、但拿地大增预示后续投资不弱 2017 年 1-9 月,全国完成房地产开发投资 80,644 亿元,同比增长 8.1%,较 1-8 月扩大 0.2 个百分点。其中, 9 月单月商品房投资增速 9.2%,较 8 月扩大 1.4 个百分点。住宅方面,1-9 月,住宅投资 55,109 亿元,同比增长 10.4%,较 1-8 月扩大 0.2 个百分点,占房地产开发投资的比重为 68.3%,较 1-8 月持平,其中,9 月单月住宅投资 增速 11.9%,较 8 月扩大 1.0 个百分点。分区域来看,1-9 月房地产开发投资东部地区同比+9.0%(+0.2pct)、中 部地区同比+13.3%(0.0pct)、西部地区同比 3.6%(-0.4pct)、东北地区同比-3.3%(+4.1pct)。 9 月商品房投资继续走强,从结构上看,占比约 70%的住宅投资持续走强并创 6 个月来新高,商办投资也从低 位实现连续 2 个月回升。具体数据来看,9 月商品房开发投资单月同比+9.2%,提升 1.4pct,其中住宅投资单月同 比+11.9%,提升 1.0pct,商办投资单月同比+3.7%,提升 2.2pct。9 月商品房投资走强符合预期,表明住宅市场由 于已经经历了 32 个月的过度去库存,目前正处于补库存阶段,因而后续的住宅投资依然会韧性比较强,投资走强趋 势或将延续,从而对商品房投资数据向好形成支撑;另一方面,源于 17 年政府对于商住房的打压以及商办库存的居 高不下,因而商办市场依然处于去库存阶段,因而后续商办投资(占比约 30%)仍将对商品房投资形成一定拖累。 从供应先行指标来看,1-9 月的商品房和住宅的新开工面积分别同比增长 6.8%和增长 11.1%,分别较 1-8 月回 落 0.8 个百分点和回落 0.5 个百分点。其中,9 月单月商品房和住宅的新开工面积分别同比增长 1.4%和增长 7.8%, 涨幅分别较 8 月收窄 3.9 个百分点和收窄 2.0 个百分点。1-9 月的商品房和住宅的施工面积分别同比增长 3.1%和增 长 2.9%, 分别较 1-8 月持平和扩大 0.1 个百分点。 1-9 月的商品房和住宅的竣工面积分别同比增长 1.0%和下降 1.9%, 分别较 1-8 月回落 2.3 个百分点和回落 2.4 个百分点。其中,9 月单月商品房和住宅的竣工面积分别同比下降 17.2% 和下降 20.3%,降幅分别较 8 月扩大 29.7 个百分点和扩大 32.3 个百分点。 在 8 月新开工、竣工数据均有所修复后,9 月各项房地产开发指标再次下滑。但新开工方面来看,9 月商品房 单月新开工同比+1.4%,收窄 3.9pct,其中住宅单月新开工同比+7.8%,收窄 2.0pct,商办单月新开工同比-13.8%, 降幅扩大 9.5%。数据上看,新开工同比走差主要系商办新开工拖累所致,由于商办市场目前依然处于去库存阶段, 新开工意愿较弱,将对商品房新开工的拖累影响或将持续。而住宅新开工来看,虽较 8 月有所下滑,但仍保持近 8 个点增速,考虑到近 2 个月土地供应及成交均稳步放量,未来或将推动新开工持续改善。 从土地市场指标来看,1-9 月的土地购置面积为 16,733 万平方米,同比上升 12.2%,较 1-8 月扩大 2.1 个百分 点,其中,9 月单月土地购置面积同比上升 25.5%,涨幅较 8 月扩大 21.9 个百分点。1-9 月的土地成交款为 8,149 亿元,同比增长 46.3%,较 1-8 月扩大个 3.6 百分点,其中,9 月单月土地成交款同比增长 64.4%,较 8 月扩大 13.7 个百分点;1-9 月的土地成交楼面均价为 4,870 元/平米,同比上升 30.4%,较 1-8 月扩大 0.9 个百分点。 9 月土地购置面积大幅放量,并且土地成交连续放量或预示 18H 投资不弱。根据百城土地成交数据,8 月百城 住宅类土地供应建面同比增长 24%,推动 9 月单月土地购置面积同比大幅上升,同时由于 9 月百城住宅类土地供应 建面同比持续放量至 67%,10 月单月土地购置面积同比增速将进一步扩大。另一方面,本轮房地产行业自 2015 年 开始持续处于去库存状态,从十大城市可售库存、全国已开工未售库存去化月数和 133 家上市房企未售存货占比总 资产等指标来看,都表明目前无论是行业还是企业都处于历史库存的低位,尤其是龙头企业库存下降最快,因而行 业和企业都有较强的补库存需求,预计后续土地购置面积同比依然较强,预计土地购置面积的继续走强也将推动住 宅投资后续仍将有较强的韧性,甚至不排除 4 季度有超预期可能。 2017 年 1-9 月房地产开发投资额同比增长 8.1%,较 1-8 月扩大 0.2 个百分点,其中 9 月单月增长 9.2%,扩大 1.4 个百分点;同期商品房新开工同比增长 6.8%,回落 0.8 个百分点,其中 9 月单月同比上升 1.4%,回落 3.9 个百 分点;同期商品房竣工同比增长 1.0%,回落 2.3 个百分点,其中 9 月单月同比下降 17.2%,降幅扩大 27.9 个百分 点;同期商品房施工面积同比增长 3.1%,较 1-8 月持平;同期土地购置面积同比增长 12.2%,扩大 2.1 个百分点, 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 4 行业月报 其中 8 月单月同比增长 25.5%,扩大 21.9 个百分点;土地成交楼面均价同比增长 30.4%,扩大 0.9 个百分点。9 月 商品房投资略有回升,其中住宅投资连续 2 月走强,符合我们小周期延长下住宅投资韧性强的观点,而商办投资虽 有回升但仍拖累。9 月商品房开工的回落一方面来自于商办开工的大幅拖累,另一方面来自于限价严格导致房企开 工延后,但市场处于过去去库存之后房企补库存意愿还在, 9 月土地购置面积大幅放量也证实了上述观点,并且 3 季度中土地成交连续放量或预示 18 年上半年投资不弱。由于住宅市场目前仍处于补库存阶段,投资意愿较强、后续 仍具有较强拉动作用,而商办市场目前依然处于去库存阶段,投资意愿较弱、后续仍将形成拖累影响。综合考虑之 下,我们维持全年商品房开发投资增速+7%的判断。 图表 1 商品房地产开发投资累计同比和单月同比 图表 2 住宅开发投资和商办开发投资的单月同比 商品房地产开发投资累计同比 商品房地产开发投资单月同比 住宅开发投资单月同比 17-08 17-06 17-04 17-02 16-12 16-10 16-08 16-06 16-04 16-02 15-12 15-10 15-08 15-06 15-04 18.0 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 (2.0) (4.0) (6.0) (8.0) 15-02 17-08 17-06 17-04 17-02 16-12 16-10 16-08 16-06 16-04 16-02 15-12 15-10 15-08 15-06 ( %) 15-04 15-02 ( %) 16.0 14.0 12.0 10.0 8.0 6.0 4.0 2.0 0.0 (2.0) (4.0) (6.0) (8.0) 商办及其他开发投资单月同比 资料来源:国家统计局,华创证券 资料来源:国家统计局,华创证券 图表 3 住宅持续处于去库存,而商办库存仍处于高位 图表 4 目前商办开发投资占比商品房开发投资为 32% (%) (万平米) 50,000 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 - 待售面积-住宅 17-08 17-02 16-08 16-02 15-08 15-02 14-08 14-02 13-08 13-02 12-08 12-02 11-08 11-02 10-08 10-02 35 34 33 32 31 30 29 28 27 26 25 待售面积-商办及其他 资料来源:国家统计局,华创证券 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 商办及其他投资占比商品房投资 资料来源:国家统计局,华创证券 5 行业月报 图表 5 商品房新开工和施工面积同比 图表 6 土地购置面积及土地成交价款累计同比 (%) (%) 80.0 140.0 120.0 60.0 100.0 80.0 40.0 60.0 20.0 40.0 20.0 0.0 (20.0) (40.0) (40.0) 06-02 06-08 07-02 07-08 08-02 08-08 09-02 09-08 10-02 10-08 11-02 11-08 12-02 12-08 13-02 13-08 14-02 14-08 15-02 15-08 16-02 16-08 (20.0) 06-02 06-08 07-02 07-08 08-02 08-08 09-02 09-08 10-02 10-08 11-02 11-08 12-02 12-08 13-02 13-08 14-02 14-08 15-02 15-08 16-02 16-08 17-02 17-08 0.0 (60.0) 商品房累计新开工面积同比 商品房累计施工面积同比 土地购置面积累计同比 资料来源:国家统计局,华创证券 资料来源:国家统计局,华创证券 图表 7 全国住宅已开工未售库存去化月数 图表 8 (月) 35 30 25 20 15 10 5 0 (5) 土地成交价款累计同比 133 家上市房企未售存货占总资产比值 60 55 50 09-01 09-05 09-09 10-01 10-05 10-09 11-01 11-05 11-09 12-01 12-05 12-09 13-01 13-05 13-09 14-01 14-05 14-09 15-01 15-05 15-09 16-01 16-05 16-09 17-01 17-05 45 全国住宅去化月数(653城) 一线城市住宅去化月数(4城) 二线城市住宅去化月数(31城) 三四线城市住宅去化月数(618城) 资料来源:国家统计局,华创证券 40 35 30 2010 2011 一线公司 2012 2013 2014 二线公司 2015 三线公司 2016 2017Q1 2017H1 板块总体 资料来源:Wind、国家统计局,华创证券 (二)销售端:高基数下 9 月销售同比由正转负,预计 4 季度一二线销量改善、三四线趋弱 从销售指标来看,1-9 月的商品房销售面积为 11.6 亿平方米,同比增长 10.3%,较 1-8 月回落 2.4 个百分点, 其中,9 月单月销售面积同比下降 1.5%,较 8 月扩大 5.8 个百分点,并且 9 月单月环比增长 43.3%,显示同比下降 更远源于高基数影响。1-9 月的商品房销售额为 9.2 万亿元,同比上升 14.6%,较 1-8 月回落 2.6 个百分点,其中, 9 月单月销售额为 13,808 亿元,同比增长 1.6%,较 8 月收窄 4.8 个百分点。住宅方面,1-9 月全国住宅销售面积为 10.0 亿平米,同比增长 7.6%,较 1-8 月收窄 2.7 个百分点,其中,9 月单月同比下降 5.7%,较 8 月扩大 8.0 百分 点,并且 9 月单月环比增长 38.9%。 而从结构上来看,9 月一二线城市延续 8 月成交走弱势态,月成交同比降幅已连续 4 月扩大,三四线城市在 8 月小幅回升后再次大幅下滑,源于调控向三四线的扩围以及 4 季度棚改支持力度的下降。根据我们跟踪的 43 个城市 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 6 行业月报 高频数据显示,2017 年 1-9 月 43 个城市商品房销售面积同比下降 19.9%,而全国 653 个城市商品房销售面积同期 增长 10.3%,较 1-8 月回落 2.4 个百分点,那么全国 653 城市中剔除到这 43 个城市后剩余 610 个城市 1-9 月商品 房销售面积同比增长 21.4%,较 1-8 月收窄 3.3 个百分点。单月数据来看,9 月 43 个城市 9 月单月同比下降 33.1%, 而全国 653 个城市商品房销售面积同比下降 1.5%,较 8 月回落 5.8 个百分点,剩余 610 个城市 9 月单月同比增长 6.7%, 较 8 月回落 9.0 个百分点。 另一方面, 从区域来看,1-9 月分区域商品房销售面积累计增速分别为: 东部+5.5%、 中部+13.9%、西部+16.0%、东北部+8.0%。 从价格指标来看,1-9 月的商品房销售均价为 7,922 元/平米,同比上升 3.9%,较 1-8 月回落 0.1 个百分点。其 中,9 月单月销售均价环比基本持平,同比增长 3.4%,涨幅较 8 月扩大 1.1 个百分点。1-9 月的住宅销售均价 7,634 元/平米,同比增长 3.5%,较 1-8 收窄 0.1 个百分点,其中,8 月单月住宅销售均价 7,686 元/平米,环比增长 0.7%, 同比增长 3.5%,涨幅较上月扩大 2.0 个百分点。从库存指标来看,9 月末商品房待售面积为 6.1 亿平方米,同比下 降 12.2%,较 8 月末减少 1,212 万平方米,其中,住宅待售面积减少 938 万平方米。 高基数之下 9 月销售同比进一步走差,4 季度低基数下销售或略有改善。9 月商品房销售面积同比在 8 月小幅 反弹后再次掉头向下,并自 15 年 4 月以来首次出现负增长,但考虑 9 月商品房销售面积环比大幅增长 43%,表明 9 月销售同比走差大部分源自于去年 9 月高基数影响,小部分来自于限价严格之后推盘受限。展望 4 季度,我们认 为去年 930 政策的实施导致了去年 4 季度销售低基数,其中尤其一二线城市的销售下行更快,同时考虑主流房企因 为限价导致推盘延后,4 季度中推盘将较以往更多,因而我们认为 4 季度销售或略有改善,其中尤其是 4 季度一二 线城市的销量表现更好。 2017 年 1-9 月商品房销售面积同比增长 10.3%,回落 2.4 个百分点,其中 9 月单月同比下降 1.5%,扩大 5.8 个百分点,对应 9 月单月环比增长 43.3%。从城市能级来看,我们跟踪的 43 城 1-9 月商品房销售面积累计同比 -19.9%VS 剩余 610 城累计同比+21.4%,并且 43 城 9 月单月同比-33.1%VS 剩余 610 城同比+6.7%。一二线城市 目前虽然表现仍差,但考虑到 4 季度销售低基数和 4 季度推盘增多等因素,4 季度一二线城市表现或较好,但三四 线城市成交目前正在逐步趋弱,考虑调控向三四线的扩围、4 季度三四线销售高基数和 4 季度棚改支持力度下降等 因素,预计后续三四线城市仍将边际走弱。从成交区域来看,1-9 月商品房销售面积同比增长分别为东部+5.5%、中 部+13.9%、西部+16.0%、东北部+8.0%,中西部城市成交表现仍好于东部城市。综合考虑按揭收紧以及购房人气不 差,维持全年销售面积增速+7%的判断。 图表 9 全国一二线、三四线商品房销售面积同比 (%) 图表 10 16 城商品房成交/推盘比情况 3.00 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 -10 -20 -30 -40 2.50 2.00 2.42 2.38 1.79 1.42 1.50 1.39 1.40 1.271.211.36 1.20 1.191.13 1.16 1.07 1.02 1.031.03 1.09 0.96 0.92 1.00 0.78 0.50 0.00 全国同比 43城同比 其余610城同比 资料来源:国家统计局,华创证券 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 16城成交推盘比 资料来源:国家统计局,华创证券 7 行业月报 图表 11 全国及各区域销售面积同比增速 图表 12 全国及各区域销售金额同比增速 (%) (%) 30 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 25 20 15 10 5 0 全国 东部地区 中部地区 2016年 西部地区 东北地区 全国 2017年1-9月 东部地区 中部地区 2016年 资料来源:国家统计局,华创证券 西部地区 东北地区 2017年1-9月 资料来源:国家统计局,华创证券 图表 13 商品房待售面积及同比增速 ( 万平方米) 80,000 (%) 50 70,000 40 60,000 30 50,000 20 40,000 10 30,000 20,000 0 10,000 -10 -20 06-02 06-08 07-02 07-08 08-02 08-08 09-02 09-08 10-02 10-08 11-02 11-08 12-02 12-08 13-02 13-08 14-02 14-08 15-02 15-08 16-02 16-08 17-02 17-08 - 待售面积(左轴) 待售面积同比增长(右轴) 资料来源:国家统计局,华创证券 (三)资金端:资金来源进一步趋紧,销售回款继续走弱,但国内贷款和自筹资金等融资略松 1-9 月,房地产开发企业合计资金来源为 11.3 万亿元,同比上升 8.0%,较 1-8 月回落 1.0 个百分点,其中 9 月 单月同比增长 1.2%, 较 8 月收窄 2.7 个百分点。 从各资金来源同比来看, 1-9 月累计数据中,国内贷款同比上升 19.5%, 较 1-8 月扩大 0.5 个百分点,其中 9 月单月同比增长 23.8%,较 8 月扩大 10.2 个百分点;利用外资同比上升 0.9%, 较 1-8 月回落 14.5 个百分点,其中 9 月单月同比下降 93.8%,降幅较 8 月收窄 6.3 个百分点;自筹资金同比下降 0.3%,较 1-8 月收窄 1.4 个百分点,其中 9 月单月同比增长 9.2%,较 8 月扩大 9.3 个百分点;包含定金、预收款及 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 8 行业月报 个人按揭贷款的其他资金同比上升 10.4%,较 1-8 月回落 3.0 个百分点,其中,1-9 月定金及预收款、个人按揭贷款 分别同比上升 16.9%和上升 1.3%,分别较 1-8 月下降 3.1 个百分点和下降 1.1 个百分点,其中,9 月单月定金及预 收款、个人按揭贷款分别同比下降 3.5%和下降 6.5%,分别降幅较 9 月扩大 18.9 个百分点和收窄 2.0 个百分点。 2017 年 1-9 月房地产开发企业合计资金来源同比增速 8.0%, 回落 1.0 个百分点,其中 9 月单月同比增长 1.2%, 较 8 月收窄 2.7 个百分点。从 9 月单月数据来看,国内贷款同比增长 23.8%,较 8 月扩大 10.2 个百分点;利用外资 同比下降 93.8%,较 8 月收窄 6.3 个百分点;自筹资金同比增长 9.2%,较 8 月扩大 9.3 个百分点;定金及预收款同 比下降 3.5%,较 8 月扩大 18.9 个百分点;个人按揭贷款同比下降 6.5%,降幅较 8 月收窄 2.0 个百分点。在各项资 金占比上,国内贷款占比 16.8%,回落 0.1 个百分点;包含定金、预收款及个人按揭贷款的其它资金占比 50.9%, 环比下降 0.6 个百分点, 目前资金来源主要仍由销售回款构成。9 月房企融资略有放松,国内贷款出现同比持续改善, 自筹资金出现了由负转正。另一方面,受银行上调按揭利率折扣以及贷款额度收紧影响,个人按揭贷款已连续 2 个 月回落。考虑到地产企业的集合信托利率高位,表明中小企业的融资依然受限,只能借道高成本的信托融资,全行 业来看资金依然呈现趋紧态势,此外,预计后续销售增速的下行也将通过销售回款影响到资金来源增速逐步下行。 图表 14 各资金来源同比增长率 图表 15 销售与定金及预收款以及个人按揭贷款关系 150.0 120.0 90.0 60.0 30.0 0.0 (30.0) (90.0) (120.0) 2008-1-30 2008-5-30 2008-9-30 2009-1-30 2009-5-30 2009-9-30 2010-1-30 2010-5-30 2010-9-30 2011-1-30 2011-5-30 2011-9-30 2012-1-30 2012-5-30 2012-9-30 2013-1-30 2013-5-30 2013-9-30 2014-1-30 2014-5-1 2014-9-1 2015-2-1 2015-6-1 2015-10-1 2016-3-1 2016-7-1 2016-11-1 2017-4-1 2017-8-3 (60.0) 国内贷款 利用外资 自筹资金 其他(定金、预收款、按揭贷款及其他) 资金来源总计 资料来源:国家统计局,华创证券 资料来源:国家统计局,华创证券 二、房地产政策分析:定向降准利好地产资金,限购限售持续扩围,REITs 隐现破局端倪 央行从 2018 年起对普惠金融实施定向降准政策,无论释放流动性规模如何都将对房地产资金产生正面影响。 集合信托收益率回升,地产基建信托破 7%。银监会把握住房居住属性实施差别化住房信贷;银监会严查消费贷款资 金严厉打击首付贷。央行北京营管部:支持北京房贷利率调整。国土部:城市地下空间将逐步纳入土地利用规划。 调控现三类新式土地供应,房企脱离传统另谋盈利之道。北京京城首套房贷款利率最高上浮 20%,个别银行多个网 点“暂停接单”。北京住建委:防止房地产市场大起大落,严格商品住房管控。上海央行上海总部发布报告,8 月 上海市个人住房贷款增速持续下降。上海建立促进房地产市场健康发展联席会议制度。广东工业用地新规实施供地 年限原则不超 20 年。广州购买装配式住宅享最低首付,公积金贷款额度可上浮;收紧个人消费贷,严禁违规流入房 地产市场。深圳多家国有大行今起上调房贷利率:首套房上浮 10%;深圳新规:子女可用公积金为父母购房还贷; 深圳市建设用地规模拟增加 62 平方公里,优先保障重点项目;深圳:争取“以房养老”保险试点已初步获政策支持; 深圳宝安:鼓励旧工业区改造拟新增产业空间逾 1000 万平。合肥房贷利率上调,多数银行首套上浮 10%二套上浮 20%。新华社:抓住楼市转稳时机推进房地产长效机制建设;海南房地产新政策短期更加重视需求侧管理,引导市场 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 9 行业月报 预期,中长期调整和优化房地产供给体系。 限购限售方面。长沙首批推出超万套定向限价商品住房;楼市调控再出 5 条措施,限购+限售全面升级。南昌楼 市调控新政出台:住宅获不动产证后 2 年才可转让。重庆出台限售政策:明日起新购住房两年内不得交易。首套房 贷利率普涨,今年已经“四连跳”。石家庄楼市调控升级,最长限售 8 年。住房限购升级,新购住房五年内不得上 市交易。南宁楼市限售政策升级:二套及以上住房满两年方可转让。贵阳楼市新政:购买新建商品住房三年内不可 转。西安楼市新政:商品住房调价前需向物价部门申报;本市户籍限购 2 套,公积金最高额度调整为 65 万。无锡无 锡限购升级:外地户籍居民家庭购房需 2 年社保或个税证明。桂林第三套及以上新建商品住房需两年后方可转让。 宁波楼市调控升级,5 区域新购房“2 年内限售”。广西北海:新购第三套及以上商品住房五年后方可转让。青岛出 台楼市调控政策,严格控制住宅用地价格。三成限售城市未限购。 租赁主题。证监会鼓励租赁类企业的 REITs 落地,正在制定相关政策。国土资源部全面启动利用集体建设用地 建设租赁住房试点;回应:集体租赁住房和“小产权房”有本质区别。北京发布住房租赁新政,REITs 隐现破局端 倪;北京城市总体规划获批:加强需求端管控加大住宅供地力度,完善购租并举的住房体系,高水平规划建设北京 城市副中心,大力加强科技创新中心建设;北京住房租赁新政正式发布 10 月 31 日实施,约三成新建住房将用于租 赁;北京租房新政下月实施,松绑京籍无房户子女跨区入学。上海出台《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的 实施意见》,将建购租并举住房制度,常住承租人可享有子女义务教育等基本公共服务。深圳:商品房与配建保障 房不得隔离分割;深圳规划 10 条轨道与莞惠对接,合作开发筹建人才住房。广州正在制定集体建设用地建租赁房实 施方案。广州首套房贷最高上浮 20%,购房者选择提利率换时间。推出 1.2 万套公租房,没有收入限制,新就业即 可申请,采取单位整体租赁模式。武汉已筹万套租赁住房房源,5 年内推 5 万套可供 20 万人租住。成都万科 44 亿 成都拿地,需配建 1175 套人才住房免费移交政府。华尔街见闻未来五年一线城市将提供超过 250 万套租赁住房。 租赁融资租赁空壳占比近 7 成:外资租赁注册门槛低,租赁转让成生意。 共有产权板块。住建部发文支持北京、上海开展共有产权住房试点,力争形成可复制、可推广的试点经验,重 庆南昌齐出新政。两部委防止小产权房通过不动产登记合法化。北京:推进住房供给侧改革,做好房地产调控工作; 北京住建委:尚未销售的自住房都将转为共有产权住房;《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布,9 月 30 日起施行,北京发布共有产权住房规划设计宜居建设导则。 图表 16 每月行业重点新闻 分类 时间 概要 内容 9 月 15 日,中国人民银行发布 2017 年 8 月金融统计数据报告。8 月末,广义货币(M2) 宏观 2017/9/16 央行 8 月人民币贷款增 余额 164.52 万亿元,同比增长 8.9%,增速分别比上月末和上年同期低 0.3 个和 2.5 加 1.09 万亿,M2 同比 个百分点;狭义货币(M1)余额 51.81 万亿元,同比增长 14%,增速分别比上月末和上 增长 8.9%。 年同期低 1.3 个和 11.3 个百分点; 流通中货币(M0)余额 6.76 万亿元,同比增长 6.5%。 当月净投放现金 422 亿元。 针对近日北京地区多家银行相继上调首套房贷款利率,调整后首套房贷利率较基准利 央行北京营管部:支持 2017/9/20 北京房贷利率调整。 率上浮 5%-10%成为主流的现象,人民银行营业管理部今天表示,房贷利率调整是银 行在北京市严格实施房地产市场调控、市场利率整体上扬的背景下,根据市场资金水 平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民 银行营业管理部积极支持。 北京京城首套房贷款 2017/9/20 利率最高上浮 20%,个 别银行多个网点“暂停 接单”。 近日获悉,自 9 月 14 日起,北京地区多家银行继续上调首套房贷款利率,此次调整 后,首套房房贷利率上浮 5%-10%成为主流,同时个别银行调整为最低执行基准利率 上浮 20%的利率政策,还有个别银行的多个网点首套房集体“暂停接单”。 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 10 行业月报 上海建立促进房地产 2017/9/20 市场健康发展联席会 议制度。 2017/9/23 2017/9/23 上海市政府办公厅发布《关于建立上海市促进房地产市场健康发展联席会议制度的通 知》。联席会议总召集人为分管城乡建设和管理、住房、国土资源等的上海市副市长 时光辉,组成人员则包括上海市住房城乡建设管理委、上海市规划国土资源局、上海 市财政局等多个部门相关负责人。 深圳多家国有大行今 包括工商银行、建设银行和农业银行等深圳多家国有大行,从 9 月 22 日下午起上调 起上调房贷利率:首套 开始执行新的房贷利率,具体来说,首套房贷款利率较基准利率上浮 10%,而此前 房上浮 10%。 为上浮 5%,二套房利率则从上浮 10%上调到上浮 15%。 央广两天六地加码楼 中原地产首席分析师张大伟:2017 年 3 月以来,一直到 8 月份,15 个热点城市的价 市调控,专家分析:调 格确实被抑制住了,但除了 15 个城市之外的一些城市,很明显,它的价格涨幅是处 控重点将转移到二、三 于前列的。从楼市调控的原则来看,必然是“逢涨必调”,从目前市场来看,未来调 线城市。 控的重点从过去的 15 个热点城市转移到二三线城市了。 9 月 28 日下午,北京市住建委组织召开了关于《北京城市总体规划(2016 年-2035 年)》的学习贯彻会,会议提出完善购租并举的住房体系,总规明确规定,我市建立 2017/9/29 北京住建委:防止房地 包括商品住房、共有产权住房、棚改安置房、租赁住房等多种类型,一二三级市场联 产市场大起大落,严格 动的住房供应体系,并明确了未来 5 年新供应各类住房 150 万套以上。按照总规要 商品住房管控。 求,我们要建立房地产市场监管常态化机制,综合利用税收、金融信贷等政策措施, 坚决抑制投资投机性行为,防止房地产市场大起大落,严格商品住房管控,防范泡沫 和风险。 新华社晚间发文称,一年来,几十个城市密集发力,持续加码调控力度。在多项政策 2017/9/30 新华社:抓住楼市转稳 叠加下,热点城市房地产市场出现不同程度降温,房价过快上涨势头得以遏制。然而, 时机推进房地产长效 也应看到,当前,部分热点城市房地产市场仍存在结构性供不应求情况,热点区域房 机制建设。 价上涨动能依然强劲。对此,专家指出,应抓住楼市转稳时机,推进房地产长效机制 建设,巩固现有调控成果。 新华社海南房地产新 政策短期更加重视需 2017/9/30 求侧管理,引导市场预 期,中长期调整和优化 房地产供给体系 2017/9/30 29 日海南省出台关于房地产业的新政策,透露出海南房地产业将实现从“被动调控” 到“主动调控”、从“遍地开花”到“生态优先”、从“粗放低质”到“优化结构” 等三个转变。新政策短期更加重视需求侧管理,引导市场预期,中长期调整和优化房 地产供给体系,实现市场动态平衡。此外,海南将“重拳”整治房地产市场的违法违 规问题,包括加强交易合同网签备案和交易资金管理、严格执行商品住宅价格备案管 理等。 合肥房贷利率上调,多 随着国内其他城市房贷利率上调,合肥房贷利率也开启了新的调整。记者昨日获悉, 数银行首套上浮 10% 合肥多数银行开始执行首套房贷利率上浮 10%,二套房贷利率上浮 20%的标准,仅 二套上浮 20% 有两家银行还执行基准利率,但已较难申请。 9 月 30 日,中国人民银行(央行)宣布,将于 2018 年起对普惠金融实施定向降准 政策,具体措施为:凡前一年支持普惠金融贷款(即单户授信 500 万元以下的小微 2017/9/30 央行:从 2018 年起对 企业贷款、个体工商户和小微企业主经营性贷款,以及农户生产经营、创业担保、建 普惠金融实施定向降 档立卡贫困人口、助学等贷款)余额或增量占比达到 1.5%的商业银行,存款准备金 准政策 率可在人民银行公布的基准档基础上下调 0.5 个百分点;前一年上述贷款余额或增量 占比达到 10%的商业银行,存款准备金率可按累进原则在第一档基础上再下调 1 个 百分点。 最新一期深圳政府公报发布的《深圳市人才住房和保障性住房配建管理办法》中规定, 租赁 2017/9/9 深圳:商品房与配建保 配建的人才住房和保障性住房应当与所在项目的商品住房同步设计、同步建设、同步 障房不得隔离分割 交付。项目分期建设的人才住房和保障性住房原则上应当安排在首期。交付使用后, 开发建设单位不得在人才住房和保障性住房与商品住房之间设置围墙等物理隔离,也 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 11 行业月报 不得有其他类似的歧视性措施。 证监会鼓励租赁类企 2017/9/14 业的 REITs 落地,正在 制定相关政策。 武汉已筹万套租赁住 2017/9/14 房房源,5 年内推 5 万 套可供 20 万人租住。 上海出台《关于加快培 育和发展本市住房租 赁市场的实施意见》, 2017/9/16 将建购租并举住房制 度,常住承租人可享有 子女义务教育等基本 公共服务。 华尔街见闻未来五年 2017/9/19 一线城市将提供超过 250 万套租赁住房。 租赁融资租赁空壳占 2017/9/20 比近 7 成:外资租赁注 册门槛低,租赁转让成 生意。 广州首套房贷最高上 浮 20%,购房者选择提 2017/9/22 利率换时间。推出 1.2 万套公租房,没有收入 限制,新就业即可申 请。 在业内呼吁和酝酿多年之后,我国面向个人投资者的公募 REITs 产品的启动已经进 入轨道。证监会正在加紧研究制定相关的政策法规,而在国家鼓励住房租赁市场发展 和多地推进租赁新政加大金融支持的大背景下,租赁运营类、公寓类以及公租房等相 关企业的 REITs 将成为政策最先鼓励的方向。 其中市场租赁项目 10 个,7546 套;人才安居项目 25 个,3805 套。9 月 13 日消息, 武汉目前已筹集租赁住房项目库项目 35 个,房源 11351 套。 意见提出,通过新增用地建设、商办房屋按规定改建、引导产业园区建设、稳妥有序 开展集体建设用地建设租赁住房试点等多种途径,增加租赁住房供应,改善住房供应 结构,为实现租有所居的目标提供实物保障。未来本市将在就业聚集地区,如城市中 心或副中心服务业聚集区、高校科技研发聚集区、各产业板块高端制造业聚集区、郊 区各新城中心,规划布局租赁住房,进一步实现职住平衡;将在轨道交通上盖、轨道 交通站点周边等交通便利地区,规划布局租赁住房。在政策问达中,上海市政府办公 厅表示,积分达到标准分值的居住证持证人,其配偶或同住子女可以按照本市有关规 定,享受相关基本公共服务待遇。 据不完全统计,未来五年,北上广深等一线城市将提供超过 250 万套租赁住房。业 内人士认为,推进房屋租赁将成为重点城市楼市调控政策主要方向,在此背景下,市 场供应格局将被重构,房地产行业将从重购轻租到租售并举转变,从而促使房地产真 正回归居住属性。 作为未来可能被划归银监会监管的融资租赁公司,目前最显眼的特点之一便是空壳公 司众多。业内人士多认为约七成是空壳,其中以外资租赁公司占主导。监管或划转的 消息也带来了一波“空壳租赁公司转让”火热行情。业内人士分析称,近年来很多公 司新注册是“空壳”较多的原因之一,此外注册之后经营困难,外资租赁注册门槛低 部分人士专门从事租赁公司转让等也是其中原因。 目前广州地区的首套房贷利率最高已上浮至 20%,此前一直低调的外资行近期加快 提价步伐,首套房贷上浮至基准之上,达到 1.05 倍。工农中建交五大行目前的首套 房贷也都在 1.05 倍。某股份行的客户经理表示,“贷款额度才是‘大杀器’,常常 是月初刚刚有贷款,不到一周的时间就被放完了,在这种情况下,想要优先放款,就 要提高利率,但是我们不会强求,排件的时候,会根据利率高低进行顺位。” 9 月 21 日,在四川省成都市的土拍现场推出三宗天府新区的地块,面积总计 31.36 成都万科 44 亿成都拿 2017/9/22 地,需配建 1175 套人 才住房免费移交政府。 万平方米。公告资料显示,此次土拍采用“配建并无偿移交基础套数人才住房+限价 竞买+续竞配建并无偿移交人才住房套数”方式确定竞得人。在此次推出的三宗地块 中,万科以 44.31 亿元拿下两宗地块。其中,万科以 37.77 亿元拿下了三宗地块中面 积最大的一宗地, 成交楼面价 9600 元/平方米, 溢价率 36.75%, 但同时需要配建 1175 套人才住房。另外一宗地块被保利以 27.3 亿元收入囊中。 2017/9/23 2017/9/28 广州新推 1.2 万套公租 近日,广州市推出 1.21 万套新就业无房职工公租房,目前已正式接受单位整体租赁 房,采取单位整体租赁 申请。本次推出分配的公租房房源点共有 9 个,分布在白云、黄埔、天河三个区。其 模式。 中,位于黄埔区的房源点萝岗和苑供应最多,有 4300 套。 广州正在制定集体建 广州市国土规划委相关负责人表示,国土资源部、住建部提出新的举措:利用集体建 设用地建租赁房实施 设用地建设租赁住房,广州市被列入了首批试点。广州国土规划委也在牵头做具体的 方案。 实施方案。目前方案还在制定当中。 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 12 行业月报 中共中央、国务院批复《北京城市总体规划(2016 年-2035 年)》,加强需求端管 控,加大住宅供地力度,完善购租并举的住房体系,建立促进房地产市场平稳健康发 北京城市总体规划获 批:加强需求端管控加 大住宅供地力度,完善 2017/9/28 购租并举的住房体系, 高水平规划建设北京 城市副中心,大力加强 科技创新中心建设。 展的长效机制,努力实现人民群众住有所居。严格控制污染物排放总量,着力攻坚大 气、水、土壤污染防治,全面改善环境质量。加快海绵城市建设;高水平规划建设北 京城市副中心。构建“一带、一轴、多组团”的城市空间结构。有序推进城市副中心 规划建设,带动中心城区功能和人口疏解。建设好北京新机场,打造区域世界级机场 群;深化联防联控机制,加大区域环境治理力度;加强与天津、河北交界地区统一规 划、统一政策、统一管控,严控人口规模和城镇开发强度,防止城镇贴边连片发展; 大力加强科技创新中心建设,深入实施创新驱动发展战略,更加注重依靠科技、金融、 文化创意等服务业及集成电路、新能源等高技术产业和新兴产业支撑引领经济发展, 聚焦中关村科学城、怀柔科学城、未来科学城、创新型产业集群和“中国制造 2025” 创新引领示范区建设,发挥中关村国家自主创新示范区作用,构筑北京发展新高地。 9 月 26 日,国土资源部召开利用集体建设用地建设租赁住房试点工作启动会,就试 点工作作出全面部署。会议明确,试点的总体要求是牢牢把握“房子是用来住的,不 2017/9/29 国土资源部全面启动 是用来炒的”定位,以构建租购并举的住房体系为方向,着力构建城乡统一的建设用 利用集体建设用地建 地市场,推进集体土地不动产登记,完善利用集体建设用地建设租赁住房规则,健全 设租赁住房试点;回 服务和监管体系,提高存量土地节约集约利用水平,为全面建成小康社会提供用地保 应:集体租赁住房和 障,促进建立房地产平稳健康发展长效机制;对于社会各界关注的集体租赁住房和“小 “小产权房”有本质区 产权房”关系问题,国土资源部副部长王广华明确表示,两者有本质区别。集体租赁 别。 住房用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依 法实施不动产登记。“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售,产权不 受法律保护。 RICH 资讯播报:9 月 29,北京市多部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住 房租赁市场的通知》。《通知》的信号意义不容忽视。多位受访者指出,租赁市场建 2017/9/30 北京发布住房租赁新 设是房地产调控长效机制的重要部分,若实施效果较好,北京这份文件中的很多条款 政,REITs 隐现破局端 将会推广开来。其中,REITs 政策破局的端倪,已在这份文件中显现。《通知》中规 倪; 定,北京将“研究制定鼓励房地产投资信托基金(REITs)发展的优惠政策,协调与 指导金融机构积极参与,支持住房租赁企业利用房地产投资信托基金融资”。目前已 经出台租赁政策的城市中,则极少提及这一方面。 北京市住房城乡建设委会同市发展改革委、市教委、市公安局等多部门联合起草的《关 2017/9/30 北京住房租赁新政正 于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》今天正式发布,将于 2017 年 10 式发布 10 月 31 日实 月 31 日起实施。《通知》从强化住房租赁管理服务、增加租赁住房供应,建立住房 施,约三成新建住房将 租赁监管平台、提供便捷公共服务,明确住房租赁行为规范、维护当事人合法权益, 用于租赁 加强市场主体监管、提升住房租赁服务水平等四个方面提出加快发展和规范管理本市 住房租赁市场的具体措施和要求。 北京市住建委联合多部门昨天发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通 2017/9/30 北京租房新政下月实 知》,并将于 2017 年 10 月 31 日起实施。这份《通知》在北京现有义务教育政策要 施,松绑京籍无房户子 求的本市户籍家庭适龄子女须在户口所在地接受义务教育基础上有所突破——规定 女跨区入学 本市户籍无房家庭适龄子女按照相关规定可以在租房所在区接受义务教育,在“为本 市户籍无房家庭承租人赋权”方面迈进了一步。 信贷 2017/9/16 银监会把握住房居住 嗨牛财经讯,王兆星在#金融街[000402]论坛#表示,银行业金融机构要严格把握住住 属性实施差别化住房 房的居住属性,实施差别化的住房信贷政策,在抑制部分地区房地产泡沫的同时,要 信贷。 支持居民自住和进城人员对于住房的需要。房屋租赁市场发展和棚户区改造也应给予 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 13 行业月报 积极支持。 2017/9/21 广州购买装配式住宅 广州市政府 19 日发布《关于大力发展装配式建筑加快推进建筑产业现代化的实施意 享最低首付,公积金贷 见》,到 2020 年各区实现装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于 30%。购买已认 款额度可上浮。收紧个 定为装配式建筑项目的商品房,商业贷款、公积金贷款首付比例按政策允许范围内最 人消费贷,严禁违规流 低首付比例执行,公积金贷款额度可视情况上浮。鼓励金融机构对部品部件生产企业、 入房地产市场。 产业基地和装配式建筑开发项目给予信贷额度、利率等方面的优惠和支持。 日前发布实施的新版《深圳市住房公积金贷款管理规定》规定,子女的公积金可为父 深圳新规:子女可用公 2017/9/30 积金为父母购房还贷 母贷款购房或偿还贷款。深圳市住房公积金管理中心相关负责人表示,为进一步完善 深圳公积金贷款“代际扶持”制度,体现家庭代际成员间的互动扶持,新规在原来父 母支持子女贷款或还贷的基础上,将子女支持父母也予以纳入,子女可以支持父母申 请公积金贷款购房或者为父母偿还公积金贷款。 银监会严查消费贷款 2017/9/30 资金严厉打击首付贷 集合信托收益率回升, 2017/10/5 限购 限售 2017/9/12 地产基建信托破 7% 中国银监会于 9 月 29 日就 2017 年以来银行业运行及监管情况召开通报会,会上提 到,将严查消费贷款的资金,严厉打击首付贷。银监会审慎规制局局长肖远企表示, 挪用消费贷款进入房地产和投资领域,属于违规行为,银监会将严厉打击首付贷。 今年以来集合信托收益率触底后震荡回升。数据显示,8 月发行的集合资金信托产品 平均收益率为 6.84%,9 月产品收益率较 8 月有微幅下滑,但房地产信托、基础产业 类信托收益率均突破 7% 长沙首批推出超万套 长沙市日前正式推出定向限价商品住房,第一批已(拟)开工 20 个项目,建设 11682 定向限价商品住房。 套,预计其中 2702 套住房年内即可上市供应,第二批建设计划也在抓紧制定中。 在长沙市购买的商品住房(含二手住房,下同),需取得不动产权属证书满 3 年方可上 长沙楼市调控再出 5 条 2017/9/23 措施,限购+限售全面 升级。 市交易。《通知》施行后办理的长沙市个人家庭户和集体户个人,且在长沙市无住房 的,限购 1 套商品住房。长沙市户籍家庭在该市已有 1 套住房的,待首套住房取得 不动产权属证书满 3 年后,方可购买第 2 套商品住房。在长沙市无住房的非该市户 籍家庭,凭在长沙市连续缴纳 24 个月以上个人所得税或社会保险证明限购 1 套商品 住房。 江西南昌有关部门发布楼市调控新政策,进一步加强房地产住宅市场的调控。本次文 件主要包含以下要点:1、住宅取得不动产权证后两年才可以转让。2、“三限房” 2017/9/23 南昌楼市调控新政出 不在本次调控范围内,但是“三限房”本身已经限制了五年不可转让的时限。3、全 台:住宅获不动产证后 市范围适用,包括此前不限购的九龙湖、儒乐湖区域,也包括南昌县、新建县、进贤 2 年才可转让。 县、安义县等。新政 9 月 23 日开始实施。选股宝注:重庆今日也出台限售政策,明 日起新购住房两年内不得交易。另外,深圳多家国有大行今起上调房贷利率:首套房 上浮 10%。 9 月 22 日,重庆市国土房管局出台《关于加强主城区新购住房再交易管理的通知》, 2017/9/23 重庆出台限售政策:明 根据通知,9 月 23 日起,重庆市主城区新购新建商品住房和二手住房须取得《不动 日起新购住房两年内 产权证》满两年后才能上市交易。进入 9 月,重庆地区再度出现房贷利率上行趋势, 不得交易。首套房贷利 截至 9 月 21 日,部分银行上调幅度在 5%~20%。相比年初,今年首套房利率已经 率普涨,今年已经“四 历“四连跳”,从 8.5 折优惠涨到 1.2 倍。融 360 分析师认为,预计未来银行或将推 连跳”。 出新的应对策略,缓解资金成本、额度总量限制带来的困境,而并非一味上浮房贷利 率。 2017/9/23 石家庄楼市调控升级, 石家庄今日发布《加强房地产市场调控的补充意见》,意见指出,非本市户籍居民家 最长限售 8 年。住房限 庭在申请购买首套住房时,须提供近 3 年内连续缴纳 24 个月及以上个人所得税纳税 购升级,新购住房五年 证明或社会保险缴纳证明,限购 1 套住房,本市户籍居民家庭自发文之日起新购住房 内不得上市交易。 (含新建商品住房和二手房)的,五年内不得上市交易。选股宝注:昨日晚间曾有消 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 14 行业月报 息称石家庄最长限售期达八年。石家庄是短短两天内第六座明确住房限购升级的城 市。石家庄在继续加码限购的同时,首次提出在限购区域内(长安区、新华区、裕华 区、桥西区及高新技术产业开发区),家庭拥有 2 套住房的,5 年之内不得上市交 易;家庭拥有 3 套住房的,8 年之内不得上市交易。 南宁住管局称,企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区(不含武鸣区)购买第二 南宁楼市限售政策升 2017/9/23 级:二套及以上住房满 两年方可转让。 套及以上住房(含新建商品住房和二手住房)的,须取得不动产权证书满两年后方可 转让。同时,南宁要求,严格商品房销售管理。房地产开发企业取得预售许可,对外 销售商品房时,在未与购房人就预售许可范围内具体房号达成购房协议前,不得收取 购房人任何费用。违反上述规定的,责令限期整改,并暂停办理该项目商品房买卖合 同网签。上述通知自印发之日起执行,有效期五年。 贵阳市有关部门在 22 日发布楼市调控新政策,主要包括以下要点:1、销售周期在 36 个月以上的区(县、市)要停止供应土地;36-18 个月的,要减少供地;18-12 个 贵阳楼市新政:购买新 2017/9/23 建商品住房三年内不 可转。 月的,维持正常供地;12-6 个月的,要增加供地;6 个月以下的,要显著增加供地, 并加快供地节奏。2、将第二次住房公积金贷款的首付比例由 20%调整为 30%;职工 家庭累计有过两次或两次以上住房贷款记录的,认定为三套或以上住房贷款,停止办 理住房公积金贷款。3、即日起购买新建商品住房 3 年内限制转让。自 2017 年 9 月 23 日零时起,凡在我市购买的新建商品住房,3 年内不得转让。购买时间以签订《商 品房买卖合同》时间为准。 西安楼市新政:商品住 2017/9/23 房调价前需向物价部 门申报。 9 月 22 日,西安市物价局发布《西安市物价局关于商品住房价格申报有关问题的通 知》。《通知》指出 9 月 25 日起,商品住房项目在办理预售许可前,或已取得预售 许可证但尚未售出的商品住房,在调整价格前,须向西安市物价局进行商品住房价格 申报。 西安市人民政府发布关于进一步稳定住房市场发展有关问题的通知。通知要求,在新 城区、碑林区、莲湖区、雁塔区、未央区、灞桥区、长安区行政管理区域及高新区、 2017/9/14 西安楼市新政:本市户 经开区、曲江新区、浐灞生态区、航天基地、国际港务区、沣东新城等开发区规划区 籍限购 2 套,公积金最 域范围内,暂停向已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有 1 套及以上住 高额度调整为 65 万。 房的非本市户籍居民家庭售房;在上述区域范围内无住房且能够提供 2 年以上(含 2 年)人上所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭可购买 1 套住房。经批准引进 的各类人才购买自用住房的,不受限购政策限制。 无锡市人民政府办公室发布文件,调整梁溪区、滨湖区(不含马山)、新吴区(不含 无锡无锡限购升级:外 地户籍居民家庭购房 2017/9/26 需 2 年社保或个税证 明。 鸿山)、惠山新城、锡东新城范围内限购政策。暂停向已拥有 2 套及以上住房的本市 户籍居民家庭出售新建商品住房;继续暂停向已拥有 1 套及以上住房的非本市户籍居 民家庭出售新建商品住房和二手住房,非本市户籍居民家庭申请购买住房时,应提供 2 年(含)以上的本市缴纳社会保险或个人所得税证明。调整公积金贷款政策。支持 合理住房需求,市区首次公积金贷款首付仍按不低于 20%执行,第二次公积金贷款, 首付比例提高至不低于房屋总价的 40%。 桂林第三套及以上新 2017/9/28 建商品住房需两年后 方可转让。 桂林市住房与城乡建设委员会与桂林市房产管理局于 9 月 25 日联合下发《关于加强 房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》。《通知》明确要求,购房人 (以家庭为单位)在桂林市区(不含雁山区和临桂区)购买第三套及以上新建商品住 房的,须取得不动产权属证书满两年后方可转让。 保利投顾研究院发布研报称,截至 9 月 27 日,过去半年内已有 46 个城市颁布楼市 2017/9/29 三成限售城市未限购。 “限售令”,但其中有 15 个城市没有对楼市“限购”,占比超过三成。这 15 个城 市是:福州长乐、闽侯、福清,南通启东,常州,扬州,芜湖,张家港,南宁,桂林, 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 15 行业月报 惠州,开封,沈阳,贵阳,重庆。 经宁波市政府同意,自 2017 年 10 月 1 日起,非本市户籍居民家庭在海曙区、江北 区、鄞州区行政区域内拥有 1 套及以上住房的或不能提供自购房之日起前 3 年内在 2017/9/30 宁波楼市调控升级,5 本市连续缴纳 24 个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明的,暂停在限购区域内 区域新购房“2 年内限 购买住房(含新建商品住房和二手住房)。本通知实施之日起,在海曙区、江北区、鄞 售”。 州区、镇海区、北仑区行政区域内新购买的住房,须取得不动产权证书满 2 年后方可 转让,购买时间以交易合同网签时间为准。市或相关区房产管理和不动产登记部门(或 单位)应当在交易合同备案和不动产权证书中标明房屋转让限制信息。 北海市住房和城乡建设局今日印发《关于进一步较强房地产市场调控工作的补充通 2017/9/30 广西北海:新购第三套 知》(北建房[2017]232 号),通知明确:新购买第三套及以上商品住房需取得不动 及以上商品住房五年 权属证书满 5 年后方可转让;非北海本市户籍的外地人不得在北海市辖区(不含合浦 后方可转让 县、铁山港区)范围内购买第二套住房。同时继续明确 5 月发布的调控新政:新购买 第二套商品住房需取得不动权属证书满两年后方可转让。 广东省国土资源厅出台的《关于完善工业用地供应制度促进供给侧结构性改革的指导 土地 2017/9/5 广东工业用地新规实 意见(试行)》正式投入实施,有限期 3 年。该《意见》对工业用地实行弹性年期出 施供地年限原则不超 让,新增工业用地出让原则上不超过 20 年。对于国家、省重大产业项目、战略性新 20 年 兴产业项目等,经地级以上市人民政府认定后,以认定的出让年期出让,最高不超过 50 年。 易居研究院报告指出,截至今年 8 月,30 家 A 股上市房企土地储备面积为 6410 万 2017/9/6 A 股上市房企土地储备 平方米,环比增长 5%,同比增长 29%。易居研究院智库中心研究总监严跃进表示, 仍处在上行通道 很多房企制定了较高的年度销售目标,而且此前推盘节奏略有放缓,可以预计,在“金 九银十”阶段,此类房企有加快推盘的可能,以对冲近期销售业绩下滑的风险。 国土资源部新闻发言人庄少勤在《关于加强城市地质工作的指导意见》发布会上说, 国土部:城市地下空间 2017/9/7 将逐步纳入土地利用 规划 我国将以城市地质调查为先导,统筹地上地下,逐步将城市地下空间纳入土地利用规 划并加强用途管制和完善使用权出让方式。。按照可持续消费和生产的原则,合理规 划布局地下空间资源商业性开发和地热等矿产资源开发,加强对深层地下空间资源的 战略储备和保护。同时,所有在建、在售房地产要加快建设、销售进度,确保资金尽 快回笼,降低杠杆。 深圳市建设用地规模 2017/9/19 拟增加 62 平方公里, 优先保障重点项目。 今年上半年,深圳市规划国土委积极推进土地利用总体规划的调整完善,调整后,深 圳将增加建设用地规模 62 平方公里,优先保障重点项目和重大基础设施建设。 9 月 30 日,青岛市国土资源和房屋管理局发布关于加快住房有效供应促进房地产市 2017/9/30 青岛出台楼市调控政 场平稳有序发展的通知。加快落实供地计划。各区、市政府要积极采取措施,加大工 策,严格控制住宅用地 作力度,确保年度供地计划完成。严格控制住宅用地价格。认真落实住建部、国土部 价格 的要求,坚决防止出现区域性住宅用地土地总价、土地或楼面单价新高,严防高价地 扰乱市场预期。 深圳规划 10 条轨道与 人才 住房 2017/9/6 莞惠对接,合作开发筹 建人才住房 深圳:争取“以房养老” 其他 2017/9/9 保险试点已初步获政 策支持 从深圳市有关部门给深圳市人大代表的建议答复获悉,深圳共规划 10 条轨道与东莞 和惠州临深片区轨道对接,此外,深圳的人才房也将建至东莞和惠州。 深圳市民政局透露,深圳将争取开展“以房养老”保险产品试点工作,前期准备和相 关配套已经完成,并初步获得政策支持。深圳市民政局相关负责人表示,目前,深圳 正在修订《深圳市民办社会福利机构资助暂行办法》,拟采取资金直接补贴的形式, 鼓励民办养老机构,向周边社区老年人开放医疗护理、老年餐厅等设施,并提供相关 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 16 行业月报 延伸服务。 据成都发布消息,为增强定力努力建设高品质和谐宜居生活社区,成都市将大力实施 棚改 2017/9/12 成都预计到 2021 年底 “五大行动”,其中之一的老旧城区改造行动,将用五年时间全面改造完成棚户区 基本消除棚户区。 5.2 万户 790 万平方米、城中村项目 88 个 8357 户、老旧院落 1584 个,使老旧城区 功能优化、产业重生、焕发生机。 旧改 2017/9/8 深圳宝安:鼓励旧工业 深圳宝安区投资推广署副署长卢基贤、易雁翎在接受相关媒体电话接听活动中透露, 区改造拟新增产业空 宝安区正规划建设“一街道一特色产业园区”,鼓励重大项目和企业参与旧工业区改 间逾 1000 万平 造,预计未来两年全区将新增优质产业空间 1000 万平方米以上。 日前,北京市委副书记、代市长陈吉宁对本市住宅供给和房地产调控工作进行调研。 北京:推进住房供给侧 供改 2017/9/9 改革,做好房地产调控 工作 他强调,要坚持住房的居住属性,建立购租并举的住房制度,扎实推进住房供给侧改 革,持续做好房地产调控工作,确保今年房价环比不增长。今年是 150 万套住宅用 地供应计划实施的第一年,要确保完成,打响“当头炮”,要提高 150 万套住宅购 买群体、配售配租群体的精准性,向包括非京籍在内的无房家庭和高端人才倾斜;落 实好住房租赁、共有产权相关政策,落实保护承租人合法稳定居住的各项举措。 北京市住保办主任邹劲松透露,已经入市但尚未销售的 2.3 万套自住房和未来的 20 北京住建委:尚未销售 产权 房 2017/9/9 的自住房都将转为共 有产权住房 万套自住房都将转为共有产权住房,按照共有产权的政策进行规范和管理。根据媒体 报道,2017 年北京市计划建设筹集保障性住房 5 万套、竣工 6 万套。截止到 8 月底, 保障房新开工 4.9 万套,完成全年 5 万套任务的 99%;竣工 7.1 万套,完成全年 6 万套任务的 118%。自住房方面,截至目前,北京市已累计入市自住房项目 93 个、 8.5 万套房源,销售了 63 个、6.2 万套房源。 两部委防止小产权房 2017/9/21 通过不动产登记合法 化。 国土资源部、住建部日前发布《关于房屋交易与不动产登记衔接有关问题的通知》提 出,针对目前各地不动产统一登记后出现的历史遗留问题,不动产登记机构和房屋交 易管理部门要加强配合,共同协商推动地方政府依法合规分类妥善处理,及时解决问 题。防止小产权房通过不动产登记合法化。 北京《北京市共有产权 住房管理暂行办法》正 2017/9/21 式发布,9 月 30 日起 《北京市共有产权住房管理暂行办法》正式发布,9 月 30 日起施行。 施行。 住建部发文支持北京、 上海开展共有产权住 2017/9/22 房试点,力争形成可复 制、可推广的试点经 验。 住建部支持北京、上海 开展共有产权住房试 2017/9/23 点,重庆南昌齐出新 政。 住建部发布关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见称,要明确由国有 机构代表政府持有共有产权住房政府份额,并承担与承购人签订配售合同、日常使用 管理、回购及再上市交易等事项;要确保共有产权住房用地供应,并落实好现有的财 政、金融、税费等优惠政策;共有产权住房应以中小套型为主;要以制度创新为核心, 在建设模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行大胆探索,力争形成可复制、 可推广的试点经验。 近日,住房城乡建设部印发《关于支持北京市、上海市开展共有产权住房试点的意见》, 支持北京市、上海市深化发展共有产权住房试点工作,鼓励两市在共有产权住房建设 模式、产权划分、使用管理、产权转让等方面进行探索。 资料来源:政府官网,观点地产网,华创证券 风险提示:房地产市场超预期下行风险 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 17 行业月报 房地产组团队介绍 组长、首席分析师:袁豪 复旦大学理学硕士。曾任职于戴德梁行、中银国际。2016 年加入华创证券研究所。 助理研究员:鲁星泽 慕尼黑工业大学工学硕士。2015 年加入华创证券研究所。 助理研究员:曹曼 同济大学管理学硕士。2017 年加入华创证券研究所。 华创证券机构销售通讯录 地区 北京机构销售部 广深机构销售部 上海机构销售部 姓名 职 崔文涛 务 办公电话 企业邮箱 销售副总监 010-66500827 cuiwentao@hcyjs.com 申涛 高级销售经理 010-63214683 shentao@hcyjs.com 刘蕾 销售经理 010-63214683 liulei@hcyjs.com 黄旭东 销售经理 010-66500801 huangxudong@hcyjs.com 张娟 所长助理、广深机构销售总监 0755-82828570 zhangjuan@hcyjs.com 郭佳 资深销售经理 0755-82871425 guojia@hcyjs.com 王栋 高级销售经理 0755-88283039 wangdong@hcyjs.com 汪丽燕 高级销售经理 0755-83715428 wangliyan@hcyjs.com 罗颖茵 销售经理 0755 83479862 luoyingyin@hcyjs.com 朱研 销售助理 0755-82027731 zhuyan@hcyjs.com 石露 销售副总监 021-20572595 shilu@hcyjs.com 李茵茵 资深销售经理 021-20572582 liyinyin@hcyjs.com 沈晓瑜 资深销售经理 021-20572589 shenxiaoyu@hcyjs.com 朱登科 高级销售经理 021-20572548 zhudengke@hcyjs.com 张佳妮 销售经理 021-20572585 zhangjiani@hcyjs.com 陈晨 销售经理 021-20572597 chenchen@hcyjs.com 何逸云 销售助理 021-20572591 heyiyun@hcyjs.com 张敏敏 销售助理 021-20572592 zhangminmin@hcyjs.com 柯任 销售助理 021-20572590 keren@hcyjs.com 蒋瑜 销售助理 021-20572509 jiangyu@hcyjs.com 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 18 行业月报 华创行业公司投资评级体系(基准指数沪深 300) 公司投资评级说明: 强推:预期未来 6 个月内超越基准指数 20%以上; 推荐:预期未来 6 个月内超越基准指数 10%-20%; 中性:预期未来 6 个月内相对基准指数变动幅度在-10%-10%之间; 回避:预期未来 6 个月内相对基准指数跌幅在 10%-20%之间。 行业投资评级说明: 推荐:预期未来 3-6 个月内该行业指数涨幅超过基准指数 5%以上; 中性:预期未来 3-6 个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-5%-5%; 回避:预期未来 3-6 个月内该行业指数跌幅超过基准指数 5%以上。 分析师声明 每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明: 分析师撰写本报告是基于可靠的已公开信息,准确表述了分析师的个人观点;分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任 何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断;分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负 有任何直接或者间接的可能责任。 免责声明 本报告仅供华创证券有限责任公司(以下简称“本公司”)的客户使用。本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。 本报告信息均来源于公开资料,本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证。本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司 于发布本报告当日的判断。在不同时期,本公司可发出与本报告所载资料、意见及推测不一致的报告。本公司在知晓范围内履行披露义 务。 报告中的内容和意见仅供参考,并不构成本公司对所述证券买卖的出价或询价。本报告所载信息均为个人观点,并不构成对所涉及 证券的个人投资建议,也未考虑到个别客户特殊的投资目标、财务状况或需求。客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定 状况。本文中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动。 本报告版权仅为本公司所有,本公司对本报告保留一切权利,未经本公司事先书面许可,任何机构和个人不得以任何形式翻版、复 制、发表或引用本报告的任何部分。如征得本公司同意进行引用、刊发的,需在允许的范围内使用,并注明出处为“华创证券研究”,且 不得对本报告进行任何有悖原意的引用、删节和修改。 证券市场是一个风险无时不在的市场,请您务必对盈亏风险有清醒的认识,认真考虑是否进行证券交易。市场有风险,投资需谨慎。 华创证券研究所 北京总部 广深分部 上海分部 地址:北京市西城区锦什坊街 26 号 地址:深圳市福田区香梅路 1061 号 地址:上海浦东银城中路 200 号 恒奥中心 C 座 3A 中投国际商务中心 A 座 19 楼 3402 室 华创证券 邮编:100033 邮编:518034 邮编:200120 传真:010-66500801 传真:0755-82027731 传真:021-50581170 会议室:010-66500900 会议室:0755-82828562 会议室:021-20572500 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号:证监许可(2009)1210 号 19
房地产行业9月月报:投资回升、销售转负,看好4季度一二线龙头
提示:通过电脑端浏览器访问本站体验更佳哦! 免费查看研报全文
华创证券 - 房地产行业9月月报:投资回升、销售转负,看好4季度一二线龙头
页码: /
该研报暂无在线预览,请下载后查看!
Loading...
房地产行业9月月报:投资回升、销售转负,看好4季度一二线龙头
声明:本站内容均收集整理于互联网,目的在于传递更多信息,并不代表本站及子站赞同其观点和对其真实性负责,我们仅如实呈现供网友学习和参考。如有侵权和不妥请联系(hello#ulapia.com)告知,我们会立即删除。
分享
客服